Nedre Silkestrå 4

Nedre Silkestrå 4, 0375 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 498
Andelsnummer 46, Nedre Silkestrå Borettslag, organisasjonsnummer 948444992

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
2. etasje 91 kvm: Hall, bad, stue, kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 11 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i kjelleretasje på 11 kvm, en oppmerket plass i felles bod og en matbod i felles område. Plass i fellesboden og matboden er ikke oppmålt grunnet manglende fysisk skille i fellesbod og utforming på matbod. Bodene er merket med 2006.
Det gjøres oppmerksom på at boder og parkeringsplasser er på borettslagets fellesareal og at borettslaget kan beslutte endring av bruk/fordeling av disse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Anticimex v/John O. Ljungblom.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer, samt garasjekjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur og bærende vegger i betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig kledd med liggende trekledning. Tak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Entrédør med kikkehull fra byggeår, brannklase B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra byggeår. Oppvarming med radiatorer og varmtvann tilknyttet felles varmesentral. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det er gitt TG2 på enkelte bygningsdeler som følge av alder / usikker restlevetid. Dette gjelder:
- Vannrør av kobber fra byggeår.
- Sluk er ikke skiftet ved oppussing av bad.
- Avløpsrør fra byggeår.
- Radiatorer/anlegg for varme.
- Vinduer og dører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende har fått TG2:
- På bad er det kommentert at vinduets plassering i våtsonen er uegnet, fordi det er fare for fukt i konstruksjonen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse i forbindelse med oppussing av bad, derfor kan det ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på vegg-/gulvflater. Servant har riss i porselen. Det er ikke praktisk mulig med hulltaking i våtsone, grunnet plassering mot yttervegg/vegg av betong. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold ved overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument.
- På kjøkken er armatur installert av ufaglært. Dette medfører risiko for feilmontasje og lekkasje.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende: avløpsrør er skjult og stakeluke er ikke lokalisert. Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen og derfor ikke undersøkt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser følgende i sitt egenerklæringsskjema:
- Totalrenovering av bad ble utført av faglært og etter gjeldende reglement. Har ikke kontaktinfo og firma har flyttet til Polen, derfor har jeg ikke fått papirene på det. Det ble slått ned vegg til toalett, slik at dette er på et rom i dag. Pigget opp gulv, lagt varmekabler og membran. Fjernet badekar, montert ny dusj og vask med baderomsmøbler.
- Nye sikring i 2017 utført av Kodar Elektro og VVS AS.
- Kobling av blandebatteri på vask kjøkkenet er utført av ufaglærte.
- Det er fremmet forslag i styret om å skifte vinduer (meglers kommentar: dette er i etterkant vedtatt, se punkt "planlagte påkostninger" under informasjon om borettslaget).

Velkommen til Nedre Silkestrå 4, en lys og romslig 4-roms leilighet med sentral og rolig beliggenhet. Borettslaget har en unik beliggenhet med store grønne områder som omkranser bebyggelsen, samtidig som det er gangavstand til Skøyen, som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon, Frognerparken, flotte turområder og butikker.

Leiligheten er holdt i behagelige, tidløse fargetoner. Det delikate badet ble pusset opp i 2017, kjøkkenet ble oppgradert i 2023 og det er lagt lyst 1-stavs parkettgulv. Svært god planløsning med stor stue med delvis åpen løsning mot kjøkkenet, 3 soverom, bad og utgang til vestvendt balkong.

Inneholder:
2. etasje:

Lys entré med marokkanske fliser på gulvet. Entréen har godt med veggplass til klesoppheng og skoskap, i tillegg til klesoppheng i garderobeskap med speilfronter.

Delikat kjøkken fra IKEA fra 2014 som er oppgradert med nye overflater i 2023. Kjøkkenet har beige profilerte fronter med håndtak i messingfinish, som står godt til armaturet i samme utførelse. Laminat benkeplate med marmormønster med nedfelt platetopp og hvit vask. Mellom benkeplaten og overskapene er det lagt hvite subway-fliser. Integrert stekeovn og oppvaskmaskin, plass til frittstående kjøleskap i nisje. Kjøkkenet er godt utnyttet med god skap- og benkeplass, et godt arbeidskjøkken for deg som er glad i å lage mat. Rommet har delvis åpen løsning mot stuen, med naturlig plass til spisebord i overgangen mellom sonene stue/kjøkken.

Stor og luftig stue med delvis åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet har store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet og en god romfølelse. Det er god plass til stor sofa med TV-møbel, samt plass for hylle eller vitrineskap på halvveggen inn mot kjøkkenet. Veggene er holdt i lyse, beige toner og på gulvet er det lagt lys 1-stavs parkett. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong på ca. 7 kvm med god plass til utemøbler. Balkongen vender mot vest og har gode solforhold, med hyggelig utsyn over "tunet" mellom borettslagets bebyggelse. Det er montert markise og overbygget over balkongen gjør at man kan nyte lange sommerdager selv om det kommer en liten skur.

Lekkert bad fra 2017. Badet er holdt i lyse, duse toner med store beige fliser på vegg, beige gulvfliser, samt mosaikkfliser i dusjsonen og på veggen bak toalettet. Baderomsmøblene har fronter i lys trestruktur, som står svært godt til de beige flisene. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med fast glassvegg, dusjarmatur med regnfalls- og håndholdt dusj, samt servant med underskap med skuffer. Godt med ekstra lagringsplass i høyskap i samme serie som servantmøbelet. Det er opplegg for vaskesøyle, samt gulvvarme. Tidligere var badet to separate rom (bad+toalett), eier valgte å slå sammen disse to rommene ved oppussing for å skape et romslig og funksjonelt familiebad.

Hovedsoverommet er romslig med plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Rommet er malt i en behagelig grønn tone, som står godt til det lyse parkettgulvet. Klesoppbevaring i garderobeskap med speilfronter som er plassbygget i nisje.

Soverom 2 har også god størrelse. Rommet egner seg godt som barnerom med plass til seng og arbeidspult, i tillegg til gulvplass for legobygging og lek. Godt med plass til klær og sko i stort garderobeskap som går langs hele den ene endeveggen i rommet.

Soverom 3 er noe mindre enn de to andre og egner seg godt som gjesterom/kontor eller barnerom.

Leiligheten disponerer en garasjeplass med lader i felles garasjeanlegg. I tillegg er det godt med lagringsplass i stor kjellerbod på ca. 11 kvm, plass i fellesbod og egen matbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke boligen ved salg.

Oppvarming med radiatorer og varmtvann tilknyttet felles varmesentral.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 09.08.1985. Det foreligger også ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 04.04.1984. I forbindelse med vindusprosjektet som skal settes i gang, foreligger det tillatelse til tiltak for utskiftning av vinduer og balkongdører, datert 19.11.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

På opprinnelige byggetegninger er bad og toalettrom avdelt. Eier har slått sammen disse to rommene i forbindelse med oppussing av bad. Det er også fjernet en liten vegg som tidligere var mellom kjøkken og stue.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon og bestemmelser om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. I henhold til husordensreglene må framleie av leiligheten godkjennes av borettslagets styre, og ingen får anledning til å flytte inn før slik godkjenning er gitt. Den som eier leiligheten er til enhver tid ansvarlig vedrørende forhold i leiligheten. Maksimal fremleietid er normalt to år. Det søkes for ett år av gangen. Beboere som ønsker å benytte leiligheten for korttids-utleie gjennom f eks Air-BNB kan gjøre dette i henhold til enhver tid gjeldende lovgivning. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Nedre Silkestrå er kjent som et stille, barnevennlig og attraktivt boligområde på Skøyen. Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med Frognerparken, Skøyenparken, Bestumkilen og Bygdøy. Disse områdene byr på fantastiske turområder, badeplasser og kaféer - perfekt for hele familien. I umiddelbar nærhet til borettslaget ligger Akebakken mellom Nedre Silkestrå og Hoffsgrenda, bakken er populær for aking på vinterstid og motbakkeløp på sommerstid.

Det er gangavstand til de aller fleste servicetilbud man trenger i hverdagen. Det er flere dagligvarebutikker i området, blant annet Kiwi Hoffsveien, Rema 1000 Møllhausen Torg og søndagsåpne Nærbutikken Skøyen. Maschmanns Matmarked ligger i Karenslyst Allé, her finner man også treningssenter, flere butikker og spisesteder. Skøyen er også et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med tog, buss, trikk og flytog. I tillegg er Skøyen en del av satsningen Fornebubanen, som planlegges ferdig i løpet av 2029.

Borettslaget består av tre tun, det røde, det blå og det grønne tunet. Det er fine grøntområder rundt blokkene, flere lekeplasser som har blitt oppgradert de siste årene og egen barnehage med fortrinnsrett for barna i borettslaget. Barnehagen kan leies av beboere for sosiale sammenkomster. Det er sittegrupper og benker på fellesområdene, i tillegg er det mulig å leie parsell i parsellhagen for dyrking av grønnsaker og urter. For barna i Nedre Silkestrå er det bilfri skolevei til Skøyen skole.

Området oppleves som trygt og godt for både voksne og barn, med flotte, grønne områder og det meste en trenger i hverdagen. Velkommen!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Skøyen skole (1. til 7. trinn) og Ris skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Nedre Silkestrå barnehage, som er en privat og foreldredrevet barnehage i borettslaget. Barn som bor i borettslaget har fortrinnsrett.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27 596 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, asfalterte internveier, lekeplasser og sittegrupper.

Det medfølger en garasjeplass med lader i felles garasjeanlegg, med automatisk portåpner. Plassen er merket med 2006. Borettslaget har gjesteparkering, enkelte gjesteparkeringsplasser har ladeboks (mot betaling) til bruk for beboere som ikke har garasje/carport og gjester.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 360/79 datert 06.12.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2437 (friområde/park), datert 29.11.1979. En liten del av tomten er også regulert etter S-4977, naturområde - grønnstruktur.

Skøyen stasjon er det første stoppestedet på nye Fornebubanen. De to inngangene til stasjonen vil ligge på nye Hoff torg og i Harbitzallèen 2. Arbeidene er godt i gang, men noe økt trafikk på grunn av sperrede/innsnevrede veier, samt støy fra sprengning/byggearbeider vil kunne forekomme frem til ferdigstillelse. Estimat for ferdigstillelse av hele prosjektet er 2029.

I Guldbergs vei 31 er det søkt om oppføring av 3-mannsbolig. Det er gitt rammetillatelse, men på grunn av søknad om endringer er saken fortsatt under behandling. Se saksnummer 2025/12320 på Plan og bygningsetatens hjemmeside for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 838,-  pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, internett, forretningsførsel, felles byggforsikring, kommunale avgifter m.m.

Felleskostnadene fordeles som følger:
Internett: kr 179,-
Oppvarming: kr 1 092,-
Felleskostnader: 5 567,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2026. Posten "oppvarming" ble redusert med 14,28% og posten "felleskostnader" økte med 25%. I mail fra styret opplyses følgende: "Økningen i felleskostnader skyldes flere faktorer. Den generelle prisveksten på både varer og tjenester Nedre Silkestrå benytter seg av øker i tråd med øvrig prisvekst. I tillegg er det varslet om at kommunale avgifter og forsikring øker mer enn generell prisvekst. Det planlegges samtidig for et større låneopptak iht. vedtak fra Generalforsamling og ekstraordinær Generalforsamling (utskiftning av vinduer). Låneopptak medfører på sin side kapitalutgifter som må hensyntas."

Nåværende eier hadde et strømforbruk på kr 7.210,- pr. år. / 6.827 kWh. for 2025.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Beboere må selv inngå avtale med Riks-TV dersom de ønsker lineær TV.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 051 264,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 753,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 55 434,- pr. 08.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 614 561,- pr. 08.01.2026 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,39% flytende rente
Innfrielsesdato: 28.02.2051
Antall terminer pr. år: 12

9 930 000,00 Prisantydning
55 434,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 985 434,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 004 880,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Wikeby Asak

Leiligheten er tilknyttet Nedre Silkestrå Borettslag. Borettslaget består av 145 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp, tlf. 22865500
Borettslaget har egen vaktmester/driftsleder som er tilgjengelig mellom 07:00 og 14:30 på hverdager.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er tillatt å ha hund eller katt. Beboer forplikter seg til å følge de særskilte reglene for dyrehold ved å undertegne «Skjema for avtale om dyrehold» og sende dette til styret før anskaffelsen.
Mindre dyr (fugler o.l.) som holdes innenfor leiligheten og ikke på annen måte er til sjenanse for naboene, kan anskaffes og holdes uten godkjenning.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Graving og drenering rundt nr 8, 9 mot garasjen og nr 16, 17, 19 mot terreng.
2023: Obos-nøkkel (opplåsing med mobiltelefon) er montert i alle oppganger.
2022: Oppgradering av blått tun med nytt korkunderlag og flere heller. I tillegg ble det montert nytt klatrestativ, huske og balanse-elementer.
2021: Oppgradering av rødt tun med nye lekeapparater og større uteareal.
2020: Nye lampetopper med LED-pærer i lysmastene i grusbakken.
2020: Oppgradering av grønt tun med nytt korkunderlag, sitte-tribune, langbord og nye lekeapparater.
2020: Installert automatsikringer i fellesanlegg i garasjen og oppstart arbeid med å skifte jordfeilbrytere og ledninger inn til hovedtavlene.
2019/2020: Installasjon av LED-belysning i oppganger og garasje og carportanlegg.
2018/2019: Installasjon av kabler infrastruktur EL-bil og klargjøring for ladepunkter.
2018: Spyling av alle avløpsrør i samtlige leiligheter og alle bunnledninger.
2017: Rehabilitering av fasader (tre-fasader), utskiftning av alle ytterdører i oppgangene, utskiftning postkasser, ringeklokkeanlegg m.v.
2012: Omlegging av vartmvann fra elkjel til fjernvarme.
2003/2004: Betongrehabilitering, maling av gavlvegger, skifting av mønebånd og utskiftning av enkelte vinduer.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget skal skifte alle eldre vinduer. Prosjektet har planlagt oppstart i februar 2026 og vil pågå ut høsten 2026. Denne leiligheten vil få nye vinduer i siste del av prosjektet, antagelig etter sommerferien. Finansieringsramme for prosjektet er kr 29 500 000,-.
- Rehabilitering av betong i garasjeanlegget. Garasjeprosjektet er planlagt utført i løpet av vår 2027. Det er ikke innhentet tilbud på dette prosjektet, men styret fikk et estimat på ca. kr 16 000 000,- i 2025 i forbindelse med tilstandsvurdering av betongen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 4 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 28 245,-
Foto  kr 6 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.261

Sist oppdatert: 31. januar 2026 kl. 21:37