Tømtesvingen 44

Tømtesvingen 44, 2013 SKJETTEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 69, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 69, bruksnummer 101, ideell andel 1/50
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 69, bruksnummer 102, ideell andel 1/50
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 69, bruksnummer 104, ideell andel 1/50

Totalt bruksareal BRA: 204 kvm

BRA-i:
1. etasje 88 kvm: Stue, hall m/trapp, kjøkken, bad og vaskerom.
Loftetasje 72 kvm: Stue, tre soverom, to boder og bad.

BRA-e:
Etasje 44 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 31 kvm: Hovedterrasse.
Loftetasje 7 kvm: Balkong.
Etasje 5 kvm.

Fra 2. etasje er det tilgang til lagringsloft. Adkomst med takstige.

Arealer med lav takhøyde (ALH) under 1,90 m fri høyde eller bredde under 0,60 m er ikke medregnet i måleverdig bruksareal på loftet. Det gjøres oppmerksom på at et inngangsparti på 7 kvm er nevnt i takstmannens kommentarer, men dette er ikke medregnet i tilstandsrapportens arealtabell for 1. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig over to plan oppført i 1984.
Bygningen er fundamentert med grunnmur i lettklinkerblokker på løsmasser.
Yttervegger er oppført i trekonstruksjon med stående bordkledning, og etasjeskiller er av trebjelkelag.
Taket er et saltak med takkonstruksjon av A-takstoler i tre, tekket med betongtakstein.
Takrenner og nedløp er av metall, og vindskier samt toppbord er i treverk med beslag.
Vinduene er i tre med 3-lags glass.
Ytterdøren er en malt balkongdør i tre med 3-lags glass.
Boligen har balkong og terrasser oppført i impregnerte materialer med trerekkverk.
Det er oppført elementpipe tilkoblet ildsted i stuen.

Garasje oppført i 1985 er bygget i trekonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er opplyst installert i 1985. Det er opplyst at sikringene ble skiftet til automatsikringer i 2018. Det er mer enn fem år siden forrige el-tilsyn.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og håndslukker. Hele boligen er innenfor én branncelle.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

1. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet er av eldre dato og oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av tettesjikt, slukløsninger eller øvrige fuktsikrende konstruksjoner. Våtrommets alder medfører at konstruksjonene har nådd eller overskredet forventet levetid.

1. Etasje Vaskerom
- Generell: Våtrommet er av eldre dato og oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av tettesjikt, slukløsninger eller øvrige fuktsikrende konstruksjoner. Våtrommets alder medfører at konstruksjonene har nådd eller overskredet forventet levetid.

Loftetasje Bad
- Generell: Våtrommet er av eldre dato og oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av tettesjikt, slukløsninger eller øvrige fuktsikrende konstruksjoner. Våtrommets alder medfører at konstruksjonene har nådd eller overskredet forventet levetid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Det er påvist mose på taktekkingen, og vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
- Halvparten av forventet levetid for takrenner, nedløp og beslag er passert.

Takkonstruksjon/Loft
- Loftet er av eldre dato og anses som en risikokonstruksjon.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
- Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Isolerglassruter er eldre enn 35 år og har usikker fremtidig funksjon.

Ytterdører
- Ytterdørene er av eldre dato og har passert en betydelig del av forventet levetid.

Balkong
- Det er observert værslitasje.

Terrasser
- Det er registrert værslitasje.

Overflater
- Gulv: Det registreres stedvis slitasje og knirk i gulvoverflatene.
- Vegger og himlinger: Innvendige overflater er av eldre dato og antas å være fra byggeåret.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
- Pipekonstruksjonen er av eldre dato.

Krypkjeller
- Det er umulig eller meget vanskelig å utføre innvendig inspeksjon av hele krypkjelleren, og situasjonen er derfor uavklart.

Innvendige dører
- Dørene er fra byggeåret, og hengsler samt lås/lukkemekanisme har oppnådd høy alder.

1. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Ventilatoren er fra byggeåret.

Innvendige vannledninger
- Kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter er eldre enn 33 år og har usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør
- ABS-plastrør er eldre enn 33 år og har usikker fremtidig funksjon.

Fuktsikring og drenering
- Fuktsikring utført etter standard frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år og har usikker fremtidig funksjon.

Grunnmur og fundamenter
- Grunnmuren er fra byggeåret og har oppnådd høy alder.

Terrengforhold
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed mulighet for vannansamling ved muren.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
- Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og avløpsledninger av ABS-plastrør er eldre enn 33 år, begge med usikker fremtidig funksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendige trapper
- Det mangler håndløper på vegg i deler av trappeløpet.

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje fra takvinduet i forbindelse med bad i 2. etasje.
Takstein på hele huset ble skiftet for 12–15 år siden, og enkelte skadede takstein ble utbedret sommeren 2026.
Det er utført løpende vedlikehold med blant annet beising, bytte av kledning og bytte av terrassegulv.
Boligens opprinnelige ventilasjonsanlegg er erstattet med varmepumpe, og skrusikringer i sikringsskapet ble byttet til automatsikringer for noen år siden.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2018:
- Skiftet til automatsikringer

Ukjent årstall:
- Installert varmepumpe

Ifølge selgers egenerklæring:

ca. 2011–2014:
- Byttet takstein på hele boligen

Frittliggende enebolig over to plan, oppført i 1984 på en pent opparbeidet tomt.
Eiendommen ligger i et etablert og rolig nabolag med kort vei til både butikk og bussholdeplass, skoler og barnehager.

Boligen har vært i samme families eie siden byggeåret og har en god og funksjonell planløsning med oppholdsrom i begge etasjer.
Standarden er i hovedsak opprinnelig fra byggeåret, noe som gir et godt utgangspunkt for modernisering etter eget ønske.

1.etg.

Hall m/trapp:
Boligen har adkomst via et overbygd inngangsparti som leder inn til en romslig gang.
I gangen er det skyvedørsgarderobe med god plass til oppbevaring.

Stue:
Stuen i første etasje har god plass til både sofagruppe og spisebord.
Store vindusflater gir godt lysinnslipp og utsyn mot hagen.
For oppvarming er det installert en elementpipe med tilkoblet ildsted, varmepumpe samt elektriske panelovner.

Kjøkken:
Romslig kjøkken med innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat.
Her er det god plass til spisebord.
Innredningen er utstyrt med oppvaskkum av stål, komfyr, oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap og kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Disse hvitevarene følger med: kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad 1. etasje:
Badet i første etasje har flislagte overflater på gulv og vegger.
Rommet er innredet med dusjhjørne, toalett, servantinnredning og speilskap.
Badet er gitt Tg3 i tilstandsrapporten og har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet er utstyrt med innredning, nedfelt skyllekum, varmtvannsbereder på ca. 200 liter, opplegg for vaskemaskin og garderobeskap.
Rommet har belegg på gulv og våtromstapet på vegger.
Fra vaskerommet er det utgang til terrassen.
Vaskerommet er gitt Tg3 i tilstandsrapporten og har et oppgraderingsbehov.

Vaskemaskinen medfølger handelen.
Det gjøres oppmerksom på at den er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

2. etg.

Stue loftetasje:
Loftstuen danner et lyst oppholdsrom i andre etasje med god plass til sittegruppe.
Rommet har utgang til en overbygd balkong med trerekkverk.

Tre soverom:
I loftsetasjen ligger tre soverom med skråhimling.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord, og har i tillegg adkomst til en tilstøtende klesbod.
De to øvrige soverommene har fin størrelse for seng og oppbevaring.

Bad loftetasje:
Badet i loftsetasjen er innredet med badekar, toalett, servantinnredning, høyskap og speilskap.
Rommet har takvindu som gir naturlig dagslys, samt adkomst til en tilstøtende bod.
Badet er gitt Tg3 i tilstandsrapporten og har et oppgraderingsbehov.

Terrasse/hage:
Uteplassen har god plass til utemøbler og har adkomst videre til hagearealet.
Boligen ligger skjermet til og uteplassene er solrike og usjenerte.

Lagring:
Boligen har to boder i loftsetasjen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alt av møbler og interiør som står i eiendommen følger med med mindre kjøper tar forbehold i bud om noe annet.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Varmepumpen ble montert i 2018.
Elementpipe med tilkoblet ildsted i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1984. Det foreligger ferdigattest for enebolig og garasje datert 14.08.1985.

Ferdigattesten omfatter ikke forstøtningsmur. Det foreligger byggetillatelse for oppsetting av forstøtningsmur i tomtegrense mot vei datert 06.11.1984.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 05.09.1984.

Iht. til disse originale byggetegningene er det inntegnet en dør fra stuen mot gårdsplass. Dagens situasjon viser at det istedenfor er satt inn vindu.
Fasadeendringer er normalt søknadspliktige. Endring fra dør til vindu er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen.
Ved avslag på søknad kan kommunen kreve at bygget tilbakeføres til originale tegninger.

De godkjente byggetegningene av garasjen viser en bod langs siden, med tilkomst via dør fra gårdsplassen.
Dagens situasjon viser at halve boden er bygget med vegger, mens den andre halvparten er åpen uten vegger.
Endringen er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen.
Ved avslag på søknad kan kommunen kreve at bygget tilbakeføres til originale tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 69, BNR 65:

1984/8687-2/8 31.10.1984 FORKJØPSRETT
Iflg. skjøte er det best. om ledninger, beplantning m.v..
Forbud mot næringsvirksomhet m.v. Fl. best.
Iflg. skjøte har Skedsmo kommune forkjøpsrett til bebygget eiendom i 10 år fra innflytingstillatelse er gitt.
Prior. etter Husbanken, sparebanker, forretn.banker m.fl.

1984/8687-3/8 31.10.1984 ERKLÆRING/AVTALE
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Heftelser på realsameiet (GNR 69, BNR 104):

1985/6136-2/8 19.07.1985 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser

Eiendommens rettigheter:
Denne matrikkelenheten har andel i: GNR: 69 BNR: 101,102 og 104 med ideell andel: 1/50

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Gullhaug-Tømte på Skjetten i Lillestrøm kommune.
Nabolaget preges av frittliggende eneboliger og rolige villaveier med lite gjennomgangstrafikk.
Boligen har en fin plassering i Tømtesvingen, med skogkledde åsrygger og grøntarealer tett innpå i bakkant av eiendommen. Nærområdet oppleves som trygt og familievennlig, med et godt utbygd nettverk av interne gang- og sykkelveier som binder området sammen.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk i hverdagen. Det er gangavstand til både Skjetten skole for barnetrinnet og Stav skole for ungdomstrinnet, og i nærområdet finner du et godt utvalg av barnehager som Løvehjerte Fus barnehage og Uglebakken barnehage. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Skjetten Nærsenter, som rommer Meny-butikk med ferskvareavdeling, apotek og helsetilbud, eller hos Coop Extra på Skjettentoppen. For et større utvalg av butikker og servicetilbud ligger Strømmen Storsenter og Lillestrøm sentrum en kort kjøretur unna.

Fritidstilbudene og turmulighetene i området er varierte. Like bak boligfeltet er det umiddelbar adkomst til skogsstier og turområder ved Skjettenkollen og Bråteåsen, som innbyr til løpeturer og turer i marka året rundt. For idrettsinteresserte er det et aktivt miljø i regi av Skjetten Sportsklubb, med fotballbaner, Skjettenhallen og Skjetten svømmehall i nærområdet. I sommerhalvåret er det også en kort sykkeltur eller biltur til Nebbursvollen friluftsbad ved Nitelva.

Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig, med bussholdeplassen Guldhaug-Tømte en kort spasertur fra boligen. Herfra går det jevnlige bussavganger mot Lillestrøm og Oslo. For pendlere ligger Strømmen stasjon en kort kjøretur eller busstur unna med hyppige togforbindelser, og med bil har du rask påkjøring til E6 for effektiv adkomst videre mot Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen.

Løvehjerte Fus barnehage
Uglebakken barnehage
Melby barnehage

Skjetten skole (1-7 kl.)
Gjellerås skole (1-7 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 607 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, hekk, diverse beplantning samt asfaltert adkomst og parkering på tomten.
Eiendommen har ifølge ideell andel (1/50) i fellesarealer organisert som realsameie på gnr. 69 bnr. 101, 102 og 104.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens matrikkelkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på ca 13 cm.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i garasje, samt på egen gårdsplass.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 7002 B, «Guldhaug - Tømte», datert 03.08.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt A 2.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Guldhaug - Tømte (ID: 7002 C), datert 21.03.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at deler av hagen og støttemuren, er etablert utenfor tomtegrensen på friarealet mot skogen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Ved motstrid gjelder reguleringsplaner foran kommuneplanens arealdel, med unntak for utnyttelsesgrad for boligformål.
Kommuneplanens generelle bestemmelser og retningslinjer supplerer for øvrig gjeldende reguleringsplaner der reguleringsplanen ikke selv inneholder tilsvarende bestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleireskred ifølge NVE.
Det er ikke registrert konkrete faresoner for kvikkleire på eiendommen.
Ved eventuelle søknadspliktige tiltak under marin grense stilles det krav om vurdering av områdestabilitet i henhold til plan- og bygningsloven og gjeldende veiledere fra NVE.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 15 156,71 for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 1 348,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har bygningsforsikring i Eika Forsikring. Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 916 998,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 935 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Leif Kristian Feiring, Bente Løkke-Sørensen og Leif Einar Feiring

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 1.900 pr stk / Overtagelse 1 inkludert   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 5,71 promille av prisantydning  kr 0,00
Fotobudsjett dag + drone  kr 7 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - Taksthuset1 AS v/ Erik Kalheim  kr 17 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0343/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26343

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 19:10