Grüners gate 12B

Grüners gate 12B, 0552 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 61, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
2. etasje 61 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Dagens planløsning avviker fra byggetegninger på leiligheten. Beskrivelse om dette er gitt under frasen ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1880 med grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av
murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertak i trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater. (Yttertaket er ikke besiktiget). Boligen ventileres
hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom ventiler. Entrédør med kikkehull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer/ramme av tre (fra
omkring 1988). Dobbelfløyet balkongdør med karmer/rammer av tre (fra 2020).

Det gjøres spesielt oppmerksom på 2 kontrollpunkter som har fått TG3, det gjelder disse:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Deler av vanntett sjikt er vurdert å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært
usikker. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller komplett renovering av våtrom. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000
- Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire sider da denne er tapetsert med struktur/strietapet. Ytterligere undersøkelser av en person med spesialkompetanse anbefales. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Det gjøres videre oppmerksom på 26 kontrollpunkter som har fått TG2, det gjelder disse:
Våtrom:
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt.
- Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av av gulvet. Videre undersøkelser anbefales.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Videre undersøkelser anbefales.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Videre undersøkelser anbefales.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Innredningen har noe slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Kjøkken:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det mangler fug mellom benkeplater og vegg.

Øvrig:
- Ingen tilkomst til fordelerskap bak vaskemaskin under befaringstidspunktet. Derav ikke mulig å verifisere om utførelsen er korrekt, eller vurdere tilstanden.
- Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring da denne er plassert i inspeksjonsluke uten tilkomst bak vaskemaskin.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens ukjente eksakte alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Himlingsflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, hakk og gliper. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Det registreres stedvis eksempelvis til bad at dørbladet kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Merkbare skjevheter på tilfeldige steder.
- Yttervegger og fasader har fått en helhetsvurdering tilsvarende TG2.
- Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Entrédør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det er registrert forhold som utgjør en åpenbar fare for liv, helse og materielle verdier, og som krever umiddelbare tiltak mtp termiske tegn på plugg/stikkontakt under kjøkkenbenk. Det er derfor kritisk at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke strakstiltak som er nødvendige.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Badet ble sist renovert i 1999. Videre informerer selger om at det blant annet har blitt utført arbeider ifbm. bytting av tak, samt montering av automatsikringer i 2021.

Velkommen til en klassisk 3-roms leilighet beliggende i en sjarmerende bygård på attraktive Grünerløkka. Leiligheten ligger i byggets rolige bakgård og har en skjermet beliggenhet som gir en fredelig atmosfære, samtidig som du har bylivets mange tilbud rett utenfor døren.

Leiligheten ligger i 2. etasje og fremstår som et spennende oppussingsobjekt med gode muligheter for å sette sitt eget preg på boligen. Planløsningen består av entré, stue, separat kjøkken, to soverom og bad.

Entré/gang:
Entréen har plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og gir adkomst til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har gode møbleringsmuligheter og et hyggelig lysinnslipp. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet er utstyrt med innredning fra perioden 2010–2015 med slette fronter, laminat benkeplate og plass til frittstående hvitevarer. Kjøkkenet har et funksjonelt utgangspunkt, men vil kunne moderniseres etter dagens standard og behov.

Bad
Eldre flislagt bad som er utstyrt med gulvvarme, servantskap, toalett og dusjkabinett. Badet antas å være fra før år 2000, med enkelte oppgraderinger av overflater utført omkring 2015.

Soverom:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng samt garderobeløsning.

Soverom 2:
Soverom nummer to er et fleksibelt rom som egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Herfra er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Balkongen er på ca. 3 kvm og vender mot vest/nordvest. Her er det plass til balkongmøbler og hyggelige uteopphold i rolige omgivelser mot bakgården.

Dette er en bolig med stort potensial for deg som ønsker å skape et hjem etter egne ønsker og behov, i et av Oslos mest populære og levende bydelsområder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektriske panelovner og gulvvarme på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1879.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det ble i midlertidig gitt en bygningsanmeldelse for eiendommen som er vanskelig å lese, men det ser ut som det er datert 18. november 1879.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

I tegningene som ligger til grunn for bygningsanmeldelsen, er det avvik fra dagens planløsning i leiligheten. Det er oppført to kjøkken, to stuer og en gang. Det er ikke sendt inn søknad om bruksendring for dagens planløsning, som blant annet omfatter etablering av bad, omgjøring av kjøkken til soverom, samt omgjøring av den ene stuen til gang og soverom.

Når det gjelder innredning av badet etter bygningsanmeldelsen, er det arkivert en mappe for innvendige forandringer samt innredning av bad/WC, med saksnummer 198801648. Det ligger imidlertid ingen dokumenter i mappen, og det er derfor usikkert om saken gjelder badet i denne leiligheten. Megler har således ikke kunnet finne dokumentasjon som viser at arbeidet er meldt inn til eller godkjent av kommunen.

Det foreligger ferdigattest for balkonger datert 18.11.2020.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 37411, tinglyst 21.06.1990, type heftelse: pantsettelseserklæring pålydende kr. 30 000,- overfor sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ihht lov om korttidsutleie skal dette begrenses til maks 90 dager per år. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold som er over 30 dager.

Selger har hatt boadressen sin der det siste året, og før dette har leiligheten blitt leid ut.

Grüners gate har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert område på Grünerløkka. Her bor du sentralt til, med umiddelbar nærhet til alt du måtte trenge.

Området byr på en perfekt balanse mellom urbant liv og grønne pusterom. Et steinkast fra leiligheten finner du idylliske Birkelunden, Akerselva med grøntområdene rundt, Kubaparken, Sofienbergparken med mer. En kort spasertur unna ligger den sjarmerende trehusbebyggelsen på Rodeløkka, som gir nabolaget en unik historisk karakter. For en lengre tur kan du følge Akerselva mot Maridalen eller sentrum, som byr på fine tur- og sykkelstier gjennom grønne omgivelser.

Grünerløkkas populære handlegater er like utenfor døren, med et rikt utvalg av kaféer, restauranter, barer og spennende nisjebutikker. Utforsk lokale favoritter, nyt en kaffe på Tim Wendelboe, eller opplev det brede kulturtilbudet med konsertsteder som Parkteatret og Blå. For trening finnes det flere sentre i nærheten, som Sats, Fresh Fitness og Fitness24Seven.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige avganger for både trikk og buss fra holdeplasser som Birkelunden, Olaf Ryes plass og Sofienbergparken noen minutter unna. Dette gir enkel og effektiv reisevei til resten av byen. Det er også gangavstand til T-banen på Carl Berners plass, samt flere barnehager og skoler i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Felles tomt opparbeidet med blant annet betongsteinlagt bakgård med sittegrupper og platting.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202308348: Eiendommen grenser til Toftes gate hvor det foreligger et planforslag om å omregulere deler av gaten med bredere fortau, sykkelfelt og areal for bussholdeplasser. Saken er oversendt til politisk behandling pr 27.06.2025.
- Saksnummer 202603535: Grüners gate 11 - sammenslåing og bruksendring av rom til bolig.
- Saksnummer 202511521: Thorvald Meyers gate 40 A - bruksendring av næringslokale til bolig - Fasadeendring.
- Saksnummer 202512111: Thorvald Meyers gate 36 C - bruksendring av loft og etablering av nye leiligheter og fasadeendringer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

I tillegg er gateløpet Thorvald Meyers gate, strekningen Nybrua - Helgesens gate vernet etter plan- og bygningsloven av Byantikvaren i Oslo.

Fellesutgiftene er kr 5.385,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, dugnad, betjening av andels fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Dugnad: 70,-
Internett: 234,-
Felleskostnader: 5.385,-

I selgers husstand har det bodd 2 mennesker og det opplyses om at strømforbruket som har ligget på rundt ca. kr. 8.000,- de siste årene.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke da det ikke er Kabel-TV i leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 532 193,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Selger opplyser imidlertid at det ikke er utskrevet eiendomsskatt på denne leiligheten. Dette antas å skyldes at boligens skattegrunnlag ligger under bunnfradraget for primærboliger. Kjøper gjøres oppmerksom på at regler, satser og beregningsgrunnlag for eiendomsskatt kan endres, og at fremtidig eiendomsskatt derfor ikke kan utelukkes.

Andel formue er kr 35 233,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 105 599,- pr. 31.12.2025.

Sameiet har et totalt felleslån på kr. 1 787 688,- per 17.06.2026 og er fordelt på to lån:

Lån1:
Långiver: Dnb Bank ASA
Rest lånebeløp: 1 287 742,62,-
Innfrielsedato: 01.05.2041
Rente type: 7.15%

Lån2:
Långiver: Dnb Bank ASA
Rest lånebeløp: 499 945,27,-
Innfrielsedato: 01.07.2029
Rente type: 7.45%

Det er ikke IN-ordning i sameiet.

5 200 000,00 Prisantydning
105 599,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 305 599,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

132 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 710,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 660,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 439 309,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 449 259,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Barking

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Grüners gate 12, med sameiebrøk 69/1037.
Sameiet består av 16 seksjoner.
Forretningsfører er NORIAN Regnskap , tlf. 22 91 14 86. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold kan seksjonseieren likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Følgende prosjekter ble igangsatt og fullført i 2021 på byggning B:
Nytt tak:
- På grunn av lekkasjer, generell alder og skader fikk indre bygg nytt tak med nye beslag, nye takrenner og nedløpsrør, samt reparasjon av alle skadede deler. Parallelt ble også flere andre reparasjoner utført:
Reparasjon av piper:
- Ved demontering av de gamle beslagene på to av pipene, ble løse murstein og områder utsatt for vanninntrenging avdekket. Dette måtte utbedres før nye beslag kunne monteres.
Reparasjon av gavlkanter over tak:
- Store skader på gavlkantene ble avdekket under de gamle beslagene på begge sider av taket. Dette måtte repareres før de nye beslagene kunne monteres.
Nye balkonger 12b:
- Som en del av takrestaureringen fikk begge takbalkongene ny vanntett membran, nytt sluk og ny kledning. Og ett gammelt, ødelagt vindu ble også skiftet ut.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0092/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2692

Sist oppdatert: 20. juni 2026 kl. 14:44