Nordstrandveien 44J

Nordstrandveien 44J, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 119, seksjonsnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
4. etasje 126 kvm: Entré, to bad, bod, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
-2. etasje 5 kvm: Bod.
Tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Åpent areal:
4. etasje 40 kvm: Altan og balkong
5. etasje 28 kvm: Takaltan

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.11.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Blokk fra 2016 over fire etasjer samt to underetasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein og fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/takfolie(ikke besiktiget). Glatt entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB. Balkong-/terrassedører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1:
- Overflater vegger: Dørens plassering nær våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Dør bør skjermes ved installasjon av badekar.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: TG2 gjelder generelt: Det er ikke mulig å kontrollere bruk/utførelse av tettesjikt og klemring. Det kan av den grunn ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot eventuell lekkasje. TG2 er satt for å belyse risiko. Utbedring/utskiftning bør vurderes. TG2 gjelder sluk for badekar: Klemring er ikke korrekt montert(en skrue er ikke skrudd inn). Dette kan medføre utilsiktet fukttilførsel i konstruksjonen med følgeskader. Skrue bør korrekt festes.

Våtrom - Bad 2:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.

Kjøkken:
- Overflater gulv: Se punkt overflate gulv under øvrige rom.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Med bakgrunn i ovennevnte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen av leilighetens kvaliteter:

- Eksklusive Sæther Hage var ferdigstilt i 2017
- Flytt rett inn
- Vannbåren gulvvarme
- Parkeringsplass i lukket garasjekjeller
- Heis fra garasjekjeller eller hovedinngang
- Balkong, terrasse og takterrasse
- God takhøyde
- Oppgradert med downlights
- Enstavs parkett i eik
- Lekkert kjøkken med integrerte hvitevarer
- Varmtvann fra fellesanlegg
- Parkmessig opparbeidet hage
- Bod på 5 kvm i garasjekjeller
- Hyggelige Sæter Torg like utenfor døren

Hall:
I hallen er det avsatt god plass til garderobeskap. Lyse overflater i kombinasjon med hvitpigmentert enstavs parkett i eik på gulv. Downlights. Calling med kamera.

Kjøkken:
Lekkert kjøkken fra Sigdal med moderne innredning i form av hvite under -og overskap. Kjøkkenet ligger i åpen løsning til stuen. Benkeplate i kompositt, med underlimt vask og integrerte hvitevarer.

Her er det også god plass til kjøkkenbord og stoler, en flott plass å innta frokosten. Lyse overflater i kombinasjon med hvitpigmentert enstavs parkett i eik på gulv. Downlights. Utgang til solrik terrasse med motorisert markise.

Stue:
Leiligheten har en stor, lekker stueløsning med god plass for sittegrupper og spisestuemøbler. Stuen er delt inn i to soner, en med spisebord i tilknytning til kjøkkenet og en med sittegruppe.
Herfra er det utgang til terrasse og vindeltrapp videre til den flotte takterrassen. God takhøyde og store vindusflater gir mye naturlig lys og en flott atmosfære. Lyse overflater i kombinasjon med hvitpigmentert enstavs parkett i eik på gulv. Downlights. Solide utvendige persienner mot syd og vest.

Bad:
Delikat bad med varme i gulvet, innfelte downlights. Badet er holdt i en varm og tidløs stil. Innredning og servant fra Villeroy og Boch. Rommet har veggmontert toalett og nedsenket dusjhjørne med to svingbare dusjvegger. Egen nisje for vaskemaskin og tørketrommel (vaskemaskin og tørketrommel medfølger). Her er det også opplegg for utslagsvask.

Soverom og garderobe:
Leiligheten har tre gode soverom, hovedsoverommet som har eget baderom. På to av soverommene er det meget god garderobeplass og utgang til sydvestvendt balkong.

Samtlige rom har lyse overflater i kombinasjon med hvitpigmentert enstavs parkett i eik på gulv. Hovedsoverommet har i tillegg downlights.

Bad i tilknytning til hovedsoverommet:
Delikat bad med varme i gulvet, innfelte downlights. Badet er holdt i en varm og tidløs stil. Innredning og servant fra Villeroy og Boch. Rommet har veggmontert toalett og nedsenket dusjhjørne med to svingbare dusjvegger. Her er det også batteri og opplegg for badekar.

Bod:
Praktisk bod med god lagringsplass.

Integrerte hvitevarer på kjøkken samt vaskemaskin og tørketrommel på badet følger boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Lysekrone på minste soverom samt alle gardiner i leiligheten medfølger ikke.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme via fjernvarmeanlegg, samt elektriske varmekabler på baderommene. Det er også balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt den 23.01.2017. Utbygger er ansvarlig for fremskaffelse av ferdigattest, og sameiet følger opp dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 30 servitutter på sameiets eiendom. Servituttene har bestemmelser om sameiets ansvar for vann- og avløpsledninger, bestemmelser om at sameiet må være med på å opparbeide vei dersom kommunen krever det, rett til å ha nettstasjon på eiendommen, allmenhetens rett til adkomst på eiendommen og bestemmelser om bebyggelse på eiendommen.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter fra 1923. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten har en god beliggenhet i attraktive og idylliske Sæter Hage, midt i hjertet av Nordstrand. Sæter Hage var ferdigstilt i 2017 og fremstår som svært eksklusivt. På gateplan finner du Sæter Torg som ble åpnet høsten 2016, og som har blitt et populært samlingspunkt for områdets beboere. Her finner du bl.a. en stor Meny butikk (samt Rema 1000 på andre siden av gaten), flere spisesteder som Samson Bakeri med pizza bakt i steinovn, Norlaks Sushi, Egon, kaffebarer som Kaffebrenneriet og Joe & The Juice, samt klesbutikker, Beth´s beauty, frisør, bokhandel, apotek, helsekost og blomsterbutikk.

Det er heller ikke langt til de to andre handelssentrene i bydelen, Holtet og Lambertseter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichmanske bibliotek og Symra Kino.

På nedsiden av Sæterkrysset ligger trikkestasjonen som gjør reiseveien til bl.a. Oslo sentrum rask og enkel. Herfra går rute 13 og 19 til hhv. Majorstuen og Lilleaker, begge via sentrum.
Det er også bussholdeplass rett utenfor bygget i Nordstrandveien.
Gangavstand både til Nordstrand togstasjon og Munkelia T-banestasjon.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. friområder som gir gode rekreasjonsmuligheter. Nærhet til flere badeplasser langs fjorden og flotte turmuligheter i Østmarka, samt Ekebergsletta med turveier/stier, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, Ekebergrestauranten m.m.
Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakker, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter.

Enkel adkomst. Boligen har dobbel heisadgang fra inngangspartiet og garasjen. Dette gir en praktisk løsning for beboere mht. komfort og bekvemmelighet i hverdagen.

Ved oppsatte visninger vil det skiltes fra megler.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Leiligheten sokner til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5 475 kvm som tilhører sameiet. Sæter Hage har et fantastisk hageanlegg som beboerne fritt kan benytte. Hagen ligger over butikkene og er lekkert opparbeidet og designet av landskapsarkitekt. Flere små sittegrupper og den opplyste gangveien snirkler seg gjennom en flott beplantet og frodig oase med flere vannspeil.

Kunsten i Sæter Hage er valgt ut av International Corporate Art i samarbeid med Fagerstad Neptune, Arcasa Arkitekter og LARK Landskap. Ekornet er designet med utgangspunkt i ekornlogoen. Ideen er at barn skal like den og kunne klatre på den. Konglene er laget av kunstnerne Kyrre Andersen og Liv Anne Lundberg, som har gjort mange store utsmykninger både i og utenfor Norge. www.plastica.no

Bildene i oppgangene er gamle Nordstrandsbilder fra Byarkivet. De er printet på børstet aluminium for et mer moderne uttrykk i tråd med arkitektenes visjoner. Bildet i inngangspartiet er et vakkert naturfotografi av fotografen Isabel Tellefsen. www.isabeltellefsen.com

Det er ikke tilfeldig at det i Sæter Hage er plassert en stor rød stol. Tom Starberg i Nordstrand Sport var i år 2000 interessert i å få en større butikk. Hans venn Arnstein Granlie tok initiativ til å starte utviklingen av hans tomt, som etter hvert omhandlet kjøp og utvikling av hele kvartalet. Stolen som har fått navnet Toms stol er et synlig tegn på starten som har resultert i prosjektet Sæter Torg/Sæter Hage.

Ekornet, konglene, Toms stol og Nordstrandbildene var en gave til sameiet fra utbygger, Fargerstad Neptune (nå Gjelsten Bolig).

Det medfølger 1 garasjeplass (plass 65) i lukket garasjeanlegg i kjelleretasjen. Det er direkte adkomst fra garasjeanlegg via heis og opp til etasjeplanet. Garasjeplassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen. Det er i tillegg sykkelparkering i garasjekjelleren.

Garasjeanlegget befinner seg i område 'U2'. For å komme dit, følger du innkjøringen til Sæter Torg. Når du når bunnen av den første bakken, tar du en høyresving. Systemet leser bilskiltet og åpner garasjeportene automatisk for Sæter Hages beboere.

Hvis det er behov for ekstra parkering, er det mulighet for betalt parkering i senteret i etasjen over eller i gatene etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting (helserelatert virksomhet)/kontor/bevertning i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4786 datert 18.06.2014.

Sæter er fortsatt under utvikling og det pågår bygging av boligblokker nedenfor Ekebergveien. Det pågår også detaljregulering for å tilrettelegge for boligblokk-bebyggelse i 7 bygg, med ca. 100 leiligheter og næringslokaler på deler av bakkeplan på motsatt side av Nordstrandveien. Det er foreløpig planlagt å bygges i 4 etasjer, pluss en tilbaketrukket toppetasje. Området som reguleres har i dag adresse Nordstrandveien 49A-D, 51A-F og 55. Det er også planer for utvikling i Nordstrandveien 47 (Rema). Konferer gjerne med megler.

Det er i tillegg gitt rammetillatelse for oppføring av bygg med restaurant og kontorer og riving av mindre tilbygg i Ekebergveien 235 - Nordstrandveien 40.

Deler av grøntområdet mot nord er regulert til barnehage. Byrådsavdeling for oppvekst og kunnskap vurderer omregulering, slik at avsatt plass til friområde og barnehage bytter plass. Det er pt. ikke planer om bygging av barnehage.

Follobanen går i fjellgrunnen under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 8 483,- pr. mnd. og inkluderer: Varme og varmtvann (a-konto), garasje, tv og internett (basispakke), garasjeplass, bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester på fellesarealer og kommunale avgifter. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.12.2025.

Felleskostnader for garasje kommer i egen faktura, men er inkludert i summen nevnt over.

Tidligere eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000 kwh. pr. år.
Eiendomsskatten for seksjonen var kr 3 996,- for 2025.
Sameiet er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder følger med.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 375 052,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 500 207,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 77 772,- pr. 31.12.2024
Sameiet har ingen felles lån.

19 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

493 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
504 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
20 254 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trym Eidem Gundersen og Trine Sjøstedt

Eiendommen er seksjonert og tilknyttet Sameiet Sæter Torg, med eierbrøk 143/11644.
Sameiet består av 54 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner forretning og 15 næringsseksjoner parkering som er fordelt på 2 plan. Totalt 71 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører sjenanse for naboer. (På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året, også katter må holdes innendørs eller i bånd).

I 2019/2020 ble det gjort arbeider i garasjekjelleren som følge av reklamasjon til utbygger. Arbeidene skal hindre vanninntrengning, grunnet feil dimensjonering på bunnplaten.
Sameiet jobber med enkelte mindre reklamasjonssaker til utbygger.

Styret jobber med en energirådgiver for vurdering av mulig fremtidig instillasjon av varmepumpe i stedet for strøm. Dette for en mer energieffektiv oppvarming av varmtvannet.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter/eiendomsskatt  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 880,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Boligstyling 12/1  kr 45 015,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 000,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 500,00
Foto - kveldsfoto  kr 3 950,00

Oppdragsnummer 44-0252/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25252

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 19:41