Solbråtanveien 74A

Solbråtanveien 74A, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 885
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 52, ideell andel 1/5

Totalt bruksareal BRA: 257 kvm

BRA-i:
Bolig:
Underetasje, 106 kvm: Entré, hall, vaskerom, bad, gang, soverom, fire boder og peisestue
1. etasje, 118 kvm: Gang, bad, separat wc, to soverom, omkledningsrom, bod, stue/spisestue og kjøkken

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje, 47 kvm: Terrasse

BRA-e:
Garasje:
1. etasje, 33 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Bolig oppført i 1987. Grunnmur av lettklinkerelementer. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av lettklinkerblokker og trekonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er satt tilstandsgrad 3 (TG3), tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) på nedenfor beskrevne kontrollpunkter.

TG3
Våtrom - Bad, 1.etasje - Helhetsvurdering
- Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen og det er ikke etablert oppbrett på tettesjikt ved.
- Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Det registreres åpning rundt vann-/avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Relativ fuktighet ble målt til 35,1 prosent, ved 22,4 celsius med duggpunkt på 6,3 celsius.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.
Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000

Våtrom - Vaskerom - Helhetsvurdering
- Gulvbelegg viser tegn til slitasje, utettheter i overganger og lignende tegn til aldersrelatert funksjonsnedsettelse. Levetiden vurderes til å være passert.
- På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett, noe som erfaringsmessig peker på behov for full utskifting/renovering av våtrom.
- Membran er ikke ført under klemringen i sluket.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt.
Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000

Loft - uinnredet / kaldt loft
Undertaksplater har stedvise hull/utettheter. Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort av yttertaket fra utsiden.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Yttertak
Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Se punkt "synlige overflater" under loft-uinnredet for øvrig beskrivelse og sjablongmessig prisanslag.

TG2
Våtrom - Bad, u.etasje - Helhetsvurdering
- Det er registrert riss/sprekk i flis under badekar. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets ogskruenes alder.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Kjøkken
Overflate himling: Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep. Konsekvens er at forholdet tyder på feil utførelse.
Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Wc-rom
Overflate himling: Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep. Konsekvens er at forholdet tyder på feil utførelse.
Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er observert en mindre drypplekkasje fra avløpsrør (servant). Konsekvens er at lekkasjer gjerne henger sammen med aldersrelatert slitasje, skader eller feil i utførelsen og kan føre til følgeskader.

Tekniske anlegg
Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
Overflate himling - TG2 gjelder gang: Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep. Konsekvens er at forholdet tyder på feil utførelse.
Overflate gulv - TG2 gjelder gulv i gang utenfor bad: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader. Årsak er tidligere lekkasje fra avløpsrør på bad, se selgers egenerklæring for videre beskrivelse. Konsekvens er at det kan foreligge bakenforliggende skader som ikke lar seg oppdage ved visuell inspeksjon.

Rom under terreng
Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i bod 2, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Konsekvens er at forholdet tyder på mulige svakheter i dreneringen og indikerer at tilsvarende forhold sannsynligvis også gjelder bak veggkonstruksjoner som er utlektet fra grunnmuren, hvor fuktrisikoen er erfart å være høyere. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
Innerdører: Dørbladet til peisestue kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt (dette er utbedret etter bygningskyndiges befaring)
Kontroll i lukkede konstruksjoner: På grunn av at deler av konstruksjoner har synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i disse områdene. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent.
Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Loft - uinnredet / kaldt loft
Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved gjennomføringer.
Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.
Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på innsiden av røret, noe som kan føre til fuktskader.
Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på takstoler, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
Skjeggkre: Huseier opplyser om observasjoner av skjeggkre på bad, u.etasje. Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt skadedyr i selgers egenerklæring. Det er ikke kjent om forholdet er fortsatt er aktivt, eller ikke. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Yttervegger inkl. fasader
Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak deler av ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. TG gjelder vindu i stue/spisestue mot syd. Hengsler på vindu er ødelagt og vindu kan av den grunn ikke åpnes/lukkes.
Ytterdører og omramming - Terrassedør: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.

Yttertak
Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort fra innsiden, eksempelvis under avsnitt om loft - uinnredet / råloft.
Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Skorsteiner (over tak): Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.
Takgjennomføringer (takhatter o.l.) - takhatt for avtrekk: Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer har betydelig slitasje, skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Terrasse / platting
Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen. (Dette er utbedret etter bygningskyndiges befaring)

Utvendig trapp
Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.

Drenering - Helhetsvurdering
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
- Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Stikkledninger og tanker
Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående garasje - Helhetsvurdering
- Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Gulvflate er stedvis flatt samt stedvis fordypninger på betong. Risiko for at vann ved snøsmelting blir liggende inni garasje uten å bli ført ut av byggningen på tilfredsstillende vis.
Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling samt aldersrelaterte symptomer.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig.

TGUI
Yttertak
Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg
Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført på bad, u.etasje. En samsvarserklæring skal blant annet dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav.
Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget: Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av branntekniske forhold
Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold? Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen? Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort. Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Beskriv feilen og omfanget
2017: Lekkasje i gulv p.g.a. utett rundt avløp i badegulv (oppe). Dette medførte vanninnsig under parkett i gangen utenfor baderomsdøren. Rørlegger utbedret avløpet, samt foretok TV-kontroll av avløp fra sluk. Etterfølgende målinger viste ingen tegn til fuktighet i gulv på bad og i gangen, men det er mindre sprekk mellom parkettstavene i et lite felt i parketten der det har vært fuktighet.
2019: Defekte klosett skiftet ut både oppe og nede.
2018: brudd i varmekabel bad oppe og nede, utbedret av M-Tek
2021: brudd i varmekabel bad nede, utbedret av M-Tek
2024: brudd i varmekabel bad oppe, utbedret av M-Tek
Ved besøk av rørlegger har vi spurt om å få festet rist over sluk i gulvet på vaskerom, men fått beskjed om at skruene er røket pga rust og ikke lar seg bytte ut.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Årstall: 2021
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet ut badekar i bad oppe og montert dusjkabinett. Montert nytt ny servant/servantskap.
Hvilket firma utførte jobben? Larmerud Rørservice AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja i

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja
Beskriv feilen og omfanget: Tre ganger har det kommet vann inn p.g.a. taksten som er forskjøvet.
2017: ble utbedret ved bare å legge på plass taksten.
2019: mindre vanninntrengning - tatt av taksten og tettet v/Oslo & Follo Byggtjenester AS
2026 (12.03.): ekstremvær med storm i kastene, vi hørte at taksten løftet seg - sammen med sterk vind var det også regn, som ga vanninnsig langs pipe. Utbedret/tettet v/Oslo & Follo Byggtjenester AS.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Årstall: 2024
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ikke annet enn løpende beising/maling av yttervegger - senest 2024, to strøk både hus og garasje
Hvilket firma utførte jobben? Malermester Føreland AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Skiftet duk på alle tre markiser (mot vest)
Hvilket firma utførte jobben? Hilmar Hammerhei AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Årstall: 2020
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Gjerdestopler er byttet ut med visse mellomrom - det vil være behov for utskifting av enkelte stolper i løpet av et par år!

Er det utført arbeid med drenering? Ja
Årstall: 30+
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det er ikke utført dreneringsarbeid i vår eiertid, men pga krav fra kommunen ble det først gravet dypere byggebrønn (jfr nabohuset, hvor det er trappetrinn ned til inngangsdøra). Kommunen frafalt etterhvert kravet i byggeprosessen for vårt hus, og det er derfor fylt opp med stein og pukk, slik at det er meget god drenering under og rundt huset.
Hvilket firma utførte jobben?
i/a
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja
Beskriv feilen og omfanget: Før vi byttet sikringsskap m.m. var det noen utslag på sikringer.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
Årstall: 2021
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet sikringsskap og samtlige panelovner m. Nobø termostater og appstyring
Hvilket firma utførte jobben? Muribø AS Bygg og installasjon
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Årstall: 2021
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet dimmer og led-pærer i downlight i hall oppe.
Hvilket firma utførte jobben? Opplyst Elektro AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Se over vedr bad oppe under "Våtrom".
Tett avløpsrør på kjøkken - se nedenfor.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Årstall: 2019
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Se over vedrørende våtrom.
Hvilket firma utførte jobben? Larmerud Rørservice AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Årstall: 2020
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Pga antydning til tett avløp fra kjøkken ble det spylt ut fett og slam fra rør i benk og ned frem til felles bunnledning.
Hvilket firma utførte jobben? Avløp & Vannmiljø AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja
Årstall: 2021
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet samtlige panelovner - se over vedr Elektrisitet
Årstall: 2017
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet avtrekksvifte på loft over kjøkken
Hvilket firma utførte jobben? KlimaVent AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Tilleggskommentar i egenerklæringsskjema:
- et av de små vinduene på sydveggen i kjellerstue er "punktert" - vinduet fungerer fint mot kulde og regn, men har altså en "skjønnhetsfeil"
- det er en liten sprekk helt nederst til venstre i speilet i skyvedørsgarderoben i hallen i underetasjen

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja
Beskriv feilen eller endringen: Det har ikke vært gjort endringer, men etter branntilsyn i januar 2016 fra Nordre Follo Brannvesen ble det bemerket at "sotluke/feieluke er for
nærme brennbart materiale" (dette gjelder feieluke i soverom/kontor i underetasjen). Til tross for flere tidligere branntilsyn, var dette første gangen dette ble bemerket. Ski Bygg leverte "sotlukestein", men denne var for stor og annen var ikke å oppdrive. I epost 22.03.2016 informerte vi Follo Brannvesen om dette. Vi fikk aldri noen tilbakemelding og anser derfor saken som avsluttet.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Ikke egentlig skadedyr, men en sjelden gang har vi observert et enslig skjeggkre.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja
Beskriv nærmere hvilke forhold: Tinglyst heftelse om flytting av garasje hvis veien skal utvides. Jeg er ikke kjent med at dette noen gang har vært diskutert.

To naboer i vest har bygget to doble garasjer under vår plen. Eiendommens tomtegrense ble tilsvarende utvidet, slik at tomtegrensen følger garasjeveggen. De har bruksrett/vedlikeholdsplikt til garasjene, og vi har bruksrett/eier plenen, uten at dette er tinglyst. Ved utbedring av garasjetaket i 2020 besørget "garasjeeierne" graving og legging av ny plen.

Innholdsrik enebolig over 2 plan.

Underetasje:
Entré: Flislagt gulv med gulvvarme. Plass til garderobeløsning.

Vaskerom: Inngang fra entré. Utslagsvask med underskap. Varmtvannsbereder (285 liter fra 2007). Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskinen og tørketrommel følger ikke).

Hall: Flislagt gulv med gulvvarme. Plassbygget skyvedørsgarderobe med speil.

Gang: Adkomst fra hall. Flislagt gulv (ikke gulvvarme).

Soverom 3: God størrelse. Vindu orientert mot øst. Gulvvarme og panelovn. Hylleløsninger følger.

Rom benyttet som kjellerstue/peisestue: Stort rom. Flislagt gulv med gulvvarme. Peisovn. Rommet er i bygningstegninger definert som to rom, begge disse rommene er byggemeldt som "disponibelt rom".

Bad: Flislagt gulv, vegger og himling. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap, sideskap og overskap). Toalett. Badekar med dusj.

Bod 1: Adkomst fra bad. Hylleløsning følger. Rommet er byggemeldt som badstue.

Bod 2: Stor bod benyttet som matbod. Hylleløsninger følger.

Bod 3: Hylleløsninger og garderobeskap følger.

Bod 4: Hylleløsning følger.

1. etasje:
Gang: Adkomst fra underetasje via trapp.

Stue: Lys stue med store vindusflater fra flere sider. Peisovn. Elektrisk markise. Kommoder og hyller følger ikke. Utgang til uteplass med svært gode solforhold. Platting og hage.

Kjøkken: Godt med skap- og benkeplass. Hvitevarer følger; komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Plass til spisebord ved kjøkkenet. Vindu orientert mot øst.

Bod: Adkomst fra kjøkken. Skap- og hylleløsning følger. Fryser følger.

Soverom 1: Romslig hoverdsoverom med god plass til dobbeltseng. Utgang til uteplass.

Omkledningsrom (opprinnelig soverom): Adkomst fra soverom 1 og hall. Skap- og hylleløsning følger.

Soverom 2: God størrelse. Vindu orientert mot nord. Hylleløsning følger.

Bad: Flislagt gulv med gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speil) fra ca 5 år siden. Sideskap. Dusjkabinett.

Separat WC: Flislagt gulv med gulvvarme. Servant. Speil. Toalett.

Dobbelgarasje:
33 kvm. Automatisk portåpner. Portene fra fra hhv 2023 og 2026. Elbil-lader i garasjen

Diverse:
- Ca 2021: Ny innmat i sikringsskap samt nye panelovner med app-styring
- Stor gårdsplass med god plass til flere biler

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin og tørketrommel følger ikke med.

Gulvvarme i følgende rom: Entré, hall, soverom i underetasje, rom benyttet som kjellerstue/peisestue, begge bad og separat wc.
Ildsted i følgende rom: Stue og rom benyttet som kjellerstue/peisstue.

Forøvrig elektrisk oppvarmet via panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 07.12.1988. Det ble gitt ferdigattest på garasjen også den 07.12.1988. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer etter at brukstillatelsene ble gitt (dvs avvik mellom dagens situasjon og bygningstegningene):
Underetasje:
- Soverom er definert som kontor. Det er fjernet dør mellom entré og dette rommet.
- Rom benyttet som kjellerstue/peisestue er byggemeldt som to rom (samt fjernet vegg og dør mellom de opprinnelige rommene), hvor begge er definert som disponibelt rom. Hvorvidt disponibelt rom er godkjent som rom for varig opphold i eldre boliger må iht Nordre Follo kommune vurderes i den enkelte sak (bl.a. er det krav til ventilasjon, dagslys og rømningsveier). Rommet er i salgsoppgaven definert som rom benyttet som kjellerstue/peisestue (rom til varig opphold), men det tas spesifikt forbehold om at dette er feil da det ikke er foretatt en konkret vurdering om hvorvidt dette rommet tilfredsstiller alle krav for å bli vurdert til å være rom for varig opphold. Dersom rommet ikke vil bli definert som rom til varig opphold av kommunen, vil rommet være godkjent som bruk av bodrom av kommunen.
- Bod 1 med adkomst fra bad er definert som badstue
- Vaskerom er definert som matbod. Dog er det i bygningstegningene inntegnet plass til vaskemaskin, vaskebenk og tørketrommel
- Inngang til garderoberom fra hall er noe flyttet/endret

1. etasje:
- Omkledningsrom er byggemeldt som soverom. Det er i senere år fjernet del av vegg mellom dette rommet og hovedsoverommet, og omgjort rommet til et omkledningsrom. Dette kan enkelt tilbakeføres.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen, dagboknr. 12440, tinglyst 19.08.1988 type heftelse: Servitutt. Denne omhandler å fjerne eller flytte garasjen dersom denne blir i strid med regulering av Solbråtanveien og kommunens retningslinjer for oppføring av garasje, og kommunen pålegger en slik flytting/riving. Dette skal skje uten kostnad for kommunen.
Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg følger 1/5-del av andel realsameie på gnr/bnr 240/52 (omhandler felles stikkvei fra "hovedveien" i Solbråtanveien). På denne eiendommen er det tinglyst følgende servitutter:
- Dagboksnr. 16301, tinglyst 13.11.1987: Bestemmelser om tilknytning av et felles vann- og avløpsanlegg, hvem som er ansvarlig for vedlikehold av fellesanlegget
- Dagboksnr. 16302, tinglyst 13.11.1987: Bestemmelser om tilknytning av et felles vann- og avløpsanlegg, hvem som er ansvarlig for vedlikehold av fellesanlegget
- Dagboksnr. 19846, tinglyst 13.12.1987: Bestemmelser om felles adkomstvei frem til offentlig vei. Anlegg, felles drift og vedlikehold av den felles adkomstveien påhvilker gjenværende eiendom tomt A og tomtene B, C, D og E gjensidig. Tomt C og D skal ha garasje- og biloppstillingsplasser på gjenværende eiendom tomt A. Rettigheter til bruk av garasjene og parkeringsplassene, samt drift og vedlikehold (av garasjene parkeringsplassene) for tomtene C og D. Gjenværende eiendom tomt A skal ha rett til bruk av garasjetaket - parkeringsanlegg som en del av hage og disponibelt uteareal.
Det er i tillegg tinglyst rettighet (dagboksnr 990081, tinglyst 09.01.1935). Megler har forsøkt å innhente denne uten å lyktes. Iht grunnboken omhandler denne bestemmelser om adkomstrett og hefter i gnr/bnr 240/341.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Flott beliggende enebolig på Kolbotn.

Kort vei unna Kolbotn sentrum med alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca. 60 ulike forretninger, kaféer, matbutikk og restauranter (blant annet ærverdige restauranten Tårnhuset Bistro). I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Kort avstand til kafé, matbutikk og apotek på Myrvoll Torg.

Kolbotnvannet blir om vinteren måkt med rundløype for skøyter. Fine turmuligheter til fots i nærområdet sommer som vinter. Fine turområder ved blant annet Nordenga og Storøya.

Ca 400 meter til Solbråtan togstasjon med hyppige avganger. Toget går 4 ganger i timen store deler av dagen på hverdager. Ved Solbråtan er det også rute-buss forbindelse til blant annet Oslo med hyppige avganger og nattbuss i helgene. Ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.

Kort biltur til Svartskog og Sør-/Østmarka med turmuligheter både sommer som vinter. Tursti om sommeren og skiløype om vinteren.

I nærområdet finner en slalåmbakke og tennisbaner ved Ingierkollen, 18-hulls golfbane på Oppegård og Gjersjøen, samt ulike treningssentre, Oslofjorden/Bunnefjorden med badeplasser (bl.a. Ingierstrand og Hvervenbukta) og båthavn.

Kort kjøre-/sykkelavstand til Sofiemyr idrettsanlegg med fotballbaner, ny tennishall og svømme-/idrettshall.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.kolbotnil.no

Solbråtanveien har adkomst fra blant annet Skiveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kort vei til Kolbotn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr. Det er flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 810 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet grus, terrasse på terreng, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Dobbelgarasje på 33 kvm med ladeboks for elbil-lader. Stor gårdsplass med god plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det er 5 boliger som har felles adkomst og disse har vedlikeholdsansvaret i fellesskap. Se om kostnader tilknyttet dette under "Informasjon om kommunale utgifter".

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det gjøres oppmerksom på at forgrening (stikkledning) fra kommunalt vann- og avløpsnett for Solbråtanveien 74 A og 74 E ligger på 74 A sin eiendom. Solbråtanveien 74 E sine stikkledninger går derfor fra dette punktet til sin egen eiendom. Det er ikke funnet noen avtale på felles vedlikeholdsansvar men det må legges til grunn at denne delen av stikkledningene faller under felles vedlikeholdsansvar. Se for øvrig kartet om ledninger i bakken vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende reguleringsbestemmelser (planId 2014002) vedtatt 12.09.2016. 

Eiendommen er også omfattet av kommuneplan for Nordre Follo 2026-2037. I følge denne er eiendommen omfattet av følgende hensynssoner:
- Delareal 440 kvm: Støy Gul sone iht. T-1442
- Delareal 810 kvm: Sikring Nedslagsfelt drikkevann
- Delareal 370 kvm Støy Rød sone iht. T-1442
- Delareal 42 kvm: Fare Flomfare
- Delareal 810 kvm: Fare Ras- og skredfare

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter) er en områderegulering som er igangsatt for feltet Nedre Ekornrud, planID 2018006. Hensikten er i følge kommunen å tilrettelegge for et attraktivt boligområde med nærhet til naturen, handel på Myrvoll og kollektivtilbud.
Se følgende link: https://arealplaner.no/nordrefollo3207/arealplaner/312

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 21 587,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Kommunen har stipulert de kommunale avgiftene til å bli rundt kr. 18.000,-(årsak til avvik er at det ble for mye innbetalt forbruk vann og avløp i 2025). Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 220 kWh,- pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 347,- og garasjen kr. 404,- med eiers nåværende forsikringsavtale.

Boligen er tilknyttet Telenor/T-We & Streaming - Bredbånd 500 som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 997,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen AS alarmselskap som koster kr 5 434,-pr. år. Abonnementet følger med boligen. Dersom ny eier ikke ønsker å videreføre abonnementet, vil alarmselskapet antagelig avinstallere anlegget.

Det er felles ansvar for snømåking av stikkvei sammen med 4 naboeiendommer. Årlig andel av snømåking av stikkvei utgjør ca kr 2 100,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 308 302,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9.233.208,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Østbye

Etter nærmere avtale.

Frivillig medlemsskap i Solbråtan Vel. Her er link til Facebook-gruppen:
https://www.facebook.com/groups/391431151229007

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 51 390,00
Fotograf - 30 dagbilder, 6 kveldsbilder og 6 dronebilder  kr 9 000,00
Tilstandsrapport kr 24 688,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2678

Sist oppdatert: 14. september 2026 kl. 21:49