Sjøgata 3B

Sjøgata 3B, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1110, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
Kjeller 14 kvm: Tre boder.
2. etasje 62 kvm: Entré, bad, to stuer, kjøkken og ett soverom.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Bod/anneks.

Åpent areal:
2. etasje 18 kvm: Terrasse.

Arealet på loft er målt til 46 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten er en halvpart av en horisontaltdelt tomannsbolig oppført i 1949, med tilbygg fra 1983. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur i betong/murkonstruksjon, yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående og liggende trepanel, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon med flatt tak over tilbygget del, og er tekket med takstein og takpapp fra ukjent årstall. Det er skorstein fra byggeår med peisovn med glassdør i stuen, og pipen er helkledd i metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og to enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 1970/1971/1979/2026. Entrédøren i tre med glassfelt er fra 2013, og terrassedøren med to-lags glass er fra 2002. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 18 m² med bærende konstruksjoner, spaltegulv, rekkverk og trapp av tre.

På eiendommen er det en frittstående garasje/bod i trekonstruksjon med et innredet rom. Fasaden er kledd med stående trekledning, og taket er et saltak i trekonstruksjon tekket med takshingel.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Hovedsikringens kapasitet er 50A, og boligen har et åpent elektrisk anlegg. Varmtvannsberederen er koblet med stikkontakt, og det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling for å redusere risikoen for varmgang.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr og har ikke tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Ventilasjon: Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt.

Ildsteder og skorsteiner
- Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.

Drenering - Helhetsvurdering
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen, og alderen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med andre bygningsdeler i kontakt med bakken. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket ledes ikke tilstrekkelig vekk fra bygningen. Samlet sett påvirker dreneringens funksjon boligens bruksområder og tilstand. Siden forholdene i hovedsak er skjult, kan ikke tilstanden fastslås ved visuell inspeksjon, noe som særlig påvirker konstruksjoner i kontakt med bakken.

Bod/anneks
- Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger ingen informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Kjøkken
- Overflate vegg og gulv bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vann- og avløpsrør av kobber og støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje eller feil.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vann- og avløpsrør av kobber og støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur og på gulv mot grunn.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft
- Misfarging observeres stedvis i undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området rundt pipe (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 11,8 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte rør.

Ildsteder og skorsteiner
- Det observeres fuktig sot som har trengt gjennom sotluke på loft, og som har gitt skjolder på pipeveggen.

Innvendige trapper
- Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Algevekster er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
- Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader.

Yttertak
- Taket er inspisert fra bakkeplan og terrasse, med de begrensningene dette innebærer.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse
- Rekkverk til terrassen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse, og det registreres svikt i rekkverk.
- Konstruksjonen til terrassen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse.
- Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på terrasse og døråpning. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Bod/anneks
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det er registrert skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på at bygningen har vært utsatt for setninger. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet kan henge sammen med fundamenteringen av bygningen.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning.
- Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Rom under terreng
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Loft
- Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Yttertak
- Takgjennomføringer og skorsteiner (over tak): Ikke besiktiget.

Stikkledninger
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Ikke besiktiget.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2003:
- Baderom.

Ukjent årstall:
- Sikringsskap med automatsikringer installert.

Halvparten av en horisontaldelt tomannsbolig fra 1949, med tilbygg fra 1983 og 2006. Leiligheten ligger i andre etasje med adkomst via felles overbygget inngangsparti og trappegang. Boligen inneholder entré, to stuer, kjøkken med delvis åpen løsning, ett soverom og bad, samt en terrasse med utgang fra stuen.
Boligen selges som dødsbo, og selger har ikke bodd i boligen. Overflater og innredning bærer preg av boligens alder, og kjøkken og bad har et oppgraderingsbehov.
Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten.

Entré
Adkomst til leiligheten skjer via felles overbygget inngangsparti og innvendig trappegang. Entrédøren er av tre med glassfelt, skiftet i 2013.
Hylleløsninger gir plass til yttertøy og sko. Fordelerskap for rør-i-rør systemet og sikringsskap med automatsikringer er plassert her.

Stue
Den ene stuen har utgang til terrassen og peisovn med glassdør.
Merk at peisovnen har en sikkerhetsanmerkning som krever utbedring.
De to stuene er tilliggende og gir til sammen god plass til oppholdsrom og spiseplass.
En luft til luft varmepumpe er montert på veggen.

Kjøkken
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen, med en halvvegg som skiller rommene.
Innredningen er eldre med slette fronter og laminert benkeplate.
Benkeskapsbeslag er av rustfritt stål med ett-greps armatur.
Fliser dekker veggen mellom kjøkkenbenk og overskap.
Kjøkkenet har oppgraderingsbehov.

Soverom
Soverommet har skyvedørsgarderobe langs én vegg.
Rommet har plass til dobbeltseng.

Bad
Badet ble bygget i 2003 og har flislagte gulv- og veggflater med elektrisk gulvvarme i gulvet.
Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur.
Overskap og speil med overlys er montert over servanten.
Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur.
Gulvmontert toalett.
Det er opplegg for vaskemaskin.
Badet har et oppgraderingsbehov.

Terrasse
Fra stuen er det utgang til en terrasse med spaltegulv av tre, rekkverk og trapp av tre, samt utelys.
Terrassen har vedlikeholdsbehov, og rekkverk og konstruksjon bør gjennomgås.

Leiligheten har tre kjellerboder med samlet internt bruksareal på 14 m².
Utvendig anneks/bod på 16 m² (BRA-e) i felles garasjebygg, oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak tekket med takshingel, med innredet rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet, inkludert elektrisk gulvvarme på badet. Oppvarmingen er kombinert med vedfyring via peisovn og en luft til luft varmepumpe i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1949. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 09.08.1949. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.10.1949. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Lufteledningene er ikke ført over taket, men under på kvisten og forårsaker bedervet luft der.
2. Begge W.C. rom mangler ventilasjon og hulkil ved gulvet.
3. Det ene W.C. rom mangler også dør.
4. Isolasjon av tak 2. etasje er ikke pålagt.
5. På kvisten mangler takvindu eller gavl-vindu.
6. Adgangen til feieluken på kvisten er for dårlig og det mangler plate foran feieluken.
7. Kjelleren er ikke innredet.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Tilbygg til bolighus er oppført ca. 1983. Det foreligger ferdigattest for tiltaket datert 03.09.1985.

Uthus med garasje og bod er tegnet i byggesak fra ca. 1975. Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

Garasje med tilhørende bod tilhører seksjon 1 som tilleggsareal.

Garasjen er tilbygget utover de godkjente tegningene fra 1975. Denne utvidelsen og innredningen er ikke byggmeldt, og er heller ikke godkjent.
Denne titilleggsdelen tilhører seksjon 2. Garasjen med bod er ikke godkjent for varig opphold.
Konsekvensen ved søknad kan være at garasjen ikke godkjennes med tilbygget og må settes tilbake til de opprinnelige godkjente tegningene.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger tegninger datert 15.01.2005 for utvidelse og ombygging av 2. etasje, blant annet med nytt bad. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for denne byggesaken. Slike tiltak er normalt søknadspliktige, og det tas derfor forbehold om lovligheten av tiltaket.
Det observeres avvik fra disse tegningene på fasade mot syd ved at det mangler et vindu i møne, og et vindu på tilbygget.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger datert 20.02.1948 og 02.1983. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2008/443537-1/200 02.06.2008 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2
Dokumentet etablerer den opprinnelige seksjoneringen av eiendommen til to boligseksjoner med sameiebrøk 1/2 hver. Loft og garasje ble definert som fellesareal.

2015/1197020-1/200 21.12.2015 RESEK/ENDRING FORMÅL/BRØK/TILLEGGSDEL
Dokumentet beskriver en reseksjonering for en mer praktisk oppdeling. Tidligere felles loft er tillagt seksjon 2.
Tidligere felles kjeller er oppdelt i tilleggsareal for begge seksjoner, hvor blant annet omkledningsrom, bad og vaskerom tilfaller seksjon 1, og tre boder tilfaller seksjon 2.
Garasjen er også delt som tilleggsareal for begge seksjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 
Eiendommen er vasket før visning og eiendommen blir ikke ytterligere rengjort før overtagelse

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et etablert og familievennlig boligområde Nesa i Lillestrøm. Her bor man i rolige, trygge omgivelser med nærhet til både skoler, barnehager og grønne rekreasjonsområder. Lillestrøm barnehage ligger kun 6 minutts gange unna og Vigernes barneskole er 10 minutters gange. Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter for hele familien. Nitelva, med sine flotte tur- og rekreasjonsområder, ligger i umiddelbar nærhet og inviterer til turer langs elvebredden. Sommerstid er Nebbursvollen Friluftsbad et populært samlingspunkt, mens Lillestrøm Idrettspark og diverse treningssentre gir gode treningsmuligheter året rundt. For de kulturinteresserte kan Lillestrøm sentrum friste med et yrende liv, kino og et anerkjent kultursenter.

Dagliglivet er enkelt med alle servicetilbud innen kort rekkevidde. Dagligvarehandelen kan gjøres hos blant annet Rema 1000 og Meny. For et bredere utvalg ligger Lillestrøm Torv og Strømmen Storsenter – landets mest innholdsrike kjøpesenter – kun en kort kjøretur unna. Byen har også et godt utvalg av kafeer, restauranter og spesialforretninger, i tillegg til apotek og vinmonopol.

Området har et svært godt kollektivtilbud som gjør pendling effektivt. Fra Lillestrøm stasjon, en spasertur eller kort sykkeltur unna, tar toget deg til Oslo S eller Oslo Lufthavn på kun 12 minutter. Nærmeste bussholdeplass er Leiv Erikssons gate, som gir ytterligere fleksibilitet i hverdagen.

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Strømmen videregående skole

Lillestrøm barnehage (1-5 år)
Lillehagen Fus barnehage (1-6 år)
Sølepytten barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 863 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning og steinbelagt gårdsplass.

Parkering på felles gårdsplass opparbeidet med belegningstein.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse – blokkbebyggelse (felt BBB 05) og kombinert bebyggelse og anleggsformål (felt BKB 05) i henhold til detaljregulering for Nesgata 19 (ID: 551), vedtatt 20.03.2019, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035 for Lillestrøm kommune, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Den nordvestlige delen av eiendommen er registrert med grunnforurensning i kommunens og Miljødirektoratets databaser.
Registreringen gjelder et kommunalt deponi med ukjent påvirkningsgrad, samt kreosotforurensning i nærområdet.

Eiendommen ligger i gul støysone langs riksveg 159.

Eiendommen ligger i et område med mulighet for marin leire og er i NVEs aktsomhetskart markert innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Dette betyr at tiltak på eiendommen kan utløse krav om geoteknisk vurdering.

Eiendommen ligger i et område som i NVEs aktsomhetskart er markert innenfor et aktsomhetsområde for flom. Området berøres av flomsoner for 200-årsflom og 1000-årsflom. Dette betyr at tiltak på eiendommen kan utløse krav om nærmere vurdering av flomfare.

Det pågår områderegulering for nærområdet.
Naboeiendommene mot vest er regulert til blokkbebyggelse, kombinert bebyggelse og anleggsformål. Samt et belte for uteoppholdsareal mellom denne eiendom og gnr. 81, bnr. 2.
Planprogram for områderegulering Nesa Nord datert 15.01.2026, skal ligge til grunn for det videre plan- og utredningsarbeidet.
Planområdet omfatter til sammen 22 grunneiendommer, hvorav fire er private beboere mens resten består av private nærings-/ industrieiendommer samt offentlige eiendommer.

Byutviklingsplanen inngår i kommunens planhierarki som et strategisk plan, og er ikke juridisk bindende.
Nesa ligger under kategorien «Den urbane byen», hvor det blant annet heter at bebyggelsen skal være kombinasjon av bolig- og noe næringsbebyggelse, noe hageby.
Nesa er ikke del av selve sentrumskjernen, men en bydel i byen, hvor gjennomsnittlig høyde varierer mellom 3 - 6 etasjer.
Bebyggelsen og gatenettet som er vist i byutviklingsplanen er kun ment som en illustrasjon av en mulig utvikling.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 472,64 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler i eiendommen og kostandene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. 

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. Denne boligen betaler ikke eiendomsskatt pt.

Det er ikke felleskostnader knyttet til sameiet. Ved vedlikehold og utgifter til fellesareal, deles faktura etter eierbrøk med en halvpart hver.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 982 042,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. 
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Myrvang

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger kr 2 900 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 030,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0189/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26189

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 17:38