Prost Stabels vei 197

Prost Stabels vei 197, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 41, ideell andel 1/1
Andelsnummer 50, Vestvollhagan Borettslag, organisasjonsnummer 948026899

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

Bolig:
BRA-i:
-1. etasje 33 kvm: Gang, bod, vaskerom (ikke godkjent til varig opphold), bad og soverom.
1. etasje 33 kvm: Entré og stue/kjøkken.
2. etasje 14 kvm: Gang og soverom (ikke godkjent til varig opphold).

Åpent areal:
-1. etasje 15 kvm: Markterrasse.
1. etasje 32 kvm: Balkong og terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 25 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.

Utvendig separat bod:
BRA-e:
Bakkeplan ved inngangspartiet 4 kvm: Utebod.

Felles separat garasjerekke:
BRA-e:
Bakkeplan 16 kvm: Garasjeplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Vaskerom i underetasje og soverom i loftetasjen er ikke godkjent til varig opphold, se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av multimur (eller tilsvarende). Bærende konstruksjoner og etasjeskiller er utført i tre. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende trekledning, mens takkonstruksjonen er av saltakstype tekket med takstein fra 2024. Leiligheten har entrédør med glassfelt og elektrisk kodelås. Videre finnes terrassedør, balkongdør og vinduer med trekarm og tolags glass fra 2012, 2020 samt enkelte med ukjent årstall. Takvinduene er også med trekarm og tolags glass, men med ukjent produksjonsår.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Våtrom - Baderom i underetasje: Vannrør, overflater vegger, overflater gulv og membran, tettesjikt og overgang til sluk.
- Våtrom - Vaskerom i underetasje: Vannrør og overflater gulv.
- Kjøkken: Vannrør.
- Øvrige rom - 1 etasje: Overflater gulv.
- Rom under terreng - Underetasje: Overflater gulv og konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).
- Loft - Loftsetasje: Overflater gulv, konstruksjonsoppbygging og innerdører.
- Innvendige trapper.
- Etasjeskiller - 1 etasje og loftetasje: Skjevhetsmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning og annet.
- Dører og vinduer: Dører.
- Balkonger, terrasser, veranda etc - 1 etasje: Utkragede eller understøttede konstruksjoner.
- Terrasser / platting på terreng - Underetasje og inngangspartiet: Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer) og annet.
- Drenering: Fuktsikring av grunnmur.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger).
- Frittstående byggverk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Prost Stabels Vei 197, beliggende i et rolig og familievennlig område på populære Holt Vestvollen. Her får du en arealeffektiv bolig med lune uteplasser både foran og bak, og et hyggelig nabolag med en trygg og sosial atmosfære – perfekt for barnefamilier! Boligen har en innbydende og skjermet forplass med hvitmalt gjerde, sittegruppe og blomsterkasser – et koselig førsteinntrykk som gir privatliv og en lun morgenkaffe. På baksiden har du en flott markterrasse med utgang fra stuen, god plass til utemøbler, og en liten hageflekk – ideelt for lek og avslapning. Innvendig fremstår boligen som lys og velholdt, med slette vegger malt i behagelige fargetoner som skaper en lun og moderne atmosfære i rommene.

Videre har boligen den hyggelige beliggenheten på et pent opparbeidet tun – et stort, grønt fellesområde med flere lekeapparater, fotballmål, basketballkurv, benker og asfalterte gangveier. Her kan barna løpe fritt og trygt mellom husene og møte venner rett utenfor døra, mens de voksne nyter godt av et sosialt og inkluderende bomiljø. Området er rolig og hyggelig, og gir en oppvekstpreget følelse av fellesskap.

Velkommen inn!
Du kommer inn i en entré med montert garderobeskap, før du videre kommer inn til kjøkkenet.

S T U E / K J Ø K K E N
1. etasje byr på en åpen og gjennomtenkt planløsning hvor stue og kjøkken smelter naturlig sammen – perfekt for både hverdag og sosiale sammenkomster. Her har du alt det sosiale på én og samme flate, med gode møbleringsmuligheter og en behagelig romfølelse. Rommet har store vindusflater og gjennomlys fra to sider, noe som gir rikelig med dagslys og en luftig atmosfære. Fra stue/kjøkken er det direkte utgang til en liten balkong på ca. 2 kvm. Veggene er slette og malt i delikate, rolige fargetoner som bidrar til en lun og moderne stil. På gulvet ligger det parkett med gulvvarme – både praktisk og komfortabelt.

Kjøkkenet har en tidløs innredning fra 2012 med profilerte fronter fra IKEA og takhøye overskap som gir godt med oppbevaringsplass. Et vitrineskap tilfører et lett og dekorativt preg. Fliser på deler av vegg over benken gir et stilrent uttrykk, og benkeplaten er i laminat med nedfelt oppvaskkum. Hvitevarer som medfølger er: Innebygd kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin, stekeovn og mikroovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

U. E T G:
Boligens underetasje består av gang, baderom, bod, soverom og vaskerom (se pkt. i ferdigattest).

B A D E R O M
Baderommet er fra byggeåret, men ble oppgradert i 2025 med nytt servantskap, servant, toalett og dusjkabinett. Gulvet har malt gulvbelegg med gulvvarme, veggene er kledd med malte plater, og himlingen er malt. Rommet har vegghengt servantskap med heldekkende servant, speil med overlys samt stikkontakter over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur og hånddusj.

V A S K E R O M
Vaskerommet er fra byggeåret og har gulv med belegg, tapetserte veggflater og malt himling. Det er opplegg for vaskemaskin.

S O V E R O M
Boligens soverom ligger i underetasjen og har en romslig utforming med plass til dobbeltseng, nattbord og oppbevaringsløsninger. Her er det montert en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir god lagringsplass. Fra soverommet er det utgang til en markterrasse på ca. 15 kvm. Her har du god plass til sittegruppe, grill og grønne omgivelser som innbyr til rolige morgener eller lange sommerkvelder i hyggelig selskap.

L O F T:
Loftsetasjen har en gulvflate på ca. 25 m², hvorav 14 m² utgjør målbart areal grunnet skråtak. Gulvene er belagt med parkett, og rom benyttet som soverommet har gulvvarme. Vegger og himling er malt, og det er montert profilerte innerdører. Etasjen består av gang og et rom som i dag benyttes som soverom. Det gjøres oppmerksom på at rommet benyttet som soverom ikke er godkjent til varig opphold, jf. punktet om ferdigattest.

I tillegg medfølger en praktisk utvendig bod på 4m2 ved inngangspartiet – ideell for oppbevaring av sykler, hageredskaper, dekk, sesongutstyr eller annet man ikke ønsker å ha inne i boligen. Bodens plassering gjør det enkelt å hente frem det du trenger, samtidig som den bidrar til å holde orden og frigjøre plass inne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøkkenøy kan følge med om ønskelig.

Boligen har vannbåren gulvvarme i entré og stue/kjøkken i 1. etasje og på soverom i underetasjen. Det er også installert vannbåren gulvvarme i rommet som benyttes som soverom på loft.
Aggregat for vannbåren varme er plassert på badet.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Det foreligger ferdigattest på rekkehusbebyggelse – Felt A1, datert 13.07.1990, med tilhørende godkjente byggetegninger datert 01.02.1987 (sak nr. 940, Skedsmo Bygningsråd). Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.
I ferdigattesten fremgår det at «Type D» er to-roms leiligheter i 2-etasjes hus, som kan utvides til tre-/fireroms ved innredning av loftet. Totalt 19 leiligheter, oppgitt til 118 m² brutto. Dette er en generell prosjektbeskrivelse og ikke en godkjenning; innredning av loft er søknadspliktig.

Vaskerom i u.etg og loftet er opprinnelig byggemeldt som boder jf. godkjente byggetegninger datert 01.02.1987 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det er etablert balkong med utgang fra stue i 1. etasje som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Balkong er søknadspliktig som fasadeendring; ved søknad kan tiltaket bli avslått og fasaden kan måtte tilbakeføres til opprinnelig utførelse.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte endringer.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dokumentnummer: 106948, tinglyst: 15.09.1987.
Type heftelse: Erklæring/avtale om å tegne og eie andeler.

Dokumentnummer: 102789, tinglyst: 30.03.1988.
Type heftelse: Erklæring/avtale om parkering.

I tillegg har borettslaget tinglyst rettigheter:
Dokumentnummer: 105924, tinglyst: 06.08.1987
Type heftelse: Erklæring/avtale om veg

Dokumentnummer: 105925, tinglyst: 06.08.1987
Type heftelse: Erklæring/avtale om veg

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Eiendommen ligger i et barnevennlig og veletablert område på Holt Vestvollen/Skedsmokorset i Lillestrøm kommune. Beliggenheten er sentral med kort vei til E6, barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Skedsmokorset byr på et godt utvalg av butikker, servicetjenester og fasiliteter for både store og små.

Området har flere moderne idrettsanlegg, blant annet kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, svømmehall og treningssentre. For friluftsinteresserte byr Tæruddalen på flott turterreng med lysløyper, skiløyper og fiskevann. Alpint kan oppleves i nærliggende anlegg som Nylendlia, Marikollen i Rælingen og Varingskollen i Nittedal.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Rema 1000 eller Kiwi på Holt Vestvollen. I tillegg ligger Skedsmo Senter med apotek, vinmonopol og frisør like i nærheten. Lillestrøm og Strømmen nås raskt både med bil og offentlig kommunikasjon, og tilbyr et bredt spekter av butikker, restauranter og servicetilbud.

Kollektivtilbudet er godt dekket med buss og tog. Nærmeste bussholdeplass, Holt senter, ligger ca. 300 meter fra boligen. Det tar ca. 10 minutter med bil til Leirsund og Sagdalen stasjon, og omtrent 10 minutter til både Lillestrøm og Strømmen. Oslo S nås på ca. 22 minutter med bil, mens Gardermoen ligger ca. 24 minutter unna.

Fra eiendommen er det gangavstand til Holthagen og Toppen barnehage, samt kort vei til både barne- og ungdomsskoler. Lillestrøm kommune har et bredt tilbud av barnehager, i tillegg til flere videregående skoler som Lillestrøm, Skedsmo og Strømmen videregående.

For veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Holthagen barnehage
Toppen barnehage
Sten-Tærud barnehage
Romerike barnehage Solhaug

Skoler:
Sten-Tærud skole (1-10 kl.)
Oks friskole (1-10 kl.)
Brånås skole (1-7 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38.713 kvm som tilhører borettslaget. Fellestomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfalterte arealer bestående av innkjøring til garasjer, biloppstillingsplasser og gangbaner.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjerekke (nr. 197) med el-bil lader.

Det er rikelig med gjesteparkeringer. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Holtområdet datert 05.04.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.03.1986.

Eiendommen ligger innenfor gul støysone og i et område med svært stor mulighet for marin leire. Videre er eiendommen registrert i kommunens kartdata som aktsomhetsområde for kvikkleireskred.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 764,-  pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, a-konto vann/avløp, bygningsforsikring, kommunale avgifter/eiendomsskatt, kabel-TV/bredbånd grunnpakke fra Telia, drift og vedlikehold, dugnadsbidrag, samt styre-, forretningsfører- og revisjonshonorar.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er installert vannmåler i leiligheten slik at avgiftene på vann/avløp vil variere etter forbruket. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning og etter henvendelse fra kommunen. Andelene betaler akonto gjennom året og avregnes mot avlest forbruk.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto vann og avløp: kr 956,-
Avdrag IN 1: kr 505,-
Avdrag IN 2: kr 193,-
Dugnadsbidrag: kr 50,-
Felleskostnader: kr 3 304,-
Infrastruktur ladere: kr 60,-
Renter IN 1: kr 905,-
Renter IN 2: kr 791,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år. / 12 977 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 992 123,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 968 492,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 776,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 343 693,- pr. 30.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 40.701.756,- pr. 30.06.2025 og lånevilkårene er:

Boligen har to lån i DNB Bank ASA, begge med nominell rente på 5,90 %. Siste renteendring var 23.07.2025.

Lån 1:
Lånetype: Annuitetslån (IN).
Restgjeld pr. 30.06.2025: 21 549 454 kroner
Andel saldo: 183 584 kroner
Løpetid: 29.12.2017 - 30.12.2042.

Lån 2:
Lånetype: Annuitetslån (IN).
Restgjeld pr. 30.06.2025: 19 152 302 kroner
Andel saldo: 160 109 kroner
Løpetid: 09.03.2023 - 30.03.2053.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Hele fellesgjelden på kr. 343.693 kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2.394,-.

3 890 000,00 Prisantydning
343 693,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 233 693,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 252 945,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linn Heimstøl Konczak og Darren Alexander Konczak

Leiligheten er tilknyttet Vestvollhagan Borettslag.
Borettslaget består av 118 andelsboliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget. Hunder skal holdes i bånd. Det er forbudt å lufte hunder på borettslagets lekeplass og fotballbane.

Hjemmeside til borettslaget: https://www.vestvollhagan.no/.

Utførte påkostninger i borettslaget:
- Løpende vedlikehold
- Utskifting av tak og panelvegger
- Ferdigstilling av nye tak på alle garasjerekker
- Utbedring av nytt gulvdekke i to garasjerekker
- Ferdigstillelse av ladeklaranlegg i alle garasjerekker
- Ferdigstilling av oppgradering fra Telia på TV/bredbånd
- Nye tak på boligene og utskiftning av fasader
- Male utvendige fasader. (noe gjenstår til sommeren 2026).

Planlagte påkostninger i borettslaget:
- Løpende vedlikehold, generelt terrasse dører og vinduer etter behov.
- Utføre mindre nødvendige tiltak på grøntarealene som kan være til skade for bygningsmassene og unødvendig framtidig vedlikehold.

Styreleder bekrefter i samtale 22.09 at det ikke er planer om fremtidige påkostninger eller økninger i fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget. Lillestrøm kommune har forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker til hver tredje andel som overdras.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Andelseier plikter å utføre lettere vedlikehold selv, slik som:
1. Vedlikehold/rengjøring av ventilasjonsanlegg, sluk på bad.
2. Påse at vann til utekran er avstengt og tappet for vinteren.
3. Skifte batteri i røykvarslere regelmessig og sørge for at brannslokningsapparatet er i orden og lett tilgjengelig. Feil på brannslokningsapparatet meldes skriftlig til styret.
4. Balkonger/verandaer og takvindu skal holdes fri for snø.
5. Gjerder skal vedlikeholdes av beboer. Det vil si at beboer skal skifte ut ødelagt gjerde og male det.
6. Hekker skal klippes, skal ikke overstige 1,80 m.
7. Vedlikehold av markiser, utvendige persienner, støttemur satt opp andelseier.
8. Ved skade på innvendig røropplegg som forårsaker skade på egen eller andre andelseiere, skal andelseieren pålegges å reparere og utbedre skaden.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 385,00
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører  kr 7 882,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 823,91
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 10 500,00

Oppdragsnummer 59-0115/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25115

Sist oppdatert: 22. september 2025 kl. 15:00