Ulesundvegen 128

Ulesundvegen 128, 3949 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 35, bruksnummer 186, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
1. etasje 57 kvm: Entré, gang, stue med åpen kjøkkenløsning, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 5 kvm: Bod til lagring.

Åpent areal:
1. etasje 65 kvm: Terrasse med overbygget del og inngangsparti på 52 kvm. og terrasse på motstående side på 13 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2025 utført av Anticimex.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i betong, bærende konstruksjon i bindingsverk med utvendig kledning. Saltak tekket med metallplater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2: Badet har ikke verifisert fall til sluk og det er heller ikke bekrettelse på at det benyttet tilstrekkelig tettesjikt/membran. Det mangler også ventil i dør for å sikre til luft. Det er ikke montert kjøkkenventilator, noe som anbefales av takstmann. Enkelte overflater på gulv bør overfaltebehandles, og anses for normalt vedlikehold. Enkelte dører har kontakt med terskel og karm og bør justeres. Det er videre påpekt fuktskjolder i undertak, som ifølge takstmann trolig skyldes en eldre lekkasje. Det er ikke etablert dampsperre mellom kald og varm sone mot loft på badet. Det er også observert spor av gnagere på loftet. Det er noen merkbare skjevheter i boligen, men uten at det er vurdert dithen at tiltak er nødvendig eller hensiktsmessig. Det er ikke fremlagt opprinnelig dokumentasjon på elektrisk installasjon. Utvendig er deler av veggkonstruksjonen avsluttet nær terreng, noe som gir økt fare for råteskader. Kledningen har også aldersslitasje og sprekker i endeveden. Det er skader i innsekts netting i gesims. Rekkverkshøyde på terrassen er for lav i forhold til dagens forskrift. Deler av terrassen har kontakt med jord og gir økt fare for råteskader. For uthuset er det foretatt en forenklet vurdering og det nevnes at tilstand er ok med moderat vedlikehold. Utvendig kledning har aldersslitasje og er avsluttet for nær terreng.

Deler av kaldtloft er ikke tilgjengelig for kontroll, drenering er skjult og taket er inspisert kun fra bakkeplan. Ut fra alder er det satt TG2 for å belyse risiko.

Følgende forhold er er ikke undersøkt og fått TGIU. Deler av kaldt loft som ikke er undersøkt. Stakeluke til avløp er ikke lokalisert. Taket, pipe og takgjennomføringer er kun inspisert fra bakkeplan. Byggegrunnens beskaffenhet her ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten ovennevnte.

Fritidsboligen ble påbygget med bad og soveromsdel i 2001 og fikk innlagt vann og avløp i 2016.
Det ble oppført en pergola på terrassen i i 2019 og lagt varmefolie med flis i entré og satt inn terrassedør i 2020.
Varmepumpen er montert selv i 2024.

Innvendig går det i maritim stil med detaljer fra sjølivet. Gulvene i stue og på soverom med lakkert tregulv. Flislagt gulv i entré og på badet. Vegger og himlinger har malt panel i lyse fargetoner. Kjøkkenet har enkel innredning fra IKEA med stålvask og plass til komfyr. Over benken er det hyller hvor serviser, kopper og glass som brukes daglig er plassert. Badet er ikke stort, men inneholder alt et hyttebad kan ønske seg, servant, wc, dusj og vaskemaskin. Komfyr, kjøleskap og vaskemaskin medfølger i handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  i for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn og varmepumpe i stua. Varmefolie på gulv i entré og varmekabler på badet. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på hytta slik den ble søkt om i 2001, datert 25.04.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Innsetting av terrassedør og pergola er ikke omsøkt. Det finnes heller ingen dokumentasjon på søknad om oppføring av uthus. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 502949 og 1006, tinglyst hhv. 01.09.1971 og 22.01.2001, type heftelse Festekontrakt og tillegg til denne med bestemmelser om varighet, årlig festeavgift og regulering av denne m.v. Avtalene sikrer også rett til båtfeste, adkomst på vei mot betaling av for vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse.

Ekstra skap på badet medfølger ikke i handelen.

Ulesund ligger på fastlandet ut for Porsgrunn og Telemarksporten med en kort båtur til Brevik, Stathelle, Langesund eller Helgeroa. Området kjennetegnes av mage hytter og noen fastboende innimellom hyttene. Det er praktisk å ha hytte i nærheten av E-18, snaue 2 timer fra Oslo. Hytta ligger idyllisk, usjenert og sjønært. Rett nedenfor hytta ligger sjøen med en badestrand og felles bryggeanlegg for hyttene. Skjærgården i området er variert og vakker for alle sjøfarende, og det er gode fiskeplasser bl.a. for sjø-ørret i området. Om du liker å padle er dette området et eldorado med mange holmer og smale sund mellom. Det er korte båtturer bl.a. til sommerbyene Helgeroa, Langesund og Brevik. Litt lenger syd ligger Kragerø og kjente øyer som Jomfruland. I området er det fine turområder både til fots og på sykkel. Det er 25 minutters biltur til Porsgrunn med alle sentrumsfasiliteter og ca. 10 minutters kjøretur til Telemarksporten hvor det er Meny butikk, Plantasjen, bensinstasjon og Burger King. Sydover mot Bjønnes Brygge, er det en hyggelig brygge og badeplass med kiosk, det samme finnes på Røra nord for eiendommen.

Ta av fra E-18 ved Telemarksporten og følg veien over Lillegårdskrysset mot Bjønnes. Ta til høyre mot Seivall etter litt over 5 km. Følg Ulesundvegen utover ca. 1 km og ta til venstre ved et postkassestativ. Da kommer du inn på en felles parkeringsplass og da ligger hytta opp for denne på høyre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 571 kvm. bestående av en frodig hyttehage ved sjøen med gressplen, prydbusker og ville vekster rundt hytta. Det er godt egnet for lek og ballspill på tomten og stor solrik terrasse i trevirke med overbygg. Når du kommer fra parkeringen møter eiendommen det med hvitmalt stakittgjerde og mot naboen er det hekk.

Festeavgiften er kr 2.415,- pr. år.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2023.

Festeavtalen utløper 22.6.2056.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Grunneier, Hilde Kathrine Innerdal, har forkjøpsrett, til eiendommen ved salg, men hun har informert om at det ikke er aktuelt å benytte forkjøpsretten ved dette salget.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Biloppstillingsplasser til to biler leies på felles parkeringsplass like i nærheten av hytta.
Båtplass i felles bryggeanlegg. Her er det også mulighet til å stå på liste for jolleplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2019 avsatt til: Fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12.132,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 4385 kwh. pr. år. 
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 3.700,-.
Veiavgift på kr 1.500 - kr. 3.000,-pr. år.
Velavgift, kr. 1.500,- pr. år. Det er årlig dugnad i velforeningen.
Parkering ,kr. 670,- pr. biloppstillingsplass, totalt kr. 1.340,- pr. år.
Fritidsboligen har parabolantenne, dekoder medfølger ikke og kjøper må evt. selv tegne abbonement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 93.140,- ifølge skatteetaten.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
94 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Johnny Brandt

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.450,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.
 

Oppdragsnummer 28-0038/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2538

Sist oppdatert: 30. april 2025 kl. 13:11