Spireaveien 6E

Spireaveien 6E, 0580 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 184, seksjonsnummer 180, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 416, ideell andel 1/135

Totalt bruksareal BRA: 92 m²

BRA-i:
1. etasje på 87 m² inneholder: Entré/gang, stue/kjøkken, 3 soverom, 2 bad og innvendig bod.

BRA-e:
1. etasje på 5 m² inneholder: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje på 36 m² inneholder: To terrasser.

Boligen har bruksrett til 1 kjellerbod på 5 m² merket med nr. 176.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2025 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Boden er i henhold til byggetegninger tegnet som bod, ved opprettelse av kjøkken vil det være et søknadspliktig tiltak for at rommet skal bli godkjent for varig opphold. Det er fra utbyggers side lagt opp til vann og avløp for å opprette et kjøkken. Se supplerende tekst under ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten boligblokken oppført over fem etasjer samt kjeller.
Støpt plate. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner.
Fasader utført i teglstein, fasadeplater og stående kledning. Tilnærmet flatt takkonstruksjon utvendig tekket med papp/takfolie(ikke besiktiget).
Glatt entrédør av tre med brannklasse EI30 og lydklasse 40dB. Terrassedører og vinduer med karmer av tre og trelags glass fra byggår.
Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme ved radiator via fjernvarmeanlegg, samt tilknyttet felles varmtvann for bygningen.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale på soverom.
- Terrassedør fra soverom 2: Dørblad har kontakt med karm. Noe tung å åpne/lukke. Behov for justering.
- Terrasse mot vest: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.
- Terrasse mot øst: Det er registrert noe skjevheter. Det er vanskelig å si om situasjonen er stabilisert eller fortsatt under utvikling. Anbefales holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Følge bygningsdeler har ikke blitt undersøkt (TGIU):
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen.
- Stakeluke - Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Fra selgers egenerklæringsskjema:
Nylig reparert slukmansjett på bad fra soverom III av utbygger etter sprekk. Utført av firma med dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten / egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

E N T R É / G A N G:
Romslig entré med lysmalte vegg- og takflater som gir et godt førsteinntrykk. God plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko. Parkett på gulv.
Adkomst til soverom III, badeværelse og stue/kjøkken.

S T U E / K J Ø K K E N:
Åpen og sosial kjøkkenløsning mot stue. Pen kjøkkeninnredning med hvite fronter, laminert benkeplate med veggplater over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer med innfelt platetopp i benkeplate, oppvaskmaskin, komfyr, microbølgeovn og kjøl/frys. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekkskanal med integrert komfyrvakt. Montert automatisk lekkasjestopper.
Luftig stue med store vindusflater som slipper inn godt med lys. Plass til blant annet sofagruppe, tv-møblement, spisebord og spisestoler. Parkett på gulv.

MARKTERRASSE I:
Stor og herlig sydvestvendt markterrasse på hele 17 m² med adkomst fra stuen. Terrassen er delvis overbygd og har god plass til blant annet utemøbler og grill. Tredekke på gulv. Det er montert belysning og stikkontakter.

S O V E R O M I:
Rommet benyttes i dag som hovedsoverom. Romslig er vendt mot nordøst og har egen utgang til stor markterrasse på hele 19 m².
Godt med lagringsplass i stor skyvedørsgarderobe og enkelt skap. Parkett på gulv. Lysmalte vegg- og takfalter.

MARKTERRASSE II:
Stor og herlig nordøstvendt markterrasse på hele 19 m² med adkomst fra soverom I. På terrassen er det god plass til blant annet utemøbler og grill. Det er montert stikkontakt på vegg. Tredekke på gulv.
Terrassen er pent skjermet med busker og vender mot sameiets fellesområde.

S O V E R O M II:
Rommet passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det plass til seng, skrivebord og skap. Rikelig med lysinnslipp fra stort vindu som vender mot balkong i sydvestvendt retning.
Parkett på gulv. Lysmalte vegg- og takfalter.

BADEROM I:
Innbydende og meget romslig hovedbad med hvite fliser på vegg og grå fliser med varme i gulv. Plass og opplegg til vaskemaskin og tørketrommel med praktisk benk over. Badet består av veggmontert toalett utenpåliggende sisterne, heldekkende servant på doble skuffer under, vegghengt speil med lys over, samt vegghengte dusjdører i herdet glass.

* Leiligheten er i dag utformet som en 4-roms leilighet med 3 soverom, 2 bad og 1 kjøkken, men kan enkelt gjøres om til en 3-roms med egen 1-roms hybeldel som består av stue/soverom/kjøkken med eget bad. Ved omgjøring og opprettelse av hybeldel, estimert utleie kr 11.500,- per mnd. Se alternativ plantegning. *

S O V E R O M III:
Soverom av god størrelse som byr på plass til dobbeltseng, rikelig med oppbevaringsplass i walk-in closet / bod og garderobeskap. Adkomst til eget badeværelse.

BADEROM II:
Bad med hvite fliser på vegg og grå fliser med varme i gulv. Det er veggmontert toalett utenpåliggende sisterne, veggmontert speil med lys over, heldekkende servant med underskap og dusjhjørne med dører i herdet glass.

Kjekt å vite:
- Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert i vegg i entré
- Fordelerskap for vannbåren varme med stoppekran er plassert i vegg i entré
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen
- Varmekabler i gulv på begge bad
- Balansert ventilasjonsanlegg tilknyttet fellesanlegg
- Automatsikringer i sikringsskap plassert i innvendig bod
- Sentralt brannvarslingssystem
- Sprinkleranlegg
- Trestavs eikeparkett
- Terrassedører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår
- Glatt entrédør av tre med brannklasse EI30 og lydklasse 40dB
- Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca: 2,22 meter i entré samt bad og 2,5 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer via sentral fjernvarme samt varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.10.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ved omgjøring fra bod til kjøkken, vil dette være et søknadspliktig tiltak hos kommunen. Det er kjøpers ansvar at omgjøringen blir godkjent som rom for varig opphold. Det er fra utbyggers side lagt opp vann og avløp for å kunne etablere et kjøkken.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Unntatt andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 7 erklæring/avtale (vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om takreklame, bestemmelse om lagring av bensin og diesel, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn med flere bestemmelser bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bruksrett til 42 sykkelparkeringsplasser, gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for vedlikehold), 1 bestemmelse om veg (Spireaveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredd, plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av
veggrunn til Oslo kommune), 2 bestemmelser om adkomstrett ( gjensidig rett til gang- og sykkeladkomst), 1 bestemmelse om kloakkledning (bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.) og 1 bestemmelse om vannrett (felles stikkledninger for vann).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Solkart vedlagt i salgsoppgaven er kun ment som en illustrasjon over solforholdene midtsommers (21. juni). Teknologien som brukes kan slå feil pga. kalibrering e.l. Solforhold må derfor også kontrolleres selv ved hjelp av kompass, kart eller egen app hvis dette er av betydning. Bygg, vegetasjon o.l. kan skygge for solen.
Konferer med megler ved spørsmål eller hvis du har behov for veiledning.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Spireaveien ligger mellom Løren og Økern. Forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Baker Hansen, Baker Nordby og Kaffebrenneriet er hyggelige møtesteder. Ved Krydderhagen finner du WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi, Stykke Pizza og Hasle Linie Gastropub på Vinslottet frister også. I Lørenveien finner du du Kãi (Izakaya), Massimo Pizza, Noa, Dil Se, Guru og Tiffany's (burgers and bowls). Gastropuben Fryd finner du på Løren Torg. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt har søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, renseri, Squeeze, Europris, Apotek 1 og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio for den som vil noe mer med treningen sin.
På Vinslottet finner du Spar Mat, nyåpnede Norex Market, Apotek 1, frisører, Jysk, Normal, Synsam, Claire Woman, Sterk Legevakt Øst, Elsykkelbutikken og du kan stikke innom Kitch'n. Barna har det gøy på leke- og læringssenteret Lille Lab/Mini slottet.

Kort vei til legevakt på Aker Sykehus som behandler lettere sykdom. Post-i-butikk hos Bunnpris i Grenseveien og pakkeutlevering på Rema 1000 på Løren. Vinmonopolet finner du på Hasle og Carl Berner. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i Vekslerveien 3.

Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. Fra 2021 ble det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo. Det er en rekke aktiviteter på Løren. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene.

Løren er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 800 m til nye Løren t-banestasjon og ca. 800 m til Økern med buss og t-bane. Hasle T-bane er også i gangavstand, og der finner du også 21-bussen som tar det til bl. a. Grünerløkka. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper ca. 300 m unna i Dag Hammarskjølds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Fra Løren er det også kort vei til fantastiske Grefsenkollen hvor du finner en av de beste utsiktene i byen over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Løren skole (1-7 kl.): 0.3 km
Refstad skole (1-7 kl.): 0.8 km
Sinsen skole (1-7 kl.): 1.5 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.): 1.2 km
Frydenberg skole (8-10 kl.): 1.2 km
Kuben videregående skole: 1.5 km

Barnehager:
Espira Spirea barnehage (1-6 år): 0.2 km
Refstad barnehage (1-6 år): 0.3 km
Espira Gartnerløkka barnehage (1-6 år): 0.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 9.226 m² som tilhører sameiet.
Fellesarealene er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, lekeapparater, sykkelstativer, sittegrupper, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Det medfølger garasjeplassen nr. 19 med infrastruktur for elbil lader. Felleskostnad for garasjeplassen er kr 200,- i måneden.
Sameiet har en avtale med Strømmen El Installasjon AS for installering av EL-lader i garasjen. Den avtalte prisen pr.24/1-2025 er: Kr. 24.900, med forbehold om endring i pris. Fra og med 1/1-2023 skal alle som har el-bil lader betale a konto kr.250/mnd. Har du el-bil lader skal du da betale kr.450,-/mnd. hvor kr.200,- er felleskostnader og kr.250,- er a konto for strømforbruk på el-bil lader.

Sameiets navn er Løkkehagen Garasjesameie. Sameiet omfatter en egen fradelt eiendom under bakkenivå betegnet som gnr. 84, bnr. 416, i Oslo kommune (Garasjeeiendommen). Garasjeeiendommen består av arealer for parkering inkludert kjørearealer, boder, tekniske rom mv. for bebyggelsen i utbygningsprosjektet Løkkehagen. Sameierne eier en ideell andel av garasjeeiendommen, og er i henhold til vedtektene tildelt spesielle rettigheter og plikter til deler av sameiets eiendom. Sameiet består av 135 andeler med bruksrett til parkeringsplass, med en sameiebrøk hver utgjørende 1/135.

Sameieandel med rett til parkeringsplass(er) i Garasjeeiendommen eiet direkte av seksjonseier, kan bare pantsettes, selges og for øvrig disponeres over sammen med eierseksjon innenfor eget eierseksjonssameie.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4830 datert 29.04.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Boligen inngår i kommunedelplanene KDP-15 og KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern og strategisk plan for Hovinbyen.

Området er under utvikling og byggearbeider må påregnes.

Det er flere byggesaker i området, blant annet:
- Saksnr. 202463186 og 202504509, byggesak: Spireaveien 20 - Opparbeidelse av parkanlegg - Refstadparken. Etablering av parkanlegg som består av møteplasser, turdrag, gang- og sykkelveier, lekeområder pergolaer og toalettbygg. Søknaden omfatter også åpen overvannshåndtering, åpning av Refstadbekken og klopper over bekken. Per 30.09.2025 ble det gitt igangsettingstillatelse og per 29.10.2025 ble det lagt ut gjennomføringsplan.

- Saksnr. 202460280 og 202506747, reguleringssak: Økern Torgvei 6. Planområdet er på ca. 17.565 m². Hensikten er å utvide parken med 6.800 m² og legge til rette for bolig og næring (forretning/bevertning), torg og møteplasser. Muligheten for Omsorg+-boliger og studentboliger skal undersøkes i planarbeidet, og idrettsflater skal vurderes på deler av parkutvidelsen. I avklaringsmøte om parken er det enighet om å legge inn en viss fleksibilitet når parken reguleres, slik at 7'erbanen (36 x 56 meter) sikres, så kan de andre foreslåtte aktivitetene vurderes nærmere ved gjennomføring av parkutvidelsen. Det ses på kombinasjoner av ordinære boliger og omsorgsboliger, inkl. omsorgsboliger for demente. I planprosessen skal det vurderes om Omsorg+-boliger kan etableres i kombinasjon med kommunale utleieboliger og selveierboliger. Nye kombinasjoner; bofellesskap for eldre, utviklingshemmende, studenter og ordinære boliger, samt næring og fellesfunksjoner. Per 01.09.2025 ble det sendt referat. Prosjektet kan bli synlig fra svalgangen og den siden av leiligheten som vender mot svalgangen.

- Saksnr. 201610267 og 202506787, reguleringssak: Spireaveien 3 - Flerbrukshall - Refstad flerbrukshall. Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg- idrettsanlegg, kombinert formål bebyggelse og anlegg - idrettsanlegg/friområde, renovasjonsanlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – kjøreveg, torg og parkering og grønnstruktur – friområde. Planforslaget fremmes med to alternativer der alternativ 1 plasserer flerbrukshallen i nordøst og i alternativ 2 plasseres den noe lenger mot vest. Ishallen foreslås plassert på samme sted som eksisterende ishall i syd, mot Spireaveien. Begge planalternativene foreslår en grad av utnyttelse på BRA= 10.100 m² , der flerbrukshallen utgjør 3.500 m² , driftsgarasje utgjør 100 m² og ishallen utgjør 6.000 m². For begge alternativer er gesimshøyden for flerbrukshallen foreslått til kote 130,5, som gir en høyde på ca. 12 m. Gesimshøyden til ishallen er foreslått til kote 126,5, og delvis kote 124, som tilsvarer en høyde på ca. 12 og 14,5 m. Driftsgarasjen har gesimshøyde foreslått til kote 123, som gir en høyde på ca. 4,9 m. Eksisterende fotballbaner foreslås utvidet til standard mål, og det skal anlegges to nye 5` er baner, en basketballbane og en utendørs isbane. I alternativ 2 er det også foreslått en sandhåndballbane/ sandvolleyballbane. Arealene mellom Mørtelverksbakken og ballbanene foreslås regulert til torg. Torget ligger mellom flerbrukshallen og ishallen og foreslås opparbeidet med vegetasjon og være et areal for opphold, spill og lek. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av kjørearealet i snuplassen i Mørtelverksbakken, som gir plass til av- og påstigningsplasser. Det er avsatt parkeringsareal på vestsiden av Mørtelverksbakken, som gir plass til en bussoppstillingsplass. Arealene nord og vest for idrettsanlegget foreslås regulert til grønnstruktur-friområde som tidligere. Turveiene gjennom området skal opprettholdes og planforslaget legger til rette for at Refstadbekken kan reetableres som våtmarkssig/fuktdrag innenfor planområdet. Per 11.12.2025 ble det sendt svar på vurdering av endring.

- Saksnr. 201908559 og 202506931, reguleringssak: Økernveien 145 med flere (Økern sentrum) - Flerfunksjonelt bysentrum med høy andel bolig. Forslagsstiller Økern Sentrum ANS ønsker å endre reguleringsplanen for sentrale deler av Økern til et nytt bysentrum, men opprettholder hovedsakelig arealbruk fra gjeldende plan, herunder bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse), bevertning og samferdselsareal. I tillegg avsettes 6.000 m² til blågrønn struktur med gjenåpnet Hovinbekken og Refstadbekken gjennom området, aktivitetspark på 3.500 m², og 7.000 m² eksisterende grønnstruktur sikres oppgradert med vegetasjon og gang- og sykkelvei. I planforslaget legges det opp til 220.000 m² ny bebyggelse, hvorav 128.000 m² BRA bolig (opp til 1300 boliger), minst 11.500 m² forretning og bevertning og minst 10.500 m² andre utadrettede formål (kultur, idrett, barnehage) hovedsakelig plassert i første etasjer, og byggehøyder opp til 70 m. Plan- og bygningsetaten mener at planforslaget i all hovedsak er godt, men anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ 2 med lavere utnyttelse, færre og lavere høyhus, lavere generelle byggehøyder, mer areal til bl.a. kultur og idrett inkl. mulighet for etablering av bad, høyere bokvalitet og flere trær. Per 22.12.2025 ble det oversendt korrigerte reguleringsbestemmelser.

- Saksnr. 202006656, reguleringssak: Økern Torgvei 1 og Økernveien 148 - 150 - Vedtatt plan, S-5242. Bonum AS og Fram eiendom foreslår å omregulere Økern torgvei 1 og Økernveien 148-150
nord på Økern fra lager og industri til et bymessig boligområde med butikker, servering og felleslokaler mot gatene og turvei og grøntområde i bakkant. Det planlegges for ca. 260 boliger i bygg på 5-8 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ med lavere byggehøyder, større leiligheter og bevaring av flere trær for å sikre god tilpasning til kulturminner og omgivelsene, bokvaliteter og biologisk mangfold. Planen legger opp til at industribygg rives for å bygge boliger med publikumsfunksjoner i første etasje. Sammen med bygging av boligene skal det opparbeides en turvei i nord og gis ny utforming til gatene rundt. Per 29.01.2025 ble detaljregulering egengodkjent av bystyret.

- Saksnr. 202314801 og 202508518, byggesak: Spireaveien 2 A-D - Oppføring av ungdomsskole, barnehage og flerbrukshall - Økern skole. Prosjektet vil inneholde en 8-parallells ungdomsskole med avdeling for tre mottaksgrupper, en 8-avdelings barnehage og flerbrukshall. Per 29.09.2025 ble det gitt igangsettingstillatelse del 9.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode.

- Saksnr. 202213600 og 202506705, plansak (Bjerke Syd, Parkbyen): Parkbyen skal utvikles som et tilnærmet rent boligområde med om lag 700 boliger og en ny 8-10-avdelings barnehage. Det reguleres inn næringsareal for utadrettet virksomhet mot torget og overgangen til parken. Per 31.12.2025 ble det oversendt planforslag og per 12.01.2026 ble det sendt referat fra fellesmøte.

- Saksnr. 202213772 og 202506905, plansak (Bjerke Nord, Torgbyen): Torgbyen skal utvikles til et nytt nabolagssentrum med urbane kvaliteter samtidig som travets virksomhet videreføres og utvikles. Planen tillater oppføring av ny bebyggelse, med kombinert bolig og næringsformål, mellom travarenaen og Refstadveien. Bebyggelsen er organisert som kvartaler. Kvartalsbebyggelsen har stort sett bebyggelse mellom 5-7 etasjer. Planforslaget tillater to høyere punkthus. Disse to punkthusene er angitt med bestemmelsesområde #7 som angir absolutt maks høyde 42 meter. Per 24.01.2026 ble det kalt inn til møte angående komplettering.

Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten. Listen er ikke uttømmende og det er flere pågående saker på Løren/Økern.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4.963,- pr. mnd. og inkluderer fjernvarme, varmtvann, fibernett, kabel-tv, renhold, vaktmester, gartner, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger. Neste justering vil være fra og med 01.04.2026 med en økning på 10%.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4.467,-
Kameraovervåkning kr 116,-
Bredbånd kr 379,-

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har hatt strømforbruk tilsvarende ca. kr 800,- pr. mnd. inkludert nettleie. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Selger har ikke avtale om Norgespris på strøm.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet VikenFiber / Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Det kan velges mellom 3 standardpakker uten ekstra kostnad.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.778.205,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7.112.821,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 496,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 6.692,- pr. 24.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 946.681,- pr. 24.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208171232
Rentebetingelser: 6,9% flytende rente
Lånets løpetid: 30.09.2027
Avdragsfrihet: Nei
Restsaldo for denne seksjonen: kr 6.692,-
Kapitalkostnader for denne seksjonen: kr 357,-

8 600 000,00 Prisantydning
6 692,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 606 692,00 Pris inkl. fellesgjeld
--------------------------------------------------------

Omkostninger:
216 500,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
9 950,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
227 540,00 Omkostninger totalt
--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------
8 834 232,00 Totalpris inkl. omkostninger
--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annette Andreassen Alkufrini og Waleed Shamsi Hamad Alkufrini

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Løkkehagen Sameie, med sameiebrøk 87/12864.
Sameiet består av 192 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Kanalrens av aggregater, sjakter og alle leiligheter.
2024: Ny beplantning uteområde som nye blomsterbed, busker og trær. Utbedring av ventilasjonssystem. Arbeid med radiatorer. Ny app-løsning for gjesteparkering. Vedlikehold av fellesområder og oppgradering av sikkerhetssystemer.
2023-2024: Installert fotballmål og basketballkurv i hagen. Håndtering av vannlekkasje.

Planlagte påkostninger:
Utskiftning av lekeapparater når budsjettet tillater det. Foreslått på årsmøtet i 2025
Nytt volleyballnett og basketballkurv. Foreslått på årsmøtet i 2025
Oppgradering av alarmsender til 4G. Foreslått på årsmøtet i 2025
Neste årsmøte er planlagt 27.04.2026 og frist for innsending av saker er 08.03.2026. Styret har besluttet å arbeide for å innlemme garasjen fullt ut i Løkkehagen Sameie gjennom vedtektsfesting og samlet økonomiforvaltning. Dette innebærer at garasje og boligdel organiseres som én helhetlig enhet, fremfor to separate strukturer.
Styret må prioritere vedlikehold som er nødvendig, pålagt gjennom lover og forskrifter, samt det som forventes for normalt vedlikehold av et bygg over tid. Tiltak knyttet til blant annet rør, elektro og brannsikring har derfor høy prioritet. Andre forhold må i enkelte tilfeller prioriteres lavere. Alle tiltak har en kostnad, og styret må vurdere helheten i sameiets økonomi ved slike prioriteringer.

I 2025 var det nødvendig med en kapitalinnkalling på totalt kr 300.000,- for å sikre fortsatt drift og vedlikehold, grunnet store uforutsette kostnader som var nødvendige å gjennomføre og dette førte til en betydelig svekkelse av sameiets økonomi. Styret har over tid arbeidet aktivt med å forbedre sameiets økonomi. Det er gjennomgått avtaler, drift og budsjettering med mål om å holde kostnadene nede og samtidig bygge opp en nødvendig økonomisk buffer. Til tross for disse tiltakene opplever sameiet nå betydelige økninger i kommunale avgifter fra Oslo kommune. Disse økningene er av et slikt omfang at de i stor grad spiser opp den potensielle bufferen vi har forsøkt å spare inn, og reduserer handlingsrommet i budsjettet. Dette skyldes eksterne kostnadsøkninger som ligger utenfor sameiets kontroll. For å sikre forsvarlig drift og økonomisk stabilitet i sameiet har styret derfor besluttet å justere felleskostnadene. Styret vil fortsatt arbeide aktivt for å sikre god drift, ansvarlige prioriteringer og en sunn og forutsigbar økonomi for sameiet.

Etter e-post fra styret 25.02.2026 opplyses det om at felleskostnader vil øke med 10% fra og med 01.04.2026. Videre opplyses det om at det ikke er planer om låneopptak.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80% av salgssummen
Tilrettelegging: kr 18.750,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (liten pakke): kr 2.750,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort: kr 600,-
Foto m/Christensen (dagfoto og møblert plantegning): kr 5.500,-
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. målsatt planskisse: kr 10.750,-

Oppdragsnummer 54-0057/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2557

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 18:02