Waldemar Thranes gate 47A (inngang Brandts gate)

Waldemar Thranes gate 47A (inngang Brandts gate), 0173 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 78, ideell andel 1/1
Aksjenummer 1469-1496, Bjerregaardsgate Boligselskap AS, organisasjonsnummer 921 768 435

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 8 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 8 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført 20.07.2026 av Kim Edvard Johansen v/ Norsk taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning avviker fra godkjente tegninger ved at kjøkken er flyttet til opprinnelig hall, og soverom er etablert i opprinnelig kjøkken. Se punkt om ferdigattest for nærmere info.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i en tidstypisk murgård i kvartalsbebyggelse oppført i 1933. Bygningen er fundamentert med betongkonstruksjoner til faste masser/grunn, med grunnmur i betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger er i murverk/betong. Yttervegger er i murverk/betong, hvor fasader mot gate er forblendet med spekkmurt teglstein og fasader mot bakgård har pussede/malte flater. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, trolig tekket med takpapp/asfalttakbelegg. Leiligheten har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1982, 1985 og 2025. Entrédøren er en B30-brannklassifisert dør. Det er utgang til en balkong på ca. 3 kvm fra hovedsoverommet.

Det elektriske anlegget har en systemspenning på 230V. Sikringsskapet er utstyrt med 6 fordelingskurser med jordfeilautomater. Hovedsikring og digital strømmåler er lokalisert i fellesareal.

Boligen er utstyrt med røykvarslere/røykdetektorer og brannslukningsapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, og det er stedvis synlig slitasje som følge av alder. Vinduer i stue har utvendig værslitasje.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. På tilfeldige steder i stue/kjøkken ble det målt høydeforskjell på ca. 21 mm.

Bad/wc
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Stedvis er det observert noe slitasje på overflater og fuger som følge av alder.
- Det er påvist sprukket gulvflis ved døråpningen.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er nær 15 år og det mangler dokumentasjon.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er observert krakelering i emaljen på vasken.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon med avtrekk og tilluft gjennom luftespalte under dør.

Stue/kjøkken
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Avtrekk fra våtrom og kjøkken er løst iht. hva som er vanlig for denne typen bolig. Det kan være at boligselskapet har egne vedtekter som hindrer montering av elektrisk/mekanisk avtrekk fra våtrommet.

Innvendige vannledninger
- Det mangler tettemuffer i enden av varerørene på kjøkkenet.

Ventilasjon
- Det er påvist mangelfull ventilasjon. Det mangler friskluftstilførsel i stue.

Vannbåren varme (radiator og gulvvarme)
- Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Andre utvendige forhold: Taket ble ikke besiktiget.

Bad/wc
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold gjør dette vanskelig.

Varmesentral
- Felles varmeanlegg ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Samsvarserklæring og dokumentasjon
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av el-anlegget. Det foreligger ingen dokumentasjon på elektrisk arbeid utført i 2011.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært observert møll i kjelleren/enkelte boder i kjelleren i borettslaget. Selger har aldri observert det i kjelleren tilknyttet sin oppgang eller i boden som disponeres.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i leiligheten. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

2025:
- Nytt HTH kjøkken.
- Det er lagt nytt gulv i hele leiligheten og helsparklet og malt vegger.

2026:
- Det er satt inn nye balkonger i regi av borettslaget.

Waldemar Thranes gate 47A ligger høyt og fint til i 4. etasje og byr på en gjennomgående og praktisk planløsning med to soverom, åpen stue-kjøkkenløsning, bad og entré. Leiligheten fremstår moderne med tidsriktige farge- og materialvalg, og har herlige lysforhold med store vindusflater. Sammen med den gode takhøyden skaper det en behagelig atmosfære.

Nærmere innhold:

Entré
Romslig entré med god plass til oppbevaring. Videre er det adkomst til samtlige rom i leiligheten.

Stue og kjøkken
Leilighetens naturlige samlingspunkt er den åpne stue- og kjøkkenløsningen, som oppleves både luftig og innbydende. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og fremhever de smakfulle materialvalgene. Stuen har god plass til sofa, tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord. Kjøkkenet er nytt fra 2025 og kombinerer moderne design med funksjonelle løsninger. En karakteristisk vegg med frilagt teglstein tilfører rommet særpreg og varme. Innredningen har slette fronter og er utstyrt med nedfelt oppvaskkum, benkeplate i komposittstein, integrerte hvitevarer bestående av platetopp med integrert kullfilterventilator, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøl-/fryseskap samt vinskap.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom som vender ut mot en rolig bakgård.
Hovedsoverommet har rikelig med plass til dobbeltseng og nattbord på hver side. En stor garderobeløsning langs hele veggen sørger for godt med oppbevaringsplass. Fra soverommet er det utgang til balkong.
Leilighetens andre soverom har plass til dobbeltseng og godt med oppbevaring i garderobeskap. Rommet er fleksibelt og egner seg perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Balkong
Fra hovedsoverommet er det utgang til en herlig balkong. Et hyggelig sted for morgenkaffen eller avslapning på varme sommerdager.

Bad
Lyst og pent flislagt bad fra 2011 med gulvvarme. Innredningen består av servant, servantskap, speilskap over servant, vegghengt toalett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er også praktisk opplegg for vaskemaskin.

Øvrige overflater:
1-stavs laminat i entré, stue/kjøkken og på begge soverom. Veggene har malte, slette flater. Det er en kontrastvegg i teglstein på kjøkkenet. Himlingene har malte plater og malt betong.

Bakgården:
Felles uteplass i bakgård med grill og solsenger samt toalett, som gjør det enkelt og praktisk med sosiale sammenkomster.

Lagring:
Leiligheten har rikelig med lagringsplass i kjellerbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vegghengt hylle på stue medfølger ikke.

Sentralfyr med radiatorer som er inkludert i felleskostnader (lave boutgifter). Varmekabler på bad/wc. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 15.03.1937, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 31.08.1933. Dagens planløsning avviker fra de godkjente tegningene ved at kjøkkenet er flyttet til opprinnelig hall, mens det er etablert soverom i arealet som opprinnelig var kjøkken. Endringen vurderes ikke å være søknadspliktig.

Det foreligger i tillegg tillatelse til tiltak for erstatning og utvidelse av eksisterende brannbalkonger, oppføring av nye balkonger og franske balkonger på fasade mot bakgård, datert 15.04.2025. Tiltaket er utført og borettslaget/tiltakshaver må søke om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse før tiltaket kan lovlig tas i bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Boligselskapet har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på boligselskapets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, trafostasjon/kiosk og rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

St. Hanshaugen har blitt en av de mest attraktive og populære bydelene i Oslo, og med god grunn!

Her vil du finne en god blanding av hyggelige kaféer, grønne parker, restauranter for enhver smak, kjente kjedebutikker samt mindre og unike nisjeforretninger. På St. Hanshaugen bor du midt i hjertet av byen med gangavstand til samtlige bydeler innenfor sentrale Oslo.

På en herlig vår- eller sommerdag er det lite som er mer hyggelig enn å sette seg på en av St. Hanshaugens mange kaféer. Er du kaffeglad finner man favoritter som Java og Kaffebrenneriet innenfor gangavstand. Nybakte og ferske bakevarer, baguetter og brød får man kjøpt og servert på Åpent Bakeri Tranen. Om kvelden forvandles stedet til en hyggelig restaurant med det som mange påstår er byens beste pizza. På Alexander Kiellands plass ligger også Colonel Mustard, og er superpopulær med sitt særegne konsept der du kan nyte en god lunsj eller middag sammen med et slag brettspill. I en bydel som denne finner du selvsagt et mangfold av serveringstilbud. Du finner populære nabolagsrestauranten Smalhans, søte fristelser på Pascal, husmannskost på Schrøder, indisk på Gutta fra Calcutta eller deilig sushi og asiatisk på Go' Bento. Noen minutter unna boligen finner du det nyutviklede området rundt Vulkan med flere restauranter, utesteder, butikker og populære Mathallen. Ønsker du å ta med maten hjem har bydelen et godt tilbud av take away innenfor enhver kategori.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Mega på Kiellands hus (ca. 4. minutters gange unna) eller på Rema 1000 som ligger rett over gaten, hvor du også finner frisør, apotek og dyrebutikk. Du finner også døgnåpne Matkroken i Kingos gate (ca. 450m). For deg som liker spesielle råvarer man ellers ikke får tak i vanlig dagligvarehandel, så kan du ta turen innom spesialforretningene Gutta på haugen med råvarer i toppklasse, eller Røtter med fokus på sunne, økologiske og plantebaserte alternativer. På Kiellands hus finner du også apotek, vinmonopol, frisør, café og ytterlige servicetilbud og butikker.

For den treningsglade ligger Fresh Fitness i umiddelbar nærhet. For øvrig kort vei til Sats, Crew, Evo og Bene Pilates.

På St. Hanshaugen er mulighetene for rekreasjon i grønne omgivelser mange. Kort gange til St. Hanshaugen park på "toppen" av Oslo med flott utsikt. Parken har et varierende terreng, svingende gangveier, svanedam, bekkeløp med bro og frodig beplantning. Ved festplassen ligger en scene hvor det arrangeres konserter og utekino, stor uteservering og Tuftepark med treningsapparater. På varme sommerdager er St. Hanshaugen et fint sted å samle venner og bekjente til både trening og hygge. Ellers er Stensparken og Iladalen park andre flotte grøntarealer i området. Gangveien langs Akerselva er også et fint turalternativ fra Bjørvika i sør opp til Maridalen i Nord.

Bydelen har et upåklagelig kollektivtilbud som gjør det enkelt å forflytte seg rundt i byen. Fra knutepunktet Alexander Kiellands plass passerer buss nr. 21, 34, 54 og flybussen. 37-bussen finner du på St. Hanshaugen, i tillegg til at det er kort vei til Grünerløkka med både buss og trikk. Ønsker du å benytte deg av bysykkel finner du dette like ved boligen, i tillegg til EL-sparkesykler.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ila barneskole og Fagerborg ungdomsskole. For oversikt over skoler og barnehager i nærområdet, se vedlagte nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 992,3 kvm som tilhører aksjelaget. Boligselskapets fellesarealer er svært pent opparbeidet med en innbydende og velholdt bakgård. Her finner du plenarealer, hyggelige sittegrupper, lekeområde, gangveier samt variert beplantning med prydbusker og blomster. Beboerne har tilgang til flere fellesgriller som gjør uteområdet til en naturlig møteplass på varme dager. Bakgården har gode solforhold med sol store deler av dagen, og disponerer i tillegg eget toalett, noe som er spesielt praktisk ved sammenkomster og selskaper.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Kommunale ladepunkter for elbil rett utenfor i Brandts gate.
Det er tidvis mulighet for å leie parkeringsplass i nærliggende garasjeanlegg, både med og uten elbillader. Selger leier i dag en ekstern parkeringsplass med lader til kr 3 000,- per måned.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, «Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

I henhold til NVEs kartlegging ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved et eventuelt skred er vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen er registrert i et område med status 'Vær oppmerksom' for forurenset grunn og middels til lav aktsomhet for radon.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen, foruten balkongprosjekt omtalt i punkt om aksjelaget (saksnr. 202507819). Interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 658,- pr. mnd. og inkluderer varmtvann og oppvarming, kommunale avgifter, tv/internett, felles bygningsforsikring, trappevask, vaktmestertjenester, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold.

Husleien fordeles slik:
- Lån/Renter: kr 1 341,90
- Felleskostnader: kr 3 316,32

Det er vedtatt et balkongprosjekt som finansieres av et nytt lån. Dette vil medføre en økning i felleskostnadene.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Husleien ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 5%.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 000 kWh. pr. år. Det er/er ikke tegnet Norgespris for leiligheten.

Eiendommen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av tv og internett. Kostnad er inkludert i månedlige felleskostnader til aksjelaget. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 802 936,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 201,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 247 402,- pr. 06.07.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 45 226 217,- pr. 06.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11500125 10
Type: Serielån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 06.07.2026: kr 2 252 598,00
Andel av saldo: kr 12 319,50
Innfrielsesdato: 01.02.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,04 %

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 15160773720
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 06.07.2026: kr 23 000 000,00
Andel av saldo: kr 125 839,31
Innfrielsesdato: 30.06.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,35 %

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 15161673010
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 06.07.2026: kr 19 973 619,45
Andel av saldo: kr 109 242,76
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,35 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei, men det vil komme en løsning/mulighet for dette på lånet tilknyttet balkongen.
Kommer i løpet av høsten.

6 700 000,00 Prisantydning
247 401,59 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 947 401,59 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 962 051,59 Totalpris inkl. omkostninger
6 972 001,59 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ruben Nyland

- Leiligheten er tilknyttet Bjerregaardsgates Boligselskap A/S og består av 160 leiligheter.
- Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikring: If Skadeforsikring Nuf, polisenummer 3325147
- Dugnad må påregnes.
- Kjæledyr er tillatt etter skriftlig søknad til styret. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre beboere. Kjæledyr skal ikke luftes i bakgården.
- Selskapet har felles vaskeri, sykkelstativer i bakgården, sykkeloppbevaring i kjellerboder og en felles grill.
- Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00 på hverdager, og til kl. 09:00 i helger og på helligdager. Bruk av vaskemaskin i leiligheten er ikke tillatt mellom kl. 23:00 og 07:00. På balkonger er elektrisk grill og gassgrill tillatt, men ikke kullgrill. Røyking er ikke tillatt på balkonger som vender inn mot bakgården. Det er ikke tillatt å montere innretninger som blomsterkasser på fasaden eller balkongrekkverket.

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamling 6. mai 2025 ble det vedtatt å starte bygging av balkonger i bakgården. Prosjektet finansieres av et nytt lån, og en IN-ordning vil bli etablert sommeren/høsten 2026. Oppføring av nye balkonger dekkes av den enkelte andelseier; for denne leiligheten vil det påløpe en økning i fellesgjeld på ca. 180.000,- og medføre en økning i felleskostnader på ca. kr 1000,- pr. mnd. Per 04.08 er det kommet en økning på ca. 100 000,-. Basert på det vi er blitt skissert er det da gjenstående 80 000 som vil komme i løpet av året. Det tas forbehold om at avvik på oppgitte tall (som er hentet fra styret) kan forekomme.
- Utskiftning av rørventiler på fjernvarmeanlegget.
- Oppgraderinger av uteområde/bakgård.
- Rehabilitering av vaskeribygget og ny bruk av gjenbruksrommet.
- Oppgradering oppganger.

I henhold til epost fra styret pr. 08.07.2026 er det ingen øvrige planlagte tiltak som vil medføre økt fellesgjeld eller felleskostnader.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameiere i aksjer. Kun fysiske personer kan være aksjeeiere, og ingen kan eie aksjer til mer enn én bolig.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a kr 4 500,-, etter andre visning.

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 750,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje -  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 17 485,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0267/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26267

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 20:13