Frysjaveien 38E

Frysjaveien 38E, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 735
Andelsnummer 123, Ager Borettslag, organisasjonsnummer 931192396

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
5. etasje 39 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom og bad

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Kjellerbod

Terrasse- og balkongareal (TBA):
5. etasje 6 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i kjelleretasje på ca. 5 kvm. Boden følger leiligheten i henhold til fordeling i vedtektene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Anticimex v/Hans-Kristian Brekkås.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og eventuelt TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 6 etasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet med teglstein. Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse 35 dB. Vinduer med rammer/karmer av tre, og tre-lags glass fra byggeår. Balkongdør med rammer/karmer av tre, og tre-lags glass fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ikke gitt TG3 eller TG2 i rapporten. Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
- Våtrommet er bygget som prefabrikkert modul og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt). Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser om at ett av vinduene kun kan settes i lufteposisjon og ikke flippes helt rundt. Dette er meldt til Veidekke som reklamasjon og selger har fått tilbakemelding på at det skal tas tak i snarlig.

Velkommen til Frysjaveien 38E, en lys og praktisk 2-roms andelsleilighet. Leiligheten har en god intern beliggenhet i 5. etasje, toppetasjen i bygget. Planløsningen er god, med rom som er store nok til funksjonell bruk. God standard fra 2024 med blant annet flislagt bad med vannbåren gulvvarme, balansert ventilasjon, lyst 1-stavs parkettgulv og stilrent kjøkken fra HTH med oppgraderte hvitevarer. Det er nybygg-garanti frem til januar 2030. Balkong som vender ut mot bilfritt gårdsrom med fritt utsyn og gode solforhold. Det medfølger en kjellerbod.

Borettslaget er godt tilrettelagt for beboerne med blant annet 3 felles takterrasser, smørebod for ski, sykkelgarasje med vaskestasjon og felles utleieleilighet/rom for gjester. Rommet er foreløpig under klargjøring og vil bli tilgjengelig når det er ferdig.

Frysjaparken er en liten "by i byen", med det meste man trenger i umiddelbar nærhet. Her har du blant annet Meny-butikk, Jønk burger, Frysja sushi, frisør, apotek, veterinær og søndagsåpen Joker. I tillegg er det også hundevennlig kafé med pizzaservering på kveldstid. Det er kort vei til marka med milevis med skiløyper og turstier, fine badeplasser ved Brekkedammen, samt til buss i Frysjaveien, tog og trikk fra Kjelsås. Langs Akerselva er det fin, opplyst tursti som går til Maridalsvannet i nord og gjennom Nydalen, over Torshov og Grünerløkka, helt til Sørenga i sør.

STUE MED UTGANG TIL BALKONG
Lys stue med åpen kjøkkenløsning. Veggene er holdt i duse, beige toner som står godt til det lyse 1-stavs parkettgulvet. Rommet har en fin løsning med plass til sittegruppe, i tillegg til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Leiligheten ligger i byggets 5. etasje, de store vindusflatene gir godt med dagslys og god romfølelse. Det er montert utvendig solskjerming på vinduene mot balkongen. Balkongen er på ca. 6 kvm og vender ut mot gårdsrommet, herfra er det hyggelig og uhindret utsyn. På sommerstid er det sol på hele balkongen innen klokken 16 og man har solen til kvelden.

KJØKKEN
Stilrent kjøkken fra HTH. Kjøkkenet har glatte finérdører i mørk brunt eikemønster, med benkeplate i lys grå stenmønstret laminat med nedfelt oppvaskkum og hvite mosaikkfliser mellom benk og overskap. Kjøkkenet er funksjonelt og godt utnyttet med god skapplass, samt integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin kjøl/fryseskap, koketopp og stekeovn. Alle hvitevarene, med unntak av kjøl/fryseskap, er oppgradert fra standard og var tilvalg da leiligheten var ny. I tilknytning til kjøkkenet er det plass til spisebord.

SOVEROM
Soverommet har inngang fra stuen og har plass til dobbeltseng. Bak døren er det plass til garderobeskap, det er god takhøyde så garderobeplassen kan utnyttes optimalt.

BAD
Flislagt bad med tidsriktige fargevalg. Badet er holdt i grå og grå-beige toner, som står svært godt til dusjdørene som har sorte detaljer og det hvite baderomsmøbelet med integrerte håndtak. Badet er videre utstyrt med vegghengt toalett, gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Rommet har god størrelse, med ekstra veggplass for hyller eller oppheng.

ENTRÉ
Lys entré med stilig plassbygget garderobeløsning bygget i kryssfinér i nisje bak døren til kjøkkenet. Entréen er godt utnyttet og det er godt med veggplass for klesoppheng og skoskap. Det er downlights i taket.

Det medfølger en bod på ca. 5 kvm i kjelleretasjen, med heisadkomst. Selger eier en garasjeplass med lader i Frysjalia ved Joker, som kan kjøpes for kr. 700 000,- + omkostninger.

Velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle integrerte hvitevarer medfølger leiligheten. Vaskemaskin medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming og vannbåren gulvvarme på badene. Det er også balansert ventilasjonsanlegg i leiligheten. Vannbåren gulvvarme på bad og varmtvann/bruksvann er inkludert i felleskostnadene (a-konto).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.11.2024. Tillatelsen er gitt på vilkår og det er utbyggers ansvar å fremskaffe ferdigattest. Styret og arkitekt fra Sweco har i e-post til Plan og bygningsetaten datert 12.12.2025 etterspurt når ferdigattest kan forventes, men Plan og bygningsetaten har foreløpig ikke besvart henvendelsene. Se saksnummer 2025/09019 og 202111625 for mer informasjon.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 21 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, parkering, vei, vann-/kloakkledninger, adkomstretter, elektriske ledninger/kabler/data og fiberkabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett for markterrasse for leilighetene som har dette, adkomst, bruksrett til teknisk rom, bestemmelser om vann/-kloakk og elektriske ledninger/kabler. Rettighetene er tinglyst på Frysjaveien 40, gnr. 59, bnr. 734, dagboknr 1004374, tinglyst 09.09.2022.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et attraktivt boligområde med nærhet til grønne friarealer og naturen. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud rett utenfor døren, samt kort vei til butikker på Stillatorvet. I Frysjaparken finner du blant annet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Jønk burger og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør og apotek m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort kjøretur eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger få minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Frysja busstopp mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Stilla barnehage, Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage. Det er også planlagt barnehage i siste byggetrinn av Frysjaparken.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 746 kvm som tilhører borettslaget.

Selger eier en garasjeplass med lader i Frysjalia (ved Joker) som kan kjøpes i tillegg for kr. 700 000,- + omkostninger. Månedlige felleskostnader for denne plassen er per d.d kr 200,-. Kontakt megler for mer informasjon om garasjeplassen.
Det er også mulig å leie/kjøpe garasjeplass i borettslaget fra andre beboere. Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private interne stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/ forretning/ forsamlingslokale/ annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/ bevertning/ annen næring (mindre håndverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Siste byggetrinn skal blant annet bestå av boliger, barnehage og næring. Prosjektet er forventet ferdig i 2027/2028. Se saksnummer 202510578 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

I tillegg foregår det flere planprosesser på andre siden av Frysjaveien. hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger/næring skal føres opp. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på industriområdene i flere år fremover.

I Kjelsåsveien 160 er det både en pågående planprosess og en byggesøknad om ombygging fra næring/kontor til bolig. Se saksnummer 201917652 og 202508393 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  11 655,-  pr. mnd. og inkluderer: renter på fellesgjeld, a-konto oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme på bad), forretningsførsel, kommunale avgifter, felles forsikring m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: kr 429,-
Felleskostnader: kr 2 644,-
A-konto renter IN-lån: kr 8 582,-
A-konto avdrag IN-lån: kr 0,-

Borettslagets lån er avdragsfritt i 4 år. Frem til februar 2030 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr
kr 1 791,- pr. mnd, til kr 13 446,-. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme bad) leses av og avregnes en gang i året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 700,- pr. år. / 1 200 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris, boligen er låst til dette frem til 31.12.2026.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift fra kr 249,- pr. mnd, avhengig av pakke, hastighet osv. Med OBOS Nett i veggen velger beboerne selv den kombinasjonen av TV og internett
som gir best kvalitet og pris, helt uavhengig av naboene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 304 555,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,-.
Andel fellesgjeld er kr 2 150 000,- pr. 20.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 320 944 000,- pr. 20.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208488228
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 320 944 000,00
Innfrielsesdato: 28.02.2065
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet t.o.m. februar 2030

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Hele fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 8 582,-.

2 550 000,00 Prisantydning
2 150 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 700 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 719 446,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sarah Prescott

Leiligheten er tilknyttet Ager Borettslag.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Se husordensregler §11 for mer info.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse ( 2 visninger + 1 overtagelse for prisen av én.)  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring regnes av prisant. kr 6 725,00
Foto  kr 5 000,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.267

Sist oppdatert: 01. februar 2026 kl. 03:23