Anna Rogstads vei 41A

Anna Rogstads vei 41A, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 169, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
2. etasje 69 kvm: Entré, bad, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.
Loft 7 kvm: To boder.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to loftsboder hvor ikke hele arealet er måleverdig grunnet skråtak. Gulvflaten er på henholdsvis ca. 9 kvm og ca. 7 kvm (GUA). Ikke måleverdig areal (ALH) er på 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boliggård bygget i 1960. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med tegl/betong og trevirke. Fasader utvendig pusset og kledd med plater/kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein/ plater e.l. (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags isolerglass, produsert 1987. Hev og senk balkongdør med 2-lags isolerglass, produsert 1981. Lyd- og brannklassifisert entrédør.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 -AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendig:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.
- Dører: Gjelder balkongdør. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.

Tekniske installasjoner:
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Våtrom:
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TG IU - IKKE UNDERSØKT:
Våtrom - Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Anna Rogstads vei 41A! En meget gjennomført og påkostet 4-roms totaloppusset i 2022/23. Boligen innehar en god standard og fremstår som meget gjennomtenkt og med materialvalg av høy kvalitet. Oppussingen ble gjort i regi av Lohne & Laurtizen AS som totalentreprenør. Da ble det laget nytt bad fra bunnen, nytt røropplegg, nytt elektrisk anlegg, nytt kjøkken, nytt heltregulv fra Dinesen (35x300mm, 2-5 m.), alt av overflater ble tatt, det ble bygget plassbygde oppbevaringsløsninger, skyvedører, ny ytterdør og mer. Nye kjøkkenfronter fra Norwegian Wood ble montert i 2025 og ny benkeplate i massivstål fra Martinuzzi i 2026. Leiligheten er meget lys og luftig med store vindusflater som slipper naturlig lys inn og gir en idyllisk utsikt mot skogen. Stort og hyggelig fellesareal med bord, felles grill, trampoline og plass til egen pallekarm. Her bor du med en skjermet beliggenhet i skogkanten, samtidig som du har sentrum en kort busstur unna.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Innbydende entré med god arealutnyttelse i form av plassbygde garderobeskap fra gulv til tak. Her har du rikelig med lagringsplass til yttertøy og sko.
Skyvedører til alle tre soverom gjør at plassen utnyttes til det fulle.

BAD/WC:
Et meget delikat, flislagt bad som ble pusset opp fra bunnen av i 2022. Det ble pigget opp til nytt avløp, lagt våtromsplater og membran, nye fliser, ny gulvvarme, nytt røropplegg, ny dusj med ekstrasluk, nytt vegghengt toalett og sisterne, veggmontert lampe, taklampe, dusjvegg og speil. Blandebatteri og dusjpakke er fra Vola, toalett og sisterne fra Geberit samt spyleknapp fra Tapwell. Arbeidene ble utført av Flush VVS AS og det foreligger ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 30.09.2025. Badet har varmekabler.

STUE MED ÅPEN KJØKKENLØSNING:
Romslig stue- og kjøkkenløsning med store vindusflater som gir mye naturlig lys og slipper skogsutsikten inn. God plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 6 kvm.
Det nydelige heltregulvet fra Dinesen er gjennomgående i hele boligen (med unntak av bad og soverom III) og kombinert med vegger malt i en lys og behagelig beigefarge skaper dette en lun atmosfære.

Åpen kjøkkenløsning til stue gir et luftig og sosialt rom. Kjøkkenet ble flyttet ut i stuen under oppussingen i 2022/2023. Meget god skapplass med innebygde oppbevaringsløsninger.
Kjøkken med skrog fra IKEA-skrog for maksimal fleksibilitet med spesiallagede fronter fra Norwegian Wood som ble montert i 2025. Benkeplate i massivstål fra Martinuzzi ble montert i 2026. Stilig blandebatteri fra Vola.
Integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp med kullfilterventilator, stekeovn og kjøleskap. Hvitevarene er toppmodeller fra IKEA med unntak av fryser fra Bosch.

BALKONG:
Sørøstvendt balkong på ca. 6 kvm. Balkongen er skjermet og vender ut mot skogen. Her kan du sitte usjenert og nyte morgenkaffen til fuglekvitter og idyllisk skogsutsikt.
Balkongen er overbygget og har plass til sittegruppe og grill.

SOVEROM I:
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og skap samt skrivepult. Åpen garderobeløsning langs den ene kortveggen. Rommet vender ut mot skogen.

SOVEROM II:
Soverom med plass til seng og skap samt kontorpult. Rommet har flere bruksmuligheter og passer fint som både gjesterom, barnerom og kontor. Plassbygget hylle under vinduet og åpen garderobe/hylleløsning langs den ene kortveggen. Dette soverommet vender også ut mot skogen.

SOVEROM III:
Dette rommet var opprinnelig kjøkken og ble omgjort til soverom under oppussingen i 2022/2023. Plassbygget sengeløsning utnytter plassen maksimalt.
Dette soverommet vender også ut mot skogen.

DIVERSE:
- Felles sykkelbod og smørebod.
- Takhøyden ble målt i stuen til: 2,49 m.
- En kjellerbod på 6 kvm og to loftsboder på henholdsvis ca. 9 kvm og ca. 7 kvm gulvareal.
- Det er dimbare lysskinner i gang, kjøkken og dimbare lamper på baderom.
- Lyd- og brannklassifisert entrédør.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Garderobeløsning på soverom I og II medfølger ikke handelen.

Komfyr, platetopp, kjøleskap, fryser og vaskemaskin medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.
Sameiet er tilknyttet sentralfyr med varme fra radiatorer. Det er mulig å koble seg på sameiets radiatorer på soverom I og II og stue dersom det er ønskelig.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.05.1974, ferdigattest på tilleggsisolering datert 27.08.1992 og ferdigattest på rehabilitering av våtrom i denne leiligheten datert 30.09.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattesten ble utstedt har kjøkkenet blitt flyttet ut i stuen og det er laget soverom det kjøkkenet var opprinnelig. Dette er ikke søknadspliktige tiltak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 21386, tinglyst 18.04.1985, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 25.000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst én servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vannledning og adkomstrett for drift og vedlikehold.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Erverv og utleie av seksjon må meldes til styret for registrering. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Boligen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Nabolaget grenser til Lillomarka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane.

Fra leiligheten er det ca. 12 minutters gange til Tonsenhagen Torg med KIWI matbutikk og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager.

I nærheten har du også Linderud senter med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet matbutikk, vinmonopol og apotek.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 23 minutter. Herfra går også både 26-bussen til Bislett og 25-bussen til Majorstuen.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka!

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 10 min
Sandbakken barnehage (1-5 år) 8 min
Kolåsbakken barnehage (0-6 år) 9 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 343 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet gangarealer, grøntområder og diverse beplantning.

Sameiet disponerer parkeringsplasser utenfor blokken som fordeles etter venteliste. Pr. 24.06.26 er det 3 stk på venteliste.
Sameiet disponerer også et lite parkeringsfelt for gjesteparkering.
Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Dersom du ønsker garasjeplass i lukket garasjeanlegg så kan det tidvis kjøpes plasser i Rødberget Garasjelag SA eller Tonsenhagen garasjelag som ligger ca. 250 meter unna.

Rødberget Garasjelag SA:
Laget har 252 garasjeplasser inne og 27 plasser ute. Her finnes både vanlige plasser og plasser med lader til elbil.
For mer info se: https://garasje.wordpress.com.

Tonsenhagen garsjelag:
I dag består Tonsenhagen Garasjelag av 271 garasjer totalt, fordelt på 20 bygg med rekkegarasjer i området Tonsenhagen/Rødberget.
Garasjene kan kun eies av medlemmer. Som medlemmer i garasjelaget opptas bare seksjonseiere i sameier tilknyttet Tonsenhagen/Rødberget Sameie (TR), herunder hører adressene:
Selvbyggerveien; 64-110 og 161 – 193
Rødbergveien; 21-27 og 35-43
Ragna Nielsens vei; 1-28
Anna Rogstads vei; 2-49
Kristine Bonnevies Vei; 2, 4 og 6

For mer info se: https://tonsenhagen-garasjelag.com/.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men det er vedtatt til boligbebyggelse ihht. til reguleringssak 195903038 og reguleringsbestemmelser V060159 og S-612 vedtatt 06.01.1959.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Vann- og avløpsetaten bygger en ny tunnel under Årvollåsen for å sikre fortsatt vannforsyning til Groruddalen mens Årvollbassenget vedlikeholdes. Årvollbassenget er et rentvannsbasseng som ligger i Årvollåsen. Drikkevann pumpes hit fra Oset og vannet fraktes videre i ledninger østover til Groruddalen. Årvollbassenget har i dag atkomsttunnel i begge ender via tunnelinnganger ved Tonsenhagen og nord for Isdammen. Adkomsten ved Tonsenhagen går via Rødbergveien til Tonsenhagen skole, videre på Anna Rogstads vei og inn i Marka på Kruttveien. Disse atkomstene vil benyttes i arbeidet. Anleggsarbeidet vil vare i litt over ett år, og startet vinteren 2026. Det må forventes aktivitet med tungtrafikk i bygge- og anleggs perioden.
Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/omlop-arvoll/ eller se saksnummer 202452124 og 2025/06797 hos Plan- og Bygningsetaten.

Fellesutgiftene er kr 4 798,00 pr. mnd. og inkluderer: fyring/varmtvann (a-konto), internett, trappevask, renter og avdrag andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 864,30 (herav kapitalkostnader på kr 743,06)
A-konto oppvarming kr 807,00
Trappevask kr 126,50

Kostnader for fyring og varmtvann avregnes etter faktisk forbruk årlig og ved eierskifte.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. / 7 800 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 13.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Fibernett (1250 Mbit/s ned, 500 Mbit/s opp) er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 352 572,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 410 288,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 47 551,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 72 607,- pr. 18.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 549 935,00 pr. 18.06.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207965502
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Innfrielsesdato: 30.07.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet: Nei

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
173 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Sandøy Hjelle og Johanne Nyborg

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 10, med sameiebrøk 112/5476.
Sameiet består av 50 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyr som sjenerer andre beboere fjernes etter styrets anmodning.
Sameiet har felles sykkelbod og smørebod.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Rens av avløpsrør samt inspisering av bunnledninger
2021-2022:
- Årskontroll av brannvarselanlegg.
- Vedlikehold av lås på samtlige inngangsdører samt nye låssylindere i sykkelgarasje.
- Digitale nøkler er installert i samtlige hovedinnganger og til sykkelkjeller i bygg 45.
- Avtale med naboer i KBV gjeldende utkjøp av 18 biloppstillingsplasser er signert og betalt.
- Kontroll og vedlikehold av tak.
- Felling av trær på krigsskolens tomt etter avtale med krigsskolen og ønske om mer lys inn mot byggene.
- Styrerommet vedlikeholdt og rengjort.
- Nye sykkelstativ satt opp i samtlige bomberom.
- Steg entreprenør bygger ny vannforsyning for Tonsenhagen, noe som berør sameiet med gravearbeider og økt trafikk. I henhold til planen skal de være ferdige hos 3. kvartal 2022.
- Grønne midler fra kommunen som ble brukt til plantekasser.
2020: Installert digitale målere på radiatorer.
2019/20: Skadet mur ved inngangsparti 41B utbedret
2018: Snøfangere montert over alle inngangspartier. Maling av trappeoppgangene. Maling av fasader, rekkverk. Utbedring kontroll av balkonger. Maling av kjellergulv
2017: Nye postkasser. Nytt calling-anlegg. Ny avfallsløsning. Brannsikkerhet
2016: Rensing av ventilasjonsanlegget.
2011: Utskiftning av gavlvegg i nr 43 og nr 45
2009: Maling av oppgangene
2006: Rehabilitering av tak

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder 19.06.26 er det ikke planlagt noe som vil påvirke fellesutgifter for inneværende år.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning - kr 27 480  
Foto Lasse Lerdahl  kr 5 550,00
Tilstandsrapport kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26107

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 20:15