Rolf Hofmos gate 17

Rolf Hofmos gate 17, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 20, ideell andel 1/1
Andelsnummer 158, Rolf Hofmos Borettslag, organisasjonsnummer 994 036 971

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
5. etasje 41 kvm: Entré, bad, soverom, walk-in closet, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
5. etasje 8 kvm: Balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er laget en åpning mellom soverom og bod.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i /betong. Boligblokk bygget i 2009. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av prefabrikkerte betongelementer. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Vindu: Det er kappet i topp av vindu. Dette anses ikke som en god løsning.
- Karmer i balkongdør er værslitt utvendig og har sprekker i trevirket.
- Rekkverket på balkong er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Innvendig baderomsdør har svelling i nedre kant og en del slitasje.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på badets overflater og membran.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt:
- Montering av motorstyrt markise på terasse. Utført av Kjells markiser sept. 2023.
- Malt innvendig vegger i stue og bod. Utført 2023 av eier.

Nhut Nam Huynh v/ Krogsveen har gleden av å presentere Rolf Hofmos gate 17 – en lys og attraktiv 2-roms leilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Leiligheten byr på god plass i alle rom, med store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp og en herlig romfølelse. Den inneholder entré, stue/kjøkken, bad, soverom og innvendig bod. Fra stue er det utgang til en solrik balkong – perfekt for varme sommerdager.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Calling til ytterdør.

STUE
Stuen er romslig og kan enkelt innredes etter eget ønske og personlig stil med en hyggelig sofagruppe og tilhørende salongbord samt tv-benk eller annet ønskelig stuemøblement. Stuen er i likheten med resten av leiligheten holdt i delikate og moderne nyanser og fremstår både velholdt og gjennomført. Store vindusflater sørger for rikelig med lysinnslipp, og skaper en lys og luftig atmosfære. Det er en naturlig og fin plass for å innrede med spisebord med gode muligheter for å invitere venner og familie på middag.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens fantastiske sydøstvendte balkong på ca. 8 kvm. Her er det god plass til å møblere med en sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Selger informerer om gode solforhold med sol fra morgen til rundt 17:00. Her kan du skape en koselig liten atmosfære med sittegruppe, grønne planter og stemningsfulle lyslenker - perfekt for avslapping eller en kaffekopp. Det er flott utsyn mot grøntområder.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Kjøkkenet er holdt i en åpen sosial løsning i stue, noe som gir deg god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Her er det god plass til et stort spisebord eller en hyggelig spiseplass. Det er et generøst og gjennomtenkt kjøkken, med rikelig av oppbevaringsplass i hyller i overskapene og skuffer under benken. Her er ingen dype hyller man aldri ser bunnen av. Kjøkkeninnredning er fra Sigdal, og består av glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Hvitevarene er frittstående, herunder kjøleskap med fryserdel, komfyr og oppvaskmaskin i benk. Avtrekk over kokesone.

BAD
Flislagt bad, med varme i gulv. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, innfliset speil og overlys over servant. Dusj rett på gulv, med innfellbare dører, og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel på badet. Badet har mekanisk avtrekk.

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap/frys følger med.
- Taklampe på soverom og gang følger ikke med.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Felles varmtvann og fyring betales inn med månedlig a-konto beløp, og med én årlig avregning. Borettslaget har inngått avtale med ISTA om måling av forbruk av varmtvann og varme (ikke strøm).

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.07.2010 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse med flere bestemmelser tinglyst i 1939, bestemmelser om vann/kloakkledning tinglyst i 1955, bestemmelser om bebyggelse tinglyst i 1957, bestemmelser om vannledninger tinglyst i 1963 og 1982 samt en erklæring/avtale med bestemmelse om vedlikehold og fremtidig utvikling tinglyst i 2006.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Avtale om støyvoll m.v. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 111, 648 og 649, dagboknr 9914, tinglyst 09.02.2006.
- Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelser om parkering. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.
- Rettighet til kum. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av boligen:
•Sentral og god plassering i borettslaget – leiligheten ligger i en rolig del av området, med passende avstand både til veien og kollektivtraseer. Noe billyd kan høres, men trafikken oppleves ikke som sjenerende.
•Lys og luftig 5 etg. med balkong – leiligheten har svært gode lysforhold og en romslig balkong/uteplass med gode solforhold store deler av dagen.
•Attraktiv garasjeplass. Ikke flåte. Enkel adkomst direkte fra innkjøringsnivået. Kan leies ut – tidligere leid ut for 1700,- per måned.
•Svært gode kollektivforbindelser – umiddelbar nærhet til t-bane og kort reisetid til sentrum. I tillegg er det gangavstand til Oslo sentrum.
•Romslig bod med god lagringsplass.
•Svært lave strømkostnader - økonomisk og energieffektivt.
•Nærhet til dagligvarebutikker – tre ulike matbutikker ligger i umiddelbar gangavstand.
•Heis i bygget - lett tilgjengelig for alle aldersgrupper.
•Alt inklusiv i felleskostnadene – forutsigbare bokostnader.
•Veldrevet borettslag – styreleder med god oversikt og tydelig kommunikasjon. Styret er lett å forholde seg til og gir god informasjon til beboerne.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg, i bydel Gamle Oslo, og
grenser til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer!

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på enten Kiwi i Rolf Hofmos gate rett ved boligen,
eventuelt på Spar i første etasje på Ensjø torg og det er kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i Gladengveien. Ved siden av Kiwi i Gladengveien finner du også Europris. For øvrig er det serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy´s Sushi i første etasje på Ensjø torg. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett over gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her finner man "Frøken Smillas", som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid. Videre finner du også "Happis Ice Cream" og over gaten i nye Locus har de åpnet "Kinabolle", "Squeeze" massasje, "Oilo Beauty". Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo uten bil! T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved nye Jordal amfi, Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rolf Hofmos gate sokner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 944 kvm som tilhører borettslaget.

Parkeringsplass nr. 53. Det er muligheter for å montere ladeboks på garasjeplassen. Ellers finnes det tre felles ladeplasser i garasjeanlegg hvor førstemann til mølla prinsippet gjelder. To av plassene er ladeplass er for elbiler i ukedagene, med ladeplikt. Den tredje er ladeplass alle dager. I helgene er to av plassene gjesteplasser.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4293 datert 28.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

- Saksnummer 202308550 - byggesak: Rolf Hofmos gate - Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Det ble gitt igangsettingstillatelse 10.04.2024.

- Saksnummer 202462826 - Byggesak - Jordal terrasse 2-14, Rolf Hofmos gate 1-9 og Hedmarkgata 17-23. Utskifting av balkongdører, vinduer og rekkverk. Det skal også etableres lufteventiler i fasaden og fasaden skal males. Igangsettingstillatelse gitt 01.04.2025.

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell. Planlagt beslutning om offentlig ettersyn 23.06.2025

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Oppdatert planforslag ble mottatt 27.02.2025

- Saksnummer 202210596 - Reguleringssak - Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering. Planforslaget omhandler prosjektet for ny sykkelveg med fortau, oppgradering av bussholdeplass Helsfyr T og ny gangkulvert langs E6 Strømsveien mellom Innspurten og Ensjøveien. Plansak ble avsluttet 23.01.2025

- 202453936 - Byggesak - Hedmarksgata 13-15, Numedalsgata 2-12 - Rammetillatelse gitt 20.12.2024. Oppførelse av bolig- og næringsbygg på 6 etasjer og parkeringskjeller. Det skal etableres totalt 100 boenheter.

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025

- Saksnummer 202452745 - Byggesak - Østerdalsgata 7 B - Ombygging og bruksendring av kontorlokaler til boliger. Rammetillatelse ble gitt 30.12.2024. Eiendommen ligger på Jordal, i bydel Gamle Oslo. Bygningen ble oppført som bo-, rehabiliterings og behandlingssenter for Lovisenberg Diakonale Sykehus med omsorgsboliger og kontorer i 1. etasje, i år 2000. Søknaden omhandler bruksendring av store deler av kontorarealene til soverom. Søknad om igangsettingstillateste sendt 22.04.2025

- Saksnummer 202002020 - Reguleringssak - Østerdalsgata 1A-L - Planforslag til politisk behandling. Planforslaget omhandler regulering av Østerdalsgata 1 A-L til kombinert bolig og næringsformål. Planen regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Oversendelse av planforslag sendt 11.06.2024.

- Saksnummer 202450478 - Byggesak - Østerdalsgata 7 A - Bruksendring fra undervisning til treningssenter. Igangsettingstillatelse gitt 10.02.2025

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er 8.153 pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann og fyring, garasjeleie, Kabel-TV, bredbånd, kommunale avgifter, forretningsførsel, nedbetaling av fellesgjeld mv.

Felles varmtvann og fyring betales inn med a-konto beløp og avregnes hver 4 måned. Kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere ut i fra antall personer i husstanden. ISTA har ansvaret for avlesning av radiatormålere og varmtvannsmålere. Avregning skjer en gang per år; 31.12. Beboerene innbetaler månedlig a-konto beløp.

Felleskostnadene justeres normalt årlig med 3-6% i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er ikke planlagt økninger i 2025.
Etter kjente fremtidige endringer vil summen av de totale felleskostnadene bli på kr. 8.015,-.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Garasje: kr 450,-
- A-konto varmtvann/varme: kr 650,-
- Felleskostnader kr: 2.197-
- Kabel-tv/Bredbånd: kr 410,-
- Kapitalkost. lån 1 1OB928: 4.446,-

Ett av borettslagets lån er avdragsfritt. Frem til 01.11.2039 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 2.306,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 979 007,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 4 446,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har ikke gitt opplysninger om strømforbruket.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett. Grunnpakke inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 989 712,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 958 846,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 385,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 981 000,- pr. 13.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 174.024.978,- pr. 16.05.2025 og lånevilkårene er:

#1
Lånenummer: OBBK01-98207365807
Restsaldo: kr 12.799.641,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 14 år 7 md.

#2
Lånenummer: OBBK02-98207947776
Restsaldo: kr 344.766,-
Andel restsaldo: kr 1.720,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 1 år 1 md.

#3
Lånenummer: 1OB928-98207357723
Restsaldo: kr 160.880.571,-
Andel restsaldo: kr 979.007,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 34 år 6 md.
Avdragsfrihet: 01.11.2039

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 979 007,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 4 446,-.

3 990 000,00 Prisantydning
981 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 971 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
20 102,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 991 102,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marit Helgetun

Leiligheten er tilknyttet Rolf Hofmos Borettslag. Borettslaget består av 165 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget er forsikret gjennom if forsikring.

Planlagte påkostninger:
- Det ble på årsmøte for 2025 ikke vedtatt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader.

Foretatte påkostninger:

2024:
- Mindre utbedringsarbeider på takene.
- Beslutning om å installere GTE-PRO delstrømsflter med pumpe, magnet og vakuumavgasser på sirkulasjonsvannet til radiatorvannet vårt. Dette for å hindre at skitt og partikler tetter kraner og skader radiatorene. Arbeidet ble utført i januar 2025. Det ble også montert en automatisk påfyllingsløsning. Dette skal sikre at trykknivået holdes stabilt når beboerne lufter radiatorene sine.
- Maling av enkelte korridorer

2023:
- Installasjon av røykdetektorer i alle bodområder vår/sommer 2023.
- Installasjon av såkalte summere(brannvarslere) i annenhver etasje i korridorene i alle blokkene vår/sommer 2023.
- Brannvarslingsanlegget vårt er nå soneinndelt slik at ved brann i 11 varsles 13 og 15 (felles garasje med 11), men ikke 17 og 19. Ved brann i 17 og 19 varsles ikke 11, 13 og 15.
- Orienteringsplan med oversikt over alle detektorer i alle blokker er gjort tilgjengelig for Brann- og redningsvesenet ved brannsentralen i nr. 11.
- Alle brannslanger i boenhetene ble fjernet og erstattet med miljøslukkere vinter 2023.
- Nye LED-baserte nødlys/markeringslys og ledelys ble installert i alle blokker høsten 2023.
- Blandeventilen som sørger for riktig temperert varmtvann, ble byttet i november.
- Flere sprekker i garasjegulvet/taket mellom U2 og U3 ble tettet våren 2023.
- Store reparasjonsarbeider ble utført på flåteanleggene i U2 og U3 høsten 2023.
- Mindre utbedringsarbeider på takene.

2022:
- Nye sykkelstativ ved nr. 15 og ved nr. 17 (finansiert av miljømidler fra OBOS)
- Ekstra benk ved nr. 17 (finansiert av miljømidler fra OBOS),
- Spyling av alle bunnledninger
- Utvidet wifi i garasjen
- Overgang til betaling via app for lading av elbil
- VVS-sjekk i 13 leiligheter
- Utdeling av nye røykvarslere med tiårs batterilevetid
- Påbegynt prosjektering av utvidelse av brannvarslingsanlegget i fellesarealene.

2021:
- Maling av alle fasader, beising av trepanel og utskiftning av råtne paneler samt maling av vinduer med behov.

2020
- Beising av trepanel på østsiden av blokkene sjete etasje og enkelte verandaer i femte etasje.
- Bytte av hengsler på alle hovedinngangsdører-
- Oppgraving, ny fyllmasse og asfaltering ved begge nr. 15 innganger.
- Graving/tetting ved ventilasjonsrør nr. 19.
- Stedvis maling av korridorer. Reparasjon og utskiftning av slitedeler på flåteanlegget i garasjen.

2018/19:
- Planting av to trær på plenen ved nr. 17 og 19.
- Maling av vegger i garasjen, samt enkelte korridorer og dører i de ulike oppgangene
- Høytrykksspyling av verandaer
- Klamring/utbedring av enkelte innvendige nedløpsrør som ikke tålte påkjenningen ved store nedbørsmengder våren/sommeren 2019
- Heving av asfaltkant ved hhv garasjenedkjøring og dør ved garasje for å unngåvanninntrenging ved store nedbørsmengder.
- Bytting av alle armaturer i korridorene byttet til sensorbaserte LED-armaturer.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter første annonserte visning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.900,- pr. visning etter andre visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0277/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25277

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 21:24