Soleveien 3C

Soleveien 3C, 1540 VESTBY
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 9, bruksnummer 30, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 69 kvm: Vindfang, hall m/trapp, kjøkken, spisestue, stue, soverom, bad.
2. etasje: 34 kvm: Trapperom/gang, toalettrom, kott, 2 soverom.

Totalt gulvareal i 2. etasje som er å anse som ALH - er målt til 10 kvm. Dette gjelder deler av rom med skråtak og kott i 2. etasje. Gulvareal målt til 3,6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Kristian Østmark. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Byggeår 1944. Saltak tekket med takplater i metall. Renner og nedløp i plastbelagt stål, montert snøfangere og stige. Pipe med fot- og toppbeslag. Yttervegger over grunnmur oppført i isolert bindingsverk.
Fasader med liggende trepanel med etablert luftespalte. Saltak med innredet loftsetasje og kryptert, tak oppført med plassbygde sperrer. Kryploft etterisolert. Adkomst til loft ved luke i himling.
Vinduer med ramme og karm i termer 2-lags isolerglass med varierende alder hhv. 1971, 1983 og 1985.

Oppsummert tilstandsgrader:
TG0 - 0 stk. TG1 - 6 stk. TG2 - 19 stk. TG3 - 2 stk. TGIU - 0 stk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3 (store eller alvorlige avvik)

Tekniske installasjoner, branntekniske forhold.
Utstrakt bruk av skjøteledninger/provisoriske opplegg. Åpne og fagmessig koblinger og utvidelser. Anlegg uten overspenningsvern.

Våtrom, bad i 1. etasje.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Gulv med mottak ved sluk. Belegg med utette skjøter og avslutninger rundt rørgjennomføringer. Eldre baderomsplater uten bunnforseglinger, åpne plateskjøter.

TG2 (avvik som kan kreve tiltak):

Utvendig taktekking:
Saltak tekket med takplater i metall. Overflate med klimaslitasje, begynnende rustdannelser i tekkematerialet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for tekkematerialet.

Utvendig takkonstruksjon/loft:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Ved etterisolering er lufting i skråtak fra loftsetasje til kryploft stengt. Ventil i gavlvegg.

Innvendig - overflater:
Vegger med uferdige overflater etter ombygginger. Gulv med stedvis hakk/mindre skader. Himling lokalt beskadiget ved pipe etter lekkasje, ikke påvist fukt ved besiktigelse - antatt fra tidligere lekkasje.

Innvendig - radon:
Radonmåling er ikke utført. Måling av radon er ikke påbudt i egen bolig, men anbefales foretatt.

Innvendig - pipe og ildsted:
Pipe med stedvis løs puss. pipe over tak med forvitret teglstein.

Innvendig - krypkjeller:
Noe salterstatning i støpt gulv, symptom på fuktopptrekk fra grunnen.
Ved fuktmåling i bjelke/underside etasjeskille ble det ikke påvist skadelig fukt.
Vær oppmerksom på at krypkjellere på bakgrunn av kondensproblematikk og skadestatistikk på generelt grunnlag er vurdert som risikokonstruksjon.

Tekniske installasjoner - vannledninger:
Vannledninger i utførelse kobberrør. TG2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør:
Plast avløp. TG2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank:
VV-bereder 200-liter, montert i kjellerrom med sluk. Årstall 2014.
Bereder elektrisk tilknyttet med stikkontakt.
krav til fast el-tilknytning fra 2010for bereder med effekt 2kW, og fra 2014 for beredere 1,5 kW.

Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg:
El-anlegg med manuelle skrusikringer. Nyere kurs med jordfeilautomat 16A for varmepumpe.

Tomteforhold - Fuktsikring og drenering:
Ingen kjente oppgraderinger. TG2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Tomteforhold - terrengforhold:
Terreng på fremsiden av boligen med manglende avrenning. Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmuren dermed muligheter for større vannansamlinger.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger:
Plast avløp ned i grunnen/kjellergulv, antatt samme materiale stikkledning. TG2 vurdert på bakgrunn av alder.

Kjøkken - 1. etasje, kjøkken - overflater og innredning:
TG2 vurdert på bakgrunn av alder.
Stedvis skader, bl.a. på front og bunnplate. Eldre innredning.

Spesialrom - 2. etasje - toalettrom - overflater og konstruksjon.
Enkelte skader, uferdige avslutninger.

Overnevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, henvises det til rapporten.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
17. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige
vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja, Vet ikke Kommentar Det skal bygges 2 eneboliger på nabo tomten.

Eneboligen er et oppussingsobjekt med god planløsning og stort potensiale.

Eneboligen inneholder:
1. etasje: Vindfang, hall, kjøkken, spisestue, stue, soverom og bad/vaskerom.
2. etasje: trappegang, to soverom og wc. Kott.

Innvendige overflater:
Vegger med panel, panelplater og ubehandlet gips.
Himlinger med takess-plater og plater med malt strie.
Gulv generelt med belegg og laminat gulv.
Etasjeskiller oppført i trekonstruksjon.
Murt teglsteinspipe med tilknyttet ved- og peisovn i 1. etasje og vedovn i 2. etasje.

Praktisk vindfang med plass til oppheng til ytterklær og skostativ.
Hall/gang innenfor fører deg til resten av huset, med adkomst til trappen opp til 2. etasje, soverommet i 1. etasje og kjøkkenet som fører deg til spisestuen, stuen og badet.

Spisestuen har god plassering ved kjøkkenet. Her er det en tradisjonell vedovn som varmer opp rommet effektivt.
I rommet er det god plass til et større spisebord om ønskelig.

Stuen er romslig, med god plass til sofaseksjon, TV-benk og annen ønsket innredning.
Det er godt med vindusflater i alle rom som gir deg naturlig lysinnslipp og luftemuligheter.
I stuen er det installert vedovn.

Kjøkkenet har eldre kjøkkeninnredning med oppbevaring i skuffer og skap. Laminat benkeplater. Kjøkkenventilator over kokesone med avtrekk ut.

Soverommet i 1. etasje har god størrelse med plass til seng, nattbord og garderobeløsning. Det er installert en varmepumpe i rommet. Det vites ikke om denne fungerer. Dette rommet var opprinnelig en del av stuen. Med enkle grep kan denne løsningen tilbakeføres.

Badet i 1. etasje med gulvbelegg med oppkant på vegg og hevet dørterskel, vegger med baderomsfliser. Montert gulvklosett, dusjkabinett og røropplegg for vaskemaskin. Det er foretatt fuktmåling i delevegger fra tilstøtende rom bak dusj, uten å påvise unormale verdier.
Badet har fått TG3 i tilstandsrapporten, og bør renoveres snarlig.

Tretrapp som fører deg opp til 2. etasje og boligens to av tre soverom og toalettrom.
Soverommene er av god størrelse med god plass til dobbeltseng og ønsket innredning.

Toalettrommet i 2. etasje er av enkel standard med gulvbelegg og veggplater. Gulvklosett, veggmontert servant. Ventil i vegg for naturlig ventilering.

Huset leveres i den ryddige og rengjorte stand den var i ved visning, uten ytterligere rydding/rengjøring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det vil ikke bli utført ytterligere rydding/rengjøring etter visning.

Huset er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med vedovn i spisestue, stue og i 2. etasje. Det er installert en varmepumpe i soverommet i 1. etasje. Det vites ikke om vamepumpen fungerer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1944.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt byggetegninger fra 1948/1949 for tilbygg 2. etasje våningshus. Tegningene stemmer ikke overens med dagens faktiske bruk og innredning. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 165819, tinglyst 27.02.2014, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
Eier av gnr.9, bnr.455 samtykker til at boligen på gnr.9, bnr.30 ligger nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter. Kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst følgende rettigheter som hefter i gnr.9, bnr.30:
Dagboknr 1065684-1, tinglyst 12.09.2019 - Bestemmelse om vei.
Dagboknr 1065684-2, tinglyst 12.09.2019 - Bestemmelse om vann/kloakk.
Det gis veirett og tillatelse til å anlegge stikkledninger for vann og avløp over eiendommen gnr.9, bnr.30. Rettighetshaver plikter til å delta med like stor andel som avgiver vedr. kostnad i forbindelse med drift, vedlikehold og evt. andre kostnader relatert til bruken av fellesvei. Med flere bestemmelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Soleveien 3A og B er utskilt fra denne eiendommen og ligger ute for salg. Det gamle uthuset og garasjen er med disse eiendommene og godkjent for rivning da det vil bli bygd nye eneboliger på disse eiendommene.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Soleveien 3C vil du bo sentralt i sentrum av Vestby, med kun få minutters gange til alle fasiliteter og tilbud.

Spesielt praktisk er det med nærhet til togstasjonen, hvilket gjør eiendommen til en attraktiv mulighet for deg som pendler. Til Oslo S er det to avganger per time dagen gjennom, reisetiden er kun 24 minutter. I sentrum stopper for øvrig også flybuss som tar deg direkte til Gardermoen på 70 minutter.

Sentrum av Vestby er i dag et hyggelig handelsområde hvor du får kjøpt det meste du trenger til hverdagen. Sentrumskjernen inkluderer både dagligvareforretninger, frisør og apotek, et knippe kaféer og spisesteder samt kjøpesenter med flere titalls butikker. Større varehus finner du like nord for sentrum. Populære Oslo Fashion Outlet er beliggende på Vestby Nord og har et stort utvalg av forretninger med gode tilbud, kafeer og restauranter.

Spennende utviklingsplaner vil på sikt gjøre sentrumsområdet enda mer urbant og føre med seg flere attraktive tilbud som også kommer eksisterende beboerne til gode.

For deg som er glad i å trene og holde deg i aktivitet er det flere treningssentre å velge blant i sentrum. På Sole er det både padel-baner og et flott idrettsanlegg ved skolen.

I og omkring Vestby er det en rekke turmuligheter som passer utmerket for trening og utflukter. Stier finnes allerede i skogen som grenser til sentrumsområdet. Sommerstid er det et spesielt stort pluss med kun ca. 10 minutters kjøring ut til Oslofjorden, deriblant idyllen Hvitsten og Badeparken i Drøbak. På Kystien kan du følge kommunens idylliske kystlinje i retning Moss eller Drøbak, med flere flotte badestrender underveis.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 680 kvm. Tomten er opparbeidet med gruset innkjørsel, steinmur, plen og hekk.
Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med middels - høy nøyaktighet med et beregnet normalavvik på 3-30 cm. Grunnkart kan fås ved henvendelse til megler.

Plass til flere biler på egen gårdsplass.
Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og videre inn på privat adkomst.

Eiendommen er tilknyttet det kommunale ledningsnettet. Kjøper er ansvarlig for opparbeidelse frem til kommunalt nett.
Vestby kommune: https://www.vestby.kommune.no/selvbetjening/priser-og-gebyrer

I henhold til reguleringsplankart fra Vestby kommune ligger eiendommen i et uregulert område. I kommuneplan "Kommuneplan 2023-2034" er eiendommen avsatt til formål "boligbebyggelse nåværende", med plannr.KPLAN2023. I tillegg omfattes eiendommen av reguleringsplan under arbeid "Småhus - Vestby tettsted" med status "planlegging igangsatt" og plantype "områderegulering", plannr.0271.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Soleveien 3A og B er utskilt fra denne eiendommen og ligger ute for salg. Det foreligger rammetillatelse for to eneboliger.

Prognose kommunale avgifter er kr 20.867,- for 2025.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 167 kubikk. Det er p.t. ingen eiendomsskatt i Vestby kommune.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.000,-.
Boligen er ikke tilknyttet leverandør av tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.060.272,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.241.089,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fiveland Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 12.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning

Oppdragsnummer 30-0076/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2576

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 10:49