Lekeplassveien 8

Lekeplassveien 8, 0583 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 310, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 414 kvm

BRA-i:
-1. etasje 111 kvm: Trapperom/gang, vaskerom, 6 boder og råkjeller.
1. etasje 118 kvm: Entre, trapperom, gang, 2 baderom, 2 kjøkken, spisestue/stue, gang, stue og soverom.
2. etasje 114 kvm: Trapperom, gang, 2 baderom, kjøkken, spisestue/stue, gang og 3 soverom.
3. etasje 22 kvm: Trapperom, gang og loftsrom.

BRA-e:
1. etasje 28 kvm: Garasje.
1. etasje 7 kvm: Skur.
1. etasje 9 kvm: Lekestue.
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 50 kvm: Terrasser.
2. etasje 5 kvm: Balkong.
2. etasje 5 kvm: Veranda.

Arealer på råloft samt i trappeåpninger utover trappens projeksjon, er ikke målbare grunnet manglende gangbart gulv.
Loftsetasjen for øvrig har en total gulvflate (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 22 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 53 kvm (inkludert kryploft).

Eiendommen har også frittstående garasjebygning med inntilliggende skur, lekestue og utvendig bod. Garasje, skur, lekestue og utvendig bod blir benevnt som BRA - e (eksternt areal). Terrasse, veranda og balkong blir benevnt som BTA (balkong og terrasseareal). Til informasjon angis arealer for eksternt areal og balkong og terrasseareal i arealoversikt, kun i hele kvadratmeter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2025 utført av Anticimex AS v Pål Einar Sommeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen har iht. tilstandsrapporten oppført i 1953/54 (GAB-register), tilbygget i 1974/75. Gulvflater i kjelleretasje av mur/grus og etasjeskillere av tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner av grunnmur/ringmur og bindingsverkskonstruksjon, utvendige fasader er kledd med trepanel. Takkonstruksjon av tre i saltaks form utvendig tekket med betongtakstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)

Samtlige 4 baderom i boligen har fått TG3 som en helhetsvurdering grunnet høye alder på sluk og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner. Avvik som lite fall til sluk, bom i flere fliser og kun naturlig ventilasjon gjør at tiltak må påregnes innen relativt kort tid. Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder total oppgradering og er opplyst pr. baderom til å være kr 100 000,- - 300 000,-.

Vaskerom kjeller:
- TG 3 er valgt som en helhetsvurdering på hele våtrommet på grunn av slukets høye alder og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner. Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder total oppgradering og er på kr 100 000,- - 200 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - avvik som ikke krever tiltak)

Kjøkken 1 etasje nordvendt og sydvendt, og i 2 etasje:
- Alle tre kjøkken i boligen har fått TG2 som en helhetsvurdering på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Øvrige rom:
- TG 2 gjelder sprekker i enkelte av gulvflatenes sammenføyninger (skjøter) og stedvis slitasje samt knirk i de fleste gulvoverflater. Tiltak er vurdert til å være nødvendig.
- Innerdører bærer preg av slitasje.

Underetasje:
- Kjelleretasje/råkjeller bærer generelt preg av høy slitasje og har fått TG2 som en helhetsvurdering. Det ble i tillegg observert synlige merker på yttervegg som indikerer tidligere utilsiktet fuktgjennomtrengning i grunnmur. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Ventilasjonen er også vurdert til å ikke være tilstrekkelig. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å vurdere eventuelle tiltak.

Loft:
- Loft innredet etter byggeår med ukjent oppbygging og er gitt TG2 som en helhetsvurdering. Det er påvist symptomer på skader og ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeårsak/omfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Ildsteder / skorsteiner innvendig:
- TG 2 er gitt for å gjøre oppmerksom på pipeløpets alder og at behov for tiltak ikke kan utelukkes.

Innvendige trapper:
- Takstmann registrerte betydelig knirk i trapper.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Det er målt skjevheter i nordvendt gang utover 10 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 14 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tekniske anlegg:
- Alder på varmtvannsbereder på vaskerom tilsier at mer enn halvparten av anbefalt brukstid er over, og at det av den grunn heftes usikkerhet til restlevetiden. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid. Bereder i råkjeller er også tilkoblet med stikkontakt, noe som kan generere fare for varmegang.
- TG 2 gis på resterende vannrør av typen kobber fra byggeår og avløpsrør av typen støpejern fra byggeår og typen plast fra byggeår for tilbygg med bakgrunn i alder.

Yttervegger:
- Panel er stedvis råteskadet ved enkelte skjøter og langs underkant på kledning. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Fasader har også skjøter i samme høyde ved etasjeskiller samt enkelte løse kledningsbord. Utvendig kledning bærer også preg av malingsslitasje.

Dører og vinduer:
- Vinduer og dører er av eldre type og har ikke den tetthet og isolerende funksjon som dagens dører og vinduer har. Gjenværende restlevetid anses derfor å være redusert/usikker og utskiftning må påregnes. Det ble utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Slitasjegraden på taktekkingen (inkl. undertak og lekter) tilsier at mer enn halvparten av anbefalt brukstid er over. Det ble i tillegg observert stedvise mosedekkede felter på taktekking og takflater bør rengjøres. Takfotbeslag og pipeløp over tak bærer preg av slitasje og restlevetiden er derfor usikker.

Balkong, terrasser og veranda:
- Overflater på balkonger og verandaer bærer preg av slitasje og skjevheter og rekkverkshøyden er under 1,0 meter som er avvik fra dagens gjeldende byggetekniske forskrift.
- Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser må påregnes.

Grunnmur:
- Det registreres stedvise riss/sprekker på grunnmur.

Drenering:
- Dreneringens tilstand har påvirkning på boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut fra alderen på drenssystemet. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Det viser at det ikke er en enkel vurdering og mange forhold kan ha innvirkning. TG2 er derfor gitt som en helhetsvurdering for å belyse at skjulte eller bakenforliggende skader ikke kan utelukkes.

Stikkledninger og tanker:
- Vann og avløpsledninger i grunnen har en alder som tilsier at mer enn halvparten av anbefalt brukstid er passert. Det tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Frittstående byggverk:
- Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Lekestue og utvendig bod bærer preg av høy slitasje og lekestuen har stedvise råteskader.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på varmepumpe.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens eksakte oppbygging er ukjent.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 1997.
Boligen er et dødsbo og selges av arvinger. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Drømmer du om å skape din egen boligdrøm? Her er det kun fantasien som setter grenser!

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Jan Robert Ottesen har gleden av å presentere Lekeplassveien 8 – en helt unikt beliggende eiendom i enden av en blindvei, med en av områdets største hager som grenser direkte mot Sverre Refstads plass med lekeplass, sandkasse, fotballmål, baskettballstativ og parkområder.

Her bor man barnevennlig og lettvint til i et rolig, etablert småhusområde med hyggelig naboskap.

Det er en sjelden anledning å kunne bosette seg her, med så stor tomt. Huset har behov for oppussing, men har gode kvaliteter som en romslig stue og spisestue med utgang til stor terrasse med utsikt over den skjermede, frodige hagen, hvor det eneste som hindrer videre utsikt mot stort parkområde er epletrærne på egen tomt.

Tenk deg julaften med storfamilien her – eller en sommerfest med svømmebasseng? i hagen med dessert i spisestuen i skumringstimene.

Huset har en god planløsning fordelt over to etasjer, og byr på hele 4 soverom, 3 stuer, 3 kjøkken og 4 baderom. Videre har underetasjen vaskerom, 6 boder og råkjeller.

Dette er boligen for deg som ønsker mye boltreplass både inne og ute – for både to- og firbente.

Velkommen til boligdrømmen på Risløkka!

Nærmere innhold:

Første etasje.

Terrasse og hage:
Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede hage. Sydvestvendt terrasse på ca. 50 kvm med god plass til større sittegruppe, grill m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel. Solen skinner fra rundt kl. 12–13 til solnedgang midtsommers, ifølge solkart. Fra terrassen leder en trapp ned til resten av hagen, som tilhører eiendommen. Her kan late dager nytes i solen eller i skyggen fra trærne. Eiendommen ligger innerst i en blindvei med parkdrag like utenfor hagen.

Tomten er på hele 1 499 kvm – et perfekt sted for en trampoline, eller svømmebasseng!

Stuer og spisestue:
Første etasje byr på hele to stuer og en tilhørende spisestue med store vindusflater som gir en lys og luftig romfølelse. Her er det god plass til sofa med salongbord og TV-seksjon. Rommene er romslige og veldimensjonerte, slik at du enkelt kan innrede etter egen stil. Fri utsikt over egen hage med svært lite innsyn gjør at du kan ferdes fritt både i stue, på balkong og på soverom. Pipeløp med kamin fra byggeår i stuen. Størrelsen gjør det enkelt å skape store sosiale soner med plass til mange gjester. Stuene har profilerte takflater og originale tregulv. Fra stuen er det direkte adkomst til terrassen.

Kjøkken:
To eldre kjøkken med sjarm og karakter. Innredningen har fått TG2 som helhetsvurdering grunnet alder og slitasje, og en oppgradering må påpregnes. Kjøkkenløsningen tilfredsstiller mange behov – for deg som ønsker mye benk- og skapplass, og for deg som vil ha et skjermet kjøkken, men fortsatt god kommunikasjon med stuene. Frodig utsikt fra store vinduer.

Soverom I:
Soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord. Store vinduer gir rikelig lys og luftig romfølelse. Rommet har montert varmepumpe.

Baderom I og II:
To baderom i etasjen – ett med fliser, og ett med belegg på gulv. Begge har vindu. Takstmann har gitt rommene TG3 som helhetsvurdering grunnet alder og slitasje, og totalrenovering anbefales for å oppnå dagens standard.

Gang og entré:
Lys og innbydende gang med direkte adkomst til alle rom. Særlig praktisk er toalett rett ved inngangsdøren, slik at barn kan bruke det uten å gå gjennom hele huset når de leker ute.

Andre etasje.

Stue og spisestue:
Romslig stue og spisestue med direkte adkomst til veranda og kjøkken. Pipeløp med lukket kamin. Originale tregulv og panel på veggene. Her er det montert varmepumpe og takvifte.

Kjøkken:
Kjøkkenløsningen tilbyr rikelig benk- og skapplass, samt en skjermet plassering med fortsatt god kontakt mot stuene. Frodig utsikt fra stort vindu. «Serveringsvindu» fra anretningskjøkken inn til spisestuen. Innredningen har fått TG2 grunnet alder og slitasje, og oppgradering bør vurderes.

Baderom III og IV:
To baderom – ett med badekar, ett med dusjkabinett. Takstmann har gitt rommene TG3 grunnet alder og slitasje, og totalrenovering anbefales. Begge har vindu.

Soverom II, III og IV:
Soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobe. Fleksibel bruk som gjesterom, barnerom eller kontor. Godt lysinnslipp fra store vinduer. Ett soverom har plassbygd garderobe.

Gang og trapperom:
Gjennomgående gang som binder etasjen sammen.

Loftsetasje.

Delvis innredet med trapperom, gang og loftsrom. Skråtak og himlinger fra 1,08 til 2,17 meter. Gulv med belegg, vegger med tapet og malte overflater. Platekledning og malte overflater i skråtak. Råloft/kryploft med adkomst fra luker/dører i knevegger. Kun deler av kryploftet har gulv.

Underetasje.

Boder:
Underetasjen har takhøyde på 2,02–2,10 meter og seks romslige boder med svært god lagringskapasitet – perfekt for alt som ikke skal stå fremme.

Vaskerom:
Romslig vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. God plass til klestørk. Varmtvannsbereder er plassert her. Tilstandsgrad 3, oppgradering anbefales for å møte dagens krav.

Råkjeller:
To uinnredede rom i råkjeller, med en ekstra varmtvannsbereder plassert her.

Diverse:

Unik mulighet – enebolig med 1 499 kvm tomt.
Barnevennlig og svært ettertraktet område.
Populær beliggenhet i enden av blindvei, vendt mot park.
Område med bredt skole- og barnehagetilbud – sogner til Vollebekk skole.
Beliggende i etablert småhusområde med hyggelig naboskap.
Stor terrasse med direkte adkomst til frodig hage og flotte balkonger.
4 lyse og luftige soverom.
3 romslige stuer med mange møbleringsmuligheter.
Romslig kjelleretasje.
Et eldorado for både to- og firbente.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for flere år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med elektrisitet og varmepumper, kombinert med peisovn i 1.etasje og i 2.etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av tomannsbolig datert 24.08.1960, videre foreligger det ferdigattest på tilbygg til våningshus datert 22.09.1975 og en "godtatt melding" på oppføring av garasje 01.07.1998. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. godkjente byggetegninger er den største boden i kjeller opprinnelig byggemeldt som tre mindre boder, og boden innenfor vaskerommet er også opprinnelig byggemeldt som to mindre boder. Kommunen vil normalt ikke kreve søknad for disse tiltakene da bruken ikke er endret.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 6 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei og bestemmelse om vann/kloakkledning.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til å koble seg på det offentlige kloakksystemet, dette gjelder også eventuelle nybygg på eiendommen. Ved eventuelle skader skal reparasjon fordeles likt på alle med rettigheten (totalt fire eiendommer) på gnr. 123, bnr. 328. Rettigheten er tinglyst på gnr. 123, bnr. 328, dagboknr. 20485, tinglyst 30.03.1987.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen overtas slik den fremstår på visning og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Velkommen til Risløkka – et flott sted å bo for både små og store! Familievennlig beliggenhet i et tilbaketrukket, veletablert og attraktivt bomiljø. Boligen ligger i en rolig stikkvei uten gjennomgangstrafikk, hvor barna kan vokse opp i trygge, barnevennlige og idylliske omgivelser.

Nabolaget er en barnevennlig oase i Oslo, preget av villaer og rekkehus, store frukthager og vakre parkområder. Det finnes flere barnehager og skoler i nærmiljøet.

Sverre Refstads plass nærmeste nabo – en park med fotballbane, basketballbane, lekeapparater og benker. Om vinteren lages det skøytebane, og 17. mai-toget samles her hvert år før avmarsj. Her arrangeres også den årlige julegrantenningen.

Bjerkedalen Park, som åpnet i oktober 2013, består av ca. 40 mål med fasiliteter som badedam, barnehage, kafé, ballplass, paviljong og opparbeidede grøntområder. Litt lenger nede på Risløkka dukker Hovinbekken opp i et skjermet skogholt, hvor det er anlagt en naturpark med blant annet aktivitetsløype, bro og sittegrupper.

I nærområdet finner du også flere treningssentre, Hasle-Løren ishall, kunstgressbane og treningssenter med squash, alt innen kort gangavstand.

For naturopplevelser ligger Lillomarka, Grefsenkleiva, Trollvann og Linderudkollen kun en kort kjøretur unna. Her venter flotte lysløyper, skiløyper, alpinanlegg og badevann. Det er også nærhet til turområder med fine skogsstier og sykkelstier, samt gode akemuligheter for de minste. Like i nærheten finner du store grøntområder som brukes til akebakke om vinteren og ballplass om sommeren.

Daglige innkjøp kan enkelt gjøres på vei hjem fra jobb, med Kiwi i Økern Torgvei, Tenza i Økernveien og Rema 1000 i Brobekkveien kun 10 minutters gange unna. Innen gangavstand finner du også Årvoll senter med Rema 1000 og Boots apotek, samt Meny Vollebekk. Linderud, Løren og Hasle senter tilbyr flere servicetilbud, mens Storo Storsenter – Oslos største kjøpesenter – og Handelshøyskolen BI ligger bare ca. 15 minutter unna med buss eller t-bane. Aker Sykehus har legevakt for lettere sykdom, og i 2023 åpnet den nye storbylegevakten.

Beliggenheten på Risløkka er “supersentral” med enkel adkomst til både sentrum, Ring 3/E6, offentlig transport og direkte buss- eller bilforbindelse til Gardermoen på under 30 minutter. Det er ca. 5 minutters gange til bussholdeplassen ved Vollebekk senter, der linje 58 mot Nydalen eller Bøler går hvert kvarter. Risløkka t-banestasjon ligger også ca. 5 minutters gange unna, med både buss- og t-baneavganger i nær sagt alle retninger. I tillegg går det flybuss og flere bussruter til Lørenskog m.m. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern og Hasle.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lekeplassveien 8 sogner pt. til Vollebekk skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 499 kvm opparbeidet med bl.a plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, frukttrær og grusbelagte arealer bestående av innkjøring til garasje/gårdsplass samt gangbaner. Boligen har også en frittstående garasjebygning med inntilliggende skur, lekestue og utvendig bod.

Parkering i garasje og på innkjøring/gårdsplass på egen eiendom.
Garasjen har leddport med portåpner, vinduer og dør på 28 kvm.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det er innført beboerparkering i dette området(ytre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 0- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid ved registrering av beboerparkeringstillatelse. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har veirett over Lekeplassveien til sin tomt på hevd.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer: 202009595 - Vollebekk torg - Opparbeidelse av del av torg - T1.
Saksnummer: 201706524 - Brobekkveien 62 C og 62 D - Avklaringsfase - Boliger - Stasjonskvartalet. Under oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn pr. 13.08.2025.
Saksnummer: 202460931 - Brobekkveien 54 - Oppføring av bolig og næringsbygg - Vollebekk A2. Tidligmøte avholdt 01.07.2025.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan." Forslag til revidert reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220) ble sendt inn 04.01.2023.

Eiendommen er en del av spennende Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.
Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området rundt Risløkka er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Kommunale avgifter er kr 21 993,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 34 000,- pr. år. / 29 905 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 103,-

Boligen er ikke tilknyttet internett pt.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.
Ny eier må belage seg på at det vil tilkomme eiendomsskatt etter overtakelse.

Lekeplassveien er privat og beboerne i veien spleiser på veivedlikehold /snøbrøyting av denne. Pris på dette varierer avhengig av snømengde og vedlikeholdsbehov.
Det har også vært snakk om å lage et veilag mellom naboene i lekeplassveien tidligere.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 344 322,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 634 745,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

15 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

375 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
395 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 395 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Haugen, Gunn Haugen Hellene og Bente Haugen Hovdegard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning utlegg.

Oppdragsnummer 39-0144/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25144

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:45