Michelets vei 53

Michelets vei 53, 1368 STABEKK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 14, bruksnummer 389, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 333 kvm

BRA-i:
Underetasje 167 kvm: Entré/vindfang, hall, gang, garderobe, garasje, peisestue, soverom, fyrrom, trapp, vaskerom m/badstue, boder og bad/dusjrom.
1. etasje 162 kvm: Gang, arbeidsrom, 2 bad/dusjrom, kjøkken, 4 soverom, spisestue/stue, trapp og kontor.

BRA-e:
Utebod 4 kvm: Frittstående bod ved gårdsplassen.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 48 kvm: Platting, veranda.

+ Åpen hems over soverom i påbygget. Arealet er ikke oppmålt av bygningssakkyndig, men er ca. 20 kvm iht. opplysninger fra eier.

Det bemerkes at garasje, boder og fyrrom tidligere ble vurdert som sekundære rom (S-Rom) under gamle måleregler, selv om de var tilgjengelige fra hovedenheten. I henhold til de nye målereglene (NS3940:2023) er disse nå inkludert i bruksarealet (BRA-i). Arealmålingen er utført med laser, og bruken av rommene på befaringsdagen definerer rommene. Det kan forekomme at rommene likevel er i strid med teknisk forskrift og mangler godkjennelse fra kommunen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.11.2025 utført av Fjell Byggconsult AS v/Rune Fjell.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1969, med et påbygg over garasjen fra 1997-1998. Boligen er oppført med støpt plate mot grunn og støpt plate i etasjeskillet, på en byggegrunn som antas å være fjell. Grunnmuren består av armerte betongvegger. Den opprinnelige delen har stående tømmermannspanel fra byggeåret montert uten luftespalte, mens påbygget har panel montert på utlekting. Taket er konstruert med W-takstoler på den opprinnelige delen og sperrer over påbygget. Yttertaket er belagt med enkelkrummet teglstein av eldre type, og undertaket viser tegn til krakelering. Vinduene er hovedsakelig fra 1969 og 1998, med nedsatt funksjon og dårligere isolasjonsevne enn dagens standard. Ytterdørene er også fra 1969/1998 med dårligere tetthet og isolasjon, men en ny terrassedør ble installert i 2012. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger, inkludert full rehabilitering av baderom i 1. etasje i 2019.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Mur, terreng, stikkledninger og tanker: Det er påvist en nedgravd oljetank på eiendommen som er tømt og rengjort. Slike tanker representerer en høy risiko for lekkasje og forurensning, og det er lovkrav om fjerning eller sanering. Hjemmelshaver opplyser at de planlegger å få tanken fylt og sanert før salg. Estimert kostnad: kr. 30 000,-

- Yttervegg: Det er oppdaget råte i et forkantbord ved nedløp fra en kilrenne. Dette skyldes trolig vann som renner utenfor rennen ved kraftig nedbør. Forkantbordet må skiftes for å unngå følgeskader. Hjemmelshaver opplyser at de planlegger skifte forkantbord før salg. Estimert kostnad: kr. 5 000,-

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven.

Eneboligen har gjennomgått flere oppgraderinger og vedlikeholdstiltak. I 2025 ble hele gårdsplassen totalrehabilitert med ny asfalt innrammet med brostein og ny kantstein, samt nytt tregjerde langs denne. I perioden 2018-2019 ble det utført arbeid med fliser på påstøp med varmekabler og vannvarme i entré og garderobe i underetasjen. Hovedbadet i 1. etasje ble oppdatert i 2019. Sikringsskapet ble modernisert i 2018. En ny terrassedør ble installert og terrassen utvidet i 2012. Samme år ble en frittstående utebod på 4 m² oppført. Et nytt, lukket rentbrennende ildsted ble montert i stuen i 2022. Det er installert en Daikin luft-til-luft varmepumpe i stuen i 2022 og en Mitsubishi luft-til-luft varmepumpe i hall i underetasjen i 2017.
Boligen har for øvrig en praktisk, romslig hems over soverommene i påbygget og passer godt som lekerom eller ekstra stue.

Bør få med at hele gårdsplassen er totalrehabiltert i j0j5 med ny asfalt innrammet med brostein og ny
kantstein samt nytt treg3erde langs denne7

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
I entréen og garderoben i underetasjen er det lagt 60x60 fliser på påstøp med varmekabler og vannvarme. Hall, gang og bod i underetasjen har tilfarergulv med heltre eikestaver. Soverom i underetasjen har helstavparkett. I 1. etasje har stue, kjøkken og hovedsoverom heltre eikegulv. Gangen, soverommene og hems i påbygget har furugulv på tilfarere over betongetasjeskille. Kontorgulvet er flislagt. Betonggulv i badstue, fyrrom og garasje er nylig malt med epoxymaling.
INNERVEGGER:
I underetasjen er det malte panelplater i entré, garderobe og hall, furupanel i peisestue, tapet i gangen og malte vegger i soverom, vaskerom, fyrrom og bod. I 1. etasje har stue malte panelplater. Soverom og kjøkken har malte overflater. I gang og kontor er det malt panel. Soverommene og hems er malt.
HIMLINGER:
Himlingene fremsto i god stand i forhold til alderen. Kjøkken har malte plater med innfelte downlights. Hovedbad 1. etasje har malt himling. Bad i soveromsfløy har himling av furu skyggepanel lakkert med hvit lasur. Vaskerom har pusset og malt himling. Hems er malt.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er av god kvalitet med benkeplate av Larvikitt og granitt. Rommet har malte flater og innfelte downlights i himlingen, samt et velfungerende avtrekk. Kjøkkenfrontene er nylig malt.

BAD UNDERETASJE:
Badet i underetasjen har flislagt gulv med nedstøpte varmekabler og vegger i betong. Det er innfelte kraner i veggen. God avrenning i avløp og godt trykk i kraner.

HOVEDBAD 1. ETASJE:
Hovedbadet har 60x60 cm keramiske fliser på gulv og vegger. Gulvet er utstyrt med nedstøpte varmekabler og et vegghengt toalett. Badet har avtrekksvifte i himlingen og sanitærutstyr i god stand.

BAD I SOVEROMSFLØY:
Dette badet har flislagte gulv med 20x20 cm fliser og vegger med 15x15 cm fliser. Himlingen er av furu skyggepanel, lakkert med hvit lasur. Badet er utstyrt med sluk av plast og vannrør av kobber. Et vindu er plassert i våtsone.

VASKEROM MED BADSTUE:
Vaskerommet i underetasjen har flislagt gulv med nedstøpt vannbåren varme og god plass for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet inkluderer en enkel badstue med tilgang fra vaskerommet. Veggene er malte, og skilleveggen mot badstuen er panelt. Himlingen er pusset og malt. Sluket er av støpejern.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger ikke boligen:
- To fastmonterte nattbordhyller på hovedsoverom

Boligen varmes opp med en elektrisk sentralfyr med 2x6 kW elementer som også har tilkoblet en luft-til-vann varmepumpe, som forsyner vannbåren varme til radiatorer og gulvvarme i entré, garderobe, ett av badene, arbeidsrom og vaskerom. I tillegg er det to luft-til-luft-varmepumper, en i stuen og en i hallen i underetasjen. Det er elektriske varmekabler på begge bad. Som supplement finnes det et rentbrennende ildsted i stuen og et åpent ildsted i peisestuen.

Varmesystemet for den vannbårne varmen er et automatisk Danfoss varmesystem som kan app-styres. Varmepumpen i stuen kan også app-styres.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.03.1969. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Balkongrekkverket må være 90 cm høyt.
2. Takluken må isoleres.
3. Jernplate foran peisene mangler.
4. W.C-rom må skaffes friskluftstilførsel.
5. Ingeniørvesenets uttalelse vedrørende avkjørsel med snuplass på egen grunn vil bli oversendt når den foreligger. Besiktigelse kan ikke foretas før til våren når snøen er borte.
6. Attest fra feiermesteren/og vannverket foreligger ennå ikke.
Midlertidig brukstillatelse meddeles på betingelse av at ovennevnte mangler og feil blir rettet innen 20 juni d.å,. Skriftlig melding om at ovennevnte mangler og feil er rettet og anmodning om å få ferdigattest utstedt må være bygningsvesenet i hende innen 24 juni d.å.

I følge selger er det bygget nytt gjerde på terrasse i 2010 (ca. 90 cm), takluken er isolert, det ligger kobberplate foran peisen, det oppgraderte badet har mekanisk vifte og bad i underetasjen er det luftkanal. Punkt 5 er ukjent om er utført. Vedrørende punkt 6 har det vært feier i boligen en rekke ganger uten noen bemerkninger. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ytterligere 3 arkivsakID på eiendommen med følgende status:
73/796 - Ventilasjonsanlegg: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på tiltaket.
83/493 - Støttemur: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på tiltaket.
97/2034 - Påbygg på enebolig: Det foreligger ferdigattest datert 16.11.1998.

Følgende avviker fra siste stemplede tegninger:
- Badet i soveromsfløyen og kontoret har ingen rombenevnelse på de siste stemplede tegningene (13.11.1998). Det kan ikke med sikkerhet sies hva rommene er byggemeldt som.
- Soverommet i underetasjen ser ut til å være tiltenkt som "grovinngang" på tegningene fra 17.06.1997, dog er benevnelsen "gjesterom" strøket over. På de originale byggetegningene fra 1968 er rommet omtalt som "gjesterom". For øvrig er rommet som i dag er garderobe omtalt som "soverom" på både de originale byggetegningene og tegningene fra påbygget (17.06.1997). Lovligheten til soverommet er noe usikkert.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det overnevnte videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 304815, tinglyst 25.10.1961, Bestemmelse om bebyggelse:
Bestemmelsen regulerer bebyggelse og bruk. Eiendommen kan kun benyttes til rekkehus for én familie per enhet, og det er restriksjoner mot virksomhet som medfører støy eller lukt. Videre gir den Bærum Elektrisitetsverk og Bærum Telefonanlegg rett til å føre frem og vedlikeholde ledninger og utstyr på eiendommen. Eier er også ansvarlig for kostnader knyttet til stikkvei fra Micheletsvei.

Dagboknr. 301510, tinglyst 07.03.1967, Erklæring/avtale:
Ved en fremtidig utvidelse av Micheletsvei er eier forpliktet til å betale 1/8 av merkostnadene for å legge høyspentledningen som jordkabel i stedet for luftledning på en spesifisert strekning. Kostnadene beregnes og innkreves av Bærum Elektrisitetsverk.

Dagboknr. 306067, tinglyst 19.10.1967, Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Eier er forpliktet til å overholde kommunens til enhver tid gjeldende vann- og kloakkreglement. Kommunen har rett til å kreve at anlegget utbedres til forskriftsmessig stand hvis det oppstår sanitære ulemper. Heftelsen kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

Dagboknr. 302289, tinglyst 18.04.1968, Erklæring/avtale:
Erklæringen fastsetter en bruksbegrensning for peisestuen i kjelleren, som kun kan benyttes som birom leilighetsvis. Begrensningen kan ikke fjernes uten samtykke fra Bærum Bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Med en attraktiv beliggenhet i Michelets vei, befinner denne eneboligen seg i det etablerte og rolige boligområdet Holtekilen. Området er preget av villabebyggelse og en umiddelbar nærhet til sjøen, som ligger kun et par minutters gange unna. Dette gir en unik mulighet til å kombinere et tilbaketrukket familieliv med maritime gleder som bading og båtliv, for eksempel ved den historiske Strand Restaurant med tilhørende badeplass og småbåthavn.

Hverdagen er enkel og effektiv for barnefamilier, med flere barnehager og skoler innen gang- og sykkelavstand. Blant annet ligger Strand barnehage, Lysaker skole og Oksenøya skole i nærområdet. For eldre barn er det kort vei til både Hundsund, Ramstad og Ringstabekk ungdomsskoler, samt Stabekk videregående skole. Daglige innkjøp kan gjøres hos Nærbutikken Oksenøya eller Joker Stabekk, mens større handel og servicetilbud finnes i Stabekk sentrum, Bekkestua Senter, Høvik Senter, Sandvika Storsenter og Fornebu S, alle kun en kort kjøretur unna.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter, med blant annet Holtekilen balløkke. Stabæk er kjent for sitt brede idrettstilbud gjennom Stabæk IF, som inkluderer fotball, bandy og alpint. Frem 31 med fotball/bandy holder til på Frembanen rett ved Stabekk videregående skole og Lysaker skole. Her finner dere også Stabekk Tennisklubb. Oksen IL og Fornebu Fotball er også å finne i nærområdet. For de kulturinteresserte arrangerer Kulturhuset Stabekk Kino filmkvelder, konserter og teater, mens Stabekk Jazz Club jevnlig byr på musikalske opplevelser.

Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplassen "Strand" kun fem minutters gange unna. Stabekk stasjon ligger i nærheten og tar deg til Oslo S på rundt 13 minutter, noe som gjør pendling til og fra sentrum svært effektivt. For bilister er det kort vei ut på E18.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Nøtteliten Familiebarnehage
- Strand barnehage
- Oksenøya barnehage
- Lysaker barneskole
- Oksenøya barneskole
- Hundsund ungdomsskole
- Stabekk videregående skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 936 m². Tomten er pent opparbeidet med plen, trær og busker, og har asfaltert adkomst. Eiendommen fremstår velholdt. Oppgitt tomteareal er basert på digitalt eiendomskart og kan avvike fra nøyaktig areal. Grensene er av varierende nøyaktighet, da noen punkter er terrengmålt med 10-13 cm nøyaktighet, mens andre er digitalisert fra skannede samkopier med 200 cm nøyaktighet. Matrikkelen anmerker at grensepunkter kan mangle eller være feilregistrert.

Eiendommen disponerer en integrert dobbelgarasje i underetasjen. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på asfaltert innkjørsel og gårdsplass.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan HOLTET, ØSTRE DEL (Id: 1953151) datert 05.05.1954 og KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (Id: 202101) datert 21.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing.

Fakturert beløp i 2024:
- Vann kr 11 301
- Avløp kr 13 991
- Feiing kr 423
- Renovasjon kr 4 339
Sum kr 30 054

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 33 000 kwh. pr. år (inkl. lading av to elbiler).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 300,-.
Velavgift er kr 250,- pr. år (Holtekilen Vel, frivillig medlemskap)
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster ca. kr 5 760,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 10/25-01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 5 165 493,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 807 847,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

18 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

473 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
494 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
19 444 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Einar Fredrik Semb og Kathrine Sole Semb

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Drone  kr 4 000,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0392/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25392

Sist oppdatert: 18. januar 2026 kl. 01:18