Bolstadhagen 40

Bolstadhagen 40, 3028 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 117, bruksnummer 101, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 210 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
101 kvm: To entreer, kjellerstue, toalettrom, kjellerbod, to soverom, kjøkken, stue og bad.

1. etasje:
109 kvm: Gang, tre soverom, bad, vaskerom, kjøkken og stue.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje:
33 kvm: Terrasse på 12 kvm og terrasse på 22 kvm.

1. etasje:
84 kvm: Balkong på 35 kvm og terrasse på 49 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at veggtykkelse mellom hoveddel og leilighet er skjønnsmessig oppmålt. Arealavvik kan forekomme. Deler av arealene i underetasjen/kjellerbod er ikke måleverdige på bakgrunn av at arealene er av fjell.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: kjellerstue, toalettrom og bod i hoveddelens underetasje, samt stue og soverom i utleiedel. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2026 utført av Anticimex v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med grunnmur av ringmurselementer, lettklinkerblokker og mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med shingel. Takrenner fra 2020. Ytterdører med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer /rammer av tre med to-lags glass fra 2017 og ukjent årstall. Selger opplyser at det er etterisolert og ny kledning i 2020. Dreneringen opplyses å være utbedret med skjært drensgrop i fjellet, lagt smøre membran og drens papp i omkring 2018.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom, bad, underetasje:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Membran er ikke ført under klemringen i sluket. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Våtrom, vaskerom:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Membran er ikke ført under klemringen i sluket. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Loft, uinnredet/kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet grunnet manglende gulv og lav takhøyde. Det registreres fuktskader på undertak. Fuktinnholdet i treverk ble målt med piggelektroder til 37,7 vektprosent, noe som er kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet).

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av tak hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Taktekking (med tilhørende beslag) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Vindskier viser tydelig tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på begynnende råteskader. Det foreligger lite informasjon om yttertaket. Deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom, bad 1. etasje:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det blir liggende noe vann igjen på gulv.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette (skjult bak dørlister).
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Våtrom, bad, underetasje:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen og dusjfront har slitasjer og enkelte mindre skader.

Våtrom, vaskerom:
- Lekkasjesikkerhet: Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette (skjult av dørlister).
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken, 1. etasje:
- Overflate himling: Stedvise riss/sprekker i tak.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Kjøkken, underetasje:
- Innredning: Innredningen og benkeplate har stedvis slitasje og enkelte svelleskader.

Toalettrom:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Enkelte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via tilluftspalter i vinduer anses å være mindre enn anbefalt.

Rom under terreng:
- Overflate vegg: Løs tapet og fuktmerker i nedre del av foringer ved ytterdør i leilighet.
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via tilluftspalter i vinduer anses å være mindre enn anbefalt.
- Annet: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i kjellerbod. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om "drenering". Deler av overflatene i underetasje var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. store mengder inventar. Det gjøres oppmerksom på at det kan være bygningsdeler som er utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke er registrert grunnet begrenset tilkomst.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis manglende toppstrøk/overflatebehandling på kledning.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget/terrassebord.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Luftespalte er stedvis blokkert i bunn.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og stedvis begynnende råteskade. Enkelte vinduer/dører mangler vannbrett over.
- Ytterdører og omramming: Funksjonstest viser at dørvrideren på balkongdør på soverom ved balkong er treg.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på balkong og døråpning. Tettesjikt er skjult og ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Terrasse/platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren mot nord.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har symptomer som tilsier at det har oppstått funksjonssvikt. Ifølge selger er det til tider dårlig vanntrykk og at vannet kan få litt misfarging.
- Utvendige avløpsledninger: Ifølge huseier er det utført rehabilitering (rørfornyelse) av avløpsledninger. Ifølge fremlagt dokumentasjon/informasjon fra huseier er rørfornyelsen fra kommunalt nett til boligens innside i 2024. Selger opplyser at det til tider tetter seg i avløpsrøret.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom, bad, underetasje:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i våtsonens plassering mot nabo er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble heller ikke gjennomført et overflatesøk med fuktindikator da dusjen nylig er benyttet, noe som ville gitt misvisende resultater.

Våtrom, vaskerom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk og våtsonens plassering mot naboleilighet under er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble derfor utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.

Terrasse/platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene under terrasse ved leilighet er skjult og var ikke tilgjengelige for undersøkelser, som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Deler av grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser fordi de er skjult under terrasse.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendige trapper, rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen og rekkverk har åpninger på mer enn 10 cm.
- Terrasse/platting, rekkverkshøyde og lysåpninger: Terrassen ved inngangsparti mangler rekkverk, noe som medfører fare for fall. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke dette dagens krav til sikkerhet.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
- Jordingskabel er ikke festet til avløpsrør i kjellerbod.
- Det er observert utettheter rundt kabelføring i sikringsskap.

Forenklet vurdering av branntekniske forhold:
- Boligen mangler godkjent slukkeutstyr (utgått på dato).
- Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Forenklet vurdering av geologiske forhold:
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen har en eldre vannledning, noe som medfører redusert vanntrykk. Det kan forekomme noe misfarging av vannet. I tillegg kan avløpet bli tett ved bruk av større mengder toalettpapir.

Hvitevarer på kjøkkenet i hoveddelen medfølger i handelen, dette gjelder kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

Hvitevarer på kjøkkenet i utleiedelen medfølger i handelen, dette gjelder kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin.

Jacuzzi medfølger ikke i handelen. Selger påtar seg kostnader for flytting av jacuzzien.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Panasonic luft-til-luft varmepumpe fra 2021 på kjøkken. Varmepumpe i stue i utleiedel.
Gulvvarme i alle gulv i underetasjen i hoveddel samt i utleiedelen ifølge selger.
Gulvvarme på bad i 1. etasje.
Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 13.10.1970, med tilhørende godkjente tegninger datert 01.10.1969.

Det foreligger ferdigattest for etablering av hybelleilighet datert 14.04.2005, med tilhørende godkjente tegninger datert 18.01.2005.

Bod i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som et ikke-utgravd areal. Stue og tilliggende soverom i underetasjen (i utleiedelen), er tilbygget i senere tid. Balkong i 1. etasje er utvidet over tilbygget i underetasjen. Det bemerkes at det ikke foreligger dokumentasjon som viser at tiltakene er søkt om til kommunen. Dette innebærer at boden, stua og det ene soverommet i underetasjen, samt balkongdelen i 1. etasje ikke kan lovlig benyttes før kommunen har gitt tillatelse til bruk av arealet/rommene slik de fremstår i dag. Det må forventes at det påløper kostnader med søknadsprosessen og innhenting av midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Konsekvensen av fortsatt ulovlig bruk vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjellerstue i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som vedbod, matbod og vindfang. Toalettrom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som matbod jf. godkjente tegninger datert 01.10.1969. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Opprinnelig ytterdør i dagens kjellerstue er erstattet med vindu og opprinnelig vindu i kjellerstue er fjernet. Opprinnelig tre vinduer i hall i underetasjen er erstattet med dør og spaltevindu.
Opprinnelig vindu i spisestue er erstattet med en verandadør. Det er etablert verandadør på soverom i 1. etasje. Opprinnelig to vinduer på kjøkken er redusert til ett vindu. Vindu i stua er erstattet med mindre vindu.
Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 2334
Tinglysningsdato: 30.10.1969
Servitutten omhandler: Forbud mot at det drives handel, industri eller håndverksvirksomhet, restaurant eller lignende virksomhet. Eiendommen må helle ikke benyttes som opplagsplass. Eierne av gnr. 4 bnr. 8 har rett til å legge ledninger for vann og kloakk over denne eiendommen.

Dagboknummer: 2607
Tinglysningsdato: 02.12.1969
Servitutten omhandler: Eierne av Dalegårdsveien 61, 63 og 65, samt Bolstadhagen 38, 40 og 58 har hver for seg ansvaret for ettersyn, reparasjon og vedlikehold av egne vannledninger fra huset til hovedledningen og egne kloakkledninger fra huset til fellesledningen. Videre erklærer adressene at de solidarisk overtar ansvaret for ettersyn, reparasjon og vedlikehold av deres felles kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 10.000,- + strøm per måned.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen har en fin beliggenhet i et attraktivt og barnevennlig boligområde. Veletablert og sentralt nærmiljø med det meste av fritids- og servicetilbud tilgjengelig innen kort avstand. Gangavstand til flere barnehager, barne- og ungdomsskole, Skimore Drammen og Kiwi XL Ligosenteret. Nærhet til flotte markaområder med turterreng og lysløype.

Åssiden har meget gode fritids- og sportstilbud, med blant annet Skimore Drammen som kan tilby alpinanlegg (vinterstid), terrengsykling, klatrepark og zipline på sommerstid. Åssiden IF er et aktivt idrettslag med bl.a. allidrett, håndball og fotball, se foreningens hjemmeside på www.aif.no. Berskaug hallen med mulighet for ballspill m.m. og Berskaug idrettsplass med fotballbaner, skøytebane og tennisanlegg. Flere treningssentre i nærmiljøet.

Gode bussforbindelser med nærliggende holdeplasser (langs Kristian Brenners vei og Betzy Kjelsbergs vei), hyppige avganger til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 12 minutters kjøring fra eiendommen til Drammen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35 minutter se www.vy.no for avganger. Flytoget bruker ca. 60 minutter fra togstasjonen i Drammen til Gardermoen flyplass, se www.flytoget.no for mer informasjon. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene. Generelt god offentlig kommunikasjon mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord fra Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Solhagen Rudolf Steiner barnehage (0,4 km), Dalegårdsveien barnehage (0,5 km) og Åsløkka barnehage (0,6 km).

Skoler: Aronsløkka barneskole (1 km) og Kjøsterud ungdomsskole (0,6 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 029 kvm. Tomten er skrånet og opparbeidet med gruset oppkjørsel/gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Parkering i gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er avsatt til boligbebyggelse - nåværende og miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur i Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 vedtatt 18.06.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er eiendommen innenfor et område med ras- og skredfare. Dette kan legge begrensninger og/eller retningslinjer for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Naboeiendommen gnr. 117/bnr. 116 (privateid), er per dags dato ubebygd og består av grøntareal. Iht. kommuneplanen datert 18.06.2026 er området avsatt til boligbebyggelse. Megler har sjekket kommunens innsynsløsning og det er søkt om oppføring av en bolig.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 16.511,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Beløpet gjelder to boenheter. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 8.322,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter. I tillegg vil det bli innført en ny modell for renovasjonsgebyret (fast grunnbeløp og variabel del) i Drammensregionen (Drammen, Lier, Modum, Sigdal og Øvre Eiker) f.o.m. 01.01.2027.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Eier har ikke gitt opplysninger om kostnader for strømbruk.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på kr 6.300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber. Tv og internett har kostet ca. kr 800,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm. Abonnementet blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 312 687 for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

174 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
198 830,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 165 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 188 830,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jostein Folkedal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 65 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4000,- Første visning GRATIS 

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Innhenting av off. opplysninger Drammen feierrapport  kr 522,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering  kr 6 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet 5,71promille - regnes av salgssum
Tilstandsrapport enebolig - Anticimex  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 20-0343/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26343

Sist oppdatert: 06. november 2026 kl. 14:30