Slalåmbakken 7F

Slalåmbakken 7F, 1598 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1496, ideell andel 1/1
Andelsnummer 385, Gjerrebogen 1 borettslag, organisasjonsnummer 948590182

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm.

BRA-i:
3. etasje: 95 kvm: Entré, bod, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Underetasje: 3 kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 25 kvm: Øst-vendt balkong og to vest-vendte balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner.
Utvendige fasader av pussede og malte murkonstruksjoner samt felter med liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med
papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB og kikkehull. Balkongdører og vinduer
med tre-lags glass fra 1999.

Oppsummering av tilstandsgrader:
55% TG1, 40% TG2, 0% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Våtrom - baderom: elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft i overgang vegg/himling over vaskemaskin, registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, badet er rehabilitert i 2020, men det foreligger ingen dokumentasjon på oppbygging av baderom og om membran/tettesjikt er skiftet. TG:2.

Etasjeskiller: noe merkbare skjevheter i boligen (stue). TG:2.

Balkong, terrasser: registrert løsnet murpuss og malingsavskalling i himling. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten er gjennom 2000-tallet modernisert i flere omganger og har i dag tidsaktuell standard samt et stilmessig helhetlig uttrykk. Overflater er dels skiftet ut med nye og dels behandlet i flere omganger.

En spesielt omfattende oppgradering ble utført i 2020, blant annet på kjøkkenet som da ble utvidet på bekostning av ett soverom. Helt ny kjøkkeninnredning fra Epoq ble samtidig installert og bærer i dag preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer samt en romslig halvøy med barløsning. Hvitevarene er fra INT og medfølger, alle utenom kombiskap er integrert.

Etter utvidelse av kjøkkenet har leiligheten i dag to soverom som rent størrelsesmessig er velfungerende som henholdsvis hovedsoverom og barne-/gjesterom. Et tredje soverom er det imidlertid fullt mulig å tilbakeføre ved kjøkkenet, i tråd med den opprinnelige romløsningen.

Badet ble i 2020 renovert til et stilsikkert og moderne resultat. Gulv og vegger er utført med like storformat fliser som fremmer helhet, med unntak av mosaikk som skaper spill i dusjsonen. Nye baderomsmøbler og nytt sanitærutstyr ble samtidig installert. Verdt å fremheve er ikke minst også badets generøse størrelse som i seg selv er prisverdig og praktisk ved kombinert bruk som vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og teppe.
Innervegger: Malt panel, malte plater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater. Spotter innfelt på bad.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune og sorte fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og helstøpt servant i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og mikro medfølger leiligheten.

Oppvarming med elektrisitet. Varme i gulv på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.08.1970.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Borettslaget er høytliggende i luftige omgivelser på Gjerrebogen, like utenfor sentrum og tett på Mossemarka. Fra nabolaget går det gangvei direkte inn i marka hvor det finnes et omfangsrikt nettverk av løyper, lysløype inkludert, samt mulighet for skiturer når forholdene tillater.

Praktisk er det også at skoleveien i stor grad kan legges på gangveier og fortau som leder helt frem til Verket skole på Mosseskogen som har alle 10 trinn.

Innkjøp er enkle å gjennomføre ved dagligvareforretningene som finnes i nærmiljøet, eller på kjøpesenteret Mosseporten som i tillegg inneholder et større antall andre forretninger. Med buss kan du være fremme i sentrum på ca. 10 minutter, holdeplasser finnes i adkomstveien til borettslaget. Alternativt kan du ta sykkelen fatt og tråkke inn til bygatene på tilsvarende kort tid.

Skal du til Oslo kan du velge mellom ekspressbuss fra Mosseporten som kjører til hovedstaden på 50 minutter, eller tog fra Moss stasjon som tar deg til Oslo S på kun 30 minutter. Med bil tar du deg enkelt ut på E6 og videre til hovedstadsområdet på omkring 45 minutter utenom rushtid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 127 582 kvm som tilhører borettslaget.

Parkering skjer på borettslagets tomt. Det medfølger ingen fast parkeringsplass til andelen. Parkering av bil i garasje må søkes om til styret og fordeling er etter ventelisteprinsippet. Megler har ikke undersøkt med styret om hvor lang ventelisten er. Ved tildeling av garasjeplass tilkommer det et tillegg i den månedlige husleien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private veier innad i borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 16.05.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Solgaard Skog - Eksisterende og nytt industriområde" med formål kjørevei, vedtatt 30.04.1985 med plannr.173. Reguleringsplan "Krapfoss - del av området mellom Vålerveien, Gjerrebogen" med formål offentlig friområde og gangvei, vedtatt 15.02.1973 med plannr.85. Reguleringsplan "Krapfoss - del av Krapfoss" med formål park, vedtatt 28.03.1946 med plannr.7. Reguleringsplan "Krapfossveien (gang og sykkelvei)" med formål kjørevei, vedtatt 16.09.1986 med plannr.190. Reguleringsplan "Gjerrebogen - del av Gjerrebogen" med formål forretning, kjørevei, friluftsområde, offentlig bebyggelse, garasjeanlegg, boliger, blokkbebyggelse, felles avkjørsel, parkeringsplass, gangvei og annen veigrunn", vedtatt 05.11.1968 med plannr.57. Reguleringsplan "Vålerveien 130" med formål fortau, vedtatt 23.02.2015 med plannr.357. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål friområde nåværende, forretninger nåværende, boligbebyggelse nåværende og andre typer bebyggelse og anlegg nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442 og i hensynssone for "høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)", "frisikt" og "hensyn friluftsliv".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, tv/internett (kun grunnpakke), renter og avdrag fellesgjeld, renhold fellesareal, strøm fellesareal, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 833,-
Avdrag kr 277,-
Driftsutgifter kr 4.584,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv/internett. Grunnpakke (50/50) er inkl. i felleskostnadene. Utstyr fra Altibox vil medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 891 809,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 567 237,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 41 832,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 161 920,- pr. 18.05.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 70.688.435,- pr. 18.05.2025 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,55 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 1.110,-, hvorav renter utgjør kr 833,- og avdrag utgjør kr 277,-.
Lånets løpetid: 2048.
Lånenr.: 60308119613.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 400 000,00 Prisantydning
161 920,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 561 920,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett - Vansjø BBL
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 683,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 580 603,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Adrian Pedersen og Cathrine Karlsen

Leiligheten er tilknyttet Gjerrebogen 1 borettslag.
Borettslaget består av 468 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er ikke tillatt/tillatt.

Enkelte saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024:
Byttet tak på blokk 5 + montering av trykkstyrte vifter på taket iht. vedlikeholdsplan.
Nye trykkstyrte vifter montert på takene i blokk 3 4, 6 og 7 iht. vedlikeholdsplan.
Gjennomført prøveprosjekt av balkonger i blokk 7.
El-undersøkelser av sikringsskap.
Tilfluktsrom - disse er ryddet og igangsatt jobb for å settes i godkjent stand.
Slukkerutstyr og varslingssystem fellesarealer er noe som er lagt inn i vedlikeholdsplanen.
Ventilasjonsrens - gjennomført i 2024 og i mai 2025.
Rørinspeksjon - avdekket at det må utbedres og lagt inn i vedlikeholdsplan.
Overgang til Altibox/Viken Fiber.
Oppstart med Apcoa-parkering utendørs og i garasje.
Diverse vedlikehold og reparasjoner.
Snørydding, strøing og feiing, både med eksternt firma (Moss Snøryddekompani) og internt i borettslaget.
Rotte/skadedyr problematikk - serviceavtale er signert.
Lekeapparater som ikke er godkjent vil bli pusset opp/fjernet.

Siden generalforsamlingen onsdag 07.05.2024 har styret hatt fokus på å lage en vedlikeholdsplan som skal strekke seg over 10 år i samarbeid med VBBL. Her er planen å kartlegge behovet for hva og når man må utbedre ulike deler av borettslaget samt hva det vil koste.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025:
Rør rehabilitering iht. vedlikeholdsplanen til teknisk avdeling på VBBL 2025-2027 (avløp mm.)
Balkonger som er i farlig stand - meldes inn til VBBL.
Rehabilitering av sikringsskap SL 4 og SL 6 vår-sommer 2025 + (SL3-5-7 2025/2026).
Skifte av takvifter i SL 3 og SL 7, vår 2025.
Montere pulverapparat i alle oppganger + p-hus.
Brannalarm i fellesganger/trappeløp med varsling inn i leiligheter 2025/2026.
Innvendige lamper i oppganger/fellesrom 2025/2026.
Tilfluktsrom innvendig teknisk 2025/2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten. Konf. megler ved spørsmål rundt denne.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.900,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0094/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2594

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 19:42