Neholmveien 50

Neholmveien 50, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 226, bruksnummer 109, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Entre, toalettrom, 3 soverom, bad, kjøkken og stue.

Entre: 2,1
Toalettrom: 3,8
Kjøkken: 9,4
Bad: 1,8
Soverom 1: 4,6 (lite areal ihht. anbefalinger TEK17)
Soverom 2: 5,3 (lite areal ihht. anbefalinger TEK17)
Soverom 3: 6,6
Stue: 25,5

Kjeller er ikke med i arealer pga. lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2025 utført av Contaxt AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom beskrevet som et toalettrom i tilstandsrapport er i byggetegninger mottatt av Tjøme bygningsråd 28.09.1968 byggesøkt som en bod og derfor ikke godkjent til varig opphold.

Se mer informasjon under pkt. ferdigattest.

Det er utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten er en del av salgsoppgaven må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjoner med stående tømmermannskledning på fjell. Det er benyttet tekking med takplater, det er nytt i 2012 i følge selger.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TGIU
Takkonstruksjon - Gjenbygget konstruksjon. Ingen mulighet for vurdering.
Bad - Det er ikke foretatt hulltaking da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Røropplegg ligger vendt mot gulv og kjeller/krypkjeller. Det ble ikke observert tegn til fukt v/bruk av fuktmåler på bad.

TG3
Terrasser - mangler rekkverk, betong løser seg noe opp i fuger/dekke og gi bedre støtte til søyle som bærer deler av takkonstruksjon.
Trapp - mangler rekkverk og elde/slitasje.
Pipe og ildsted - feieluke ble ikke observert, ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet, elde og stedvis lite og manglende fuger på stein i peis (eldre fuger smuldrer opp på sikt).
Rom under terreng - hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Det ble observert fukt i grunnen og via fjell/terreng. Synlig fukt/vann i kjellerrommene.
Krypkjeller - synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
Tekniske installasjoner - anbefales el-sjekk ihht. observasjoner og alder. Det bør påregnes utskifting av sikringer til automatsikringer i el-skap. Noen el-kabler er bespist av skadedyr/mus.
Terrengforhold - noe overvann ledes i dag inn i kjeller/krypkjeller.
Toalettrom (bod) - rommet fremstår som uferdig, eldre fuktskjolder i himling over toalett og manglende mekanisk avtrekk.
Bad - Det er ikke sluk og rommet har ikke noe form for tettesjikt/membran og manglende mekanisk avtrekk.

TG2
Nedløp og beslag - noe eldre og manglende utførelse på beslag v/vinduer (åpent inn bak kledning). Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Veggkonstruksjon - spredte råteskader i bordkledningen, manglende musesperre, værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler og stedvis slitasje og svertesopp.
Vinduer - enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke, avvik rundt innsettingsdetaljer, tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass og elde/slitasje.
Utvendig dører - eldre, slitasje og vanskelig å lukke.
Innvendig overflater - slitasje på gulv og fuktskjolder/skader på innervegg/vindu på soverom mot kjeller.
Vannledninger - mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Avløpsrør - det er avløpsrør som ledes i grunnen. Ingen tank eller kommunalt avløp.
Andre VVS-installasjoner - mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Fuktsikring og drenering - ikke observert noe fuktsikring, det mangler/eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler; utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje og halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Grunnmur og fundamenter - noe slitasje og riss i mur, stedvis lite puss og muligheter for kapilæroppsug.
Utvendige vann- og avløpsledninger - rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs, fare for frost.
Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater vegger og
himling
Gå til side
Bad - gulv og vegger er av eldre dato.
Kjøkken - overflater og innredning er av eldre dato. Ikke montert avtrekksvifte.

Det er i tillegg 3 TG2 som ikke krever umiddelbare tiltak.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytte med varierende tilstand og standard. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Det er blitt utført lite oppussing/renovering de senere år.
* Ny taktekking (2012)
* Nyere innredning/dusjkabinett på bad
* Nyere vv-tank

Utover dette er det meste er fra byggeår/eldre dato.

Med eiendommen følger båtfeste med tilhørende bryggerett som gir rett til to båtplasser med en bredde på minst 3,5 meter i Sameiet Neholmveien Fellesbrygge. Eiendommen disponerer for tiden plassene 14 og nr. 17 på fellesbrygga og har eierskap til 2/20 i sameiet med tilhørende ansvar for forholdsmessig andel av fremtidige vedlikeholdskostnader, iht. dom fra Agder lagmannsrett i sak 12-142701ASD-ALAG av 10.04.2013 og overskjønn fra Tønsberg tingrett av 01.10.2015.

Disse dokumentene kan fås ved henvendelse til megler dersom ønskelig.

Sameiet arbeider med å utarbeide en skriftlig avtale om landforholdene, som gir rett til forankring av brygga.

Utgiftene for neste år er foreslått øket til kr 3.000 / år pr båtplass.

Vedtekter til Sameiet Neholmveien Fellesbrygge ligger vedlagt salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

* Panelovn
* Vedovn/peis

Det ble utført tilsyn og feiing av fyringsanlegget den 04.08.17.

Tilsynet var et visuelt tilsyn. Det ble under dette tilsynet ikke avdekket avvik, anmerkninger eller andre forhold som har betydning for sikkerheten eller atkomsten for anlegget.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår, 1969.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boden er i dag innredet som toalettrom, men ikke godkjent til bruk for varig opphold. Dvs. ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3911/226/109:
08.01.1969 - Dokumentnr: 125 - Forkjøpsrett
GJENSIDIG FORKJØPSRETT FOR SAMEIERNE
- se pkt. diverse for mer informasjon

23.03.1968 - Dokumentnr: 1007 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3911 Gnr:226 Bnr:1
- målebrev

10.10.1991 - Dokumentnr: 11970 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere
- målebrev ifbm. grensejustering

27.08.2014 - Dokumentnr: 717290 - Bestemmelse om båtplass, vannrett, vann/kloakkled./veg og adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:226 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:226 Bnr:175
- rett til to båtplasser
- rett til å grave brønn
- rett til å legge ledninger for drikkevann og kloakk
- rett til å opparbeide og vedlikeholde tre meter bred bilvei
- rett til vei på fellesveien
- rett til gangsti til bryggen

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Tinglyst forkjøpsrett:
Det er avtalt mellom partene at den tinglyste forkjøpsretten ikke skal praktiseres. Denne vil bli slettet ved overskjøting.

Lovbestemt forkjøpsrett (vil kunne praktiseres):
Under tvangssalget av sameietingen har alle sameierne forkjøpsrett under ellers like vilkår, jf. sameieloven § 15 annet ledd.

Dvs. en sameier som vil benytte seg av sin rett etter § 15 annet ledd annet punktum vil måtte gi sitt bud før retten har stadfestet et annet bud. De andre kjøpsinteresserte vil kunne gi overbud, og budrunden vil fortsette til en av budgiverne gir seg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sjønær og fin beliggenhet på Brøtsø Tjøme.

Fritidsboligen Neholmveien 50 ligger fint til på Tjøme. Her får du en ekte hytteidyll med nærhet til sjøen, vakker natur og alt det den norske skjærgården har å by på. Eiendommen ligger i et stille og rolig område med lite trafikk.

Fra eiendommen er det kort vei til flere flotte badeplasser, svaberg og båthavner, og området byr på fantastiske muligheter for bading, padling, båtliv og fisking. Du har også umiddelbar tilgang til flotte turområder og kyststier som snor seg langs havet og gjennom naturskjønne landskap.

Tjøme sentrum ligger bare noen minutters kjøring unna og tilbyr dagligvarebutikker, spisesteder, gallerier og andre servicetilbud.

Avstanden til Tønsberg er kort med bil eller med bussforbindelser. Derfra er det videre enkel tilgang til E18 og byer som Sandefjord, Larvik og Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger og fritidsboligen er merket med til salgs skilt.

Stor eiertomt på 4 240,50 kvm beregnet areal (oppgitt areal er 4 253,07 kvm ref. målebrev datert 1968 og målebrev med en grensejustering fra 1991). Fritidsboligen ligger på en høyde på tomten, dette gjør det usjenert, tilbaketrukket og meget solfylt. Du får også en følelse av nærhet til naturen.

God plass til parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Det ble tinglyst i 2014 - rett til vei på fellesveien gjelder over gnr.226 bnr. 1.

Adkomsten til Neholmveien 50 går litt over Neholmveien 44, gnr. 226 bnr. 139, se kart i salgsoppgaven.
Det er ikke etablert noen avtale i forbindelse med dette.

Petter Nielsen Berg har tatt ansvar for veien. Det er p.t ingen vedtekter, men det praktiseres 2/3 flertall ved avgjørelser. Det har ikke vært innbetalt noen årlig gebyr, men dette vurderes. Berg anslår at det vil bli i størrelsorden kr. 500 - 1500 pr. år. Da veien ble asfaltert betalte alle hytteeierne inn en sum avhengig hvor hytten lå.

Det har ikke vært praktisert noen dugnad, men dette vurderes også.

Dagens løsning for vann- og avløp er etablert uten godkjenning fra kommunen. Vann fra sisternen/tank pumpes fra kjeller og avløpsrøret føres ut til synkekum og i grunnen. Eiendommen har ingen aktiv septiktank, men det finnes en tank på eiendommen som ikke er i bruk. Denne ligger sørvest på tomten, ved innkjøringen.

Innlagt vann utløser krav om godkjent avløpssystem. Det vil komme pålegg om tilknytning til kommunalt avløp eller annen godkjent ordning ved innlagt vann.

"Bøtte" toalett.

Kyst og sjøservice leverer vann etter bestilling i området https://www.kystogsjoservice.no/.

Eiendommen har privat brønn. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Eier opplyser at vannkvaliteten er dårlig, og vannet brukes kun til vanne blomster og vaske bil.

Det er i dag et privat andelslaget Rød vann og kloakk Brøtsø i området. Ledningene følger stort sett Neholmveien og går ut i vannet ved steinbrygga i Røssesund og tilknyttet AS Kystutviklings hovedledning som går frem til Færder kommunes pumpestasjon i Dalkilen. Tilkobling for Neholmveien 50 vil evt. være nord for Nehomveien 46.

I e-post datert 22.09.25 fra Nils Kristian Jansen, på vegne av Rød Vann og Kloakk Brøtsø, bekrefter han at det per tidspunkt er kapasitet for tilkobling.
Medhjelper gjør oppmerksom på at opplysningen ikke kan anses som en bindende garanti om fremtidig kapasitet.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.09.2023 er avsatt til: LNFR og byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav 4240,46 kvm og spredt bolig-fritids- eller næringsbebyggelse 449,92 kvm.

Eiendommen grenser i øst til Home Gård med reguleringsplan med samme navn datert 05.09.2007.

Utsnitt av planene med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5 908,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det betales for slamtømming, men dette blir ikke praktisert.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 156,- i IF.

Eier har brukt telefon som modem (RiksTV).
Boligen har i dag alarm fra Verisure med en årlig pris på kr. 7 200,-.

Det er en årlig kostnad til Sameiet Neholmveien Fellesbrygge kr. 3 000,- pr. båtplass.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 788 393,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vestfold tingrett og Tønsberg tinghus

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere av tvangssalg». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 21-0014/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2514

Sist oppdatert: 22. september 2025 kl. 15:03