Jerpestadvegen 4

Jerpestadvegen 4, 2170 FENSTAD
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 19, bruksnummer 15

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Vindfang, gang, tre soverom, bad, stue, kjøkken.
Kjeller 92 kvm: Tre boder og uinnredet kjellerrom.

BRA-e:
Garasje 27 kvm: Tilliggende garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 29 kvm: Terrasse.

Rapporten oppgir et totalt bruksareal (BRA) på 189 kvm på forsiden og i arealtabellen, som kun består av internt bruksareal (BRA-i). I kommentarfeltet til arealoversikten oppgis det imidlertid en tilliggende garasje på 27 kvm (BRA-e). Dette arealet er ikke inkludert i totalen, som burde vært 216 kvm (189 kvm BRA-i + 27 kvm BRA-e).

Byggetegninger ble ikke fremlagt på befaringstidspunktet, noe som medfører usikkerhet rundt lovligheten av boligens nåværende utforming og bruk, og det var ikke mulig å identifisere bærende vegger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.02.2026 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1965. Boligen har støpt gulv mot grunn med grunnmur av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med trepanel og forblendet med teglstein. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er en saltaksform, utvendig tekket med takstein fra 2016, med takrenner, nedløp og beslag av stål. Boligen har vinduer med karmer av tre med to enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 1980 og av ukjent alder. Ytterdøren er av tre med ett lags glass fra byggeår, og terrassedøren har karmer av tre med to enkle glass, også fra byggeår. Innerdørene i boligen er slette.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
TG1: 72%
TG2: 70%
TG3: 19%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Våtrom - Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Våtrommet er gitt TG3 på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det kan ikke verifiseres at det er tilstrekkelig tettesjikt, noe som gir økt risiko for lekkasjer. Røropplegg har usikker restlevetid, overflater har høy slitasjegrad, det er uegnede materialer i våtsonen (vindu), og ventilasjonen er kun naturlig. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes for å gjøre rommet fukt- og lekkasjesikkert.

- Ildsteder / skorsteiner innvendig - Skorsteiner inne i boligen: Teglsteinspipen er innkledd, og alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort.

- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduene bærer preg av høy slitasjegrad og høy alder, og det må forventes høyere varmetap. Utskiftning må påregnes.

- Dører og vinduer - Dører: Ytterdørene bærer preg av høy slitasjegrad og er av eldre dato, noe som medfører forventet høyere varmetap. Utskiftning må påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Kjøkken - Helhetsvurdering: Kjøkkenet har eldre røropplegg og tekniske installasjoner med risiko for skjulte avvik og usikker restlevetid. Det er registrert omfattende slitasje og elde på overflater. Jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser anbefales for å kartlegge tilstand og eventuelle tiltak.

- Øvrige rom - Helhetsvurdering: Innvendige veggflater, gulvflater, himlingsflater og dører bærer preg av alder og slitasje. Overflater bør fornyes.

- Rom under terreng - Kjeller - Helhetsvurdering: Underetasjen er en risikokonstruksjon med tanke på fukt. Det er observert symptomer på fukt, inkludert stedvise fuktskjolder, og fuktindikator viser utslag. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å avdekke årsak, omfang og tiltak.

- Loft - uinnredet / råloft - Inspeksjonsmulighet: Det er redusert tilkomst for inspeksjon, og det er observert skader/symptomer på skader med sannsynlighet for følgeskader. Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes, og tilstrekkelig tilkomst må etableres.

- Loft - uinnredet / råloft - Overflater vegger/undertak: Det er observert fuktskjolder i tak/undertak, mest sannsynlig på grunn av taklekkasje. Tiltak for å stoppe lekkasjen og ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.

- Loft - uinnredet / råloft - Konstruksjonsoppbygging: Ventileringen av yttertakkonstruksjonen er liten/mangelfull, og det er observert skader eller symptomer på skader. Ventilering bør utbedres for å sikre tilstrekkelig lufting og forhindre skadeutvikling.

- Loft - uinnredet / råloft - Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone, noe som medfører fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen og ytterligere undersøkelser må påregnes.

- Innvendige trapper: Trappen har tydelige tegn på slitasje og elde, og mangler rekkverk, noe som ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet. Tiltak kan bli nødvendig.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Helhetsvurdering: Tekniske installasjoner, inkludert vann- og avløpsrør samt rør for vannbåren varme, er i hovedsak fra byggeår. Dette medfører risiko for nedsatt funksjon eller svikt. Videre overvåking anbefales.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Helhetsvurdering: Ytterveggene har etterslep på vedlikehold. Det er usikkert om panelet er montert med lufting, og det er ikke montert musesperre. Ytterligere undersøkelser anbefales, og etablering av lufting og musesperre bør vurderes.

- Yttertak - Hovedtak - Helhetsvurdering: Taket ble ikke fysisk inspisert på grunn av is og snø. TG2 er valgt da taket kan ha slitasje, skader eller feil som ikke ble registrert. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene tillater det.

- Balkonger, terrasser, veranda etc - Helhetsvurdering: Bygningsdelen har en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Rekkverket er for lavt og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav. Vedlikeholdsplanlegging er nødvendig.

- Drenering - Alder: Dreneringens alder (fra byggeår) og observerte symptomer tilsier at levetiden er passert. Ytterligere undersøkelser av fagkyndige bør gjennomføres, og kostnader for utbedringer må påregnes.

- Drenering - Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre, noe som øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå.

- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Grunnmur, fundamenter - Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

- Grunnmur, fundamenter - Fundamenter: Fundamentene er naturgitt skjult, og det er ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter.

- Stikkledninger og tanker - Oljetanker: En nedgravd utvendig oljetank skal være fjernet ifølge selger, men dette er ikke kontrollert, godkjent eller dokumentert.

Helse, miljø og sikkerhet
- Trapp: Trappen mangler rekkverk. Konsekvensen er at trappen ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Balkong: Balkongen har for lavt rekkverk. Konsekvensen er at terrassen ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet. Om terrassen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:

Boligen selges på vegne av et dødsbo. Selger har dermed begrenset eller ingen kunnskap om boligen.

Det har blitt utført arbeid på tak og fasade av faglærte i 2016. Arbeidet inkluderte skifte av takstein, ny takpapp, nye takrenner og ny pipetopp.

Selger har ikke dokumentasjon på arbeidet eller navn på firmaet som utførte jobben.

Boligen har kjeller, underetasje eller andre rom under bakken. Selger har ingen spesifikk kunnskap om disse rommenes tilstand eller utførelse.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Installert luft-til-luft varmepumpe.

2016:
- Yttertak tekket med takstein, nye takrenner, papp og pipetopp (utført av faglært).

1980:
- Skiftet vinduer (noen) med to-lags glass.

Ukjent årstall:
- Oppgradert sikringsskap til automatsikringer (samsvarserklæring er ikke fremlagt).
- Deler av avløpsrør skiftet til plast.

Dette er en enebolig med en praktisk og arealeffektiv planløsning der alle hovedfunksjoner er samlet på ett plan. Boligen byr på et godt utgangspunkt for den som ønsker å modernisere og skape et hjem etter egen smak. Første etasje inneholder stue, kjøkken, tre soverom og bad, mens en hel underetasje gir rikelig med lagringsplass og potensial.

Entré og gang:
Fra et overbygget inngangsparti kommer du inn i et vindfang og videre inn i en gang som fordeler tilgangen til boligens rom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i vindfanget.

Stue:
Stuen har store vindusflater som gir godt med lys. Rommet har en peis for vedfyring, og en luft-til-luft-varmepumpe installert i 2023. Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse.

Terrasse:
Terrassen på 29 m² ligger i tilknytning til stuen og har utsikt over jordene.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en Sivesind-innredning med profilerte fronter og benkeplater i laminat. Rommet er utstyrt med en nedfelt oppvaskkum, belysning under overskap og en mekanisk kjøkkenventilator. Av hvitevarer er det en integrert oppvaskmaskin, og det medfølger en frittstående komfyr med keramisk platetopp. Vaskemaskin medfølger også.

Soverom:
Boligen har tre soverom, alle plassert i første etasje. Rommene har varierende overflater med parkett, gulvbelegg og vegg-til-vegg-tepper.

Bad:
Badet er fra byggeåret og er innredet med et vegghengt servantskap med nedfelt servant, speil med overlys, gulvmontert toalett og et badekar med dusjbatteri. Rommet har en avtrekksventil i veggen for naturlig ventilasjon.

Kjeller:
Underetasjen består av et stort, uinnredet kjellerrom og tre boder, som samlet gir et betydelig lagringspotensial. Her nede finner man også varmtvannsberederen fra 2007 og en oljefyr fra byggeåret. Selger opplyser at oljetanken er fjernet og at ny eier kan benytte eksisterende anlegg til vannbåren varme via radiatorer dersom de ønsker det.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett, gulvbelegg, vegg til vegg tepper og grovbetong.
Vegger: Panel, malte plater, malt betong og murkonstruksjoner.
Himling: Trepanel, malte flater og stubbloftbord.

Lagring:
Boligen har svært gode lagringsmuligheter. I kjelleren er det tre boder og et stort, uinnredet kjellerrom. I tillegg er det en tilliggende garasje på 27 m².

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr, oppvaskmaskin og vaskemaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er eldre, kjøper må derfor forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen er oppvarmet elektrisk i kombinasjon med vedfyring. Det er en peis i stuen. Boligen har en luft-til-luft-varmepumpe fra 2023. En nedgravd utvendig oljetank skal være fjernet ifølge selger, men dette er ikke kontrollert og godkjent.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. I følge opplysninger fra Nes kommune har de ingen dokumentasjon på når boligen ble oppført. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er i følge matrikkelen oppført i 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger for eiendommen i kommunens arkiver, og det er derfor usikkert om dagens utforming og bruk er i samsvar med en eventuell opprinnelig godkjenning. Det er oppført en tilliggende garasje og en terrasse som ikke er dokumentert i kommunens arkiver. Oppføring av garasje og terrasse kan være søknadspliktig.

Det er opplyst at en nedgravd oljetank skal være fjernet, men det foreligger ingen dokumentasjon på at fjerningen er kontrollert og godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 4 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet utskillelse av tomt, grensejustering og omnummerering ved kommuneendring.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

3228/19/15:
08.10.1963 - Dokumentnr: 3395 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3228 Gnr:19 Bnr:5
EIENDOMMEN ER UTSKILT FRA FLERE BRUKSNUMMER

04.05.1999 - Dokumentnr: 3133 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 - Dokumentnr: 868683 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0236 Gnr:19 Bnr:15

01.01.2024 - Dokumentnr: 199356 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3034 Gnr:19 Bnr:15

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Fenstad er et hyggelig og landlig område i Nes kommune, omgitt av vakker natur og gode muligheter for friluftsliv året rundt. Her bor du rolig og barnevennlig, med kort vei til skole, barnehage og daglige servicetilbud.

Barnehage og skoler
Espira Fenstad barnehage ligger ca. 4 minutters kjøring fra boligen og tilbyr et trygt og utviklende miljø for barn i alderen 0–6 år. Barnehagen har gode uteområder, skiløyper like utenfor gjerdet vinterstid og fine akemuligheter i nærområdet.
Fenstad skole ligger i kort avstand fra boligen og er en barneskole med lange tradisjoner. Skolen er modernisert flere ganger og tilbyr et trygt og inkluderende læringsmiljø for elevene.

Vormsund ungdomsskole (tatt i bruk i 2021) er en moderne skole med idrettshall og gode fasiliteter. Nes videregående skole ligger ca. 14 km fra boligen, sentralt ved Årnes, og tilbyr et bredt spekter av studieretninger. Det er gode kollektivforbindelser til og fra skolene.

Kollektivtransport
Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 130 meter fra eiendommen, med forbindelse til Årnes og øvrige deler av kommunen.

Handel og servicetilbud
Joker Fenstad ligger kun få minutter unna og tilbyr dagligvarer, medisinutsalg og øvrige servicetjenester. For et større tilbud finnes AMFI Vormsund og Alti Årnes. Jessheim Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også innen komfortabel kjøreavstand.

Fritid og aktivitet
Nes skianlegg ligger i Fenstad og tilbyr FIS-godkjente langrennsløyper (1–5 km), rulleskibane, hoppbakke, snowboardbakke med skitrekk og kunstsnøanlegg. Anlegget er åpent for allmennheten.

Avstander (ca.)
Jessheim: 20 min
Gardermoen: 25 min
Oslo: 50 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Espira Fenstad barnehage (0-5 år): 2,4 km
Hoppensprett Brårud (0-5 år): 6,4 km
Vormsund barnehage (1-5 år): 8,1 km

Skoler:
Fenstad skole (1-7 kl.): Gangavstand.
Hoppensprett barne- og ungdomsskole Brårud (1-10 kl.): 4,5 km
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.): 8,9 km
Nes videregående skole: 14,7 km
Hvam videregående skole: 16,2 km

Eiet tomt på 1951 m², pent opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning. Det beregnede arealet er hentet fra matrikkelen, og det gjøres oppmerksom på at tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-500 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Boligen disponerer en tilliggende garasje på 27 m² og biloppstillingsplasser på egen tomt. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen eller på yttervegg.

Eiendommen er regulert til boliger (1912 m²), kjørevei (39 m²) og frisiktsone (48 m²) i henhold til reguleringsplan 023681020 «Jerpestad skole», vedtatt 30.04.1981.
I planens bestemmelser § 2 fremgår det at det kan oppføres bolighus i inntil 1,5 etasje, og bygningenes grunnflate ikke må overstige 15 % av tomtas areal.
Bestemmelsenes § 5 angir for frisiktsonen at areal som ligger mellom vegene og frisiktlinjen ikke skal ha vegetasjon eller terreng høyere enn 50 cm over tilstøtende vegers kjørebane.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036» (plan-ID 2021021), vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (1951 m²).
I henhold til planens § 1.1.2 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Dette innebærer at kommuneplanen har forrang. Unntaket er bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder i eldre planer, som fortsatt vil gjelde.

Eiendommen berøres av hensynssone H_550 (Hensyn landskap) i kommuneplanen. Tilhørende retningslinje i § 12.1 angir at «Viktige landskapselement med betydning for miljøet, for eksempel markante trær, alleer, trerekker, gårdsdammer bør så langt det lar seg gjøre bevares.»

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 8 249,-
- Eiendomsskatt: kr 1 796,-
- Feiing: kr 631,-
- Renovasjon: kr 4 843,-
- Vann: kr 8 565,-

Totalt: kr 24 084,-

Årsprognose for 2026 er kr 23 731,-. Dette inkluderer eiendomsskatt på kr 1 361,-.

Eiendommen har ikke installert vannmåler. Avgiftene for vann og avløp er basert på stipulert forbruk etter areal.

Andre løpende kostnader opplyst av selger:
- Strøm: ca. kr 20 000,- per år (ca. 14 000 kWh)
- Forsikring: ca. kr 6 500,- per år
- Privat brøyting: ca. kr 4 000,- per år
- TV/Internett: Via parabol, kjøper må tegne eget abonnement
- Velforening: Årlig kostnad ikke oppgitt

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 583 507,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 334 028,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 993 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Knutsen og Mette Brenni

Etter nærmere avtale.

Fenstad vel

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2610

Sist oppdatert: 13. februar 2026 kl. 23:56