Einerstadveien 61

Einerstadveien 61, 1912 ENEBAKK
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 73, bruksnummer 58, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Rom benyttet som entré, rom benyttet som bad, stue/kjøkken, to soverom og to boder.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Utebod.

Anneks 13 kvm: Innredet rom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 42 kvm: Veranda.

Arealet på verandaen er skjønnsmessig beregnet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2026 utført av Moss Eiendomstaksering AS v/Kristian Østmark. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport fritidsbolig oppført i 1982 på ett plan. Bygget er fundamentert på fjellgrunn med understøttelse på støpte pillarer. Etasjeskille er oppført i trekonstruksjon med bjelkelag understøttet på støpte pillarer. Underside med nyere isolasjon og vindsperre. Åpen kontruksjon under etasjeskiller. Yttervegger er oppført i bindingsverk, og fasadene er kledd med tømmermannskledning. Takkonstruksjonen er et saltak i sperrekonstruksjon med skråtak/himling åpen til mønet innvendig. Tekket med takpapp. Renner og nedløp er i plast. Vinduer har ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass fra 1975. Ytterdør er i isolert trekonstruksjon. Det er oppført en veranda i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag understøttet på trestolper. Utvendig murt pipe med tilknyttet peisovn, beslått med fot- og toppbeslag.

Frittstående anneks oppført i trekonstruksjon. Innvendig er det et åpent rom med laminatgulv, samt vegger og himling kledd med panelplater. Bygget er ikke tilstandsvurdert i henhold til forskrift til avhendingslova og NS 3600.

Sikringsskapet er utstyrt med jordfeilautomater og overspenningsvern. Inntaket er på 35A, 2x10 mm². Boligen har røykvarslere montert og håndslukkere tilgjengelig (utgått).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Pipe med avskallende puss og eldre fotbeslag. Renner med utette skjøter, nedløp med manglende klamring/innfestning, samt renne med manglende endestykke og nedløp.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er påvist mangelfull eller svekket understøttelse med manglende understøttelse/stolpe i ytre hjørne mot trapp. Risiko for svikt eller sammenbrudd.
- Bad generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er foretatt hulltaking i delevegg uten å påvise unormale forhold.
- Stue/kjøkken, avtrekk: Avtrekk: Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

- Taktekking: Takpapp med aldersrelatert klimaslitasje med oppsprekkinger i overflate/tæring, samt stedvis løs fra rennebeslag.
- Takkonstruksjon/Loft: Dokumentasjon på lufting av takkonstruksjonen er ikke fremlagt.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Manglende gnagesikring (musetetting), samt kledning med stedvis sprekkdannelser, klimaslitasje og etterslep på vedlikehold.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Isolerglassruter eldre enn 35 år med usikker fremtidig funksjon. Isolerglass fra 1975 kan inneholde den helse- og miljøfarlige giften PCB i forseglingslimet mellom glassene.
- Ytterdør: Enkelte dører er vanskelige å åpne og lukke (dør går på karm).
- Gulv: Laminatgulv i entré med åpne/fraglidde skjøter og fliser i teknisk rom med sprekker.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Kjøkken: Skapinnredning pga. alder.
- Ventilasjon: Mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannsbereder: Ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank (bereder i rom uten sluk, lekkasjedetektor ikke montert).
- Andre VVS-installasjoner: Dokumentasjon for halvårlig service på vannpumpe og rapport for drikkevannsprøve er ikke fremlagt.
- Avløp med gråvann til terreng. Forholdet vedrørende avløpsløsning bør avklares med kommunen.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
- Det er påvist mangler ved håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrift om brannforebygging (håndslukker fra 2009).

Selger beskriver i egenerklæringsskjema:
- I 2023 ble det montert varmekabler rundt rør fra brønn av fagfolk (Oslo Elektriske AS). Samme år utførte Rørhjelp AS tilkobling av dusjarmatur og vann, samt montering av ny trykkpumpe og ny varmtvannstank på badet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Vannledninger i metallrør lagt/montert
- Varmtvannsbereder tilkoblet, utført av Rørhjelp AS
- Vannpumpe og dusjarmatur montert/tilkoblet, utført av Rørhjelp AS
- Varmekabel montert på vannledning fra brønn, utført av Oslo Elektriske AS

Ukjent årstall:
- Underside av etasjeskiller etterisolert med nyere isolasjon og vindsperre.

Oppgraderingshistorikk fra tidligere eiere:
- Etablert ny brønn i 2018/2019
- Ny frittstående platting etablert i 2016
- Nytt sikringsskap med automatsikringer montert i 2015
- Nye vindskier mot nord montert i 2015
- Lagt opp strøm til terrassen med utelys og dobbel stikkontakt i 2014
- Montert ny peisovn i 2012, med nytt røruttak til pipe og brannsikker gips på bakvegg
- Etablering av bad/toalett i 2011/2012
- Oppført vedbod i 2011
- Ny ytterdør i 2011
- Forlengelse av tak over terrasse mot syd i 2011
- Omtekking av tak i 2010
- Etablert vanntilførsel (for sommerstid) i 2009
- Anlagt ny innkjørsel til eiendommen i 2007
- Nytt kjøkken montert i 2005

Fritidsbolig oppført i ca. 1978 på ett plan med kryprom under bygningen. Tomten ligger på et lite høydedrag med luftig utsyn og gode solforhold. Innredet anneks på 13 kvm. I 2023 ble det gjennomført oppgraderinger av VVS-installasjoner med nye vannledninger i metallrør, ny varmtvannsbereder og tilkobling av vannpumpe med varmekabel fra brønn. Boligen har normal bruksslitasje ut fra alder og det er oppgraderingsbehov på enkelte bygningsdeler og våtrom.

Rom benyttet som entré:
Velkommen inn i en lys entré med plass til oppheng av yttertøy og til å sette fra seg sko. Fra entré er det direkte adkomst til badet og til stue.

Bad:
Baderom med flislagt gulv og våtromsbelegg på vegger. Utstyrt med dusjnisje, biologisk hyttetoalett og servantskap. Dusjarmatur tilkoblet i 2023. Våtrommet har et generelt oppgraderingsbehov for å nå dagens krav til standard.

Stue/kjøkken:
Stue og kjøkken i åpen løsning der himlingen er åpen til mønet. God plass til sofagruppe, spisestue og tilhørende møblement. Peisovn i stue for varme og hygge. Kjøkkeninnredning med skapfronter i malt heltre og laminat benkeplate. Fliser på vegg over benk.

Soverom:
Det er to fine soverom i hytta. Plass til seng og garderobeløsning på begge rom.

Lagring:
Boligen inneholder to innvendige boder, samt en utebod på 2 kvm som gir godt med lagringsplass. Vaskemaskin er plassert i den ene inneboden.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr, kjøleskap og vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Sofa og spisegruppe i hytta medfølger. Seng i annekset medfølger.

Dersom kjøper ønsker å overta flere møbler så kan det avtales nærmere.

Elektrisitet og vedfyring. Varmefordeling med panelovner, supplert med peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg hytte datert 14.06.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger for tilbygg til hytte datert 16.08.1979. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Byggeår for tilbygget er ikke kjent. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Annekset på 13 kvm er ikke byggemeldt. Det er innenfor maksimal bebyggelse på 120 kvm.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 18.04.1975 for nybygg hytte og godkjente tegninger for tilbygg datert 16.08.1979. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra disse. Rom benyttet som entré er opprinnelig veranda på godkjente tegninger og det er ikke søkt om å bygge entréen. Entréen er ikke godkjent. Det er ikke søkt om uteboden på 2 kvm. Uteboden er ikke godkjent. Det er ikke søkt om overbygg over veranda. Dette er ikke godkjent.

Rom benyttet som bad er opprinnelig byggemeldt som bod med utvendig adkomst og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det fremgår av byggetillatelsen for hytta (datert 17.08.1979) at innlegging av vann ikke var tillatt. Det er i dag likevel etablert innlagt privat borevann og avløp med gråvann til terreng. Dette er ikke godkjent av kommunen. Fritidsboligen har ingen utslippstillatelse.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen ligger skjermet til i et etablert hyttefelt ved Øyeren, med skogen og vannet som nærmeste naboer. Herfra kan du nyte utsyn mot Øyeren, omgitt av furutrær og ro. Dette er et sted for å koble av og ta i bruk naturen som omgir deg.

Området byr på aktiviteter året rundt. Sommerstid er det en kort kjøretur til badeplassen Bermerud ved Lyseren, for en forfriskende dukkert. Badeplassen byr på langgrunn sandstrand, stupebrygge og fine muligheter for bading, padling og fiske. For den golfinteresserte ligger både Østmarka Golfklubb og Askim Golfklubb en snau kvarters kjøretur unna.

Vinteren åpner for flotte skiopplevelser, med nærmeste preparerte langrennsløype kun to kilometer fra hytta. Innenfor 15 kilometer finner du et nettverk på over 100 kilometer med skiløyper, som gir rikelig med turmuligheter gjennom skog og mark.

De daglige innkjøpene gjøres med en kort kjøretur til Kirkebygda, Ytre Enebakk eller Spydeberg sentrum. Her finner du et godt utvalg av dagligvarebutikker som Kiwi og Joker, samt apotek, vinmonopol og butikker på Vågsenteret og Tebosenteret. Reiser du videre med bil, tar kjøreturen til Askim ca. 20 minutter minutter, ca. 30 min til Ski og Oslo sentrum nås på under en time. For togreisende er Spydeberg stasjon en drøy ti minutters kjøretur unna med tog videre på Østfoldbanen.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Merk at det er bomvei inn fra hovedveien mot hytta slik at visning må avtales med eier/megler.

Eiet tomt på 1992,7 kvm. Tomten har fjellgrunn og en usjenert beliggenhet i landlige omgivelser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser som middels nøyaktig >10<=30 cm. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar gjennom Einerstad Hyttevel.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er fra ca. 2018/2019, utført av forrige eier. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Ny trykkpumpe og ny varmtvannstank fra 2023. Det er lagt varmekabler rundt rør fra brønn.

Boligen har biologisk hyttetoalett. Avløp med gråvann til terreng. Det foreligger ingen utslippstillatelse for eiendommen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2015-2027 datert 07.09.2015 avsatt til Fritidsbebyggelse, nåværende.

Kommuneplanens bestemmelser § 6 angir at det på tomter for fritidsbebyggelse kan oppføres bebyggelse på maksimalt 120 kvm BRA, samt en ikke-overbygget terrasse på inntil 30 kvm. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.

Det pågår arbeid med en ny kommuneplan, ID 20261000 «Kommuneplanens arealdel 2026-2038», med status «Planlegging igangsatt».

Eiendommen berøres av en sone for arter av nasjonal forvaltningsinteresse. Følgende fuglearter er registrert observert i sonen: fiskeørn (kategori sårbar), gjøk (kategori nær truet), samt strandsnipe, steinskvett og flaggspett (kategori livskraftig).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 092,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Eiendommen har vann fra privat brønn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind Forsikring som koster kr 7 200,- pr. år.

Velavgift er kr 5 000,- pr. år og inkluderer: Drift av felles vannanlegg (denne eiendommen har egen brønn), vedlikehold av felles vei inkl. brøyting. Vellet organiserer felles dugnad.

Boligen er tilknyttet Starlink som leverandør av tv og internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 349.279,- ifølge selgers skattemelding.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

1 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

36 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
37 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
57 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 487 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 507 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Claus Hågensen Grøvdal

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Einerstad Hyttevel. Velforeningen dekker privat brøyting. Kontingenten utgjør kr 5 000 per år.

Medlemskap er pliktig for hytteeiere i området. Vellets formål er å verne om stedets interesser, sørge for god skikk og orden, og ivareta medlemmenes interesser i samarbeid med grunneiere og kommune. Virksomheten er begrenset til hyttetomter utskilt fra gnr 73 bnr 4 i Enebakk kommune (Einerstad Hyttefelt).

Vellet er ansvarlig for drift og oppsyn med felles vannanlegg, septiktank, felles vei (inkludert vedlikehold og brøyting) og bom. Det arrangeres også dugnader, for eksempel for rydding av kvist langs veiene. Medlemmene er forpliktet til å holde styret oppdatert med kontaktinformasjon og har plikt til å rette seg etter avgjørelser fra styret og årsmøtet.

Den årlige kontingenten (velavgiften) fastsettes av årsmøtet. På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt å øke velavgiften med 1.000 kr per år til dagens nivå på kr 5.000,- årlig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger / Overtagelse kr 4.500,- pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 7 036,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke 10 bilder inkl. dronebilder   kr 1 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 14 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26118

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 10:21