Knud Øyens vei 3E

Knud Øyens vei 3E, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 8, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
3. etasje 80 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, toalettrom, to soverom og bod.

BRA-e:
5. etasje 6 kvm: Bod.
6. etasje 1 kvm: Kjølebod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 17 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i en boligblokk oppført i 1981. Bygget er oppført med tidstypiske byggemetoder for byggeåret. Etasjeskillere er av betong. Boligen har vinduer med 3-lags isolerglass, ramme og karmer i tre fra 1980 og et stuevindu fra 2025. Ytterdøren er finert, og det er en skyvedørsfelt/terrassedør med isolerglass, karm og ramme i tre fra 1980. Det er en takterrasse på ca. 17 m² med adkomst fra stuen, belagt med betongheller og med rekkverk i trevirke.

Sikringsskapet er plassert i boden og er utstyrt med automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

Det er installert røykvarsler og brannslukningsapparat i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke.
- Ytterdører: Det ble registrert høyt fuktnivå på utvendig side av skyvedørsfeltet/terrassedøren og det er påvist råteskader i trevirket.

Innvendig
- Overflater - gulv: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Overflater - vegger og himlinger: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører samt enkelte dører var misfargede.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige avløpsrør: ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Toalettrom
- Avtrekk/ventilasjon: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner og gulvvarme i bad og wc er ikke undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Elektrisk anlegg
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En romslig 3-roms leilighet i 3. etasje med direkte adkomst til en takterrasse på ca. 17 m². Leiligheten er fra 1981 og bærer preg av sin tid: overflater, bad og toalettrom er i original stand og vil kreve oppgradering. Kjøkkenet ble oppgradert i 2012. Det er plass til to soverom, separat toalettrom og bad, og planløsningen gir god romfølelse med stuen som naturlig forbindelsespunkt mellom inne- og utearealet. Boligen selges som et dødsbo.

Entré:
Gangen er kompakt og funksjonell. Finert ytterdør leder inn til et lite inngangsparti med tapet på veggene og vegg-til-vegg teppe på gulvet. Herfra er det direkte sikt inn mot stuen, og dørene til soverommene og bad ligger lett tilgjengelig langs gangen.

Stue:
Stuen er leilighetens mest åpne rom, med vinduer på to vegger og et stort skyvedørsfelt som leder ut til takterrassen. Rommet gir god plass til sofagruppe og spisebord. Skyvedørsfeltet er fra 1980 og har påvist råteskader i trevirket som bør utbedres. Et stuevindu ble skiftet i 2025. Oppvarming via panelovn. Gulvet er belagt med vegg-til-vegg teppe.

Takterrasse:
Fra stuen er det utgang via skyvedørsfelt til en takterrasse på ca. 17 m², belagt med betongheller og med rekkverk i trevirke. Terrassen er utstyrt med utelys, stikk og elektrisk markise. Utsikten fra terrassen går over grøntområder og åskammer.

Kjøkken:
Kjøkkenet har kjøkkeninnredning med hvite fronter i profilert utførelse og laminat benkeplate. Det er ett-greps blandebatteri og nedfelt kum. Fliser på veggen mellom benkeplate og overskap, lys under overskap og ventilator/avtrekksvifte over komfyren. Rommet har opplegg for oppvaskmaskin. Det er ikke sluk eller annet overløp på kjøkkenet, og det mangler per i dag vannstoppeventil (waterguard) og komfyrvakt.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Det ene rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og er utstyrt med et større garderobeskap. Det andre soverommet er noe mindre, med plass til seng og skap. Begge rommene har vegg-til-vegg teppe og panelovn.

Bad:
Baderommet er av eldre dato og har et oppgraderingsbehov. Det er utstyrt med fliser på gulv og vegger, servantinnredning med skapseksjon, ett-greps blandebatteri, overskap, speil med speillys, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk gulvvarme i gulvet.

Toalettrom:
Separat toalettrom med fliser på gulv og vegger, servant med ett-greps blandebatteri og gulvstående toalett. Elektrisk gulvvarme. Rommet ventileres med naturlig avtrekk via lufteventil på vegg og luftespalte ved dør.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg og vegg-til-vegg teppe i stue og øvrige rom. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Tapet og malte flater i stue og øvrige rom. Fliser på bad og toalettrom, samt over kjøkkenbenk.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten har en innvendig bod i 3. etasje med sikringsskap på veggen. I tillegg disponerer leiligheten en sportsbod i 5. etasje på ca. 6 m² og en kjølebod i 6. etasje på ca. 0,6 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på bad og wc.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1981. Det foreligger brukstillatelse for boligblokk datert 11.12.1981. Det foreligger ikke ferdigattest iflg. kommunen. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Eiendommen ble ferdig besiktiget 08.02.1983, og saken ble henlagt uten ferdigattest 27.02.1985.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.09.1977, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:
Dagboknr. 8163, tinglyst: 26.03.1981: Panterett til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 10968, tinglyst 05.06.1974:
Knud Øyens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 4,5 meter bred kjørebane. Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjennelsen, og sameiet plikter da å opparbeide veien til og langs tomtegrensen, samt legge ledning for spillvann langs eller over tomten. Sameiet plikter å sette opp gjerde etter områdets bestemmelser.
Dagboknr 25670, tinglyst 20.12.1974:
Fremtidig utskilte tomter gis rett til å føre vann -og avløpsledning over hverandres tomter om nødvendig. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold. Kommunen har rett til å stenge av hovedledning når det er nødvendig.
Dagboknr 25671, tinglyst 20.12.1974:
Eier av eiendommen plikter å koble seg på kommunens hovedkloakkledning når kommunen forlanger det, og da betale tilhørende avgifter.
Dagboknr 25672, tinglyst 20.12.1974:
Sameiet plikter å vedlikehodle kloakkpumpeanlegget med ettersyn minst 1 gang i året.
Dagboknr 1732, tinglyst 25.01.1977:
Kommunen gis rett til å sette opp og ha stående en nettstasjon med inn -og utføring av kabler og ledninger.
Dagboknr 11507, tinglyst 25.04.1979:
Så snart det er lagt hovedkloakk som er tilgjengelig for eiendommen, forplikter sameiet seg å sløyfe kloakkpumpeanlegget og forbinde eiendommens hovedkloakk med naturlig fall til hovedkloakkledning.

I tillegg er det tinglyst 5 servitutter fra hhv. 1899, 1901, 1903, 1927 og 1929. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendom

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Eiendommen vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Leiligheten ligger i Knud Øyens vei, et rolig, etablert og attraktivt boligområde på Nordstrand. Området er trafikkskjermet og omgitt av grønne arealer, med åssiden bak eiendommen som gir en naturlig og behagelig avskjerming. Fra terrassene er det utsyn over tretopper og åskammer, og beliggenheten kombinerer en tilbaketrukket atmosfære med kort vei til et rikt utvalg av servicetilbud, kollektivtransport, skoler, barnehager og fritidsaktiviteter.

Det er kun få minutters gange til Skredderstua barnehage og Skredder'n barnehage, mens Ljan skole er nærmeste barneskole. Nordstrand ungdomsskole ligger også innen rimelig gangavstand. Sæter ligger en hyggelig spasertur unna og byr på et variert tilbud av butikker, dagligvareforretninger, nisjebutikker, caféer og spisesteder. I nærområdet finnes også Joker Ljan og Matkroken Ljabru for den daglige handelen. Lambertseter Senter og Holtet ligger en kort kjøretur unna, og kan tilby ytterligere servicetilbud, butikker, spisesteder, bibliotek, kino og øvrige fasiliteter.

Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass i kort gangavstand og Ljan stasjon innen ca. ti minutters gange. Herfra går lokaltoget videre mot Oslo S, og sentrum nås på kort tid. Det er også kort vei til Ljabru trikkestasjon. Se Ruter.no for oppdaterte rutetider.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter. Skredderjordet ligger like i nærheten og er et populært friområde med blant annet fotballbane, sandvolleyball, bordtennis og skøytebane om vinteren. Langs Ljanselven finnes flotte turmuligheter, og turen kan fortsette videre ned mot Hvervenbukta og sjøen. Østmarka er også lett tilgjengelig, mens Ekebergsletta med store friområder, idrettsanlegg, lysløype, ridesenter, minigolf, skulpturpark og Ekebergrestauranten ligger en kort kjøretur unna.

For den aktive finnes et bredt utvalg av fritids- og idrettstilbud i nærområdet. Det er kort vei til alpinbakkene Sloreåsen og Leirskallen, Nordstrand IFs anlegg på Niffen med fotballbaner og håndballhall, Nordstrand Arena og Leirskallen Turnhall. Nordstrand Tennisklubb, Lambertseter Svømmeklubb, Bekkelaget Sportsklubb og Lambertseter Idrettsforening er blant de øvrige tilbudene i området. Det finnes også flere treningssentre i nærområdet, blant annet SATS, BestHelse og EVO.

Alt i alt er dette en svært attraktiv beliggenhet på Nordstrand, hvor man får det beste av to verdener – et rolig og skjermet bomiljø med grønne omgivelser, samtidig som både skoler, barnehager, butikker, kollektivtransport, sjøen og et rikt fritids- og aktivitetstilbud ligger innen kort avstand.

Barnehager:
Skredderstua barnehage (0-5 år): 3 min. gange
Skredder'n barnehage (1-5 år): 3 min. gange

Idrett og fritid:
Skredderjordet sandvolleyballbane: 5 min. gange
Fresh Fitness Hauketo: 14 min. kjøring
EVO Nordstrand: 21 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5039 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er fellesareal. Sameiet har grøntområder og fellesarealer rundt husene, opparbeidet med asfalterte internveier, parkeringsplasser, plenarealer og annen beplanting.

Leiligheten disponerer en fast, biloppstillingsplass. Denne er plassert oppe på plattingen ved inngangen til etasjene.

Gjesteparkering er reservert for besøkende, med 4 utvendige plasser mot Knud Øyens vei.

Sameiet har etablert felles infrastruktur for elbillading. Seksjonseiere som ønsker lader må bestille dette via styret. Lading via vanlige motorvarmeruttak er ikke tillatt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Sameiets kloakksystem pumper alt avløp opp til nivå med Knud Øyens vei fra egne samlekummer. Beboere må strengt påse at det kun kastes toalettpapir i toalettet. Kloakkpumper og rør kontrolleres årlig gjennom serviceavtaler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1948, datert 18.09.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Det foreligger også en tilhørende bebyggelsesplan vedtatt 28.05.1976.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 16547, "Ad. regulerings- og bebyggelsesplan for del av eiendommen Ljabru, gnr.184 bnr.1, Nordstrand", datert 18.03.1947. I tillegg er eiendommen omfattet av kommunedelplan KDP-17.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 051,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, samt ordinær drift og vedlikehold. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av fellesutgifter:
- Felleskostnader: kr 6 541,-
- TV/internett: kr 510,-

Sameiet har en kollektiv avtale med Telia for kabel-tv og internett.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 590 443,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35 519,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 336 740,- pr. 06.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 11 129 681,- pr. 06.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208409395
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.08.2026: kr 11 129 681,-
Andel av saldo: kr 336 739,73
Innfrielsesdato: 30.08.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 6,80 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 800 000,00 Prisantydning
336 740,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 136 740,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

128 400,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
129 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
139 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 266 230,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 276 180,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Oddvar Strømseng dødsbo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Knud Øyens Vei 1-3-5-7.
- Sameiet består av 33 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Fremtind Forsikring AS med polisenummer 32908459.
- Sameiets nettside finnes på Vibbo: www.vibbo.no/knud-oyensvei-1-7.

Det er tillatt å holde hund og/eller katt. Hunder skal holdes i bånd, og luftes utenfor sameiets område. Ekskrementer fra husdyr skal fjernes umiddelbart.

Sameiet har felles sportsboder, en felles barnevognbod og et hobbyrom. Det er installert heis i bygget. Deler av fellesområdene er kameraovervåket.

Beboerne har plikter knyttet til dugnad, snømåking, renhold av fellesområder og rensing av sluk på egne balkonger/terrasser.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Omfattende fasaderehabilitering, inkludert utskifting av vinduer og dører (2025).
- Oppgradering av heis (2024).

Planlagte påkostninger:
- For 2026 er det planlagt utbedring av gulvbelegg i heishus og svalganger, samt maling av rekkverk og søppelbod. Dette finansieres av gjenværende lånemidler.
- Utskifting av avtrekksvifter kan bli aktuelt i løpet av de nærmeste årene. Kostnaden har tidligere blitt anslått til over 400 000 kr.

Det skal bli avholdt ekstraordinært årsmøte for å se på IN-ordning I september.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring  kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 639,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0155/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26155

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 12:46