Gamle Enebakkvei 21P

Gamle Enebakkvei 21P, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Skullerud Omsorg Borettslag, organisasjonsnummer 985843465

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm.

BRA-i:
2. etasje, 60 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
2. etasje, 5 kvm: Bod med utvendig adkomst fra felles svalgang.

Åpent areal:
2. etasje, 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.01.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 4 etasjer.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn/grunnmur av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betong. Fasader utført i liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på (kun TG 2 - alder, slitasje, skader mv.; ingen TG 3):

Våtrom - Bad:
- Riss/sprekk i veggflis nederst i hjørnet i dusjsonen, samt stedvis riss i flisfuger.
- Usikker restlevetid på tettesjiktet og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Stoppekran/stengeventiler i fordelerskap lar seg ikke lukke/stenges og dette er ikke hensiktsmessig mht. lekkasjesikkerhet.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Våtrommet er bygget som prefabrikkert modul og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument, og det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade. TG2 er satt for å belyse risiko grunnet alder.

Kjøkken:
- Parkettgulv har stedvis bruksslitasje.

Øvrige rom:
- Parkettgulv i leiligheten bærer preg av alder samt stedvis bruksslitasje.

Selger kommenterer:
- "Leiligheten har tidligere vært underlagt prisregulering, men borettslaget fattet vedtak om at dette ikke lenger skulle gjelde. Vedtaket er nå bekreftet at Oslo Rådhus, og prisreguleringen er opphevet og kan selges til markedspris.
- "Defekt termostat på panelovn i stuen."
- Informasjon fra styret; ettersom bygget har vært dårlig isolert/trekkfullt utførte styret en runde med etterisolering på alle leilighetene, med unntak
av Gamle Enebakkvei 21P.
- "Terrassegulv er vasket og oljet sommer 2024."

Gjennomgående andelsleilighet beliggende i byggets andre etasje.
Adkomst via felles trapperom med heis til felles svalgang, med separat inngang til leiligheten. Oppgangen har callinganlegg.
Utvendig adkomst til utebod på 5 kvm ved inngangspartiet.
Leiligheten består av:

Entré:
Lys, innbydende og romslig entré med gode oppbevaringsmuligheter i garderobeskap langs hel vegg.

Bad (2003):
Adkomst både fra entré og soverom.
Tidløst og funksjonelt baderom innredet med veggmontert servantinnredning med ettgreps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt, dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk via ventil i vegg.

Kjøkken (2020):
Separat kjøkken med plass til spisegruppe.
Moderne kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap, overskapsbelysning og rikelig med stikkontakter. Det er montert automatisk lekkasjesikring og komfyrvakt.
Integrerte hvitevarer medfølger: oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel, samt ventilator med avtrekkskanal. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Lys og delikat stue med god plass til både sofagruppe og spise-/arbeidsplass etter behov.
Fra stuen er det utgang til en usjenert, sydvendt balkong på 7 kvm belagt med terrassebord. Balkongen har utebelysning, stikkontakt og markise.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Skyvedørsgarderobe med speilfronter gir gode oppbevaringsløsninger og bidrar til en luftig romfølelse. Stort vindu gir godt lysinnfall. Direkte adkomst til bad.

Overflater:
Bad: Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling i plateprofiler.
Øvrige rom: Parkettgulv. Vegger i malte, glatte flater. Himlinger i malte betongelementer. Hvite, glatte innerdører.

Tekniske forhold:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré (hovedsakelig skjult elektrisk anlegg).
- Fordelerskap med stengeventiler for rør-i-rør-system er plassert i himling på bad.
- Hovedstoppekran for vann er plassert under kjøkkenvask.
- Varmtvannsbereder på 110 liter fra 2020 er plassert i kjøkkeninnredning.

Vaskemaskin på stativ kan medfølge etter særskilt avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Badet har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.08.2003.

Ifølge rapport om tilsyn i utførelsesfasen er det registrert mindre vesentlige mangler. Disse er imidlertid ikke til hinder for brukstillatelse.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet:
- Adkomstrett og gjensidig rett til bruk av gangveier gjennom eiendommene.
- Bestemmelser om vann- og kloakkledninger.
- Felles ansvar for drift og vedlikehold.
- Bestemmelser om skjønnsbehandling ved eventuell tvist.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Rettigheter i annen eiendom:
- Eiendommen har tinglyst rett til "Erklæring/avtale" (adkomstrett). Rettighet hefter i: knr. 0301, gnr. 168, bnr. 43. Dagboknr. 51117, tinglyst 18.08.2003.
- Eiendommen har tinglyst rett til "Erklæring/avtale" (garasje/parkering). Rettighet hefter i: knr. 0301, gnr. 168, bnr. 149. Dagboknr. 51117, tinglyst 18.08.2003.
- Eiendommen har tinglyst rett til "Erklæring/avtale" (vann/kloakkledning). Rettighet hefter i: knr. 0301, gnr. 168, bnr. 91, bnr. 92 snr. 1-154, bnr. 93 snr. 1-106. Dagboknr. 51117, tinglyst 18.08.2003.
- Eiendommen har tinglyst rett til "Best. om vann/kloakkledn." (adkomstrett). Rettighet hefter i: knr. 0301, gnr. 168, bnr. 91. Dagboknr. 51118, tinglyst 18.08.2003.
- Eiendommen har tinglyst rett til "Best om garasje/parkering". Rettighet hefter i: knr: 0301, gnr. 168, bnr. 149. Dagboknr. 74709, tinglyst 11.11.2003.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I generalforsamling 2023 ble det foreslått at følgende tas bort fra vedtektene:
"Prisregulering (1) Ved overføring av andeler gjelder prisregulering fastsatt i medhold av lov om borettslag § 4-4 inntil klausuleringen av boligene opphører jf. § 2-1(5).
Skullerud Omsorg Borettslag 3 (2) Høyeste lovlige overdragelsespris fastsettes ved at opprinnelig innskudd og nedbetalt fellesgjeld (avdrag) på overdragelsestidspunktet reguleres iht. konsumprisindeksen med basis i indeksen pr. 15. i første måned etter leietakers overtakelse av leiligheten."
=> Forslaget ble enstemmig vedtatt.

Brev fra Boligbygg Oslo KF til Skullerud Omsorg Borettslag vedr. ovennevnte sak, datert 13.11.2023:
"Boligbygg Oslo KF (BBY) viser til vedtak fattet på generalforsamling i Skullerud omsorg borettslag den 24.5.2023 om opphevelse av vedtektenes bestemmelse om prisregulering ved salg av andeler.
BBY gjør borettslaget oppmerksom på at kommunen stiller spørsmål ved gyldigheten av dette generalforsamlingsvedtaket. I forbindelse med stiftelsen av borettslaget, ble kommunen gitt en samtykkerett (vetorett) ved vedtektsendringer tilknyttet klausuleringsvilkårene. Boligbygg kan ikke se at rett instans i kommunen på noe tidspunkt har samtykket til opphevelse av verken vetoretten eller prisreguleringsbestemmelsen."
=> I perioden 2023-2025 har styret vært i utstrakt dialog med kommunen og det er oppnådd enighet om at prisreguleringen kan fjernes uten ytterligere innsigelser, i tråd med vedtektsendringen vedtatt på generalforsamling 2023.

Det er utarbeidet en forliksavtale som alle andelseierne har signert.
Hovedpunkter i avtalen:
1) Opphevelse av prisregulering, med salg til markedspris.
2) Videreføring av kriterier for salg.
3) Avtalen skal også omfatte allerede solgte andeler som ikke har vært prisregulert, men solgt til markedspris.
=> Oslo Byråd behandlet saken 05.03.2026 og godkjente forliksavtale av 17. september 2025 mellom Oslo kommune og Skullerud Omsorg borettslag.

God beliggenhet i hyggelig og veletablert boligområde på Skullerud, med nærhet til både turterreng og sentrum.

Kort vei til Østensjøvannet med et flott dyre- og fugleliv, og turvei videre inn til Østmarka med flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. På vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene, i tillegg til et stort nettverk av løyper.

I idylliske Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Nøklevann ro- og padleklubb har utlån av båter.
Søndagsturen kan legges til en av de trivelige sportsstuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet. Især er Rustadsaga kjent for baksten, og er et meget populært utfartssted i bydelen.

For de treningsglade har man gangavstand til flotte Skullerud Sport Senter, samt Oslo Klatresenter - ett av Norges største klatresenter.

Nærbutikk er Coop Extra Skullerud og REMA 1000 Skullerud. I tillegg har man forretninger og restaurant på Skullerud Torg.
Det er flere kjøpesentre i nærheten, blant annet Lambertseter Senter, Bøler Senter og Bryn Senter, med et godt utvalg av forretninger og servicetilbud.

Det er bussforbindelse i umiddelbar nærhet v/Langerudhjemmet (linje FB10, 70, 70N, 79), og gangavstand til Skullerud T-banestasjon (linje 3), som tar deg til Oslo S på 22 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gamle Enebakkvei 21P sokner til Rustad skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Skullerudhøgda barnehage, Gartnerboligen barnehage og Lopperud barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 221 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget disponerer til sammen 11 biloppstillingsplasser hvorav 4 av disse er HC-plasser. For disse plassene gjelder særskilte regler som styret fastsetter.
Det er kun 1 parkeringsplass per andel, dersom det er tilgjengelige plasser, som fritt kan benyttes av andelseiere i borettslaget.
Det er ikke lov å bruke gjesteparkeringen i mer enn 24 timer uten at styret er varslet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig/offentlig formål med tilhørende fellesarealer, herunder felles gangareal, parkering og lekeareal, i henhold til reguleringskart datert 05.01.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser til plan 14901, vedtatt 12.06.2001, samt eldre reguleringsplan S-1204, vedtatt 12.04.1965.

Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utvikling i nærområdet
Oslo kommune har igangsatt Skullerud-prosjektet, et større utviklingsarbeid som skal bidra til å gjøre området mer attraktivt med nye boliger, møteplasser, grøntområder og bedre løsninger for kollektiv, sykkel og gange. Prosjektet forventes å gi området et løft med flere servicetilbud og et mer levende nærmiljø over tid.
Mer informasjon finnes på Oslo kommunes nettsider: https://magasin.oslo.kommune.no/byplan/skullerud-prosjektet-i-gang-detaljer-ma-pa-plass

Felleskostnadene er kr 3 598,- pr. mnd. og inkluderer: TV/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, og honorarer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 10 % økning fra 01.02.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 959,-
TV/bredbånd kr 639,-
IN lån Akonto renter kr 0,-
IN lån Akonto avdrag kr 0,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d. Eiendomsskatteseddelen for 2026 sendes ut før 1. mars.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har ikke kunnskap om årlig strømforbruk. Nettleie er ca. kr 150,- pr. mnd.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 151 701,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 606 805,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 104,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 06.01.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 986 465,- pr. 06.01.2026, og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207368067
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49 %
Innfrielsesdato: 30.08.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Alle IN-lån er nedbetalt.

3 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 911 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Erna Synøve Eilertsen

Leiligheten er tilknyttet Skullerud Omsorg Borettslag.
Borettslaget består av 38 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne, og kun etter søknad til styret samt undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
Informasjon fra styret; ettersom bygget har vært dårlig isolert/trekkfullt utførte styret en runde med etterisolering på alle leilighetene, med unntak av Gamle Enebakkvei 21P.

Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/skullerud-omsorg/om

Foretatte påkostninger de senere år:
2025 - Skiftet utebelysning.
2022 - Ny takpapp på hele hovedtaket. Oppgradert uteområdet på baksiden, med nytt bord med krakker.
2013 - Utvendig maling av fasade.
2009 - Reparasjon av ventilasjonsanlegg.
Informasjon fra styret: Ettersom bygget har vært dårlig isolert/trekkfullt utførte styret en runde med etterisolering på alle leilighetene, med unntak av nr. 21P.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser den 06.01.2026 at det pr. nå ikke er planlagt å øke felleskostnadene videre i 2026. Det er mulig de skal bytte litt råttent treverk på fasaden i løpet av 2026, men dette er ikke avklart ennå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Bare personer som er fylt 55 år, eller som på grunn av funksjonshemning, funksjonsnedsettelse eller sykdom har behov for en omsorgsbolig kan være andelseiere. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ikke bestemmelser om forkjøpsrett i borettslaget.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 500,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 8 877,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.25101

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 16:45