Borghilds gate 35B

Borghilds gate 35B, 1721 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1, bruksnummer 1243, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Sarpsborg Kooperative Borettslag AL, organisasjonsnummer 956347564

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
2. etasje 53 kvm: Entré, bad/vaskerom, gang, 2 soverom, stue/kjøkken

BRA-e:
Kjeller: 22 kvm: 2 stk. kjellerboder

Åpent areal:
1. etasje 14 kvm: Frittliggende markterrasse

Boligen disponerer to kjellerboder og en loftsbod (ikke målverdig).Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Horisontaldelt tomannsbolig oppført i 1920. Bygningen er oppført på grunnmur av naturstein og betongkonstruksjoner. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, mansardtak, tekket med takshingel og takstein e.l (ikke besiktiget).

Nåværende eier overtok boligen i 2022 og har siden den gang gjort oppgraderinger som herunder nevnes med bl.a.
Malt soverommene i 2022.
Nytt klesskap på hovedsoverom som følger med salget
Laget sittebenk i stuen i 2026
Fjernet kjøkkenskap som stod mot stuen i 2022. Kuttet av kjøkkenbenken som lå over dette skapet og lagt nye lister nede i dette hjørnet i 2026
Malt stue, kjøkken og gangen inne i 2026
Renset flisefuger på badet i 2026
Byttet silikon i hjørnet ved toalett og dusjhjørnet pga misfarging i 2026
Byttet silikon ved kjøkkenbenken i 2026
Pusset og behandlet (topoil) servant på badet i 2026
Pusset og oljet (topoil) kjøkkenbenker i 2026
Byttet vannlås og vannsil på badet, ifm. at vi skulle stramme batteriet på vasken i 2026
Byttet dusj sett på badet i 2026
Beiset platting i 2023 og 2026

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Markterrasse- Det ble registrert noe værslitt terrassebord. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav

Overflater gulv - Det ble registrert fuktsvelling i skjøter ved kjøkkenbenk.

Etasjeskiller- Det er målt lokal høydeforkjell som er større enn 15mm

Innvendige dører- Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.

Bad/vaskerom- Det ble registrert riss i fuger på vegg, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det ble registrert avskalling på flis rundt sluket. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det ble ikke registrert slukmansjett under klemringen i sluket. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Kjøkken- Det ble registrert fuktsvellinger på kjøkkenfronter, samt i skap under vaskekum.

Innvendige vannledninger- Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

Varmepumpe (2019)- Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter fra selgers egenerkæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2023 -Ytterveggene på huset ble malt av et firma i regi av borettslaget.
2025- Ytterdør ble byttet av snekker i 2025 i regi av borettslaget.
2026- Bytte av takshingel på taket over ytterdør i regi av borettslaget

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Har funnet muselort på loftet. Det har på et tidspunkt blitt satt ut feller (i følge forrige eiers egenerklæ ring), men ikke blitt fanget noe i disse. Aldri hørt lyder eller funnet andre tegn til rotter eller mus.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja
Ikke på nåværende tidspunkt. De fleste takene i borettslaget har blitt skiftet de siste årene. Det gjenstår fremdeles noen tak, inkludert taket på dette huset. Styreleder informerer om at det er mulig det vil bli tatt opp lån på et senere tidspunkt for å ferdigstille disse, men at det er ønskelig å holde fellesutgiftene på et håndterbart nivå.

Andre opplysninger:
I følge forrige eiers egenerklæ ring ble platting bygget av forrige eier ved hjelp av hans kamerat som er tømrer.
Når det er minusgrader/kaldt ute kan det komme noe fukt på innsiden av vinduene i leiligheten. Vi har bedt borettslaget ordne nye ventiler for å utbedre dette. I følge borettslaget står denne utbedringen på planen.
Når det er kaldt kan det komme kondens utenpå rørene ved toalettet på badet slik at det kan dryppe noe fukt ned på flisene.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Leiligheten er modernisert i senere år og har tidsaktuell, velholdt standard. Malerarbeid er så nylig som i 2026 utført både i gangen, stuen og på kjøkkenet. Ny luft-luft varmepumpe ble installert i stuen i 2019.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall, men lite brukspreget og praktisk utformet med blant annet hendige arbeidsflater. Benkene er i 2026 pusset og behandlet med hardvoksolje. Av hvitevarer på kjøkkenet medfølger oppvaskmaskin og kombiskap, eventuelt stekeovn etter nærmere avtale.

Badet ble modernisert i 2013 og er utført med fliser på gulv og vegger samt en dekorativ himling av parkett. Inventaret inkluderer en praktisk servantbenk i heltre med hyller til håndklær og personlige effekter. Denne er i likhet med kjøkkenets benker pusset og behandlet med hardvoksolje i 2026. I tillegg er både dusjsett, vannlås og sil samt silikon i hjørne ved dusjsone og klosett skiftet ut i 2026.

Leilighetens to soverom er tilnærmet like store og har nesten 9 kvm. gulvflate hver, hvilket betyr at du selv kan avgjøre hvilket som skal fylle rollen som hovedsoverom. Ett er tilgjengelig fra kjøkkenet, det andre er tilbaketrukket innerst i gangen - vegg i vegg med badet. Begge ble malt i 2022.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, for øvrig laminat.
Innervegger: Fliser på bad, for øvrig MDF-plater og tapeter.
Himlinger: Parkett på bad, for øvrig plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter, trelister og benkeplater i heltre. Nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Benkeinnredning i heltre med overmontert keramisk servant og ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin og kjøleskap/fryser kombinert medfølger. Stekeovn er slitt men kan følge med etter avtale

Boligen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt fra kommunen godkjente bygningstegninger datert 6.12.1920
Tidligere stue er omgjort til soverom og bad.
Tidligere kjøkken er omdisponert og omgjort til kombinert kjøkken- og stueareal.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten er en del av et veletablert og sentralt boligområde tett opptil Kulåsparken i sentrum av Sarpsborg.

Parken like ovenfor har fine turveier og ulike arrangementer sommerstid. Spiller du tennis, er det verdt å merke seg at også baneanlegget til Sarpsborg Tennisklubb er en del av nabolaget. Mer omfangsrike friluftsområder finner du i Sarpsborgmarka like nord for sentrum som blant annet har lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

Alle tilbud i sentrumskjernen er innenfor kort gangavstand, eksempelvis er gågaten ikke mer enn 300 meters gange unna leiligheten. Langs gågaten og i kvartalene omkring finnes et bredt tilbud av forretninger og spisesteder, og ikke minst byens store kjøpesenter med tilknyttet bussterminal. Til sistnevnte er det kun 500 meter å gå om du legger turen gjennom parken. Kort og enkel vei er det for øvrig også til togstasjonen.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Kulås barnehage (0-5 år) 0.1 km
- St Olavs barnehage (1-5 år) 0.2 km
- Bamsebo (1-5 år) 0.4 km

Skoler:
- Sandesundsveien barneskole (1-7 kl.) 0.8 km
- Hafslund barneskole (1-7 kl.) 2.3 km
- Kurland barneskole (1-7 kl.) 2.2 km
- Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 1.2 km
- Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 2.2 km
- St. Olav videregående skole 0.8 km
- Borg videregående skole 4.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1950 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker
og diverse beplantning. Beboerne har delt opp området til privat bruksrett med ansvar for vedlikehold og stell på sin parsell.

Parkering på biloppstillingsplasser på borettslagets tomt rett utenfor.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 20.06.2019 er avsatt til: Boligbebyggelse lav bebyggelse med hensynssone ras-og skredsfare, brann/eksplosjonsfare og spesial områder i henhold til eldre reguleringsplan Kvartal 518 (ID 11072) datert 17.12.1993 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan sentrum 2019-2031

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 985,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, tv/internett ( grunnpakke), bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og ytre vedlikehold.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.
Felleskostnader kr 5 302,– pr. md.
Lånekostnad kr 683,– pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8600 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett (grunnpakke) og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. XXXXX for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 740,00 pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 244 880,00 pr. 20.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 042 659,- pr. 1.8.2026 fordelt på tre lånog lånevilkårene er:
DNB kr 5 488 897
Rentebetingelser: 5,20%
Lånets løpetid: 2042

DNB kr 2 750 591
Rentebetingelser: 5,20%
Lånets løpetid: 2048

DNB kr 3 803 171
Rentebetingelser: 5,95%
Lånets løpetid: 2054

2 250 000,00 Prisantydning
244 880,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 494 880,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 495 970,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 505 920,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lina Henriette Dahle og Richard Taknes

Leiligheten er tilknyttet Sarpsborg Kooperative Borettslag AL. Borettslaget består av 48 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS.
Borettslaget har egen hjemmeside - https://home.solibo.no/beta/companies/skb/news
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Eier er forpliktet til å vedlikeholde sin del av fellesarealer som f.eks. snømåking og gressklipping samt vask av trapp/gang inngang til egen leilighet og trapp ned til kjeller.
Dyrehold tillatt under forutsetning av at godkjenning skal innhentes fra de andre som bor i boligen samt søknad til styret.
Se i tillegg informasjonsskriv fra borettslaget som ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven

Foretatt påkostninger de senere år:
2013 - Pipene i alle hus har fått innvendig stålpipe
2016 - Utskifting av enkelte kloakkrør og vannrør etter lekkasje
2024- Huset ble malt utvendig i 2024
2024/25-Ytterdør ble skiftet
2024/25- Det har vært gravd i oppkjørselen , tror det ble fikset på noen rør eller kabler. Mener dette var kommunalt arbeid.
2026- Takshingel over ytterdør ble byttet i regi av borettslaget

Styret opplyser:
-Det er ikke noe vanntetting av grunnmur eller kjellergulv. De fleste hus har opprinnelig drenering. Ved kraftig regnvær, kan vanninnsig i kjellere forekomme. Normalt er kjellere ganske tørre, men det er høy relativ fuktighet i vegger og gulv. Ikke oppbevar ting i kjellere som kan ta skade av høy fuktighet

Planlagte påkostninger som kan medføre økning av andel felleslån og fellesutgifter:
Styreleder opplyser:
Foruten normale påslag p.g.a prisstigning etc. vil det ikke være andre påkostninger som vil påvirke felleskostnadene som vi kjenner til. Vi har noen småtak, 8 småtak over inngangsdører, som må utbedres i løpet av 2027, vi skal også lage en vedlikeholdsplan for fremtidige arbeider for å kunne budsjettere fra år til år på en god måte, dette kan selvsagt påvirke felleskostnadene noe.

Når det er sagt gjenstår det 4 hus som ikke har fått utbedret sine hovedtak, dette må på ett eller annet tidspunkt belånes og utføres. Det blir ikke i 2027 og vi er usikker på 2028.

Se for øvrig eget skriv fra 2024 om opplysninger om borettslaget fra styret som ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: konkurranse: (belastes megler)  kr -21 500,00
Markedsføring - Enkel  kr 9 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk 4 500 (første gratis) - betaler maks for 3  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca.  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0179/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26179

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 15:21