Stasjonsgata 44A

Stasjonsgata 44A, 1820 SPYDEBERG
Kommunenummer 3118, gårdsnummer 411, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 89 kvm: Hall m/trapp, toalettrom, peisestue, spisestue, TV-stue, kjøkken, bi-inngang.
2. etasje 85 kvm: Trapperom, gang, 4 soverom, bad.

BRA-e:
Garasje 42 kvm: Garasje, bod/vedskjul.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 89 kvm:
2. etasje 85 kvm:

Uinnredet kjellerrom har ikke måleverdig areal (ALH) på 27 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.09.2025, utført av Moss Eiendomstaksering AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med betongtakstein. Tekking fra ca. 1995 ref. tidligere salgsopplysninger. Renner og nedløp i plastbelagt stål. Montert stigetrinn. Pipe med fotbeslag.
Yttervegger over grunnmur oppført i trekonstruksjon med antatt liggende plank eller laft. Fasader med nyere vertikal trepanel utlektet på original trepanel. Saltak med kaldtloft, oppført som sperrekonstruksjon med nyere sutakplater på originale åslekter. Loft isolert mot himling med stubbloftsleire og sagflis, tilleggsisolert med mineralull. Adkomst til loft ved luke i himling, loft uten gangbart gulv. Loft besiktiget fra luke. Vinduer med ramme og karm i tre med enkle glass i ramme og vareramme. For flere av vinduene er de originale glass ivaretatt. Ytterdør i tre med glassfelt. Original dør med flere originale småglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Bad, 2. etasje: Membranen er synlig, men avslutningen ved sluket er utett.

TG2
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Krypkjeller: Krypkjellere er på bakgrunn av kondensproblematikk og skadestatistikk på generelt grunnlag vurdert som risikokonstruksjon.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Bad, 2. etasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.). Løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er uegnede materialer i våtsoner. Gulv under badekar noe varierende fallforhold. Innmurt front badekar uten lufteventiler. - Høy luftfuktighet under badekar besiktigelsesdagen. Tilluft ikke etablert.
- Kjøkken: Mangler lekkasjevarsler.
- Vannledninger: Pga. alder.
- Avløpsrør: Pga. alder.
- Varmtvannstank: Berederen er elektrisk tilkoblet med stikkontakt.
- Fuktsikring og drenering: Pga. alder.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Pga. alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Murt pipe ble rehabilitert med innvendig stålrør i 2024 av Pewi AS.
- Ny kjøkkeninnredning fra Strønes snekkeri, i 2021.
- Monterte nye panelplater på badet, i 2014. Egeninnsats.
- Huset ble malt i 2023 og taket vasket samtidig.

Innholdsrik sveitservilla med fine detaljer. Boligen går over to etasjer, samt uinnredet kjeller og loft. Her får man en stor opparbeidet tomt, 4 soverom og 3 stuer, blant annet. På tomten står det et stort uthus/garasjebygg. Boligen har en meget sentral beliggenhet, med gangavstand til det meste. Det er svært kort gangavstand til barne- og ungdomsskole. Området er meget barnevennlig og fra eiendommen er det kort vei til lekeplass, fotballbane og treningssenter.

Hyggelig overbygget inngangsparti med doble inngangsdører og bi-inngang. Ved inngangspartiet er det plass til hagebenk, der morgenkaffen kan nytes.

Entré: Man kommer inn i en flislagt entré med knaggrekker for å henge av seg ytterklær. Det er plass til kommode for oppbevaring og direkte adkomst til gjestetoalett. Toalettrommet er plassert under trappen opp til 2. etasje. Original trapp er ivaretatt, trinn/opptrinn er slipt og fremstår med original overflate. Toalettrommet har gulvmontert toalett og veggmontert servant. Det er ventil for naturlig oppdriftsventilering. Fra entréen er det doble dører inn til peisestue, spisestue og TV-stue.

Stuer: Boligen har tre stuer som består av en peisestue, spisestue og TV-stue. I peisestuen er det elementpeis med innsats. Det er stukkatur i taket og gulv er generelt med heltre furu gulvbord. Originale gulvbord er slipt/restaurert tilbake til sin opprinnelige overflate. I TV-stuen er det eikeparkett. Rommet kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Spisestuen ligger i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Her er det plass til stort spisebord, der man kan samle familie og venner rundt et godt måltid.

Kjøkken: Romslig kjøkken med ny innredning fra snekkerverksted, i 2021. Kjøkkeninnredningen har rettprofilerte fronter, takhøye overskap og heltre benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin og kombiskap kjøl/frys. Kjøkkenventilator over kokesone, med avtrekk ut. På kjøkkenet er det en åpen murt peis, som gir en lun stemning på kjølige dager. Kjøkkenet har fliser på gulv og panel på vegger. Det er plass til frokostbord og stoler. Fra kjøkkenet er det egen dør ut til bi-ingang. Det er luke fra kjøkkenet ut til bi-ingangen.

Bad: Flislagt baderom, antatt fra ca. 1995. Fliser i nisje rundt badekar, øvrige vegger med panelplater i mdf. Gulv utenfor innmurt badekar flislagt med etablert fallforhold. Plast sluk under badekar og i hoveddel av baderomsgulvet. Gulvklosett, servant i heltre benkeplate, innmurt badekar. Ventil i himling for naturlig oppdriftsventilering.

Soverom: Boligen har fire soverom. Alle soverommene ligger i 2. etasje. Det ene soverommet benyttes i dag som et kontor. Hovedsoverommet har flere integrerte garderobeskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyren medfølger ikke.

Boligen er elektrisk oppvarmet, supplert med peisovner. Gulvvarme på bad, tv-stue, kjøkken og hall.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1912.

Kommunen opplyser: Det finnes ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bygg i våre arkiv. Dette vil ikke få noen praktisk betydning for ny eier.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av skorstein datert 18.06.2024.

Det foreligger godkjente tegninger av garasjen datert 08.08.1986.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 900025, tinglyst 14.03.1911, type heftelse: Erklæring/avtale/bestemmelse om veg.

Dagboknr. 900154, tinglyst 03.05.1921, type heftelse: Bestemmelse om veg.

Dagboknr. 900125, tinglyst 21.08.1922, type heftelse: Bestemmelse om veg.

Dagboknr. 900124, tinglyst 23.10.1923, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om kloakkledning.

Dagboknr. 900146, tinglyst 16.06.1925, type heftelse: Bestemmelse om veg:

Dagboknr. 900103, tinglyst 02.01.1934, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om kloakkledning.

Det har ikke lyktes megler å finne disse 6 ovenstående servituttene i Digitalarkivet.

Dagboknr. 11-2, tinglyst 03.01.2005, type heftelse: Bestemmelse om veg: Omhandler bestemmelser rundt veirett. Eier av gnr. 11, bnr. 14 i Spydeberg kommune, skal til enhver tid ha veirett til sin innkjøring over tomten med gnr. 11, bnr. 85.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen Kvil i Spydeberg er en av de få gjenværende ærverdige i sentrum av Spydeberg. Huset ble bygget 1912 og fremstår som godt bevart, med originale små skjøre vinduer. Det er stukkatur i taket, med gipsrosetter i tre store rom. Thorvald Larsen Hoff kjøpte opp hele området fra Spydeberg stasjon til Handelsforeningen. Han delte opp området i flere små tomter og bygde selv «Kvil» i 1912. Det har bodd veldig mange forskjellige familier på Kvil opp igjennom tidene, da det var bomuligheter både i 1. og 2. etasje. Dagens eiere har forsøkt å bevare lokalhistorien. Les gjerne mer her: https://spydeberghistorien.no/spydeberg-anno-1915-tredje-del/

Stasjonsgata 44 A har en meget sentral beliggenhet, med gangavstand til det meste! Boligen er nabo med kommunehuset, idrettsanlegg, Fjellheim forsamlingshus og jernbanestasjonen. Det er kort gange til Spydebergs indre sentrum med bank, forretningssenter, idrettshall, kommuneadministrasjon, barneskole, ungdomsskole og offentlig kommunikasjon (ca. 35 minutter med regelmessig pendlertog til Oslo). Det er kort vei til lekeplasser, friområder og turterreng.

I sentrum er det flere koselige kaféer, bl.a. Spydeberg bakeri og konditori. Gamle Spydeberg prestegård er et yndet og flott restaurert område med stor nydelig opparbeidet hage. Mange leier her til bryllup , konfirmasjon og andre hyggelige lag.

Området er meget barnevennlig og fra eiendommen er det kort vei til lekeplass og fotballbane, samt treningssenter og ridesenter. For den golfinteresserte tar det ca. 11 minutter å kjøre til Mørk Golfklubb, som kan skilte med 18-hulls bane, 9-hullsbane og 9-hulls fotballgolf. Et yndet samlingssted på sommertid er Lyseren, hvor du kan bade på to fine badestrender, padle kano, eller kajakk og fiske. Det tar ca. 10 min. å kjøre til nærmeste badeplass ved Lyseren.

Populære turmål i kommunen er bl.a. Grååsen batteri, som er et av de befestningsanleggene som ble bygget forut for unionsoppløsningen i 1905. I 1918 ble det utplassert luftvernkanoner her for å beskytte Kykkelsrud kraftstasjon, og det er enda spor etter disse. Videre er det fine turstier til Speiderhytta, Trollåsen, Skimtefjell og Hylligrava.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Boligen ligger like ved Spydeberg togstasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gangavstand til flere barnehager. Meget kort gangavstand til Hovin barneskole og Spydeberg ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Askim- og Mysen videregående skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.552,1 kvm. Stor opparbeidet tomt med plen rundt hele huset. Tomten er beplantet med gamle trær og mange syriner. Gårdsplass er tekket med shingel.

Parkering med plass til flere biler, på utsiden av gjerde ved stikkvei. Det er et uthus/garasjebygg/vedskjul på eiendommen, men man får ikke kjørt inn til dette. Bygget har enkel standard.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det er tinglyst veirett.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger(1519 kvm) og annen veggrunn(33 kvm) i henhold til reguleringsplan for Stasjonsgata-Nordre del, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.09.2003.

I kommuneplan for Indre Østfold kommune fremkommer følgende hensynssoner:
- H570_2-1: Bevaring kulturmiljø. 811 kvm.
- H820_1: Omforming sentrumsformål, framtidig SF1-4. 1.552 kvm.
- H570_2-2: Bevaring kulturmiljø. 3 kvm.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.799,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Kostnaden er stipulert etter et forbruk vann/avløp på 141 kbm.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35.000,- pr. år/ca. 26.000 kWh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.000,- i Storebrand.

Boligen er tilknyttet Telenor fiber og har avgift på ca. kr 1.000,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 782.699,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.130.797,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 938 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Marius Schie og Torild Irene Svendsen Schie

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Salgsoppgaver kr 3.600,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk. kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold - legalpant kr 361,-
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold kommune kr 3.871,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Foto ekstra oppmøte kr 1.800,-
Fotopakke Premium inkl. høydefoto kr 7.000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler kr 14.500,-

Oppdragsnummer 46-0181/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25181

Sist oppdatert: 13. november 2025 kl. 08:45