Thereses gate 44B

Thereses gate 44B, 0168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 375, ideell andel 1/1
Aksjenummer 12, A/S Theresesgt 44 og Laura Gundersensgt 6, organisasjonsnummer 921501897

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
2. etasje 86 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
Loft: 2 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod på 5 kvm og en loftsbod på 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligbygg fra 1940 over 5 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner fra byggeår. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og murpuss. Tilnærmet flatt yttertak, tekket med membran/papp. Vinduer med trekarmer og 2-lags isolerglass fra 2019. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2:
Bad:
-Det er registrert bomlyd (tegn til hulerom) under noen av gulvflisene. Nærmest døren ble det registrert bevegelser/knirk i gulvflisene.
-Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
-Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Ventilasjon:
-Leiligheten har kun naturlig ventilasjon.

Helse, miljø og sikkerhet:
-Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utført radonmåling inne i leiligheten. Bygget ligger i en sone som er definert som "lav til moderat" i følge aktomhetskartet fra NGU. Det bør gjennomføres radonmålinger.
-Det bør gjennomføres kontroll av slukkeapparatet, alternativ gå til innkjøp av et nytt da det er uvisst når sist kontroll av apparatet ble utført.
-Et er ikke synlig brannklassifisering på entrédøren. Dette bør undersøkes videre, eksempelvis innhente dokumentasjon fra styret.

 Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
-Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Sprekk i fliser i dusjområdet, og bomflis.
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Badet ble pusset opp av forrige eier i 2019. Arbeidet ble gjort av Norsk rørservice. Det foreligger dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet med følgende oppgraderinger:
-Fjernet to vegger (gjort en 4-roms om til en 3-roms) samt lagt nytt gulv.
-Bygget innebygde garderober på gjesterom og soverom.
-Bygget kjøkkenøy.

Dette er en stor og innholdsrik 3-roms med attraktiv beliggenhet sentralt i nærheten av Bislett og St. Hanshaugen.

Leiligheten har en sosial planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, en utforming som gir gode møbleringsmuligheter. Dette er et herlig oppholdsrom med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er god plass til en fin sofagruppe og stort spisebord - et hyggelig samlingspunkt for familie og venner. Videre har leiligheten to romslige soverom med innebygde skap til oppbevaring og baderom fra 2019.

Entré:
Leilighetens entré gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Rommet er av god størrelse, er malt i delikate nyanser og har flislagt gulv. Det er god plass til oppbevaring i medfølgende skyvedørsgarderobe og mulighet for etablering av ytterligere oppbevaringsløsninger. Det er installert dørcalling.

Stue:
Leiligheten har en åpen planløsning hvor stuen, spisestuen og kjøkkenet naturlig bindes sammen og danner et større oppholdsrom. Lyse gulv, vegger malt i en varm beigefarge og møbler i nøytrale toner skaper en rolig og innbyende atmosfære. I tillegg sørger store, åpne flater og lysinnslipp fra flere sider av rommet for en luftig romfølelse. Stuen kan enkelt deles inn i ulike soner etter eget ønske og behov med plass til sofagruppe med tilhørende salongbord og mediemøblement. Videre er det plass til en stor spisestue tilknyttet kjøkkenet hvor venner og familie kan samles til hyggelige sammenkomster. Rommets utforing gjør at det også er mulig å etablere et tredje soverom.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i direkte tilknytning til spisestuen og har en moderne utforming med lyse fronter og en praktisk kjøkkenøy med barkrakker som skaper en fin overgang mellom sonene - en sosial planløsning som sikrer god kontakt med besøkende. Kjøkkeninnredningen består av slette fronter, nedfelt oppvaskkum av kompositt og benkeplate av laminat. Mellom bekeplaten og overskapene er det flislagt bakvegg og integrert belysning samt stikkontakter under overskapene. Skapene er trukket opp mot taket som gir et gjennomført uttrykk og samtidig rikelig med plass til oppbevaring. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, platetopp, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Det er installert lekkasjevarsler og komfyrvakt.

Soverom:
Boligen har to soverom med praktisk plassering i hver sin ende av leiligheten. Hovedsoverommet, som ligger tilknyttet entréen, er av god størrelse og har plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord på hver side. Stort vindu som gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Malt i en behagelig, avslappende farge. Det er plass til oppbevaring i innebygget garderobeskap og mulighet for etablering av ytterligere oppbevaringsløsninger. Soverom nummer to har adkomst fra stuen og egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller konto. Dette rommet har i likhet med hovedsoverommet innebygget garderobeskap.

Bad:
Flislagt baderom med gulvvarme fra 2019. Badet er innredet med veggehngt servantinnredning med slette skuffefronter og heldekkende servant med ettgreps armatur. Over servanten er det speil med integrert belysning. Dusjsonen er avskjermet med innfellbare glassdører og er utstyrt med både hånddusj og regndusj. Rommet har vegghengt toalett med innebygget sisterne, samt opplegg for vaskemaskin. Badet fremstår som funksjonelt og tidsriktig med gode oppbeavarings- og bruksløsninger.

Øvrig:
Gulv: Flislagt gulv i entréen og på badet. Øvrige gulvflater belagt med 1-stavs laminat.
Vegger: Malte, slette flater. Fliser på badet.
Himling: Himlinger av malte, slette flater med integrerte downlights.

Takhøyde på tilfeldige plasser oppmålt til:
Entré: 2,60 meter.
Bad: 2,39 meter.
Hovedsoverom: 2,60 meter.
Soverom 2: 2,55 meter.
Stue/kjøkken: 2,49 - 2,56 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med radiatorer i oppholdsrom samt elektriske varmekabler i gulv på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1940.

Det foreligger ekspedisjonsdokument attestert 18.08.1949, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig.

Sammenlignet med byggetegningene fra oppføring av våninghus er det på uvisst tidspunkt gjort følgende endringer:
-Det er revet en vegg som tidligere skilte entréen fra stuen.
-Dagens kjøkken var tidligere WC.
-Det er revet en vegg som tidligere delte stuen i to stuer.
-Det som tidligere var kjøkken benyttes i dag soverom nummer 2.
-Det som i dag brukes som hovedsoverom hadde tidligere to innganger, en fra entréen og en fra stuen. Inngangen fra stuen er tettet igjen.

Selger opplyser om at det er gjort følgende endringer i selgers eiertid:
-Rivning av to vegger og omgjort leiligheten fra 4-roms til 3-roms.

Videre foreligger det ferdigattest for rehabilitering av bad, datert 12.02.2001 og ferdigattest for utskiftning av sluk, datert 22.05.2020.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av:

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse og bestemmelse om felles trapp, fyrrom, gårdsplass mm.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år, eller dersom aksjeeiers ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeier eller ektefellen har disponert boligen/forretningen i minst ett av de to siste årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Thereses gate 44B ligger i et attraktivt boligområde på Adamstuen, i nærheten av Bislett og St. Hanshaugen.

Adamstuen er kjent for sitt brede utvalg av fasiliteter og sjarmerende tilbud rett i nærheten. Kiwi Adamestuen ligger innen gangavstand, samt flere daglivarebutikker som joker, Bunnpris og Coop Extra. Åpent Bakeri finner du også rett på hjørnet, mens Baker Hansen og Oslo Raw ligger lenger opp i Ullevålsveien. Området er også hjem til kjente restauranter som Roze Gastro og St. Lars, i tillegg til flere spisesteder på St. Hanshaugen som Grotto, Smalhans og Rouleur. Ellers kan du også finne apotek, frisør og en rekke andre spesialforretninger i Thereses Gate og videre opp Ullevålsveien.

Innenfor gangavstand fra leiligheten ligger også Bogstadveien. Med sine over 300 butikker er Bogstadveien en av Norges største og lengste handlegater. Hvert år arrangeres det to bilfrie markedsdager her, en på våren og en på høsten. Under markedsdagene har butikkene mange spennende tilbud samt at det blir satt opp boder langs gaten. Handlegaten tar i løpet av markedsdagene i mot over 100 000 besøkende. Bogstadveien med dens sidegater byr også på et bredt utvalg av restauranter, kafeer og butikker.

Leiligheten ligger i umiddelbar nærhet til grøntarealer som Idioten, og du går til Stensparken på et par minutter. Nærhet til Bislett Stadion og St. Hanshaugen park med flotte grøntområder og turstier. Idioten er svært populær om sommeren med mulighet for grilling og solbading i idylliske omgivelser med fantastisk utsikt. Ikke langt unna finnes turområder langs Akerselva som byr på god rekreasjon i idylliske omgivelser, året rundt. I tillegg er det gangavstand til Frognerparken med populære Frognerbadet og vakre Vigelandsparken. Kort vei til både Blindern og OsloMet.

For trening har du mange muligheter i nærheten. Evo treningssenter Adamstuen ligger rett over gaten i samme bygg som Kiwi, og i tillegg finnes Bislett Stadion, SATS Bislett og Bislett Bad & Trening i området. Lille Bislett tilbyr også utendørs fotball- og basketballbaner.

Området har gode kollektivforbindelser med både buss og trikk. Busstopp for linje 21 og 37, samt trikkestopp for linje 17 og 18, ligger nær boligen. Fra Ullevål Sykehus, som ligger ca. 8 minutter unna, går linje 20 og 28. Nationaltheatret og Majorstuen T-banestasjon er begge innen gangavstand, og det er enkelt å komme seg til OsloMET, Universitetet i Oslo og Handelshøyskolen BI i Nydalen med offentlig transport.

Dette er en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt og samtidig vil ha kort vei til flotte grøntarealer!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Rosenborg barnehage (0-5 år) 0.4 km
Langaard barnehage (1-5 år) 0.4 km
Treklang Montessoribarnehage (2-5 år) 0.5 km

Skoler:
Bolteløkka skole (1-7 kl.) 0.3 km
Ila skole (1-7 kl.) 1.2 km
Uranienborg skole (1-10kl.) 1.2 km
Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.) 0.4 km
Fagerborg skole (8-10 kl.) 0.9 km
Heltberg Bislett 4 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 661 kvm som tilhører aksjelaget. Opparbeidet med plen, beplantning og utemøbler.

Aksjelaget disponerer 4 parkeringsplasser som fordeles etter venteliste som føres av representant for styret. Iht. husordensreglene kan parkeringsplassene kun leies ut til/ disponeres av aksjeeier som selv bor i seksjonen, eller noen i dens husstand. Eier av næringslokalet i bygget gis like rettigheter til å leie biloppstillingsplass, så lenge dette er til eget bruk. Det er per tidspunkt ingen ledige plasser. Det er ikke installert el-lader.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.08.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plansaker:
-Pågående plansak vedrørende Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Detaljregulering - Sykkeltrasé. Se saksnummer 2025/06772.
-Pågående plansak vedrørende Eugenies gate 12 - planforslag til offentlig ettersyn - Utvidelse av skolegård Bolteløkka skole. Se saksnummer 2025/06815.

Pågående byggesaker:
-Thereses gate 49 - Bruksendring av hybel til undersøkelsesrom og brudd av brannceller med utveksling for bærevegg. Tillatelse til tiltak gitt 09.02.2026. Se saksnummer 2026/00611.
-Thereses gate 31 A-G - Påbygg, tilbygg, riving, bruksendring til forretning, bevertning, kontor og bolig, oppføring av støttemur. Igangsettelsestillatelse gitt 16.06.2026. Se saksnummer 2025/20450.
-Thereses gate 20 A og B - Oppføring av fem balkonger. Se saksnummer 2025/14922.
-Eugenies gate 8A-C - Oppføring av 19 balkonger. Søknad om tillatelse 23.04.2026. Se saksnummer 2026/04658.

Disse plan- og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. Se tilhørende saksnummer hos planinnsyn for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 7 098,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto oppvarming, kommunale avgifter, TV/internett, drift og vedlikehold etc.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles på følgende måte:
A-konto oppvarming: 1 326,-.
Felleskostnader: 5 543,-.
TV/internett: 229,-.

Selskapet har eget varme- og varmtvannsregnskap hvor leilighetenes målere blir avlest en gang i året for perioden 01.07 - 30.06, og avregnet mot innbetalt à-konto beløp. Avregning blir sendt eier pr. faktureringstidspunkt.

Boligen er underlagt eiendomsskatt som utgjør ca. 2 150,- for 2026.
Eiendomsskatten betales gjennom felleskostnadene. Det gjenstår to innbetalinger for 2026 på kr. 421,50,-, med forfall 01.09.2026 og 01.11.2026 i følge opplysninger fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og Internett. Utgiftene er inkludert i husleien. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 201 644 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 17 931,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 70 672,- pr. 17.06.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 2 764 089,- pr. 17.06.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208306561
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,55% flytende
Restsaldo: 2 764 089,-
Terminer pr. år: 12
Innfrielsesdato: 30.03.2039

Aksjelaget praktiserer ikke IN-ordning.

8 500 000,00 Prisantydning
70 672,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 570 672,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte/Transportgebyr til forretningsfører aksje (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
15 195,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
25 145,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 585 867,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 595 817,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sofia Allstrin og Anders By Kampenes

Leiligheten er tilknyttet A/S Theresesgate 44 og Laura Gundersensgate 6. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 47 aksjer.
Gebyr ved innflytting (dette gjelder også ved utleie) kr. 1 000,- samt obligatorisk skilt må påregnes.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av boligselskapets dyreholdserklæring.

Foretatte påkostninger de senere år: 
-Maling av oppganger og nye lys.
-Utbedring av to takterrasser i forbindelse med lekkasje.
-Utbedring av av bygget i forbindelse med brannfaglig rapport innhentet av styret.

Planlagte påkostninger:
Selskapet er i følge styreleder ferdig med planlagte vedlikeholdsoppgaver, og det er pr. 22.06.2026 ingen konkrete planer om å øke felleskostnadene. Økning av felleskostnadene vurderes likevel løpende, som ledd i å sikre selskapets likviditet samt dersom det skulle oppstå noe som må håndteres fortløpende.

Styret informerer om at næringslokalene i første etasje skal leies ut og at styret i den forbindelse har vært i dialog med utleier og tydeliggjort at det ikke er ønskelig at utleien medfører støy for beboerne. Det er per tidspunkt uvisst når nye leietakere overtar lokalet.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
På årsmøte som ble avholdt 12.05.2026 ble det vedtatt en endring i vedtektene som per tidspunkt ikke oppdatert. Endringen sier at kun fysiske personer kan erverve aksje som gir rett til å bruke en boenhet (leilighet).

Kjøper må selv sende kopi av salgskontrakten til Skatteetaten, slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Se ytterligere informasjon på Skatteetatens hjemmeside.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos (4.950,- ved full meglerpakke)  kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Pantattest aksje - Obos  kr 410,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - Obos  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0138/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26138

Sist oppdatert: 27. juli 2026 kl. 08:42