Frostveien 13A

Frostveien 13A, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 25, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 149 kvm.

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje, 58 kvm: Entré, gang, vaskerom, bod, stue/spisestue og kjøkken.
2. etasje, 48 kvm: Gang, bad, walk-in closet og 3 soverom.

BRA-e:
Frittstående dobbeltgarasje:
1. etasje, 31 kvm: Dobbeltgarasje.
Loftsetasje, 12 kvm: To boder.

Åpent areal:
Tomannsbolig:
1. etasje, 26 kvm: Markterrasse.

Kommentar til areal:
- 2. etasje i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 48 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.
- Loftsetasje i garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 21 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 12 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2025, utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Tomannsbolig (byggeår 2004)
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Ringmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av termomur og trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trepanel. Yttertak av saltaksform med takopplett i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein (taket er inspisert fra bakkeplan). Renner, nedløp og beslag av metall.
Boligen har ytterdører med karmer av tre fra byggeår. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår.

Frittstående dobbeltgarasje med boder (byggeår ca. 2005)
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Fasader utført i liggende trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag av metall.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG1/2, ingen TG3):

Våtrom - vaskerom (TG2):
- TG helhetsvurdering er valgt på hele våtrommet pga. alder og/eller slitasjegrad.

Våtrom - bad (TG2):
- TG helhetsvurdering er valgt på hele våtrommet pga. alder og/eller slitasjegrad.

Kjøkken (TG2):
- Gulvoverflate bærer preg av slitasje og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.

Øvrige rom (TG2):
- Bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré.
- Skråtak i bod: Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner bl.a. med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes (TG er valgt for å belyse risiko).

Loft - innredet (TG2):
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale og det er registrert moderate tegn på knirk i gulvene.
- Deler av konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner bl.a. med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes (TG er valgt for å belyse risiko).

Loft - uinnredet / råloft (TG2):
- Det er lagret gods/løsøre på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten (risiko for skjulte skader). Fuktskjolder/mugg observert i tak/undertak. Kan skyldes taklekkasje eller kondens, men kan ikke bekreftes (risiko for skader i konstruksjonen). Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.

Innvendig trapp (TG2):
-Trappen er slitt/aldringspreget.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg, sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom (TG2):
- Mekanisk avtrekksvifte: Begrenset/usikker restlevetid.
- Varmtvannsbereder: Usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader (til info. sikkerhetsventil har kontrollert avrenning til vaskerom).
- Hovedstoppekran: Begrenset/usikker restlevetid.

Radon (TG2):
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering (TG2):
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).
Med bakgrunn i ovennevnte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Fasader inkl. kledning (TG2):
- Overflatebehandlingen, vindskier og dekkbord bærer stedvis preg av slitasje. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Det er ikke montert musesperre bak trekledning.

Yttertak (TG2):
- Yttertaket er inspisert fra bakkeplan grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og evt. observasjoner gjort fra innsiden (loft), med de begrensning dette innebærer. Tilleggsundersøkelser bør derfor gjennomføres når forholdene ligger til rette (stillas/lift). På bakgrunn av bygningsdelenes alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket bør gjøres når forholdene ligger til rette, og det tas forbehold om eventuell feil utførelse og skjulte feil samt mangler. Basert på alle ovennevnte forhold anbefales ytterligere undersøkelser. Restlevetiden på de forskjellige bygningsdelene er ikke kjent.

Terrasse på terreng (TG2):
- Konstruksjonen bærer stedvis preg av alder/slitasje og det registreres skjevheter i fundamenter.

Grunnmur (TG2):
-Det registreres enkelte riss i ringmursplater.

Drenering (TG2):
- TG er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.

Forstøtningsmur ved inngangsparti/biloppstillingsplass (TG2):
- Skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling fortsatt er gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil.

Frittstående byggverk (TG2):
- Store deler av garasje og boder er ikke inspisert grunnet lagring av gods/løsøre på befaringstidspunktet. Skjulte feil eller skader kan derfor ikke utelukkes (TG settes for å belyse risiko).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
- Mulig fuktflekk på en takplate under takstein på loft.
- Litt mugg i to hjørner på to soverom ble oppdaget når vi flyttet inn i 2017. Det ble utbedret ved å vaske det vekk. Ikke kommet tilbake i ettertid, er nøye med å ha god ventilasjon.
- Sukkermaur under noen belegningssteiner på uteplassen.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Byttet trykkreguleringsventil og manometer på hovedvannrør.
2025 - Byttet kjøkkenarmatur.
2024 - Montert nytt toalett på bad.
2024 - Byttet avtrekksvifte kjøkken.
2022 - Byttet vannlås på kjøkken. Montert vedovn.
2022 - Byttet armatur ved badekaret
2019 - Montert trykkreduksjonsventil på hovedvannrør i VVS-skap.
2019 - Montert innredning og avtrekksvifte på bod første etasje
2017 - Div. el. arbeid: Byttet til dimmere på soverom og stue. Satt opp ekstra stikkontakt på stue, kjøkken og bod. Byttet ut defekt termometerkontrollenhet til gulvvarme.

Sammen med naboen ble det for ca. 7 år siden oppført ny steinmur, planert og lagt nytt gress. Samtidig ble det satt opp nytt gjerde.

Lys og innholdsrik halvpart av tomannsbolig, med god planløsning over to etasjer samt loft.

FØRSTE ETASJE

Entré og gang
Lys og innbydende entré med flislagt gulv med varme og god plass til yttertøy og sko. Videre adkomst til gang med praktisk skyvedørsgarderobe som gir ekstra oppbevaringsplass. Downlights i entré og gang sørger for god belysning.

Vaskerom (fra byggeår)
Vaskerommet har gulvbelegg med varme og vegger/himling med tapetserte og malte flater. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, speilskap, frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Her finner du også avtrekksventil i himlingen, samt hovedstoppekran og stakeluke.

Bod
Praktisk bod på 5 kvm med adkomst både fra vaskerommet og utvendig. Her er sikringsskap med automatsikringer og strømmåler, varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra byggeår, sentralstøvsuger og avtrekksvifte plassert.

Stue/spisestue
Stuen er lys og romslig med parkettgulv og gulvvarme, samt malte vegger og himling. Det er god plass til både sofagruppe og spisebord, og en vedovn gir ekstra varme og hyggelig atmosfære. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt markterrasse på hele 26 kvm, med videre adkomst til hage – perfekt for lange sommerkvelder.

Kjøkken
Kjøkkenet er separat og romslig, med innredning fra Sigdal. Det har slette fronter og laminatbenkeplater med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur. Fliser mellom benk og overskap, kombinert med benkebelysning og godt med stikkontakter, gir en funksjonell og praktisk arbeidsflate. Rommet byr på rikelig skap- og benkeplass, og under oppvaskkummen er det montert lekkasjestopper. Gulvet er belagt med parkett med varme, mens vegger og himling har malte flater.
Opplegg for frittstående oppvaskmaskin. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal.

ANDRE ETASJE

Gang og loft
Gang med adkomst til walk-in closet og loft. Fra gangen er det loftsluke til uinnredet kaldtloft. Den innredede delen har gulv av parkett og belegg, samt vegger og skråtak med malte flater. Her er også den mekaniske avtrekksviften fra byggeåret plassert.

Bad (fra byggeår)
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger, samt malt himling. To vinduer gir godt dagslys og mulighet for naturlig ventilasjon. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer og dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speilskap med overbelysning og stikkontakt. Dusjsonen har skyvedør i glass og veggmontert hånddusj. Rommet har også innmurt badekar med armatur og hånddusj, frittstående toalett og avtrekksventil på vegg. Avløpet i baderomsvasken har noe lavere hastighet enn normalt, men fungerer til daglig bruk.

Soverom
Boligen har tre soverom på samme plan. Hovedsoverommet er romslig og innredet med praktisk skyvedørsgarderobe. De to øvrige soverommene har fleksible bruksområder og passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Alle rommene har lyse overflater som gir et trivelig preg, med parkett på gulv og malte flater på vegger og i himling.

GARASJE

Frittstående dobbelgarasje med to boder. Loftet er isolert og innredet av tidligere eier. Det gjøres oppmerksom på at dette rommet ikke er søkt og godkjent som rom for varig opphold. Det er videre opplyst i tidligere takst at det er lagt dampsperre/plastfolie i garasjehimling - dette er feil, dampsperre skal monteres på varm side av konstruksjonen.

Medfølger ikke:
- Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr
- Vaskemaskin og tørketrommel
- Lampe over kjøkkenbord, taklampe på hovedsoverom (skjellampe) og lampe på gjesterom.
- Nøkkelskap

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.
Det er gulvvarme i entré, gang, stue, kjøkken, vaskerom og bad. Gulvvarme på vaskerom fungerer dårlig/mulig defekt

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.07.2004. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.
- Ved nybygg med egen adresse må sort-hvitt husnummerskilt og eventuell henvisningsskilt monteres på godt synlig sted.

Sort-hvitt husnummerskilt er montert.
Det er uklart om øvrig er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Byggesaken ble henlagt 09.06.2015 grunnet brukstillatelse eldre enn 3 år. Henleggelsen betyr nødvendigvis ikke at tiltaket er utført eller at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det foreligger ferdigmeldt meldingssak (gammel lov) vedr. oppføring av dobbeltgarasje, datert 13.06.2014. Ferdigattesten omfatter ikke innredning av loft. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse (benyttelse, vann/kloakkledning, veg, gjerde), adkomstrett og vann-/kloakkledninger, midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. Frostveien 11 (forpliktelse til fremtidig vederlagsfri overdragelse av veigrunn til Oslo kommune m.fl. bestemmelser) og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Rettigheter i annen eiendom:
- Eiendommen har tinglyst rett til "Best. om adkomstrett". Rettighet hefter i: Knr. 0301, Gnr. 180, Bnr. 5 og 609. Dagboknr. 918629, tinglyst 11.11.1932.
- Eiendommen har tinglyst rett til "Best. om adkomstrett". Rettighet hefter i: Knr. 0301, Gnr. 180, Bnr. 27. Dagboknr. 75674, tinglyst 18.11.2002.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter på lik linje som eier.
Bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til styret med angivelse av leietakers navn og fødselsnummer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Frostveien 13A – familieidyll på populære Munkerud

Velkommen til Frostveien 13A – en attraktiv halvpart tomannsbolig beliggende i en stille blindvei på Munkerud, midt i hjertet av Nordstrand. Her får du et hjem som kombinerer rolige og barnevennlige omgivelser med nærhet til både byen, marka og sjøen – en sjelden kombinasjon som gjør dette til et ettertraktet område for barnefamilier.

Beliggenheten gir en perfekt balanse mellom hverdagens behov og gode opplevelser. Kun en kort spasertur unna finner du Kiwi, Munkerud skole og Sæter Torg med sitt hyggelige utvalg av butikker, caféer og servicetilbud. Med bil eller sykkel når du raskt Holtet, hvor Jacobs delikatesse er et kjent trekkplaster, samt Lambertseter Senter med et bredt spekter av butikker, spisesteder, kino, bibliotek og Vinmonopol.

Kollektivtilbudet er svært godt, og gjør det enkelt å komme seg rundt i byen. Fra Sæter holdeplass, kun noen få minutters gange fra boligen, går trikken (linje 13 og 19) via sentrum til både Majorstuen og Bekkestua. Bussrutene 74 og 79 gir deg raske forbindelser, blant annet direkte til sentrum på rundt 20 minutter. Ønsker du T-banen, er det ca. 10-12 min til nærmeste T-banestasjon.

Nærområdet byr på et rikt fritidstilbud for hele familien. Østmarka ligger bare minutter unna og gir fantastiske muligheter for turer, løping og ski, mens Ljanselven frister med naturskjønne stier. Langs Bunnefjorden finner du noen av byens mest populære badeplasser, som Hvervenbukta, Katten og Nordstrand Bad – perfekt for late sommerdager. Kort kjøretid til Ekebergsletta gir tilgang til store friområder, skulpturpark, ridesenter og idrettsanlegg.

Idretts- og aktivitetstilbudet er imponerende. Nordstrand IF på «Niffen» byr på moderne anlegg for håndball og fotball, og i tillegg finner du både Nordstrand Tennisklubb, Bekkelaget SK og Lambertseter IF i nærområdet. For de yngste finnes et stort utvalg av tilbud innen dans, turn, speider og kor. Treningssentrene EVO (Sæter), BestHelse (Holtet) og SATS (Lambertseter) sørger for gode treningsmuligheter for de voksne.

Med Frostveien 13A får du et hjem som byr på trygge omgivelser, kort vei til barnehager og skole, flotte fritidsmuligheter og en enkel reisevei til sentrum. En ideell beliggenhet for deg som ønsker det beste fra både by- og naturnære omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frostveien 13A sokner til Munkerud skole (1.-7. trinn) og Nordseter skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Solbakken barnehage, Munkerud miljøbarnehage og Munkerudsletta barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 329 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er pent opparbeidet med betongstein, adkomstvei og biloppstillingsplass, plenareal, prydbusker og diverse beplantning.
Alle deler av tomten og bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av bruksenheter, hoveddel og tilleggsdeler iberegnet, er fellesarealer.

Seksjonenes innvendige vertikale skillevegg danner et naturlig utgangspunkt for seksjonenes eksklusive bruk av tomten. Dvs. at seksjon nr. 1, 3, 5 og 7 i all hovedsak benytter tomt nord for skillevegg og seksjon nr. 2, 4, 6 og 8 i all hovedsak benytter alt syd for skillevegg, med unntak av felles adkomst og parkering, samt felles uteoppholdsareal lengst vest på tomten, som er markert på situasjonskart. Seksjonseierne står fritt i fellesskap å vedta og gjøre om bruken av eiendommen.

Frittstående dobbeltgarasje. Sameiet disponerer 4 felles parkeringer. Disse kan benyttes, men maks for 24 timer av gangen. 1 plass er til enhver tid avsatt til gjesteparkering

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til pågående plansak*, bolig med tilhørende anlegg, annet veiareal og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 21.08.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4220 vedtatt 15.03.2006, S-2694 vedtatt 16.11.1983 og S-3986 vedtatt 18.06.2003.

*Pågående plansak
Saksnr. 202102096
Gjelder "Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)".
I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige.
Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil de unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202102096&rplan=1

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker / forhåndskonferense i nærområdet:

Saksnr. 201505339
Gjelder "Frostveien 7 D - Oppføring av enebolig - Hus C".
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201505339

Saksnr. 201301607
Gjelder "Frostveien 7 - Riving av drivhusanlegg".
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201301607

Saksnr. 201505342
Gjelder "Frostveien 7 B-C - Oppføring av tomannsbolig - Hus B".
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201505342

Saksnr. 201412040
Gjelder "Frostveien 5 C-D - Oppføring av tomannsbolig - Hus A".
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201412040

Saksnr. 202312985
Gjelder "Munkerudkleiva 8 B - Bruksendring av deler av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel - Fasadeendring".
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202312985

Saksnr. 202552433 (saken er avsluttet)
Gjelder Forhåndskonferanse - Oppføring av tre eneboliger
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202552433

Kommunale avgifter er kr 18.456,62 for inneværende år. I dette inngår vann- og avløpsgebyr og renovasjonsgebyr.
Eiendomsskatten utgjør kr 3.267,- for inneværende år.

Fellesutgiftene er kr 167,- pr. mnd. / kr 2.000,- pr. år og inkluderer: Snømåking og strøing v/Gartnerservice AS (årlig innbetaling).
Til info. Det ble innbetalt kr 4.000,- i 2024 og dette dekker også felles utgifter for 2025, da det normalt betales kr 2.000,- pr. år.
Ved behov for ekstra strøing kan det hende at ekstra penger må hentes inn fra seksjonseierne. Sameiet har for øvrig en egen kasse med strøsand som kan brukes ved behov.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 500 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiberbredbånd (250 Mbps på nedlasting og 20 Mbps ved opplasting) og har en avgift på kr 999,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.564,- (LO Favør Hus gjennom Fremtind Forsikring, polisenr. 16329159).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Kommunale avgifter er kr 18.456,62 for inneværende år. I dette inngår vann- og avløpsgebyr og renovasjonsgebyr.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.175.082,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8.700.327,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.267,- for inneværende år.

Det er ikke felles lån i sameiet.

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
209 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 159 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Anne Marit Opseth og Espen Blyberg Karlsen

Eiendommen er seksjonert, og tilknyttet Frostveien 11 Boligsameie, med sameiebrøk 1/8.
Sameiet består av 8 boligseksjoner.
Sameiet har ikke forretningsfører, men et styre.
Sameiestyret har plikt å sørge for tilfredsstillende vedlikehold av eiendommen og til å påse at alle fellesutgifter blir dekket av sameiet, slik at man unngår at kreditorer har krav gjeldene mot de enkelte sameiere for sameiets forpliktelser. Styret skal sørge for forskuddsvis innkreving av forholdsmessige andeler av fellesutgiftene hos seksjonseierne. Forskuddsbeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold når dette vedtas av sameiermøtet med 2/3 flertall.
Dugnad samt gressklipping av diverse fellesarealer må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Vedlikeholdsplikten omfatter ethvert indre vedlikehold og fornyelse av bruksenheten, herunder vinduer og vinduskarmer inn- og utvendig, balkongdører og for øvrig alt som er til eksklusiv bruk. Vedlikeholdsplikten omfatter også seksjonens tilleggsdeler.
Innvendig forandring av bruksenheten er tillatt i den utstrekning det ikke kommer i strid med til enhver tid gjeldende lover/forskrifter, eller medfører ulempe for andre sameiere. Det må ikke foretas noen form for inngrep i de felles tekniske installasjonene eller bærekonstruksjoner.
Tilbygg, fargeendringer, utskiftning av dører og vinduer, eventuelt på bygningen for øvrig, oppsetting av antenner/parabol og andre utvendige innretninger som markiser, flaggstenger, persienner, etc. er ikke tillatt uten godkjennelse fra styret.
Bytte av markiseduk kan utføres etter samråd med nabo, men fargen skal holdes innenfor grå, hvit, brun, beige, eller nærliggende farger som passer fargen på husene. Duken kan være både ensfarget eller stripet. Farger som står i sterk kontrast til husfargen som eksempel (men ikke begrenset til) gul og rødfarger godkjennes ikke.
Ytre vedlikehold av bebyggelsen, fellesarealer og tekniske installasjoner til felles bruk er sameiets ansvar.

Iht. sameiets vedtekter kreves ikke styregodkjennelse av ny sameier, men overdragelse av seksjoner skal meldes skriftlig til styret med angivelse av erververs navn og fødselsnummer.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 3 890,00

Utlegg
Innhenting av offentlige opplysninger (kommunale avgifter/eiendomsskatt)  kr 132,50
Innhenting av offentlige opplysninger (reg.kart m/best. og arealbekreftelse)  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 18 500,00
Rapport fra bygningssakkyndig kr 17 500,00

Oppdragsnummer 48-0041/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2541

Sist oppdatert: 13. oktober 2025 kl. 08:57