Kristins vei 14

Kristins vei 14, 0669 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 37, ideell andel 1/1
Andelsnummer 573, Lohøgda Borettslag, organisasjonsnummer 850429162

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 73 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom, toalettrom og garderobe.

BRA-e:
1. underetasje 3 kvm: Bod. Nåværende eier leier en ekstra bod, boden kan overtas etter nærmere avtale med borettslaget.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

BRA-b:
3. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1966 over 3 etasjer og 2 underetasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende vegger samt skillende dekker i hovedsak av betong og murkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglstein, fasadeplater og liggende panel. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og metall samt to-lags glass fra 2022. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert stedvis slitasje og merker på overflater i leiligheten, og alder på pipeløp tilsier at det ikke kan utelukkes behov for oppgraderinger/vedlikehold. Deler av det elektriske anlegget mangler samsvarserklæring. Rekkverkshøyden er under 1,2 meter, og avviker fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkongens høyde. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Kristins vei 14! Lys og luftig gjennomgående leilighet beliggende i byggets 3. etasje, i et attraktivt boligområde sentralt på Tveita. Her bor du med nærhet til "alt" du måtte trenge i en travel hverdag. Det er kort vei til dagligvarebutikker og kjøpesentre, samt fine turområder og parkarealer. Leiligheten har en god intern beliggenhet på feltet, og borettslagets fellesområder er svært godt tilrettelagt for både store og små.
Leiligheten har adkomst via felles trappegang og inneholder:
Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom, toalettrom og garderobe. Utgang fra stue til innglasset balkong med utsikt.

3. Etg.:
Romslig entré med praktisk klesoppheng.

Toalettrom fra 2020 i regi av borettslaget. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantskap
med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speilskap og stikkontakt på vegg over servant. Vegghengt toalett. Inspeksjonsluke til
fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner og kursfortegnelse plassert i vegg. Naturlig avtrekksventil plassert i himling. Vannrør av forkrommede rør
og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.

Baderom fra 2020 i regi av borettslaget. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt
servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil med belysning samt stikkontakt på vegg over servant. Vegghengt skap.
Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin og tørketrommel følger med. Dusj på gulv med innfellbare dører av glass og metall. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Stoppekran under servant. Inspeksjonsluke til fordelerstammer for rør-i-rør med kursfortegnelse samt naturlig avtrekksventil plassert i himling. Vannrør av forkrommede
rør og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. TG2 er gitt da det kun er naturlig ventilasjon og at det er registrert et kre av ukjent type på gulv ved sluk.
Pr. 16.06: skadedyrs bekjemper/Anticimex har det ikke observert kre av noe slag, sluk sprayet og feller satt ut i baderom og toalettrom for sikkerhets skyld. Sluttrapport skal foreligge førovertagelse.

to gode soverom hvorav det største har "walk inn" garderobe.

Romslig stue med pipeløp. Det er montert nyere rentbrennende peisovn i stuen. Rommet kan deles inn i soner , hvor det er god plass til både spisestue og sofaområde.

Romslig kjøkken med gode lysforhold. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra ukjent årstall. Benkeplater av treverk og laminat. Dobbel oppvaskkum i benkbeslag med ett-greps armatur. Oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator med kullfilter plassert i overskap. Naturlig avtrekksventil plassert i vegg. Stoppekraner under oppvaskkum. Vannrør av rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet har lekkasjestopper.

For øvrig har boligen gulvflater av laminat med varme i entré, parkett i stue samt laminat i øvrige rom. Veggflater av malte flater, malte panelplater og malt strie. Himlinger
av malt betong. Slett skyvedør til kjøkken og slette innerdører til øvrige rom. Plassbygd garderobeskap på soverom 1. Garderobeskap i
garderoberom. Åpen garderobeløsning i entré. Leiligheten har naturlig oppdriftsventilasjon med tilluftsventiler i yttervegger/vinduer kombinert med
avtrekk via felles avtrekkskanaler.

Nåværende eier har en bod som medfølger leiligheten, i tillegg leier selger en bod ekstra. Boden kan medfølge etter nærmere avtale med borettslaget.

Vi viser til selgers egenerklæringsskjema og vedlagte tilstandsrapport for ytterligere informasjon om leilighetens standard.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré, bad og toalettrom. Peisovn i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet veirett og dispensasjon fra veiloven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Kristins vei 14 ligger i et etablert og tilbaketrukket boområde på Tveita i Oslo. Området er godt dekket med forretninger, turområder, barnehager, skoler og kollektiv transport.

Fra boligen er det kort vei til løypenett som går innover i Østmarka med flotte lysløyper og turveier både på sommer- og vinterstid. Om vinteren blir det kjørt opp flotte skispor i lysløypene. Det er også fine turmuligheter til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året. Boområdet byr for øvrig på fine grøntarealer på borettslagets tomt.

Flere barnehager og skoler befinner seg i nærheten med Sørhellinga barnehage og Tveita skole som de nærmeste alternativene.

Kort vei til Tveita Senter med over 70 butikker og en rekke andre servicetilbud. Alna Senter og Bryn Senter er en rask kjøretur unna. Bydelen byr også på et godt aktivitetstilbud med flere aktivitets- , kultur- og fritidsklubber. Aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening innen en rekke idretter. Kunstgressbane på Tveita idrettspark. Nærmeste treningssenter er SATS på Hellerud.

God offentlig kommunikasjon via buss og T-bane. T-banestasjon på Tveita senter (linje 2) 5 minutter unna og under 10 min gange til Hellerud T-banestasjon (linje 2 og 3). Det tar i underkant av 15 minutter til Oslo sentrum med t-banen fra Tveita. Nattbuss (N2), 79- og 76-bussen i tillegg til flere lokale busser stopper på eller i nærheten av Tveita senter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kristins vei 14 sogner til Tveita barneskole og Haugerud ungdomsskole.
Nærmeste barnehage er Sørhellinga. Andre alternativer er Vassenga FUS barnehage og Lohøgda barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Eiertomt på 99 969 kvm. Fellesarealer er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget har 120 garasjeplasser og 324 parkeringsplasser til leie etter venteliste.
Kommunale ladestasjoner i Sigrid Undsets vei.
Borettslaget har gjesteparkering nederst på den store parkeringsplassen i Erlends vei. Gjesteparkeringen kan kun benyttes av gjester til borettslaget. Parkeringstillatelsen gjelder for 3 døgn.
For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget har ansvar for fellesarealer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 59963 (tilknyttet S-951) datert 12.11.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Wilhelm Stenersens vei 4 - Rehabilitering av verkstedhall - Hellerud vgs
Wilhelm Stenersens vei 4 - Oppføring av trafobygg - Tveita skole

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 960,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann, nedbetaling av andel fellesgjeld, internett, trappevask, kommunale avgifter, diverse forsikringer mm. Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig, de ble sist justert 01.02.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger og økning i kommunale avgifter. .

Borettslaget har avtale med Techem om individuell måling av varmtvann. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto sammen med innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig for perioden 01.07 - 30.06.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 6.466,-
Kjellerbod: 31,-
A-konto varmtvann: 190,-
Trappevask: 105,-
Bredbånd: 139,-
TV: 29,-

Nåværende eier har ikke bebodd leiligheten det siste året, slik at strømutgifter er ukjent.
Borettslaget er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av fiberbredbånd, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-boks fra RiksTV er inkludert, men tv-kanaler må bekostes av hver enkelt beboer etter eget ønske. Borettslaget har egne priser på de forskjellige kanaler/kanalpakker.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 043 510,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 174 041,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 947,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 374 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 262039740,- pr. 01.05.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 123.683.504,-
Andel av restsaldo: 176.367,-
Rentebetingelser: 5,28%
Lånets restløpetid: 24 år
Lån 2:
Restsaldo: 56.700.713,-
Andel av restsaldo: 80.849,-
Rentebetingelser: 5,28%
Lånets restløpetid: 26 år 6 md.
Lån 3:
Restsaldo: 71.743.675,-
Andel av restsaldo: 102.290,-
Rentebetingelser: 5,28%
Lånets restløpetid: 17 år 6 md.
Lån 4:
Restsaldo: 9.911.848,-
Andel av restsaldo: 14.134,-
Rentebetingelser: 5,28%
Lånets restløpetid: 7 år 11 md

Lån 4 har en ramme kr 15 millioner, og dersom mer av lånet tas ut må det påregnes en økning i andel fellesgjeld og felleskostnader.

4 200 000,00 Prisantydning
374 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 574 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
27 464,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 601 464,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Berre Haneberg

Leiligheten er tilknyttet Lohøgda Borettslag.
Borettslag består av 777 andelsleiligheter, fordelt 94 oppganger i 15 lavblokker.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til betydelig sjenanse for øvrige beboere. Det skal sendes skjema til styret senest 8 dager etter anskaffelse, og naboer i oppgangen skal varsles i forkant av anskaffelse.
Det er totalt 27 fellesvaskerier i borettslaget.
Nøkler, låser til vaskeriet, plastlister til innglassede balkonger, samt skilt til ringeklokke og postkasse, kan bestilles ved henvendelse til vaktmester. Tlf: 901 77 022 og e-post: vaktmester@lohogda.no

Foretatt påkostninger de senere år:
2011:
- Utskifting av lamper i oppgangene og omtrekking av elektriske ledninger, utskifting av garasjeporter, utskifting av skillevegger i samtlige pipeløp, utskifting av beredere i 160 leiligheter.
2012:
- Oppussing av samtlige vaskerier, nye vaskemaskiner, nye kjellervinduer, sikringsskap i vaskeriene ble skiftet ut, oppgradering av hovedtavlene, dreneringsarbeider ved Kristins vei 20-24, merking hovedstoppekraner til leiligheter, oppussing av vaktmester- og styrekontoret.
2013:
- Drenering flere blokker, nye sikringsskap til leiligheter, ny gavlbelysning, oppgradering uteområdene.
2014:
- Nytt avfallssystem, utskifting av entre- og kjellerdører, brannsikring i kjellere, varmekabler på stikkveier.
2015:
- Borettslagets 50-års jubileum. 2 nye lekeplasser, utskifting av samtlige oppgangslamper (reklamasjon), oppgraderte hovedtavler (hovedfordelinger for strøm), hovedvask av alle oppganger, nye vaskeritavler og styringsur, forlengelse av varmekabler, ny traktor.
2016:
- Etablering av 26 uteplasser og 4 nye lekeplasser. Legging av kantstein ved 4 blokker i Kristins vei. Utskifting av oppgangsvinduer i Kristins vei. Bygging av 17 sykkelboder. Legging av varmekabler og 4 nye utelamper.
2017:
- Etablering av 4 uteplasser. Legging av kantstein i resten av Kristins vei og i hele Erlends vei. Legging av varmekabler 4 steder. Oljet alle utgangsdører.
2018-2021:
- Bergvarme, rør- og våtromrehabilitering.
2022-2023:
- Vindus- og balkongdørsutskiftning.

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder pr. 12.06 er det ikke planlagt noen prosjekter som vi øke felleskostnadene for Kristins vei 14.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 45.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0132/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25132

Sist oppdatert: 01. august 2025 kl. 22:28