Hesselbergs gate 6B

Hesselbergs gate 6B, 0555 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 30, HESSELBERGGATE 6 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 991071393

Totalt bruksareal BRA: 26 kvm

BRA-i:
4. etasje 26 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken og alkove

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 2,6 m2. Grunnet lav takhøyde er ikke arealet måleverdig og er ikke medtatt som BRA-e. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Takstmann Jan Berby. Etter byggeår er kjøkken flyttet ut i stuen, og det er etablert bad og alkove der kjøkken var tidligere. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygård med 4 etasjer, kjeller og loft. Adkomst fra fortau til felles trapperom. Grunnmur oppført i uisolert murverk og naturstein. Støpt kjellerdekke. Trebjelkelag isolert med stubbloftsleire. Yttervegger i murverk, opprinnelig originale utvendige fasader med trekninger, ornamenter og konsoller på fasade mot gate, forøvrig pussede flater. Saltak med tresperrekonstruksjoner tekket med plater. Trapper med stålvanger og tretrinn og malte murvegger mellom etasjene. Overnevnte bygningsdeler er en del av sameiets/borettslagets vedlikeholdsansvar, og er ikke omfattet av denne rapporten. Det blir ikke satt tilstandsgrad for disse bygningsdelene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at etasjeskillere er tildelt TG3 grunnet målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.

Totalt 6 bygningsdeler er tildelt TG2:

Bad:
- Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Membran: mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
- Innredning grunnet riss/sprekker

Kjøkken:
- Innredning grunnet slitasje/skade
- Avtrekk: kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering

Tekniske installasjoner:
- Kun naturlig ventilasjon av bad og kjøkken. I tillegg montert kullfilterventilator over koketopp

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Selger informerer om at det har vært rotter i kjelleren i oppgang A, men ikke i deres kjeller under deres botid. Kjøper overtar risiko for dette videre.

Leiligheten har en svært praktisk planløsning som utnytter kvadratene godt. Takhøyden på 2,8 meter gir en romslig og åpen romfølelse, som komplementeres av lysinnslipp og lyse nyanser.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk av boligen. Det er god plass til yttertøy og sko.

STUE
Stuen er av god størrelse med plass til å møblere i soner. Det er god plass til sofa og salongbord om ønskelig. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater. Fra stuen er det utgang til en romslig balkong.

BALKONG
Balkongen er av god størrelse og har plass til ønsket utemøblement. Selger opplyser om gode solforhold på vår/sommer, med sol fra ca 07:00-9:00 og omkring 17:00-18:00. Her kan man nyte årets varmere dager i eget hjem.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning. Det er naturlig å møblere med et spisebord i overgang mellom kjøkken og stue. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplassen gjør det enkelt å tilberede gode måltider. Innredningen er med glatte fronter og eik benkeplate med nedfelt, rustfri oppvaskkum. Hvitevarene er sømløst integrert og består av oppvaskmaskin og stekeovn med keramisk koketopp.

BAD
Badet er flislagt på gulv og vegger med elektriske varmekabler. Badet er innredet med dusj, frittstående toalett og servant.

ALKOVE
Leiligheten har en praktisk sovealkove. Alkoven er lun og koselig med praktiske løsninger som gir en god romfølelse.

Det er for øvrig oppbevaring i en kjellerbod på 2,6 kvm gulvareal.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Klesskap medfølger ikke.

Varmes opp via elektrisk gulvvarme på bad, og ellers frittstående varmovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1896.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 28.04.1896, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på etablering av bad datert 02.01.2008. Det foreligger videre ferdigattest for loftutbygging av fire mindre leiligheter datert 06.02.2006. Borettslaget har også gjennomført vindusutskifting med ferdigattest datert 21.07.2017 samt fått oppført balkonger hvor det foreligger ferdigattest for tiltaket datert 03.03.2021.

Sovealkoven og badet er byggemeldt som kjøkken, og kjøkken er flyttet ut i stuen. Det foreligger ferdigattest på arbeidet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og benyttelse, samt avtale vedr. salg av øl m.v. Servituttene er tinglyst i 1895 og 1917.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst to rettigheter som omhandler avtale med bestemmelse om adkomstrett, benyttelse, bruksrett med en gårdsromerklæring , bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hesselbergs gate 6B ligger idyllisk til ved Birkelunden på Øvre Grünerløkka med svært populær og attraktiv beliggenhet. I kvartalene omkring er atmosfæren fredelig og rolig. Likevel er veien kort til Grünerløkkas mange kafeer, restauranter, uteliv, samt et mangfold av spennende forretninger og sjarmerende butikker.

Like rundt hjørnet i Ringnes Park finner du blant annet Ringen Kino - et av Nord Europas mest moderne kinoanlegg, et stort og moderne Sats treningssenter, Meny med godt utvalg, en trivelig gatecafé, frisørsalong, apotek, jernvarehandel m.m.

Fra leiligheten er det kort vei til Løkkas mange flotte parker som Birkelunden med grønne plener, fontener og ukentlige søndagsmarkeder. Parker som Sofienbergparken, Olaf Ryes plass, Grünerhagen Park og Kuba er flotte grøntområder for å oppleve solrike dager. I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til gode turområder. Turveiene langs Akerselva, som strekker seg helt fra marka i nord til Bjørvika i sør, er ypperlig for både hverdagslige treningsøkter og hyggelige spaserturer.

Dagligvarene kan du enkelt handle med deg hjem fra de mange nærbutikkene i området. Både Meny, søndagsåpen Joker, Kiwi, Coop Extra og Rema 1000 er få minutters gange unna. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt.

Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikkelinjene 12, 15 og 18, samt flere busslinjer som 21 og 30 gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. I tillegg går flybussen fra Sannergata.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve Løkkalivet fullt ut!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grünerløkka barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 722 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte og steinbelagte internveier med diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 202315257 - Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Beslutning om offentlig ettersyn 30.06.2025.

Saksnummer 202308348 - Reguleringssak - Toftes gate - Bestilling av oppstartsmøte - Tilrettelegging for sykkel. 08.11.2024 ble planforslag sendt til offentlig ettersyn.

Saksnummer 202018113 - Byggesak - Falsens gate 21 - Oppføring av Dælenenga flerbrukshall. Det er gitt igangsettelsestillatelse til tiltaket.

Saksnummer 202212306 - Byggesak - Sannergata 2 og 4 - Bruksendring, tilbygg, fasadeendring og påbygg. Tegninger viser bygg over flere nivåer, høyeste nivå på 10 etasjer. Det er gitt rammetillatelse for tiltaket, og igangsettelsestillatelse i flere trinn, med blant annet riving og fundamentering. Siste igangsettelsestillatelse ble gitt 21.01.2025.

Saksnummer 202020274 - Byggesak - Vogts gate 26 - Oppføring av boligbygg på seks etasjer. Rammetillatelse ble gitt 08.09.2023. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Før tiltaket settes i gang må det søkes om igangsettelsestillatelse.

Saksnummer 201901778 - Reguleringssak - Dælenenggata - Oppføring av omsorgsboliger. Boligbygg Oslo KF foreslår å omregulere dagens parkområde ved Dælenenggata og en del av Dælenenggata, for å legge til rette for 12 omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt, sikre dagens parkområde med gangvei og å oppgradere deler av Dælenenggata til gatetun. Forslaget åpner for et nytt bygg med 6 etasjer i forlengelse av Fagerheimgata 11. Grøntarealet mellom Ring 2 og Dælenenggata reguleres til park, og mellom Fagerheimgata og Københavngata reguleres Dælenenggata til gatetun.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Felleskostnadene er kr 3.610,-  pr. mnd. og inkluderer: Betjening av fellesgjeld, dugnadstillegg, trappevask, fellesvaskeri, kapitalinnkreving.

Andel 30 vil belastes kr 793,- pr mnd. i ekstra kapitalinnkrevng i perioden januar og t.o.m april 2026. Felleskostnadene i denne perioden vil dermed være på kr. 4 390.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 1.755,- pr. md.
Dugnadstillegg kr 100,- pr. md.
Trappevask kr 81,- pr. md.
Fellesvaskeri kr 150,- pr. md.
Ekstra kapitalinnkreving kr 793,- pr. md.
Kapitalkostnader (særfordelt lån 1) kr 1.386,- pr. md.
Kapitalkostnader (særfordelt lån 2) kr 125,- pr. md.
Totale felleskostnader pr. d.d: kr 4.390,- pr. md. 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Boligen er tilknyttet Global Connect/Lynet med fiber bredbånd. Kostnad kr 649,- pr mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 600,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 833 712 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 11 408,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 165 350,- pr. 30.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 436 681,- pr. 01.01.2026 og lånevilkårene er:

Informasjon om lån:

Lån 1:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1212.54.83427
Nominell rente (flyt): 5,29 %
Innfrielsesår: 2038
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.01.2026: kr 5 371 740
Andel av saldo: kr 149 215
IN-ordning: Nei

Lån 2:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1213.43.80444
Nominell rente (flyt): 5,29 %
Innfrielsesår: 2041
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.06.2025: kr 1 064 941
Andel av saldo: kr 16 135
IN-ordning: Nei

3 990 000,00 Prisantydning
165 350,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 155 350,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 166 390,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Aadnevik

Leiligheten er tilknyttet Hesselbergs gate 6 Borettslag. Borettslaget består av 34 andeler.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad avholdes 2 ganger i året.
Dyrehold er tillatt etter godkjennelse fra styret og skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Tilgang til felles vaskerom. Strømmen og vannet som brukes til tørketrommel og vaskemaskin er inkludert i felleskostnadene.
Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2007:
Rehabilitering av fasader i oppgang A og B
Tak arbeider / delvis eller full utskifting

2011 (antatt):
Oppgradering av bad (oppgang A)

2017:
Utskifting av vinduer og verandadører i oppgang A og B

2024:
- Oppgradering av oppgang B - Reparasjon av sprekk i vegger, overflatebehandling, maling, trappe fornying og maling av håndløper Dette ble utført av ekstern entreprenør.
- Overflatebehandling og maling av vaskerom på dugnad - 3 av 4 i B blokka 2 av 4 i A blokka. Resterende planlegges å tas i 2025.
- Service og vedlikehold av takvinduer / tetting av overgang mellom tak og Velux vinduer i loftsetasjer - Alle toppleiligheter ble gjennomgått og vedlikeholdt som forbyggende tiltak. 5 Vinduer hadde råteskader på grunn av lekkasje gjennom sprekk mellom tak og vindu. Disse ble skiftet på garanti, der Velux dekket nye vinduer uten kostand for borettslaget.
- Brannsikring etter pålegg fra OBRE. Tilkoblet brannsentral til 110 stasjon med utrykning. Omgjorde krav om utskifting av vinduer og fikk dispensasjon i 10 år. Dette må planlegges for og settes av midler årlig for å unngå ytterligere lån.
- Bekjempelse av skadedyr kjeller A med ny runde tetting av hull i vegger samt utplassering av nye feller. Vask og desinfisering av kjeller A utført av eksternt firma.
- Utbedring av feil på porttelefon etter kabelbrudd.

2025:
- Oppussing av oppgang A
- Oppussing vaskerom i begge oppganger

Planlagte påkostninger: 

Styret skriver dette om pågående kapitalinnkreving for å styrke deres likviditet:
"Det innføres en ekstra kapitalinnkreving over en periode på fire måneder (januar–april 2026) på totalt kr 130 140. Dette innebærer at det vil bli krevd inn kr 32 535 per måned og fordeles på de ulike andelen basert på den enkelte brøken andelen har. Styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig drift av borettslaget. Gjennom budsjettarbeidet har vi vurdert alle kostnader og sett på prisutviklingen i samfunnet. Styret har derfor kommet frem til at disse justeringene er nødvendige for borettslagets økonomi."

Planlagte / forventede fremtidige tiltak

- Satt av kr 60 000,- til innhenting av tilstandsrapport på bygget
- Det innhentes tilbud på fuktsikring i kjelleren
- Brannsikringsvinduer (oppgang A) – planlagt ca. 2035
- Forventet utskifting av vinduer/verandadører – ca. 2037–2047
- Fasade og tak vurderes jevnlig iht. vedlikeholdsplan

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle inkl.)  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører Solibo AS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Solibo AS  kr 4 990,00
Innhenting av offentlig opplysninger (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0142/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25142

Sist oppdatert: 09. februar 2026 kl. 21:16