Øvre Drognes Gård

Øvre Drognes , 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 169, bruksnummer 376, ideell andel 1/1

Alle innvendige ganger, trapperom, garasjekjeller og heissjakt er å anse som fellesareal.

Bygget oppføres med parkeringskjeller i plasstøpt betong og/eller prefabrikkerte betongelementer. Bæresystemet vil bestå av en kombinasjon av betong, prefabrikkerte betongelementer og bærende stålkonstruksjoner. Etasjeskillene leveres i betong eller prefabrikkerte betongelementer, og innvendige vegger i leilighetene utføres som betong eller lette stenderverksvegger.

Fasadene oppføres som tradisjonelle isolerte trestendervegger, med enkelte veggpartier i betong eller prefabrikkerte betongelementer der konstruksjonen krever det. Fasadematerialet vil hovedsakelig bestå av låverød trekledning, kombinert med innslag av rødbrun tegl og beslagstekking.

Taket utføres som saltak med lufting og tekking i en kombinasjon av papp og takstein, samt båndtekking avhengig av valgte løsninger i prosjekteringen.

Balkonger og svalganger leveres i hovedsak som prefabrikkerte betongelementer med eksponert betongoverflate. Rekkverk utføres i tre med håndløper over for å bevare prosjektets låvepreg. Balkonger bæres i hovedsak av søyler, strekkstag eller en kombinasjon av disse.

Trapperom og inngangsparti leveres med et gjennomført uttrykk tilpasset prosjektets arkitektur. Gulv i trapperom utføres med fliser og sokkelflis eller pusset betong, og trapper leveres som prefabrikkerte betongtrapper. Vegger leveres med malte overflater, og rekkverk og øvrige detaljer tilpasses byggets helhetlige uttrykk. Det etableres varme i trapperom ved behov.

Det leveres heis i henhold til gjeldende forskriftskrav. Alle etasjer får heis og trapp med direkte adkomst til parkeringskjeller.

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning i alle leiligheter, noe som gir et godt og energieffektivt inneklima. Hver leilighet får eget ventilasjonsaggregat, normalt plassert i himling i entré/gang eller i innvendig bod. Det installeres tilluft i oppholdsrom og mekanisk avtrekk fra bad, toalett, kjøkken og bod ved behov, slik at boligen får en god og funksjonell ventilasjonsløsning.

Det leveres sanitæranlegg for vann og avløp til kjøkken, bad og eventuelt vaskerom i henhold til prosjektets leveranse. På bad leveres servant med ettgreps armatur, dusjløsning med termostatbatteri og opplegg for vaskemaskin. På kjøkken leveres ettgreps armatur med avstengingsventil for oppvaskmaskin, samt opplegg for vann og avløp. Vannmåler og avstengningsventiler plasseres på hensiktsmessige steder i leiligheten.

Bygget leveres med fullsprinklet boligsprinkleranlegg og fulldekkende brannalarmanlegg i henhold til gjeldende forskrifter. Sprinkleranlegg og røykdetektorer tilpasses den enkelte leilighet og byggets fellesarealer. Hver leilighet leveres også med godkjent brannslokkingsapparat.

Vinduer og terrassedører leveres som trevinduer med utvendig aluminiumsbekledning. Innerdører leveres i hvit glatt utførelse med vridere i børstet utførelse og luftspalte for ventilasjon. Inngangsdører leveres i henhold til gjeldende lyd- og brannkrav, med farge tilpasset trapperommets uttrykk. Det vil være mulighet for tilvalg på enkelte alternative innerdører.

Gulv i tørre rom leveres med slitesterk vinylplank eller kvalitetslaminat, med lys eik som standard. Våtrom leveres med keramiske fliser på gulv og vegger i lys utførelse, ca. 60 x 60 cm. Det gis kostnadsfritt tilvalg til forhåndsdefinert beige eller mørk grå flis i samme format.

Vegger i tørre rom leveres sparklet og malt, standard farge bomull. Himlinger leveres i hovedsak som malt betonghimling med synlig v-fuge, med nedforede himlinger/innkassinger der tekniske føringer krever dette. Fasademateriale er hovedsakelig låverød trekledning, med innslag av rødbrun tegl og beslagstekking.

Det leveres én sportsbod (ca. 6 kvm) til hver leilighet, plassert i tilknytning til parkeringsanlegget. Bodene utføres som nettingboder eller tilsvarende løsning, med tette vegger der det er hensiktsmessig. Sportsboden er egnet for oppbevaring tilsvarende en utebod. Enkelte leiligheter vil i tillegg ha innvendig bod, jf. plantegning.

Hver seksjon disponerer én sportsbod i garasjekjeller. Endelig organisering av bodene fastsettes ved seksjonering og vil fremgå av sameiets vedtekter.

Til hver biloppstillingsplass leveres 1 stk portåpner eller evt. annet system for automatisk åpning av garasjeport.

Det blir etablert felles postkassestativer utendørs, endelig plassering blir bestemt i detaljprosjekt.

Det leveres porttelefonianlegg med ringetablå med kamera ved hovedinngangsparti. I hver leilighet installeres svarapparat med video og låsåpner. I tillegg leveres det ringeknapp utenfor hver leilighetsdør.

Det leveres kombiskap for sterkstrøm og svakstrøm, normalt plassert i entré, eventuell bod eller annen hensiktsmessig plassering. Fra skapet legges det trekkerør for TV og bredbånd til ett hensiktsmessig plassert punkt i stue, med tilhørende stikk. Ekstra punkt for TV og data kan bestilles gjennom tilvalgsprosessen. Signalkabel trekkes av signalleverandør.

Sameiet vil inngå kollektiv avtale med signalleverandør for alle leiligheter, med inntil fem års bindingstid. Tilkobling til signalleverandør belastes boligkjøperne som en del av boligens omkostninger. Det legges til rette for bredbåndstelefoni, men ikke ordinært analogt telefonsignal. Parabolantenne tillates ikke.

Kjøkken leveres fra Sigdal eller annen anerkjent kjøkkenleverandør. Standard kjøkkeninnredning er type Sigdal Vidde eller tilsvarende, med standard farge Korn/Beige. Det vil bli mulighet for kostnadsfritt valg mellom 3–4 farger. Kjøkken leveres med benkeplate i laminat, stålvask med 1 kum, ettgreps kjøkkenarmatur, håndtak type Edge eller tilsvarende i sort, dempere/softclosing på skuffer og skap, samt LED-armatur under overskap. Hvitevarer inngår ikke i standardleveransen, men kan leveres som tilvalg. Endelig kjøkkenløsning følger egen kjøkkentegning for den enkelte leilighet. Det åpnes for tilvalg gjennom prosjektets kjøkkenleverandør.

Badene leveres med en moderne og funksjonell standard, med varme i gulv, innfelte downlights med LED og dimmer, samt baderomsinnredning med hvite fronter. Gulv leveres med lyse keramiske fliser i ca. 60 x 60 cm format, og veggene leveres med lys grå keramiske fliser i samme format. I dusjsonen løses lokalt fall med konvoluttfall på fliser. Det tilbys kostnadsfrie tilvalg til beige eller mørk grå flis i samme format, og det vil også være mulighet for tilvalg av flere flistyper.

Badene leveres videre med servant med ettgreps armatur, speil over servant og dusjhjørne i glass med innfellbare dører. Det blir også opplegg for vaskemaskin, samt stikkontakt for tørketrommel på hovedbad eller i eget vaskerom der dette finnes. Himling leveres i hvit, glatt utførelse, og tekniske installasjoner som vannmåler og avstengningsventiler plasseres på hensiktsmessige steder.

Andre oppholdsrom leveres med slitesterke gulv i vinylplank eller kvalitetslaminat, med lys eik som standard, og malte vegger i en lys og tidløs fargetone. Dette gir et moderne og behagelig uttrykk som passer de fleste stiler. Himlingene i oppholdsrom får i hovedsak malt betonghimling med synlig v-fuge, som understreker det solide og moderne preget. Takhøyden vil generelt være ca. 2,4 meter, mens stuedelen får ca. 2,6 meter, noe som bidrar til en luftig romfølelse. I enkelte rom må det påregnes nedforet himling eller innkassinger som følge av tekniske føringer, og i tredje etasje vil det også forekomme skråhimling.

Garderobeskap inngår ikke i standardleveransen. Eventuell stiplet møblering/garderobeløsning på tegninger er kun ment som illustrasjon. Garderobeskap og/eller skyvedørsgarderober kan bestilles som tilvalg gjennom prosjektets leverandør av kjøkken og garderobe.

Det leveres én sportsbod til hver bolig, plassert i tilknytning til parkeringsanlegget. Bodene utføres som nettingboder av typen «Troax» eller tilsvarende, med tette vegger der dette er hensiktsmessig. Dør til bod kan låses med hengelås.

Sportsboden er ment å dekke tilsvarende behov som en utvendig bod, og er derfor ikke tilrettelagt for oppbevaring av gjenstander som krever samme temperatur- og fuktighetsforhold som inne i boligen, eksempelvis bøker, klær og lignende.

Oppvarming i leilighetene baseres i hovedsak på vannbåren gulvvarme. Sameiet får felles fyringsanlegg hvor varmen produseres med varmepumper som henter varme fra borehull.

Forvarming av varmt tappevann skjer også med varme fra varmepumpene.

Forbruk av varme og varmtvann registreres via individuelle målere. Kostnadene innkreves akonto gjennom felleskostnadene, og endelig avregning foretas årlig av sameiet basert på faktisk forbruk.

Ved overtagelse skal det foreligge ferdigattest. Kjøper aksepterer imidlertid at dersom overtagelse gjennomføres i vinterhalvåret eller andre forhold tilsier det, kan utbygger kreve at overtagelse skjer på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse. Dette forutsetter at kommunen har utstedt slik midlertidig brukstillatelse og at det kun gjenstår mindre arbeider eller utomhusarbeider.

Ferdigattest vil i disse tilfeller bli rekvirert av utbygger når alle arbeider er fullført. Kjøper vil være berettiget til å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen som sikkerhet for selgers oppfyllelse av gjenstående arbeid. Ved enhver overtagelse opphører et eventuelt dagmulktkrav.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av sameiets legalpant.

Sameiet vil få legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst flere servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr. 5747, tinglyst 18.08.1994:
Erklæring/avtale vedrørende kommunale vann- og avløpsledninger. Nes kommune har rett til å anlegge, ha liggende og vedlikeholde ledninger over deler av eiendommen. Dette kan medføre begrensninger for bygging, graving, fylling og andre tiltak nær ledningsnettet.

Dagboknr. 4220, tinglyst 02.07.1996:
Erklæring/avtale med bestemmelser om bebyggelse til fordel for Nes kommune.

Tinglyste erklæringer fra 27.10.2025 vedrørende adkomstrett, felles renovasjonspunkt, vann-/avløpsanlegg, overvann/drensvann og elektriske ledninger/kabler mellom eiendommen og omkringliggende eiendommer. Servituttene regulerer blant annet rettigheter, drift og vedlikeholdsansvar for felles teknisk infrastruktur og adkomstforhold i området.

De øvrige servituttene omhandler i hovedsak eldre bestemmelser knyttet til vegretter, adkomstforhold, vannledninger, elektriske kraftlinjer, jordskifte og tekniske anlegg som er vanlig for eiendommer i området.

Alle servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Det gjøres oppmerksom på at det kan bli tinglyst nødvendige erklæringer og avtaler knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag eller erstatning for dette. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig myndighet krever det.

Boligene har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom (hybel) så lenge utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. En evt. leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. Prosjektet bygges slik at nødvendige radontiltak gjennomføres iht. den byggetekniske forskrift som gjelder for prosjektet.

Kjøper vil få mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og tilpasninger mot tillegg i pris. Det utarbeides en egen tilvalgsmeny med priser og valgmuligheter, og bestilling må skje innen de frister som fastsettes av totalentreprenøren. Etter utløpte frister kan det ikke påregnes adgang til endringer.

Det er ikke anledning til å flytte elektriske installasjoner, ventilasjon, avløp eller vanntilførsel, og det kan heller ikke gjøres endringer på fasade, balkonger, terrasser eller vindusform. Tilvalg avtales direkte mellom kjøper og entreprenør/underleverandør i separat avtale, og kostnader faktureres kjøper via megler. Eventuelle forskuddsinnbetalinger for tilvalg sikres med garanti i henhold til bustadoppføringslova.

Dersom hele eller deler av tilvalgsbeløpet faktureres før overtakelse vil totalentreprenør stille bankgaranti (forskuddsgaranti iht. § 47) for hele forskuddsbeløpet. Fullt oppgjør for tilvalg og endringer må være innbetalt på meglers klientkonto før tinglysning av andelen og før nøkkeloverlevering.

Kjøperen kan iht. Bustadoppføringslova § 9 ikke kreve å få utført endringer eller tilleggsarbeider som; (a) vil endre kontraktsummen med 15% eller mer, (b) ikke står i sammenheng
med selgers ytelse, eller (c) som vil medføre ulemper for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet.

Alle leiligheter vil tilfredsstille minimum energiklasse B.

Prosjektets arealer:
Bruksareal fra-til: 85-139 kvm
Internt bruksareal (BRA-i) fra-til: 79-133 kvm
Eksternt Bruksareal (BRA-e) 6 kvm, som er leilighetenes eksterne boder i garasjekjeller.

Følgende rom vil inngå i prosjektets BRA-i : Entré/hall, bad/wc, vaskerom, kjøkken, stue, soverom og eventuell bod.

Arealene er beregnet etter Norsk Standard 3940. BRA-i-arealet angir boarealet inklusive innvendig bod. De oppgitte arealene i markedsføringen er å betrakte som ca. areal. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større enn markedsført areal. 

Se prisliste for nærmere opplysninger om de enkelte boligenes arealer. 

Øvre Drognes gård får en attraktiv og sentral beliggenhet på Årnes i Nes kommune, med kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Her bor du sentralt, samtidig som du har nærhet til både servicetilbud, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder.

Fra prosjektet er det gangavstand til Årnes sentrum og Alti Årnes, som byr på et variert utvalg av butikker og tjenester, blant annet dagligvare, apotek, vinmonopol, bank, post i butikk, kafé, restaurant, lege, tannlege, mote og interiør. Dette gjør hverdagen både enkel og praktisk.

Området byr også på gode muligheter for et aktivt og innholdsrikt liv. I nærområdet finnes det flotte turmuligheter, og det er sykkelavstand til populære områder som Veslesjøen, Sagstusjøen, Aulihøgda og områdene rundt Dragsjøen. I tillegg finner du hyggelige rekreasjonsområder langs Glomma, som gir fine muligheter for både turer og avkobling.

Årnes har et levende kulturtilbud, med kulturhus i sentrum tilknyttet Alti Årnes. Her finner du blant annet bibliotek, kino og ulike kulturarrangementer. Pakkhuset ved jernbanen bidrar også til kulturlivet med konserter og andre arrangementer.

For pendlere og andre som ønsker enkel transport, ligger prosjektet godt til rette. Det er ca. 600 m til Årnes stasjon, som har hyppige avganger mot blant annet Asker og Oslo. Det går også bussforbindelser mellom Årnes og Jessheim/Gardermoen. Med bil tar det ca. 25 minutter til Jessheim, ca. 35 minutter til Oslo Lufthavn, ca. 40 minutter til Lillestrøm og ca. 50 minutter til Oslo sentrum.

Dette er med andre ord en beliggenhet som kombinerer sentrumsnær komfort med nærhet til natur, aktivitetstilbud og gode pendlermuligheter.

Prosjektets uteområder vil opparbeides i henhold til egen utomhusplan, med grønne arealer og beplantning som skal bidra til et pent og trivelig bomiljø. Grøntanleggene vil bli beplantet med ungplanter og tilsådd, og enkelte områder kan få ferdigplen. Det etableres delvis nedgravde avfallsbrønner som en praktisk renovasjonsløsning. Det tas forbehold om endringer i blant annet beplantning, materialvalg, tekniske installasjoner og utforming av avfallssystem.

Enkelte leiligheter i 1. etasje vil disponere egen hageparsell. Hageparsellene vil bli organisert som eksklusiv bruksrett eller som tilleggsdel til seksjonen. Endelig organisering fastsettes ved seksjonering.

Prosjektet får felles parkeringsanlegg i kjeller med nedkjøringsrampe langs byggets bakside. Hver leilighet disponerer én parkeringsplass i garasjekjeller. Parkeringsplassene fordeles av utbygger, og det er ikke bytterett mellom seksjonseierne.

Prosjektet har totalt 24 parkeringsplasser i garasjekjeller, hvorav 20 plasser følger boligseksjonene og 4 ekstra parkeringsplasser kan kjøpes av seksjonseiere i sameiet. Pris per ekstra parkeringsplass er kr 250.000. Endelig organisering av parkeringsplassene vil fremgå av seksjoneringen og sameiets vedtekter.

Det etableres også 5 gjesteparkeringsplasser på terreng, hvorav én HC-plass.

Det tilrettelegges for elbillading på samtlige biloppstillingsplasser gjennom ekstern leverandør. Parkeringsanlegget får en fri kjørehøyde på minimum 2,30 meter, med enkelte lokale nedforinger for tekniske installasjoner. Til hver plass leveres portåpner eller tilsvarende løsning for automatisk åpning av garasjeport.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen vil bli tilknyttet privat vannforsyning fra Årnes Vannverk SA og offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Adkomst skjer via interne private stikkveier på sameiets eiendom. Interne stikkveier, felles ledningsnett og øvrige tekniske installasjoner som betjener sameiet vil være sameiets ansvar å drifte og vedlikeholde.

Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for innvendige vann- og avløpsinstallasjoner i egen bolig. Sameiet har ansvar for drift og vedlikehold av felles hovedledninger, stikkledninger og øvrige tekniske anlegg frem til tilkoblingspunkt for den enkelte seksjon.

Reguleringsplan: Øvre Drognes gård
Reguleringsbestemmelser: Øvre Drognes gård – Plan ID 905 i Nes kommune.

Utsnitt av reguleringsplan og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Interessenter oppfordres til selv å undersøke reguleringsmessige forhold hos kommunen.

Rammetillatelse

Det er gitt rammetillatelse for prosjektet den 03.02.2026.

Felleskostnadene er stipulert basert på normalbudsjett datert 29.04.2026. Budsjettet er utarbeidet med 50 % fordeling etter BRA og 50 % som lik andel. Stipulerte månedlige felleskostnader varierer fra ca. kr 2 729 til kr 3 455 per måned, avhengig av leilighetens størrelse. I tillegg stipuleres akonto varme/varmtvann til ca. kr 7 per kvm, samt ca. kr 100 per måned per garasjeplass. Budsjettet er basert på estimerte kostnader og vil kunne bli justert når endelige avtaler er inngått.

Felleskostnadene er basert på et estimert driftsbudsjett og skal blant annet dekke oppvarming, kommunale avgifter, TV/Internett, forretningsførsel, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, snørydding, renovasjon, strøm til fellesanlegg, heis, administrasjon og øvrige felles driftskostnader.

Forbruk av varme og varmtvann registreres via individuelle målere. Kostnadene innkreves akonto gjennom felleskostnadene, og endelig avregning foretas årlig av sameiet basert på faktisk forbruk.

Nes kommune fakturerer eiendomsskatt direkte til den enkelte seksjonseier. Øvrige kostnader knyttet til renovasjon, vann og avløp vil inngå i sameiets driftskostnader og dekkes gjennom felleskostnadene.

Da boligen selges som bygg under oppføring er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt. 

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi. 

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding. 

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten. 

Det er eiendomsskatt i Nes kommune. Eiendomsskatt fastsettes og faktureres av kommunen etter gjeldende satser og regler. Eiendomsskatten er ikke endelig fastsatt for prosjektet på salgstidspunktet.

Det er ikke planlagt fellesgjeld i sameiet. Kjøper overtar kun ansvar for sin andel av sameiets løpende felleskostnader.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesummen betales i følgende terminer:

1) 10% av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto når kjøper har mottatt faktura. Megler fakturerer kjøper for beløpet. Delinnbetalingen må være fri egenkapital, dvs. at det ikke kan tas pant i kjøpt bolig for dette beløpet. Dette vil tidligst skje ved vedtatt byggestart.

2) Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger og evt. tilvalg-/endringssbestillinger betales uoppfordret og må være disponibel på meglers klientkonto senest 2 virkedager før overtagelse.

Innbetalt beløp sikres på meglers klientkonto eller mot bankgaranti.

Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøtet er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti iht. Bustadoppføringsloven § 47.

Kjøper bærer risiko for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Ømf Wito AS

Sameiet vil bli organisert som et eierseksjonssameie og vil være underlagt vedtekter og eventuelle husordensregler som regulerer drift, bruk og vedlikehold av eiendommen og fellesarealene. Utkast til vedtekter foreligger og følger salgsoppgaven.

Det er blant annet lagt opp til:

én parkeringsplass til hver leilighet
felles gjesteparkering
felles uteområder og lekeplass
egne hageparseller for enkelte leiligheter i 1. etasje
tilrettelegging for elbillading
regler knyttet til utvendige tiltak, solskjerming og bruk av utearealer

Kjøper plikter å rette seg etter sameiets vedtekter og husordensregler. Det gjøres oppmerksom på at vedtektene er foreløpige og kan bli justert i forbindelse med endelig seksjonering og etablering av sameiet.

Det er utarbeidet forslag til vedtekter for sameiet som følger vedlagt i salgsoppgaven. Vedtektene fastsettes av sameiet på sameiermøtet. Det anbefales å delta på sameiermøtene.

Eiendommen antas å være klar for overtagelse innen utgangen av tredje/fjerde kvartal 2027. Selger skal samtidig med varsel om oppstart også varsle om en bindende tremåneders periode for overtagelse. Nærmere informasjon om endelig ferdigstillelsesdato vil bli opplyst med ca. 10 ukers skriftlig varsel.

Eventuell forsinkelse i forhold til varslet tremåneders periode for overtagelse samt endelig overtagelsesdato vil kunne gi kjøper krav på dagmulkt iht. bustadoppføringslovens regler. Forsinkelse i forhold til antatt overtagelse gir normalt ikke krav på dagmulkt. 

Det tas følgende forbehold vedr. igangsettelse av byggearbeidene :

Dersom det inntreffer forhold, eller det er grunn til å anta at slike forhold vil inntreffe, som medfører at selger ikke finner det forsvarlig å iverksette byggearbeidene, kan selger kansellere inngått kjøpekontrakt uten kostand. Eksempler på slike forhold er prisfall i boligmarkedet, reduserte muligheter til å få bolig- eller byggelån eller at selger ikke får åpnet byggelånet, at ikke 60 % av seksjonene er solgt, uforutsette offentlige krav, at offentlige tillatelser, herunder rammetillatelse/igangsettelsestillatelse, ikke gis. Nevnte forhold er ikke uttømmende opplistet, men er eksempler på forhold som kan medføre at byggearbeidene ikke iverksettes. Det er på salgstidspunktet gitt rammetillatelse for prosjektet, men igangsettingstillatelse er ikke gitt. Prosjektets gjennomføring forutsetter at nødvendig igangsettingstillatelse meddeles av kommunen.

Siste frist for selger å kansellere kjøpekontrakten er 01.08.2027. Selger skal senest denne dato gi kjøper skriftlig begrunnelse for kanselleringen eller skriftlig beskjed om oppstart av byggearbeidene. Dersom kanselleringsretten benyttes får kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert eventuelle opptjente renter på meglers klientkonto. For øvrig kan kjøper ikke fremme krav mot selger som følge av kanselleringen.

Øvrige forbehold:
Selger forbeholder seg retten til å endre prisene for usolgte enheter uten forutgående varsel. Prislisten kan derfor bli erstattet av en senere utgave.

Boligen(e) selges på prosjekteringsstadiet og selger forbeholder seg derfor retten til uten forutgående varsel å gjøre mindre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige for gjennomføringen av prosjektet.

Vindusplasseringen i den enkelte bolig kan avvike noe fra tegninger og skisser i salgsmateriellet.

Det gjøres oppmerksom på at sjakter og føringsveier for VVS installasjoner, ventilasjon og elektro ikke er inntegnet. Påforing/innkassing på vegger/ himlinger må påregnes og rommenes utforming kan bli noe endret som følge av dette.

I nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer. Selger er ikke ansvarlig for slike forhold.

Det kan forekomme mindre avvik i tomtens størrelse hva gjelder eksklusiv bruksrett til fellesarealer eller seksjonens tilleggsareal.

Det gjøres oppmerksom på at tegninger, planer, skisser og bilder i salgsoppgaven kun er av illustrativ karakter og kan inneholde innredning og tilbehør mv. som ikke inngår i avtalen. Opplysninger gitt i leveransebeskrivelsen er gjeldende.

Ovennevnte endringer/avvik gir ikke kjøper rett til prisavslag, erstatning eller heving.

Boligene selges til fast pris.

Salget gjennomføres i ulike salgsfaser. Dersom flere kjøpere ønsker samme bolig innenfor samme salgsfase, vil tildeling kunne skje ved loddtrekning eller etter nærmere fastsatte salgsregler. Det gjennomføres ikke ordinær budrunde.

Selger forbeholder seg retten til å kontrollere at kjøper oppfyller vilkårene for deltakelse i den aktuelle salgsfasen.

Kjøper plikter å ha gjort seg kjent med komplett salgsinformasjon før kjøpetilbud inngis.

Etter at bindende avtale om kjøp er inngått, er salgsprisene faste og kan ikke justeres for prisstigning.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er anledning til å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie, jf. eierseksjonsloven § 23. Bestemmelsen gjelder både fysiske og juridiske personer.

Ved kjøp må det fremlegges finansieringsbekreftelse.

Prosjektet planlegges gjennomført og solgt gjennom et eget prosjektselskap som vil bli etablert av grunneierne og utbygger. Det tas derfor forbehold om at rettigheter og forpliktelser knyttet til prosjektet kan bli overført til et selskap som eies av grunneierne og utbygger før kontraktsinngåelse og/eller overtakelse. Kjøper kan ikke motsette seg slik overføring dersom selskapet overtar samtlige rettigheter og forpliktelser knyttet til prosjektet.

Eventuelt videresalg av kontraktsposisjon før overtakelse krever samtykke fra selger. Selger kan ikke nekte samtykke uten saklig grunn.

Ved videresalg gjelder de til enhver tid gjeldende regler for omsetning av kontraktsposisjoner. Kjøper og selger av kontraktsposisjonen er selv ansvarlige for å innhente nødvendig informasjon om boligen og kontraktsforholdet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er anledning til å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie, jf. eierseksjonsloven § 23. Bestemmelsen gjelder både fysiske og juridiske personer.

Prosjektet organiseres som eierseksjonssameie med 20 boligseksjoner. Sameiets navn er Øvre Drognes Gård Boligsameie. Sameiet opprettes ved seksjoneringsbegjæring, og den enkelte seksjonseier vil eie sin seksjon med tilhørende rettigheter og plikter etter eierseksjonsloven og sameiets vedtekter.

Eiendommen vil bli seksjonert av utbygger og BORI før overtakelse. Endelig seksjonering kan medføre mindre endringer knyttet til organisering av parkeringsplasser, boder, hagearealer og øvrige fellesarealer.

Utbygger fordeler parkeringsplasser og boder. Det er ikke bytterett på tildelt parkeringsplass eller bod med mindre annet godkjennes av sameiet etter etablering.

Sameiet vil bli ledet av et styre som velges av sameierne. Styret skal ivareta saker av felles interesse for sameierne og forestå driften av sameiet innenfor de rammer sameiet vedtar.

Eieformen følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.

Iht. bustadoppføringsloven § 9 har kjøper mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og endringer avhengig av hvor langt man ha kommet i byggeprosessen. Det er en forutsetning at tilvalget/endringen står i sammenheng med den avtalte leveransen og at den ikke skiller seg vesentlig fra det som opprinnelig er avtalt. Kjøper kan ikke kreve tilvalg og/eller endringer som medfører større ulempe for selger enn den interessen kjøper har av å kreve tilvalget/endringen. Ulempen som tilvalg medfører for selger øker i samsvar med at prosjektet ferdigstilles.

Tilvalg- og endringsbestillinger vil kunne gi selger rett til tilleggsfrist i forbindelse med avtalt overtakelse. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha rett til dagmulkt fra opprinnelig avtalt overtakelsestidspunkt.

Det må påregnes ekstra kostnad for tilvalg- og endringsbestillinger.

Selger utarbeider tilvalgs- og endringsliste hvor valgmulighetene for tilvalgsbestillinger og endringer fremkommer. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger gjøres gjennom skriftlig avtale med selger og må være selger i hende senest innen de tidsfrister som fastsettes av selger.

Det kan maksimalt gjøres tilvalg- og endringsbestillinger for 15 % av kjøpesummen.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger skal gjøres opp til meglers klientkonto i forbindelse med sluttoppgjøret.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Boligene selges til forbrukere i henhold til bustadoppføringslova. Boligene selges til næringsdrivende/profesjonelle i henhold til avhendingslova. Etter at boligene er ferdigstilte selges boligene etter avhendingslova til både forbrukere og næringsdrivende/profesjonelle.

For kjøp som følger bustadoppføringsloven gjelder bl.a. følgende : 
Som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser stiller selger en garanti på 3% av kjøpesummen frem til overtakelse. Beløpet økes deretter til 5% og står i 5 år etter overtakelsen.  
I tillegg plikter selger å stille bankgaranti for beløp kjøper innbetaler før overtagelse dersom disse skal stilles til selgers disposisjon før overskjøting.

Kjøper har rett til å avbestille leveransen før overtakelse har funnet sted, jf. buofl. §§ 52-54.

Det gjøres oppmerksom på at selger kan kreve erstatning for sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI. Dette gjelder uavhengig av om byggestart er besluttet eller ikke.

Kjøper har rett til å avbestille leveransen før overtakelse har funnet sted, jf. buofl. §§ 52-54. Avbestilling før bygging er besluttet igangsatt vil medføre et avbestillingsgebyr på kr 50.000,-. Ved avbestilling etter at bygging er besluttet igangsatt, vil selger ha krav på full erstatning for sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI.

Dersom det foreligger en mangel i henhold til loven, kan kjøperen holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen. 

Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no

Selgers/oppdragsgivers vederlag til megler er avtalt til:

Vederlag: Kr 35.000,- + mva. pr. enhet (kr 43.750,- inkl. mva.)
Oppstartshonorar: Kr 20.000,- + mva.
Oppgjørshonorar: Kr 4.400,- + mva. pr. enhet (kr 5.500,- inkl. mva.)
Kontroll av hjemmel og heftelser i EDR: Kr 1.000,- + mva. pr. enhet (kr 1.250,- inkl. mva.)
Krogsveens markedspakke: Kr 22.000,- + mva.
Finn.no prosjektannonse/enhetsvelger: Ca. kr 600,- pr. måned pr. enhet.

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:

Innhenting av informasjon fra offentlige registre og øvrige leverandører
Tinglysing av pantedokument med urådighet: Kr 545,- pr. dokument
Tinglysing av erklæringer: Kr 545,- pr. erklæring
Rekvisisjon av servitutter: Kr 260,- pr. servitutt
Utsendelse av salgsmateriell/prospekter mv.
Eventuelle kostnader til ekstern layout, illustrasjoner og produksjon av markedsmateriell faktureres direkte fra ekstern leverandør.

Oppdragsnummer 24-0081/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2581

Sist oppdatert: 26. juni 2026 kl. 10:58