Holmsens vei 139

Holmsens vei 139, 1467 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1531, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
1. etasje 79 kvm: Stue/kjøkken, to soverom, bod, gang og bad.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 19 kvm: Uteplass.

Loftsbod er målt til 3,88 kvm, men er under måleverdig høyde på 1,90 m.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.
Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3).
Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad.
Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 1. etasje i en boligblokk oppført i 1998.
Bygningen er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner av betong, samt etasjeskillere i betong.
Veggkonstruksjon med bindingsverk av tre utvendig forblendet med teglstein.
Taket er et skråtak med ukjent tekking.
Vinduene er malte med 2-lags glass.
Det er en brann- og lydklassifisert entrédør og en malt balkongdør i tre med 2-lags glass, samt malte, profilerte innvendige dører.
Uteplass/terrasseareal er på ca. 19 m².
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget ble montert før 1.1.1999, og det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og håndslukker.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Generell: Badet er av eldre dato og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller senere oppgraderinger. Våtrommet har passert en vesentlig del av forventet brukstid, og den videre funksjonen må anses som usikker. På grunn av alder og manglende dokumentasjon er det økt risiko for skjulte svakheter i tettesjikt og installasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Halvparten av levetiden er passert.

Ytterdører
- Halvparten av levetiden er passert på dørene.

Overflater
- Gulv: Det er registrert slitasje og merker i gulvet, spesielt i stuen.
- Vegger og himlinger: Det er registrert skader og merker i veggene. På det ene soverommet er det en sprekk under vinduet.

Innvendige dører
- Eldre innvendige dører med synlig slitasje. Enkelte dørhåndtak er løse.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og fremstår med normal aldersslitasje.
- Avtrekk: Kjøkkenventilator er av eldre dato og må forventes å ha redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner.

Innvendige vannledninger
- Det er registrert fuktskjolder i vannfordelerskapet, noe som kan indikere tidligere eller pågående fuktproblematikk.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsberederen er tilkoblet strøm via stikkontakt. Løsningen er ikke i samsvar med dagens anbefalte utførelse for fast tilkoblet varmtvannsbereder.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven.
Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.
For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:
2016:
- Utskifting av navneskilt på postkasser og ringetavler ved inngangsdørene

Ukjent årstall:
- Etablering av ladeløsning for elbil
- Installasjon av automatiske døråpnere på inngangsdører til oppganger og dører inn fra garasjen

Velkommen til en romslig og praktisk 3-roms leilighet beliggende i 1. etasje. Leiligheten har en funksjonell planløsning som består av entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom, bad samt innvendig bod.
I tillegg disponerer boligen en utvendig bod med direkte adkomst fra terrassen.

Boligen fremstår som et oppussingsobjekt med et godt utgangspunkt for deg som ønsker å sette ditt eget preg på hjemmet. Her får du muligheten til å skape en moderne og personlig bolig tilpasset egen stil og behov.

Stue og kjøkken
Leilighetens stue og kjøkken er samlet i en åpen og sosial løsning som oppleves lys og romslig, med gode vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, noe som legger til rette for hyggelige sammenkomster med familie og venner.

Fra stuen er det direkte utgang til en romslig terrasse og videre adkomst til borettslagets opparbeidede fellesarealer.

Kjøkkenet er utstyrt med innredning som byr på gode oppbevaringsmuligheter, samt opplegg for oppvaskmaskin. Hvitevarer som kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Det må påregnes normal slitasje som følge av alder og bruk.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom med utsyn mot rolige fellesarealer. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og er utstyrt med garderobeskap. Det andre soverommet har en praktisk garderobeløsning og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad
Badet har flislagte gulv og vegger og er innredet med dusjkabinett, gulvstående toalett og servantinnredning.
Det er opplegg for vaskemaskin, og varmekabler i gulvet bidrar til ekstra komfort i hverdagen.

Uteområde
Fra stuen er det utgang til en stor, overbygget terrasse med god plass til både spisegruppe og hyggelige sitteplasser. Her kan du nyte rolige dager utendørs, skjermet under tak og med god plass til sosialt samvær.
Den vestvendte beliggenheten gir gode solforhold med ettermiddags- og kveldssol til sent. Hagen har gjennom mange år vært opparbeidet og beplantet med stor omtanke av eier.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Panelovner og varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1998. Det foreligger ferdigattest for kombinert parkeringshus og boligblokk datert 25.02.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke fremlagt byggetegninger for eiendommen.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknummer: 384
Tinglysningsdato: 10.01.1994
Servitutten omhandler: Bestemmelse ifølge skjøte om at gnr. 77 bnr. 1531 er identisk med tidligere overskjøtet eiendom gnr. 77 bnr. 202.

Dagboknummer: 16382
Tinglysningsdato: 19.10.1998
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om at seksjonen har tilleggsdel i bygning.

Dagboknummer: 16382
Tinglysningsdato: 19.10.1998
Omhandler: Seksjonering. Seksjon nr. 2 har formål bolig, sameiebrøk 76/3528 og bestemmelser om tilleggsdel i bygning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet er selger. Selger har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Det vil ikke bli foretatt ytterligere rengjøring av leiligheten før overtakelse, og leiligheten overtas slik den fremsto på visning.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Strømmen. Her bor du med gangavstand til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til togstasjonen som tar deg til Oslo S på under 20 minutter.

Hverdagslogistikken blir enkel med Strømmen Storsenter rett rundt hjørnet. Her finner du et bredt utvalg av butikker, inkludert Meny og Rema 1000, samt apotek og Vinmonopol. For de yngste ligger Sagelva barnehage ligger rett ved siden av leiligheten, og det er gangavstand til både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole.

Rett utenfor døren har du grønne fellesarealer med gangstier og lekeplasser. Langs Sagelva, som renner like ved, er det fine turmuligheter for en rolig spasertur eller løpetur. For innendørs trening er Fresh Fitness Strømmen en kort spasertur unna.

Pendlere vil sette pris på den korte veien til Strømmen stasjon, som ligger kun 4 minutters gange fra leiligheten. Herfra er det hyppige avganger med tog, og reisen til Oslo S tar ca. 20 minutter. Flytoget og regiontog fra Lillestrøm stasjon gir i tillegg enkel tilgang til Oslo lufthavn Gardermoen.

Ved Sagelva er kommunen i gang med å utvikle et nytt område med badeland, kino og ulike aktivitets fasiliteter for familier. Boligen ligger svært sentralt, samtidig som området er rolig og barnevennlig, med utsikt mot park og elva.

Frydenlund skole og ressurssenter
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Sagelva barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Bråtejordet barnehage (1-6 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 050,9 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Tomten er opparbeidet med busker, trær, plenområder, diverse beplantning, sittegrupper og asfalterte internveier.
Arealet utenfor balkong/terrasse er fellesareal.

Det medfølger en tinglyst biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan 0231_313, «Omkjøringsveien på Strømmen», datert 17.11.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt Bl2 med et delareal på 2 417,8 m².

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan SKEDSMO KOMMUNE BOKOLLEKTIV HOLMSENS VEI (ID: 0231_245), datert 18.06.1990, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Delarealene under denne planen er 18,0 m² regulert til offentlig bebyggelse, 5,5 m² regulert til offentlig friområde og 1,4 m² regulert til gangvei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Lillestrøm kommune 2023_2035 (ID: 3030_2022_2034), med ikrafttredelse 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til sentrumsformål (feltnavn SF) med et areal på 4 050,9 m².

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 224,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, TV og bredbånd (Telenor), vask fellesarealer, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fellesutgiftene faktureres kvartalsvis med kr 12 672,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Det betales ikke eiendomsskatt pt.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 217 520,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er pr. 31.12.2025 ingen lån registrert på selskapet.

4 750 000,00 Prisantydning
415,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 750 415,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

118 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
129 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 870 255,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 880 205,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terttu Marita Krogsæters bo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Strømmen Park, med sameiebrøk 76/3528.
- Sameiet består av 44 boliger.
- Forretningsfører er Myhrers Rtb AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige forsikring med polisenummer 90801661.
- Hjemmeside: www.sameietstrommenpark.no.

Dugnad må påregnes. Det avholdes normalt vårdugnad og høstdugnad.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Bruk av kullfyrt grill på terrasser eller på bakkeplan er ikke tillatt.
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning og utvendige farger skal skje etter samlet plan vedtatt av årsmøtet, eller med forhåndsgodkjenning fra styret.
Standardskilt til postkasse og ringetavle skal bestilles hos Romerike Låsservice innen to uker etter innflytting.
Det er felles sykkelbod innerst i garasjen (avlåst med hengelås, utstyr må merkes med navn og leilighetsnummer).
Hjelpemiddelsentralen har installert automatiske døråpnere på inngangsdørene til oppgangene og dørene inn fra garasjen.
Søppelrom finnes ved hver inngang med kildesortering.
Sameiet har fellesavtale med Telenor om TV og bredbånd.

På ordinært årsmøte 9. mars 2026 ble styrets årsberetning for 2025, årsregnskap for 2025 og budsjett for 2026 godkjent. Det forelå ingen innkomne forslag.
- Avtale med Telenor om TV/nett oppgraderes.
- Rehabilitering av låssystem og vurdering av kameraløsning på ringeklokkesystem er satt på listen over større saker som vil kreve tiltak etter hvert.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Driftsinntekter for 2025 utgjorde kr 2 190 054,- og driftskostnader kr 2 105 395,-.
- Årsresultatet for 2025 endte med et overskudd på kr 148 417,-, som i sin helhet ble avsatt til annen egenkapital.
- Egenkapital pr. 31.12.2025 utgjorde kr 1 506 053,-.
- Disponible midler / arbeidskapital pr. 31.12.2025 utgjorde kr 1 506 052,-, hvorav bankinnskudd utgjorde kr 1 310 221,-.
- Budsjett for 2026 ble vedtatt med inntekter på kr 2 374 037,-, utgifter på kr 2 294 199,- og et budsjettert overskudd på kr 79 838,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger egenerklæringsskjema og tilstandsrapport.

Eiendommen selges ved bostyrer gjennom offentlig skifte. Bostyrer har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 3 750,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0347/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26347

Sist oppdatert: 13. oktober 2026 kl. 13:30