Bøhlerveien 1

Bøhlerveien 1, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 122, bruksnummer 27, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 122, bruksnummer 62, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 101 kvm: Trapperom/gang, soverom, rom benyttet som toalettrom, rom benyttet som vaskerom/fyrrom, rom benyttet som dusjrom, rom benyttet som kjellerstue og tre boder.

1. etasje 104 kvm: Vindfang, hall m/trapp, to soverom, bad, kontor/spisestue, kjøkken og stue.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 33 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.02.2026 utført av Moss Eiendomstaksering. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandagrad 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med murt/støpt grunnmur på sålefundamentering, fundamentert på antatt stabil grunn. Del av grunnmur med oppgradert fuktsikring/drenssystem, utvendig knotteplast (Platon). Øvrig del av grunnmur med påsmurt asfaltemulsjon fra byggeår. Tilbakefylte løsmasser langs grunnmur. Saltak tekket med takplater i metall. Montert solcelleanlegg i 2022. Kaldtloft oppført i sperrekonstruksjoner, taktro med bordkledning. Loft ventilert langs takfot. Stue med skråtak/himling åpen opp til mønet. Yttervegger oppført i murt konstruksjon med lettklinkerblokker (Leca), fasader forblendet med teglstein. Det opplyses hulrom mellom Leca og tegl er isolert med løse Lecakuler. Vinduer med ramme og karm i tre med isolerglass fra 2017. Alle vinduer er skiftet, med unntak av sidefelt ytterdør og vindu over vindfang med enkle glass. Terrassedør med ramme og karm i tre med isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Innvendig - Overflater gulv: Parkettgulv feilmontert, medført sprekker/fraglidde skjøter.
- Innvendig - Pipe og ildsted: Peis i kjellerstue må renoveres før bruk, da beskadiget/defekt brennkammer kan medføre brannfare og redusert sikkerhet ved bruk. Det bør monteres ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke for å redusere risikoen for brann/sviskader. Det anbefales også å undersøke hvilke installasjoner som er tilknyttet det rehabiliterte versus det murede pipeløpet, samt foreta en grundigere kontroll av murt pipeløp på bakgrunn av alder, for å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler som kan medføre økt risiko for brann eller funksjonssvikt.
- Teknisk installasjoner - ventilasjon: Ingen tilluft. Nye vinduer uten spalteventiler.
- Bad: Jernsluk med rustdannelser. Baderommet må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til våtrom.
- Vaskerom/fyrrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom uten tettesjikt. Jernsluk med rustdannelser. Ventilering med 1 stk klaffventil.
Fyrrom med manglende selvlukking på dør. -Dør med ukjent brannklassifisering/manglende klassifiseringsskilt.
- Våtrom/dusjrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom uten tettesjikt. Jernsluk med rustdannelser.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Taktekking snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på selve taktekkingen.
- Nedløp og beslag pga. alder.
- Veggkonstruksjon: Teglsteinsforblending mangler drensåpninger. Det bør etableres for å sikre tilstrekkelig drenering av hulrommet.
- Takkonstruksjon/Loft. Det er registrert istapper fra taket vinterstid. Takutstikk stuedel med større istapper. Symptom på manglende lufting i takkonstruksjonen eller luftlekkasjer. Tidligere lekkasje fra tak i stue ble åpnet for kontroll og utbedret i 2021. På kaldtloft fremkommer misfarging/skjolder underside av taktro og på sperrer. Foretatt fuktmålinger uten å påvise unormale forhold.
- Vinduer - trevindu montert direkte på sålbenk av skifer / manglende avstand/dryppkant mellom trekarm og sålbenk medfører økt fuktbelastning på vinduskarm. Vindussmyg med åpninger/utettheter i teglstein, medfører økt fuktbelastning i vegg. Sidevindu til ytterdør med sprekker i glass.
- Rom under terreng: Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. Himlingsplater i kjellerstue med isoporplater. Underetasje med begrenset ventilering.
Bad: Vindu med trekarm i vegg over badekar med dusj definert som våtsone. Fliser med div. montasjehull. Fall fra badekar og fra dør til midtre del av gulv, gulv i midtre del av rommet og ved sluk tilsvarende flatt/noe varierende fallforhold. Det er manglende tilkomst og ventilering under innmurt badekar. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Kjøkkenventilator delvis tett pga. manglende vedlikehold.
- Vannledninger pga. alder, samt vannrør med manglende innfestninger/klamring. Oppgraderinger/utskiftninger opplyst av ufaglært.
- Avløpsrør pga. alder.
- Bio-oljefyr. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Radiator med vannbåren varme: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Fuktsikring/drenering. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Påvist fuktskjolder/forhøyede fuktverdier innside grunnmur i bod.
- Grunnmur/fundament: Lokale sprekkdannelser i puss.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendig vann- og avløpsledninger: Inntaksledning vann i metall fra byggeår.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Utvendig - terrasse
- Tekniske installasjoner - varme.
- Bad 1. etasje tilliggende konstruksjoner.
- Vaskerom/fyrrom - tilliggende kontruksjoner.
- Dusjrom - tilliggende konstruksjoner.

HMS:
- Innvendig trapp med avvik i åpninger i rekkverk og avvik i rekkverkshøyde ifht. dagens krav
- Det er avvik i rømningsveier.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Fyrrom med manglende klassifisert dør.
- Det bør utføres utvidet el-kontroll på bakgrunn av manglende samsvarserklæringer og opplyst ufaglært utførelse.

Informasjon fra selger:
- Fuktgjennomslag i den ene boden i underetasjen.
- Det er mus på loftet om vinteren. Kjøper overtar ansvar for dette.
- Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen, kun i begrenset omfang. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2023:
- Montert varmepumpe luft-til-luft.
- Ny varmtvannsbereder.

2022:
- Montert solcelleanlegg.

2019:
- Ombygget til biobrensel i 2019.

2017:
- Alle vinduer ble skiftet, med unntak av sidefelt yttertøy og vindu over vindfang.

2012:
- Det ble gravd, malt og lagt grunnmursplate på grunnmuren på begge langsidene og den ene kortsiden.

2009:
-Oppgradert stikkledning avløp.

2000:
- Det ble installert ny hovedkabel inn til huset, hovedsikring og sikringsskapet ble bygd om.

Enebolig med meget sentral beliggenhet. Stor tomt som ligger skjermet og usjenert. Gode solforhold. Eneboligen består av 1. etasje, halvetasje med vindfang/entré og underetasje. Gode lagringsmuligheter med inneboder og kaldtloft. Boligen har behov for oppussing/modernisering for å nå dagens krav til standard, men har et stort potensial.

Vindfang/entré:
Praktisk vindfang videre inn i entré med trapp opp til 1. etasje og ned til underetasjen.

1. etasje:
Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater mot syd og vest som slipper inn godt med naturlig lys. God plass til sofagruppe og tilhørende møblement. God takhøyde i rommet gir en god romfølelse.

Spisestue:
Praktisk spisestue i tilknytning til kjøkkenet. Opprinnelig var dette rommet et soverom og kan enkelt tilbakeføres dersom det er ønskelig med tre soverom i 1. etasje.

Kjøkken:
Romslig kjøkken med plass til spisegruppe. Eldre kjøkken med skråstilte overskap. Benkebeslag i stål med to kummer og avrenningsplate. Integrert platetopp og stekeovn. Røropplegg for oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Soverom:
Det er to fine soverom i 1. etasje. Innebygde skap på begge rom.

Bad:
Flislagt bad med ukjent alder. Servant på stativ. Innmurt badekar. Mekanisk avtrekk, tilluft ved hull i dørblad.

Gang:
I gang utenfor bad og soverom er det innebygde skap med oppbevaringsplass. I tillegg er det adkomst til loft med god lagringsplass.

Underetasje:
Soverom:
Det er ett soverom i underetasjen.

Rom benyttet som kjellerstue:
Hyggelig kjellerstue med nyere gulv. God plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Downlights i himling.

Vaskerom/dusjrom:
Dusjrom med flislagt gulv. Flislagte vegger i dusjnisje, øvrige vegger med malt puss. Dusjnisje med oppbygget flislagt sokkel og dusjforheng. Avløp fra
dusj via hull i sokkel til sluk utenfor dusj. Godt med oppbevaringsplass i garderobeskap.

Vaskerom/fyrrom:
Flislagt gulv, vegger med pusset overflate. Servantskap, røropplegg for vaskemaskin. Ståltank 3000 liter plassert i fyrrom. Ombygget til biobrensel i 2019.

Toalettrom:
Toalettrom med gulvklosett og servant.

Boder:
Tre store boder med mye oppbevaringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser medfølger.

Boligen er oppvarmet ved elektrisitet i kombinasjon med bio-oljefyr. Varmefordeling med panelovner, radiatorer og varmepumpe luft-til-luft. Montert solcellepaneler på tak. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger innflyttetillatelse datert 10.09.1959.

Planløsning i underetasjen avviker fra godkjente byggetegninger. Rom benyttet som kjellerstue og boden ved kjellerstue er på godkjente tegniner ikke utgravet. Det finnes ingen dokumentasjon på at det søkt om utgraving av rommene. Rommet tilfredsstiller ikke krav til rømning og dagslysflate. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene da må tilbakeføres.
Videre er entré/hall tegnet inn i underetasjen, men er i egen halvetasje i dag. Trappen og toalettrom er tegnet inn i deler av dagens vaskerom/dusjrom. Deler av rom benyttet som vaskerom/dusjrom er på godkjente tegninger "hobbyrom" og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på gnr. 122, bnr. 27:
Dagboknr 2184, tinglyst 08.05.1972, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Avtale mellom eier og kommunen. Melding skal sendes til kommunen før det foretas arbeide ved eiendommens ann- og kloakkanlegg. Vann- og kloakkverket har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Kommunen har ikke noe ansvar for eiendommens private ledningsanlegg. Eieren er ansvarlig for skader på offentlige ledning og renseanlegg som følge av at avløpet fra eiendommen inneholder væsker eller stoffer som ikke er tillatt ført til kloakk. Kommunen har ikke noe ansvar for frostskader på eiendommens ledningsanlegg. Kommunen har ikke ansvar for skader eller ulemper på eiendommen ved oversvømmelse som følge av ekstraordinære regnskyll eller lignende. Eieren er ansvarlig for skader eller ulemper ved at eiendommens ledningsanlegg ikke er i forskriftsmessing stand, men likevel godkjent. Eier forplikter seg til å overholde det til enhver tid gjeldende reglement. Denne erklæringen kan ikke avlyses uten Ski vann- og kloakkverks samtykke.

Dagboknr 648, tinglyst 28.03.1957, type heftelse: Bestemmelse om veg. Eiendommen skal delta på like vilkår med de øvrige tomter i byggefeltet som oppstår i samtlige utgifter til veg, vann og kloakk innen feltet.

Dagboknr 3911, tinglyst 02.09.1950, type heftelse: Bestemmelse om gjerde, bestemmelse om deleforbud, bestemmelse om vann/kloakkledning, forbud mot sjenerende bedrift. Servitutten er skjøte fra 1950 og det hviler følgende forpliktelser på tomten: Tomten har halv gjerdeplikt mot naboer og hel gjerdeplikt mot vei og hovedbøl. Tomten kan ikke deles. Det kan ikke anlegges noen bedrift som sjenerer naboer ved røyk, larm, vond lukt eller urenslighet. Tomten må ikke brukes til forrentingssted.

Det er tinglyst følgende servitutter på gnr. 122, bnr. 62:
Dagboknr. 426, tinglyst 07.02.1963, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Velkommen til Bøhlerveien 1!
Enebolig med stor tomt i et veletablert og attraktivt boligområde på Langhus. Nærhet til flere barnehager, umiddelbar nærhet til populære Langhus barneskole og gang/sykkelavstand til Haugjordet ungdomsskole. Det er kun 600 meter til Langhus togstasjon med gode forbindelser til Oslo og Ski. Toget tar 32 minutter til Oslo S og går fire ganger i timen. Flotte turområder i Østmarka like ved boligområdet. Dagligvarehandelen kan gjøres på nytt nærsenter i området kun 6 minutter gange fra boligen. Nærsenteret har Kiwi, Mester Grønn, apotek, moderne treningssenter og sushirestaurant. I tillegg har man Meny på Langhus Nærsenter, hvor det også er apotek og frisørsalong.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 4 km til Ski sentrum. I Ski finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski storsenter med 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter og offentlige kontorer.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i nærområdet. Kun 100 meter til Langhus barneskole og 2,6 km til Haugjordet undomsskole. Videregående skoler er i Ski. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.898 kvm. Tomten består av to bnr. Bnr. 27 har tomt på 1.692,5 kvm og bnr. 62 har tomt på 205 kvm.

Tomten har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på >30<=200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er flere biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Siste del av veien er privat.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Ramstad datert 17.06.1998 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo kommune fremgår følgende hensynssoner:
1.693 kvm av tomten: Nedslagsfelt drikkevann.
57 kvm av tomten: Flomfare.
1.161 kvm av tomten: Rød sone.

Det går en byggegrense over eiendommen som gjør at det kun er lov med bebyggelse innenfor denne. Dersom man ønsker bebyggelse utenfor byggegrense vil det kreve dispensasjon og det er ikke sikkert det lar seg gjøre her med tomt tett på fylkesvei (Langhusveien). Se vedlagt reguleringsplankart.

Reguleringsplaner under arbeid:
Det er under planlegging å bygge ut Langhus gård sør. Området det gjelder er vest for boligen, på andre siden av Langhusveien. Planområdet utgjør ca. 45,1 mål. Det er ønskelig med blokkbebyggelse med inntil 250 boenheter og barnehage.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.699,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Megler har ikke mottatt informasjon om årlig strømforbruk/strømkostnad.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr ??.
Boligen er tilknyttet Fiber fra Viken Fiber Altibox som leverandør av tv og internett og har avgift på kr 869,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 555 289,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 221 157,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
190 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
6 971 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Ivar Karlgård

Etter nærmere avtale. Tomten vil ikke bli ytterligere ryddet. Loftet vil ikke bli ytterligere ryddet. Det vil bli normalt rengjort, men det vil ikke bli gjennomført en formell utvask til overtagelse. Kjøper overtar ansvar for det.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.500 pr stk. (Første visning inkl)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 537,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke inkl. dronefoto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig (halv pris ut året)  kr 7 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2610

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 15:46