Vardenlia 25B

Vardenlia 25B, 3227 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 115, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 86, Vardegrenda Borettslag, organisasjonsnummer 952 220 802

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
3. etasje 105 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, bod, toalettrom og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 21 kvm: Garasje og to boder.
3. etasje 2 kvm: Bod med utvendig adkomst.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Bod med utvendig adkomst er oppmålt til 2 m2 (BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at vegg mellom bod og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme. Boden i 1.etasje (H302) er oppmålt til 2 m2 (BRA-e). Sportsboden (nr 77) er oppmålt til 3 m2 (BRA-e).

Leiligheten disponerer garasje nr. 147 for en bil i felles rekke, og er oppmålt til 16 m2 (BRA-e)

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder og garasje ligger på borettslagets fellesareal, og at disse således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap som beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern for arealene. Arealene er oppmålt og inkludert i BRA-e. Dersom borettslaget vedtar annen bruk arealet, kan dette kan påvirke boligens BRA.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TG2 / TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i en boligblokk oppført i 1974. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført på støpt betong mot grunn med yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner. Fasader er kledd med tegl/mur, fasadeplater og liggende trekledning. Etasjeskillere er i betong. Taket er en flat takkonstruksjon.
Sikringsskapet er plassert i trappegangen og har automatsikringer. Boligen er utstyrt med komfyrvakt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Kjøkken: Fuktskader i gulv under fryser.
- Toalettrom: Redusert ventilasjon.
- Avløpsrør: Usikker fremtidig funksjon.
- Vannledninger: Usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsbereder: Usikker fremtidig funksjon.
- Bad - overflate gulv: fallforhold i dusjsonen. Membran, tettesjikt og sluk: Membranoppkant ved dør. Usikker fremtidig funksjon. Dokumentasjon: Ikke fremlagt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Hulltaking ikke utført grunnet betongvegger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Motor på ventilasjonsanlegget ble byttet i 2022-23.
Det har vært mus i søppelboden, men dette er utbedret og tiltak er utført.

Krogsveen v/Vindum ønsker velkommen til Vardenlia 25B!

Leiligheten ligger i 3. etasje og har en god intern beliggenhet innerst på feltet og her er det ingen gjennomgangstrafikk. Rolig og barnevennlig.
Innglasset balkong med gløtt av sjøen. Her er god plass til utemøblement og med glasser som kan åpnes/lukkes etter vær og vind forlenges utesesongen betydelig.

Leiligheten er praktisk innredet og med en funksjonell planløsning. Det er innredet i lyse og tidløse farge- og materialvalg.
Man entrer leiligheten i entreen hvor det er flislagt gulv med varmekabler samt plass til å henge av seg yttertøy.
Stuen er lys med store vindusflater og gjennomgående lys fra kjøkkenet. I stuen er det god plass til salongen og med utgang til den innglassede balkong, som vil fungere som en forlengelse av stuen.
Kjøkkenet er innredet med hvitprofilerte fronter og med svært god skap- og benkeplass. Det er bygget en kjøkkenbenk under vinduene slik at man har en koselig frokostplass med utsikt til området. Det er god plass til spisestuen på kjøkkenet, slik vil gjester og husets kokk ha god kontakt under matlagingen. Hvitevarer på kjøkken medfølger. Det er montert varmepumpe på kjøkkenet.
Det er innredet med 4 soverom i leiligheten, noe som hører til sjeldenhetene. Alle soverommene har god plass. Og med svært god garderobeløsning på to av dem.
Badet er romslig og flislagt med varmekabler i gulv. Det er innredet med vegghengt toalett, stort dusjkabinett (3 år gammelt), servant i innredning og med opplegg til vaskemaskin/tørketrommel. Tidløst flisvalg.
I tillegg har man et gjestetoalett som er innredet med vegghengt toalett og servant i innredning.

Det medfølger 3 boder til leiligheten. En bod innvendig i leiligheten, en bod i 1. etasje og en utebod (merket nr. 77). Slik at man har gode lagringsmuligheter.
Garasjeplass med elektrisk portåpner medfølger. Det er montert elbil lader i garasjen, som medfølger.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin, side-by-side kjøleskap, mikro, platetopp, ventilator og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og varmepumpe.
Det er installert en Daikin luft-til-luft-varmepumpe fra 2023 på kjøkkenet, og det ble utført service på denne i 2025.
Videre er det elektriske varmekabler i gulv på badet og i entréen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1974. Det foreligger ferdigattest for 47 boligenheter datert 14.04.1975.
Det 4. soverommet er ihht byggetegninger innenfor kjøkkenet, men i denne leiligheten er det fra stuen. Rommene er angitt som oppholdsrom og anses ikke som søknadspliktig. Det er ikke gjort endringer i selgers eietid.
Balkongen i borettslaget er i dag innglasset. Det foreligger ikke dokumentasjon i saken på at innglassing av balkongen er byggemeldt. Slike fasadeendringer er normalt sett søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for riving og oppføring av nye garasjerekker for borettslag, datert 05.05.2021.

Byggetegninger for boligblokker og nye garasjer ligger vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattester kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, erklæring/avtale, bestemmelser om vann og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg.

Eiendommens rettigheter:
Dnr. 2150, tgl. 17.07.1950 - BESTEMMELSE OM VEG
Hefter i: Gnr.115, Bnr.1 og 177

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Eiendommen vil merkes med Krogsveen "Til salgs"-skilt. Det vil være skiltet til felles visninger.
Parkering etter anvisning på området.

Vardenlia barnehage i umiddelbar nærhet.
Ormestad barneskole (etterhvert nye Vesterøya skole) og Varden Ungdomsskole.
Skoletilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 44849,4 kvm som tilhører borettslaget.

Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier og parkeringsplasser, samt plen, lekeplass og diverse beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal.

Det medfølger én garasjeplass (garasjenr. 147) i felles garasjebygning. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Elektrisk portåpner.
Det gjøres oppmerksom på at boligens garasje ligger på borettslagets fellesareal, og at denne således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap som beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierett og rettsvern for garasjen.

I tillegg til garasjeplass så har boligen mulighet for å registrere to faste biler på felles parkering uten kostand. Besøkende kan registreres på felles parkering opp til en uke av gangen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Vardengrenda Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan 19760009-"Varden del 1-2-3-4", datert 26.08.1976, med tilhørende bestemmelser. For øvrig er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, offentlig eller privat tjenesteyting, samt blå/grønnstruktur i kommuneplanens arealdel.

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- H310: Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller ligger i et kjent fareområde for kvikkleire. For alle tiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger, og for nye boenheter må det utarbeides reguleringsplan.
- H370: Arealet ligger innenfor fareområde for høyspenningsanlegg. Ved søknad om nye tiltak, kan kommunen kreve elektromagnetisk felt utredet.
- H390: Arealet ligger innenfor fareområde for steinsprang, skredfare i bratt terreng eller forurenset grunn i sjø. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak, kan det kreves geotekniske vurderinger av eksempelvis løsne- og utløpsområder for snø, stein og jord, samt tilstrekkelige sikringstiltak.
- H530: Arealet ligger innenfor en sone med særlige hensyn til friluftsliv, som betyr at eiendommen ligger i et område hvor betydningen for allmenn bruk skal sikres. Det er generelle begrensninger for utbygging og privatisering i sonen, og kommunen vil ved vurdering av nye tiltak i området vektlegge bevaring av tilgjengelighet til naturen for allmennheten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er pr. 16.06.26 kr 7 096,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, forsikring, vaktmestertjenester, kabel-tv og internett, forretningsførsel og betjening av fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene fordeles slik:
- Driftsutgifter kr 4 157,-
- Hovedlån kr 1 397,-
- Garasjelån kr 1 003,-
- Kabel-tv/internett kr 539,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 974 kwh. pr. år.
Kabel-tv og internett leveres via en Altibox Flex M-avtale (Sandefjord Bredbånd) med en fast pakkepris på kr 539,- per måned som er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder og hjemmesentral følger med ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andelseier kan selv bekoste montering av elbillader (Zaptech PRO) til ca. kr 20 000,- via godkjent installatør dersom det ikke er montert lader fra før. Strøm til lading betales av den enkelte andelseier basert på eget forbruk og avregnes via Charge365 med timepris satt av borettslaget (p.t. kr 2,- per kWh).

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 848 548,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 123 752,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 541 017,- pr. 16.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 95 365 385,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:

Handelsbanken, lån: 9488.71.83761
Annuitet, 2 terminer pr år.
Fastrente til 2031: 2,70 %
Restsaldo pr. 01.06.2026: kr 55 851 991,-
Andel av saldo: kr 329 716,-
Innfrielsesdato: 2054

Handelsbanken, Lån: 9488.71.83753
Annuitet, 2 terminer pr år.
Fastrente til 2031: 2,70 %
Restsaldo pr. 01.06.2026: kr 39 513 394,-
Andel av saldo: kr 211 302,-
Innfrielsesdato: 2050

Borettslaget har ikke lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

2 550 000,00 Prisantydning
541 017,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 091 017,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 092 107,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 102 057,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joakim Helge Johansen og Henriette Aasheim Pettersen

Leiligheten er tilknyttet Vardegrenda Borettslag.
Forretningsfører er Solibo AS.
Borettslaget er forsikret i Gjensidige.
Trappevask er inkl. i felleskostnaden.
Dugnad må påregnes. Selger opplyser at det ikke har vært gjennomført dugnader i deres eietid.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av lekeplasser (ferdigstilles 2026)
- Utbedring av oppganger
- Utskiftning av callinganlegg
- Bytte av postkasser
- Utskifting av tak på de laveste utstikkerne på blokkene
- Arbeid med grøntarealer og bioenger

Det pågår en større sak knyttet til kommunen og en tidligere barnehage, som følges opp med juridisk bistand for å ivareta borettslagets interesser og redusere mulige økonomiske konsekvenser.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025:
- Årsresultat 2025: kr 3 130 362,-.
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 6 554 521,-.

El-bil lading i garasjene: Hvis det er satt opp lader fra før, må eier sette opp profil på Charge365, legge inn betalingskort og velge riktig garasjerekke. Strømmen går på egen måler og borettslaget setter timeprisen (kWh), pr.d.d 2 kr. Hvis det ikke er lader, er det Zaptech PRO som skal settes opp og styret må underrettes først. Normalt benyttes et lokalt firma (Elinstallasjonen) som tar rundt kr 20.000,- for jobben. Dette betales av andelseier selv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har fellesgjeldsikring via Gjensidige med en dekningsgrad inntil 36 måneder. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Se borettslagets egen hjemmeside for mer informasjon:
https://home.solibo.no/hp/vardegrenda/oppslagstavle

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 500,-

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 4 200,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 600,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 900,00
Visninger - Alle inkl  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 859,50
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler - Bjørn Pedersen  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0198/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26198

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 17:09