Vardenlia 21B

Vardenlia 21B, 3227 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 115, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 7, Vardegrenda Borettslag v/ USBL Sandefjord, organisasjonsnummer 952 220 802

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
3. etasje 100 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, bod og tre soverom.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

I tillegg følger en garasjeplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1974. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn, med yttervegger og etasjeskillere i betongkonstruksjoner. Fasader er kledd med mur/tegl og fasadeplater. Taket er en flat konstruksjon. Vinduer og balkongdør har to-lags isolerglass med rammer i tre og utvendig aluminiumsprofiler, og er fra 2015 og 2018. Ytterdøren er klassifisert med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt, innglasset balkong på 13 m².

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i oppgangen. Anlegget ble ikke undersøkt da sikringsskapet var avlåst på befaringsdagen, og det er ikke fremlagt dokumentasjon for anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vann/avløp:
- Vann og avløpsrør er fra byggeår har nådd en alder som kategoriserer til TG2.

Våtrom: Bad
- Overflater: Det er målt for lite fall til sluk, stedvis motfall, skade på en veggflis, bom i gulvflis og riss/sprekker i fliser og fuger.
- Membran, tettesjikt og sluk: Tettesjiktet har en usikker restlevetid grunnet alder.
- Sanitærutstyr: Det er ikke etablert drensåpning for innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Varmtvannsbereder
- Varmtvannsbereder: Berederen er innebygd i kjøkkeninnredning uten mulighet for inspeksjon.

Våtrom: Bad
- Fukt: På grunn av bygningsmessige hindringer og tilliggende kjøkkeninnredning med oppvaskmaskin og komfyr er det ikke mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Borettslagsleilighet i betongblokk fra 1974, beliggende i bygningens 3. etasje. Yttervegger og etasjeskillere er i betongkonstruksjoner. Fasader med mur/tegl og fasadeplater. Leiligheten er på ett plan med romfordeling bestående av entré, gang, stue, kjøkken, bad, bod og tre soverom. Vinduer og balkongdør med to-lags isolerglass ble skiftet i 2018 i stue, på bad, kjøkken og soverom. Balkongdørene er fra 2015. Innvendige dører er profilerte. Adkomst til leiligheten via overbygd inngangsparti med callinganlegg og felles trapp.

KJØKKEN:
Innredning med slette fronter og benkeplater i stein. Glassplater mellom benkeplate og overskap. Oppvaskkum i metall med ett-greps armatur. Integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikrobølgeovn og stekeovn. Veggmontert avtrekksvifte med mekanisk avtrekk.

BAD:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling med malt, slett flate. Innredning med slette fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Overskap, speil, overlys og stikkontakt. Dusjhjørne med dusjvegger av glass. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken, soverom og gang. Flislagt gulv på bad.
Vegger: MDF-veggplater og malte, slette flater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malt betongdekke. Innfelte downlights på kjøkken.

Lagring:
Garderobeskap på to soverom. Intern bod, en i trappegang og en utvendig.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: 2 lamper i stuen, kjøleskap og TV-benken.

Elektrisk oppvarming er boligens primære oppvarmingskilde. Badet har flislagt gulv med gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1974. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Byggemeldte byggetegninger fra byggeår.
- Godkjente fasadetegninger for innglassing av balkonger, stemplet 03.03.2004.
- Byggetegninger av nye felles garasjerekker, datert 16.12.2019.

Det er ikke utstedt ferdigattest for innglassing av balkonger eller for nye felles garasjer.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, bestemmelser om vann og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Varden, et etablert og rolig boligområde i Sandefjord. Her bor du tilbaketrukket fra bystøyen, men med kort vei til alt du trenger i hverdagen. Borettslaget har fine, grønne fellesområder med lekeplass rett utenfor døren.

For familier er beliggenheten praktisk. Vardenlia barnehage ligger bare et par minutters gange unna, og det er trygg gangavstand til Varden ungdomsskole. Flere barneskoler, som Ormestad og Gokstad, er også i nærområdet. Rett ved finner du Varden balløkke og akebakke, et naturlig samlingspunkt for lek og aktivitet året rundt.

Dagligvarehandel og et større utvalg av butikker og servicetilbud, inkludert Hvaltorvet kjøpesenter, er en kort kjøretur unna. Fra busstoppet Vardengrenda, like ved leiligheten, er det gode forbindelser videre. Sandefjord sentrum med togstasjon nås på under ti minutter med bil, og det er enkel adkomst til E18 for pendlere.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Ormestad barneskole og Varden ungdomsskole. Fra høsten 2026 åpner nye barneskolen på Vesterøya som dette område sokner til.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på ca. 44849 kvm. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier og parkeringsplasser, samt plen, lekeplass og diverse beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal.

Det medfølger garasje/parkeringsplass (nummer 7) i felles garasjerekke. Her er det elbil lader som medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 19760009, Varden del 1-2-3-4, datert 26.08.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til kommuneplanens bestemmelser punkt 1.2.4 gjelder denne reguleringsplanen foran Kommuneplanens arealdel 2023 ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010), vedtatt 21.09.2023. I kommuneplanen er 43 019 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende), 824 m² er avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting (nåværende), og 609 m² er avsatt til blå/grønnstruktur (nåværende).

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare. Området ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, under marin grense og/eller i et kjent fareområde for kvikkleire. Det må påregnes krav om geotekniske vurderinger og dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred ved byggetiltak, i henhold til TEK17 § 7-3.

Eiendommen berøres av hensynssone H370: Høyspenningsanlegg. Området ligger i fareområde for høyspenningsanlegg. Ved oppføring av nye boenheter, skoler og barnehager kan kommunen kreve utredning av elektromagnetisk felt. Slik arealbruk tillates ikke i områder med årsmiddel over 0,4 mikrotesla.

Eiendommen berøres av hensynssone H390: Annen fare. Området ligger i fareområde for steinsprang, skredfare i bratt terreng eller forurenset grunn i sjø. Ved tiltak skal ROS-analyse/fareutredning dokumentere at gjeldende forskrifter ivaretas.

Eiendommen berøres av hensynssone H530: Hensyn friluftsliv. Området har stor verdi for friluftsliv, og ved tiltak skal hensynet til friluftsliv ivaretas så fremt det ikke er i konflikt med landbruks- og næringsinteresser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  6 814,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felles lån, kommunale avgifter, garasje, tv, internett, forretningsførsel, driftsutgifter, forsikring mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.946,– pr. md.
Nedbetaling hovedlån kr 1.326,– pr. md.
Nedbetaling garasjelån kr 1.003,– pr. md.
Kabel-tv/internett kr 539,– pr. md.
Totale felleskostnader pr. d.d: kr 6.814,– pr. md.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 854 607,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

2 250 000,00 Prisantydning
531 137,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 781 137,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 782 227,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 792 177,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mille Skalberg

Leiligheten er tilknyttet Vardegrenda Borettslag.
Forretningsfører er Solibo AS.
Trappevask er inkl. i felleskostnaden.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i henhold til ordensreglene.

Planlagte påkostninger: Borettslaget starter på utbedring av lekeplasser og skal være ferdig i 2026. Det jobbes med utbedring av oppganger og utskiftning av callinganlegg, og postkasser skal byttes ila de neste årene. Borettslaget vil skifte ut tak på de laveste utstikkerne på alle aktuelle blokker, og det jobbes med grøntarealer og bioenger.

El-bil lading i garasjene: Hvis det er satt opp lader fra før, må eier sette opp profil på Charge365, legge inn betalingskort og velge riktig garasjerekke. Strømmen går på egen måler og borettslaget setter timeprisen (kWh), pr.d.d 2 kr. Hvis det ikke er lader, er det Zaptech PRO som skal settes opp og styret må underrettes først. Normalt benyttes et lokalt firma (Elinstallasjonen) som tar rundt kr 20.000,- for jobben. Dette betales av andelseier selv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. Styret har avsatt kr. 300.000,- til en egen sparekonto som skal dekke eventuelle tap og fungere som et eget sikringsfond. Planen er å fortsette med dette hvert år som en rimeligere løsning enn å ha et eget sikringsfond og som skal gi samme sikkerhet for beboerne.

Se borettslagets egen hjemmeside for mer informasjon: https://home.solibo.no/hp/vardegrenda/oppslagstavle

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Fotopakke Dag Frogner  kr 3 750,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 9 950,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk. kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 5 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0177/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26177

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 12:45