Svarttjennlia 10B

Svarttjennlia 10B, 4904 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 59, bruksnummer 421, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, gang, bod, tre soverom og bad.
2. etasje 52 kvm: Stue/spisestue, kjøkken og bod.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 30 kvm: Terrasse.

Carporten er oppmålt til ca. 23 kvm. Arealet er ikke medregnet i boligens arealberegning, men opplyses til orientering.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2020. Boligen er oppført med støpt plate på mark, og grunnmuren er utvendig belagt med grunnmursplater (tilhørende bod har ringmur av lettklinkerblokker med pusset overflate). Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning og fasadeplater, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har pulttakskonstruksjon tekket med asfaltpapp fra byggeår, samt renner og nedløp i metall. Vinduer har plastkarmer med trelags glass. Ytterdør til entré har trekarmer og trelags glass, ytterdør til bod har trekarmer uten glass, og terrassedør har trekarmer med tolags glass. Det er montert stålpipe fra byggeår med ildsted i stue/spisestue. Fra andre etasje er det utgang til en delvis overbygd takterrasse i trekonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang i 1. etasje og er utstyrt med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår (2020).

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er registrert avskallinger i nedre del av grunnmuren til boden, mot terreng.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket ledes ikke tilstrekkelig bort fra bygningen/grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler av konstruksjonen.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
I 2026 ble det byttet rotormotor i ventilasjonsaggregatet av Ventec AS. Det ble utført service på varmepumpen i 2024 av Søndeled Rørhandel AS. I 2022 ble det installert elbillader, som ble kontrollert og godkjent av Stærk Elektro AS i oktober 2026. På badet i 1. etasje ble det snudd retning på dusjdøren i 2024 av Rørleggerfirma Erling Olsen AS.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Bytte av rotormotor i ventilasjonsaggregat

2024:
- Service varmepumpe gjennomført.

2022:
- Installasjon av luft-til-luft-varmepumpe
- Installasjon av elbillader

Vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2020 over to plan. Boligen holder en gjennomgående god og tidsmessig standard fra byggeår med moderne overflater og tekniske installasjoner. Oppvarming skjer via vedfyring med stålpipe og ildsted i stue, luft-til-luft varmepumpe samt elektrisk gulvvarme på bad og i entré. Det er installert mekanisk balansert ventilasjonsanlegg hvor rotormotor ble byttet i 2026. Rørinstallasjoner er utført som rør-i-rør-system med fordelerskap og 194-liters varmtvannsbereder plassert i innvendig bod.

KJØKKEN:
Kjøkkenet i andre etasje har innredning fra byggeår med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Hvitevarene er integrerte med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøleskap med fryser. Det er montert ventilator i overskap, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Rommet har laminat på gulv, malte veggflater og malt himlingsflate.

BAD:
Baderommet i første etasje er fra byggeår og har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger med flisoppkant og malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, dusjnisje med glassdør, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Det er etablert opplegg for vaskemaskin, og ventilasjonen er ordnet med mekanisk avtrekk via ventil i himling samt luftespalte under dør.

Overflater:
Gulv: Fliser og laminat.
Vegger: Malte veggflater og baderomsplater.
Himling: Malte flater i himling med downlights på bad.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i første etasje, samt lagringsplass under trappen. Ute finnes en utvendig sportsbod på 7 m² med inngang fra utsiden under takterrassen, samt tilhørende carport på ca. 23 m² med overliggende terrasse.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, kjøl/frys, stekeovn og koketopp. Hvitevarer overtas rengjort, i den tilstand de er til overtagelsen, uten garanti med mindre det er gjenværende garantitid fra leverandør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lampe over spisebord og varmelampe ute.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Gulvvarme i entré, gang og på bad. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2020. Det foreligger ferdigattest for oppføring av tomannsbolig datert 20.08.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 21.12.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rom i 2. etasje som i dag benyttes som soverom/kontor, er på de godkjente byggetegningene godkjent som innvendig bod (tilleggsdel). Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig, og det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av denne bruksendringen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 540732, tinglyst 04.07.2012, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Rettighetshavere er gnr. 59, bnr. 309, 316 og 317. Servitutten gjelder denne registerenheten med flere og er overført fra gnr. 59, bnr. 341.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd gul B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligområde i Svarttjennlia i Tvedestrand nordre. Boligen ligger skjermet til innerst i blindveien, med skog og natur tett innpå i bakkant. Det er fritt utsyn fra terrassen og gode solforhold. Nærområdet byr på flotte turmuligheter like utenfor døren, blant annet i Valbergheia med stier og turveier gjennom det kuperte skogsterrenget. I umiddelbar nærhet ligger også ferskvannet Svarttjenn, som er et lokalt, rolig sted for bading og rekreasjon.

Hverdagen er praktisk lagt til rette for barnefamilier. Lyngbakken barnehage ligger i gangavstand fra boligen, og det er en kort kjøretur til både Blåbærskogen naturbarnehage og Bronsbu barnehage. Tvedestrand barneskole og Lyngmyr skole for ungdomstrinnet ligger en spasertur unna med trygt fotgjengerfelt helt frem. Like ved skolen ligger Lyngmyr idrettsanlegg og Lyngmyrhallen med kunstgressbaner og friidrettsanlegg, som samler et bredt spekter av fritidstilbud for barn og unge.

Tvedestrand sentrum ligger en kort kjøretur unna/15 min. spasertur unna og tilbyr et hyggelig utvalg av butikker, kaféer, apotek og servicetilbud langs bryggene, samt Tjenna Badepark med badestrand og parkområde. Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Coop Extra eller Joker, og Grisen Storsenter ligger omtrent seks minutter unna med bil for ytterligere shoppingmuligheter. Området betjenes av lokalbuss fra holdeplassen ved Svarttjennbakken i gangavstand, og fra Grenstøl bussterminal en kort kjøretur unna er det gode bussforbindelser videre langs E18.

Har man båt tilgjengelig er Tvedestrand kan man oppleve magisk stemning i skjærgården, særlig i sommerhalvåret med liv og røre ute på øyene og i indre Sørlandsleia blant annet. Der er det flere serveringssteder, småforhandlere, badeplasser og flotte turveier. Man kan ta båten ut i indre Sørlandsleia til Lyngør, Askerøya, Sandøya, Borøya eller for eks. til Arendal. Det er muligheter til å leie båtplass i Østerå, sentrum eller andre lokale nærområder ved ledig kapasitet. Risør og Arendal sentrum er under 30 minutter unna i bil fra eiendommen.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Lyngbakken barnehage: 15 min. gange
Bronsbu barnehage: 7 min. kjøring
Blåbærskogen naturbarnehage: 7 min. kjøring

Idrett og fritid:
Valbergheia: 5 min. gange
Aktivitetsområde Lyngbakken barnehage: 15 min. gange
Aktivitetshuset: 18 min. gange
SKY Fitness Tvedestrand: 5 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 280,4 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet gruslagt innkjørsel, plenareal og diverse beplantning. Terrenget er tilnærmet flatt inntil boligen, med skrånende terreng og fjell i bakkant. Eiendommens tomtegrenser ser ut til å være nøyaktig angitt i grunnkart mottatt fra kommunen. Kartet er vedlagt salgsoppgaven.

Parkering i carport oppført inntil boligen, samt på egen tomt i gruslagt innkjørsel.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (konsentrerte småhus) og blågrønnstruktur i henhold til reguleringsplan 077_5, "Delområde B4 i felt 9, Valbergheia", datert 09.02.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser. På eiendommen er ca. 230 m² regulert til boligbebyggelse, konsentrerte småhus og ca. 50 m² regulert til blågrønnstruktur.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), med ikrafttredelse 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (280 m²). Eiendommen omfattes i kommuneplanen av hensynssone H910 (reguleringsplan skal fortsatt gjelde), som fastslår at tidligere vedtatte reguleringsplaner med bestemmelser fortsatt skal gjelde.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H310_1: Faresone Ras- og skredfare (omfatter ca. 50 m² av eiendommen i bakkant av tomten)

Området er avsatt til sikringssone mot ras. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal skjæringer og bratte fyllinger høyere enn 2 meter sikres mot ras og utglidning, samt sikres med gjerder for å hindre fallulykker. Dersom det kreves sikringstiltak, skal det sammen med byggemelding utarbeides en plan for sikring som kommunen skal godkjenne. Ved skjæringer høyere enn 6 meter skal det foretas geologiske undersøkelser. Garasjer eller boder som oppføres i grønnstruktur-/fareområdet skal skjæres inn i skråningen bak, tilbakefylles og opparbeides med plen på taket slik at det dannes en fangvold mot fjellskjæringen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 576,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Renovasjon faktureres av RTA. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 232,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 11 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Frende som koster kr 7 912,- pr. år.
Velavgift til Svarttjennlia Velforening er kr 6 000,- pr. år. I dette beløpet inngår brøyting av privat vei og vedlikehold av lekeplass.
Boligen er tilknyttet Telenor (fiber/150) som leverandør av internett og koster kr 700,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 796 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2.918.237,- i følge Skatteetatens kalkulator for beregning av denne.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 050 000,00 Prisantydning

Omkostninger

76 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
77 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
97 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 127 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 147 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Inge Brekka og Linn Amalie Rønningen

Etter nærmere avtale, men kan overtas snarlig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0137/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26137

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 14:04