Tyriveien 5

Tyriveien 5, 1470 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 108, bruksnummer 135

Totalt bruksareal BRA: 162 kvm

BRA-i:
Kjeller 21 kvm: Gang, to innredede rom.
1. etasje 56 kvm: Entré, gang, kjøkken, stue, spisestue.
2. etasje 53 kvm: Bad, tre soverom, gang, bod.

BRA-e:
1. etasje 20 kvm: Garasje.
1. etasje 12 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Kjeller 10 kvm: Terrasse.
1. etasje 21 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Norske Boligrapporter AS v/Cristopher Hummervoll. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Opprinnelig innbygget veranda i 1. og 2.etg. er inkludert i stue og soverom. Ikke omsøkt bruksendring, og således ikke godkjent for varig opphold.
Deler av kjelleren har lav takhøyde som vanskeliggjorde oppmåling. Underetasjen er ikke godkjent for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i grunnmur i betong, yttervegger i bindingsverkskonstruksjon med stående panel og yttertak i trekonstruksjon, tekket
med takplater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer har gått tilstandsgrad 2 (TG 2):

Taktrekking:
- Det er registrert noe begroing på taktrekkingen, som over tid kan føre til mose og vannansamlinger som kan skade trekkingen. Beroingen bør vaskes bort som en del av normalt vedlikehold.
- Taktrekking har oppnådd en alder der risikoen for utettheter øker. Over tid vil ytre påkjenninger som sollys (UV-stråling), store temperatursvingninger og nedbør gjøre at det vanntette sjiktet mister sin elastisitet. Dette fører til at materialet blir sprøtt og mindre motstandsdyktig, noe som øker risikoen for at det oppstår lekkasjer på grunn av naturlig materialtretthet.

Yttervegg:
- Det er ingen synlig sikring mot gnagere i overgangen mellom grunnmur og kledning. Dette gjør det enkelt for mus og andre skadedyr å ta seg inn i veggkonstruksjonen, hvor de kan gjøre materielle skader.
- Det er registrert slitasje på overflatebehandlingen og sprekker i treverket. Sprekkene skyldes normalt naturlige bevegelser i materialet over tid, men kan gi økt fuktpåvirkning dersom vedlikehold ikke utføres. Forholdet innebærer behov for vedlikehold for å opprettholde treverkets beskyttende funksjon mot vær og vind og for å hindre videre nedbrytning.
- Kledningen er montert tett mot beslag. Når det ikke er tilstrekkelig avstand mellom kledning og beslag, kan vann bli stående eller kapillærsuges opp i treverket, noe som kan gi skader i treverket over tid. Det anbefales å vurdere tiltak for å sikre bedre avrenning og lufting.
- Det er observert avflassing i malingen på deler av fasaden. Svekket overflatebehandling reduserer treverkets beskyttelse mot vær og fukt. Over tid kan dette medføre at treverket trekker til seg fukt, som kan føre til skader, slik som råte. Det bør påregnes ny overflatebehandling.

Tak/Loft:
- Det er observert at spikre fra taktekking eller lekter stikker gjennom undertaket. Spikrene kan fungere som kuldebroer, slik at varm og fuktig luft kondenserer på de kalde spikerhodene. Over tid kan dette føre til fuktpåvirkning og skader i undertaket eller tilhørende trekonstruksjon.
- Det er observert fuktmerker enkelte steder på undertaket, særlig rundt tekniske gjennomføringer. Dette viser at treverket på et tidspunkt har vært utsatt for fuktpåvirkning, men det er usikkert når dette har oppstått og hva som er årsaken. Målinger med fuktmåler viste normale verdier på befaringstidspunktet, noe som tilsier at forholdet ikke var aktivt
da. Fuktverdier i treverk kan imidlertid variere med klima- og værforhold. Områdene bør derfor følges opp, særlig etter perioder med mye nedbør eller snøsmelting.
- Det er mangelfull tetting mellom loftsluken og karmen. Dette kan medføre at varm og fuktig inneluft trekker opp på det kalde loftet. Når fuktig luft møter kalde flater, kan det oppstå kondens, noe som kan føre til fuktproblematikk. Det bør vurderes å montere egnede tetningslister som sikrer bedre lufttetthet.

Drenering:
- Dreneringen har nådd en alder hvor redusert funksjon må påregnes. Eldre dreneringssystemer kan over tid miste effekt eller tettes, noe som kan gi økt fuktbelastning mot grunnmuren. Dette kan føre til økt fuktbelastning i rom under terreng.
- Grunnmursplaten er ført opp over terreng og dermed eksponert for sollys og vær. Over tid kan dette føre til nedbrytning av materialet og redusert beskyttelse av fuktsikringen på grunnmuren. Det anbefales å kappe platen til korrekt høyde (normalt ca. 5 cm under terreng) og avslutte med topplist for å sikre forutsatt funksjon.
- Stikkprøver med fuktindikator viste forhøyede verdier i grunnmur og kjellergulv. Dette tyder på fuktvandring fra grunnen, noe som er vanlig i boliger fra denne perioden da betonggulv ofte er utført uten fuktsperre. Fuktpåvirkningen kan over tid påvirke materialer mot gulv og vegger.

Grunnmur/fundament:
- Det er registrert avskallinger i overflaten på grunnmuren. Dette betyr at det ytterste beskyttende laget har begynt å løsne. Når overflaten svekkes, blir muren mer utsatt for fukt,
noe som over tid kan bidra til ytterligere slitasje og mindre skader. For å hindre videre nedbrytning anbefales det å reparere de berørte områdene.
- Det er observert riss i grunnmuren. Slike riss kan oppstå som følge av bevegelser, svinn eller belastning i konstruksjonen. Rissene vurderes som mindre
avvik på observasjonstidspunktet, men bør følges med på for å se om de utvikler seg. Ved endring i bredde eller omfang bør forholdet vurderes nærmere

Terrengforhold:
- Terrenget heller delvis bort fra grunnmuren, men fallet er begrenset. Dette kan medføre at regn- og smeltevann blir liggende nær muren og gir økt fuktbelastning på grunnmur og drenering. Over tid kan dette øke risikoen for fuktinntrenging. Det anbefales å forbedre fallforholdene slik at vann ledes bedre bort fra bygningen.
- Takvann ledes ut nær bygningsmassen uten løsning som fører vannet videre bort fra huset. Dette gir økt fuktbelastning på grunnmur og drenering, og kan over tid øke muligheten for fuktinntrenging. Det anbefales å etablere løsning som leder vannet bort fra bygningen.

Yttervinduer:
- Enkelte av vinduene har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og snart utskifting. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne.
- Treverket har synlige sprekker på enkelte vinduer. Sprekker oppstår ofte som følge av normal værslitasje, men kan redusere beskyttelsen mot fukt. Over tid kan dette føre til økt slitasje dersom vedlikehold ikke utføres.
- Det er registrert vinduer som tar i karmen ved åpning og lukking. Årsaken er ofte bevegelser i konstruksjoner/bygningen og/eller skjevheter i vinduer som kan oppstå over tid som følge av normal bruk og slitasje. Forholdet kan gi økt slitasje og tyngre betjening. Justering av vinduer anbefales.
- Utvendig listverk ligger tett mot vannbordet uten tilstrekkelig klaring på enkelte vinduer. Manglende avstand kan føre til at fukt blir stående mellom flatene, noe som over tid kan gi økt fuktpåvirkning, skader og behov for vedlikehold av treverket.
- Det er registrert slitasje og avflassing enkelte steder i malingen på vinduskarmene. Når overflatebehandlingen brytes ned blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til økt fuktpåvirkning og behov for vedlikehold av treverket.

Dører:
- Dørbladet treffer karmen ved åpning/lukking. Forholdet kan føre til økt slitasje på både dør og karm, og døren kan oppleves treg ved åpning og lukking. Justering bør påregnes for å redusere videre slitasje.
- Det er registrert sprekker i treverket som følge av uttørking og naturlige bevegelser i materialet. Sprekkene kan gjøre treverket mer utsatt for fuktpåvirkning, og over tid kan dette føre til økt slitasje og begynnende nedbrytning dersom vedlikehold ikke utføres. Forholdet tilsier behov for jevnlig kontroll og vedlikehold, og lokal utbedring eller utskifting av enkelte bord kan bli nødvendig

Bad - 2. etasje:
- Overflater: Det er registrert sprekker i fugene. Slike sprekker kan være et tegn på bevegelser, men kan også indikere mulig fuktskade. Forholdet bør undersøkes nærmere og utbedres ved behov. Det er registrert bom under enkelte fliser. Forholdet tyder på svekket vedheft og bevegelser i underlaget, og kan over tid føre til videre skadeutvikling, slik som sprekker og løse fliser.
- Sluk og tettesjikt/membran: Høydeforskjellen mellom topp slukrist og ferdig gulv ved dørterskelen er lavere enn 25 mm. Dette gir usikkerhet om membranen har tilstrekkelig høyde ved døråpningen til å holde tilbake vann. Ved lekkasje eller større vannmengder kan det være økt risiko for at vann renner ut av badet eller påvirker konstruksjonen ved terskelen. Selger opplyser at dette er dokumentert med bilder fra de som pusset opp badet.

Rom under terreng:
- Rom under terreng er foret ut/opp og kledd med organiske materialer (som treverk, gips e.l.). Dette regnes som en risikokonstruksjon i rom under terreng, da fukt kan trenge inn fra grunnmur/betong eller oppstå som kondens. Når konstruksjonen er lukket, kan fukt bli stående over tid og gi økt risiko for fuktskader. Løsningen innebærer derfor en forhøyet risiko i forbindelse med fuktproblematikk sammenlignet med åpne eller uorganiske konstruksjoner.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på hvordan konstruksjonen er bygget. Når oppbygningen er ukjent, kan skjulte forhold ikke vurderes uten å åpne konstruksjonen. Dette medfører en viss usikkerhet, og skjulte feil kan derfor ikke utelukkes.
- Det er målt forhøyede fuktverdier som indikerer at konstruksjonen er påvirket av fukt. Fukt kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også der dette ikke er synlig. Videre undersøkelser anbefales for å avklare årsak, omfang og eventuelt behov for tiltak.

Vannledninger:
- Tettemuffer mangler på rør-i-rør i kjøkkenet. Tettemuffen skal tette rundt innerøret der det kommer ut av ytterrøret, slik at lekkasjevann ledes trygt tilbake i ytterrøret
til fordelerskap eller sluk. Uten denne pakningen kan eventuelle lekkasjer i stedet renne ut mellom rørene og skade kjøkkengulvet.
- Deler av vannrørene har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt begynner å øke. Eldre rør har generelt høyere risiko for lekkasjer enn nye installasjoner. Hvor lenge rørene vil fungere videre kan ikke fastslås, men vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper i kjøkkenet, som var et krav på tidspunktet da røropplegget ble montert. En lekkasjestopper skal stenge vanntilførselen automatisk ved lekkasje. Når slik sikring mangler, kan en lekkasje gi økt risiko for vannskader. Montering av lekkasjestopper anbefales.
- Røropplegget under kjøkkenvasken er ikke tilfredsstillende festet. Mangelfull innfesting kan medføre bevegelser i rørforbindelser, noe som over tid kan føre til lekkasjer eller skader på installasjonen. Bedre innfesting bør vurderes.
- PEX-rør (plastrør) er koblet direkte til varmtvannsberederen uten overgang til metallrør. Vannet fra berederen kan holde høy temperatur, og enkelte plastrør er ikke beregnet for slik belastning over tid. Dette kan føre til raskere aldring av materialet og økt risiko for lekkasje på sikt.
- Det er registrert korrosjon på vannrørene. Over tid kan korrosjonen utvikle seg og føre til lekkasjer. Tilstanden bør holdes under oppsikt, og utbedring kan bli nødvendig dersom forholdet utvikler seg.
- Rør i fordelerskapet er merket direkte med tusj. Enkelte typer merkepenn kan over tid påvirke plastmaterialer i form av økt slitasje, og slik merking anbefales normalt
ikke på PEX-rør.

Avløpsrør:
- Deler av avløpsrørene er av eldre dato og har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter og lekkasjer øker. Vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt.

Varmtvannstank:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper på varmtvannsberederen. Uten lekkasjestopper vil vann ikke stenges automatisk ved en lekkasje. Dette kan føre til skader hvis en lekkasje skulle oppstått. Montering bør vurderes.

Andre innvendige forhold:
- Det ene rommet i kjeller er ikke godkjent som bad/våtrom. Det er ikke registrert sluk i rommet. Det er heller ikke registrert membran/tettesjikt på gulv
eller vegger. Vanninstallasjonene er ikke sikret med automatisk lekkasjestopper eller annen tilfredsstillende lekkasjesikring. Manglende sluk og tettesjikt/membran medfører at rommet ikke har nødvendig sikkerhet mot vann- og lekkasjeskader ved eventuell vannpåvirkning eller lekkasje. Eventuelt lekkasjevann kan trenge inn i og skade tilstøtende konstruksjoner

TGIU:
Byggegrunn:
- Byggegrunn er ukjent.

Boligen har ingen TG3.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Bad/våtrom:
- Det ble utført arbeid på våtrom i 2014. Alt VVS-arbeid er utført faglært av Hagen Byggservice AS. Det foreligger dokumentasjon og våtromssertifikat.

Tak/yttervegg/fasade:
- Taket ble skiftet ca. 2005 med lufting og nytt yttertak. Arbeidet ble utført i samarbeid med faglærte venner. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.

Elektrisk anlegg:
- MEMO ELSERVICE AS har utført elektrisk arbeid ved behov fra 2020, og monterte også elbillader i 2026. Faglært arbeid utført av MEMO ELSERVICE AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Kjeller:
- Kjelleren ble pusset opp i 2008 med blant annet flislegging med varmekabler og isolering av to vegger. Varmekablene ble lagt av Granrud Elektriske AS, mens øvrig oppussing ble utført av eier. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet. Selger opplyser at ombyggingen ikke var søknadspliktig.

Vinduer:
- Alle vinduer er trelags fra 2013,14,15 bortsett fra kjeller og to vinduer i stuen.

Radon:
- Radonmåling ble utført ca. 2007. Selger opplyser at målingen ikke viste radon på daværende tidspunkt.

Andre forhold:
- Det er signert nabovarsel for bygging av en enebolig på tomten nedenfor eiendommen. Selger opplyser at mønehøyden er ca. 6,7 meter og at tiltaket ikke vil ta nevneverdig utsikt fra eiendommen.
- En lysspott under kjøkkenbenken er gått.

E N T R È
Du ønskes velkommen inn til boligen i en lys og romslig entré, med flislagt gulv med gulvvarme. Her har du god oppbevaringsplass i den praktiske skyvedørsgarderoben med speildører, men også til annet oppbevaringsmøbel. Du føres videre inn til hallen, der du har god plass til å ta imot gjester.

S T U E
Boligens stue er innbydende, med åpen løsning mot spisestuen. Det sosiale oppholdsrommet har store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys, og er holdt i lyse farger. Du har god plass til stor sofagruppe og annet møblement, men også flere møbleringsmuligheter til å skape flere hyggelige soner. Peisen er perfekt for kjøligere dager og skaper en lun stemning. Naturlig sone for etablering av egen spisesone, med god plass til spisebord. Spisestuen er plassert mellom stuen og kjøkkenet, og er et naturlig midtpunkt i oppholdsrommet. Perfekt for lange og hyggelige middager. I hele denne delen av boligen har du varmekabler i gulvene

Fra spisestuen har du utgang til en veranda på 21 kvm, perfekt forlengelse av oppholdsrommet på varmere dager. Her har du plass til både spisebord og sittegruppe, perfekt for både avslapping og middager. Fra verandaen har du åpen vidstrakt utsikt over Lørenskog.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er levert av Kvik og har en praktisk utforming bestående av glatte lyse fronter og en benkeplate i laminat. Her har du godt med oppbevarings- og benkeplass, og lys og stikkontakter under overskapene. Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, I enden av kjelleretasjen ligger et rom som i dag benyttes som TV- og oppholdsrom. Rommet har en romslig utforming med plass til både sofagruppe og TV-møblement. Rommet er byggemeldt som bod og er ikke godkjent for varig opphold. Det kan søkes kommunen om bruksendring. og frittstående kjøleskap. På kjøkkenet har du også en egen sitteplass, perfekt for de mindre måltidene, eller en kopp kaffe. Her har du også varmekabler i gulvet.

B A D E R O M
Boligen har to baderom. Første bad befinner seg i 2 etasje, og består av flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Her har du vegghengt servant med speil med belysning ovenfor, vegghengt oppbevaringsskap, vegghengt toalett og en innbydende dusjsone. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og en benkeplate ovenfor som gjør klesvasken praktisk. Det andre baderommet befinner seg i kjelleren, og har flislagt gulv med gulvvarme, vegghengt toalett, utslagsvask og dusjkabinett. Her har du gode møbleringsmuligheter for oppbevaring.

S O V E R O M
Boligen har tre soverom, alle beliggende i 2. etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til stor dobbeltseng og tilhørende møblement. Her har du god oppbevaringsplass i den praktiske innebygde skyvedørsgarderoben. Det andre soverommet er lyst, med god plass til seng og pult, og har godt med oppbevaringsplass i den innebygde garderoben. Det siste soverom vil fungere perfekt som barnerom eller kontor.

K J E L L E R
I kjelleretasjen ligger et rom som i dag benyttes som TV- og oppholdsrom. Rommet har en romslig utforming med plass til både sofagruppe og TV-møblement, og en peis. Rommet er byggemeldt som boder og bad, og er ikke godkjent for varig opphold. Det kan søkes kommunen om bruksendring.

Herfra har du utgang til en terrasse på 10 kvm og har gode møbleringsmuligheter, med plass til sittegruppe eller annet møblement. Herfra har du også direkte adkomst til boligens store hage og en utebod på 12 kvm med gode oppbevaringsmuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Peis. Varmekabler på bad, i kjeller, på kjøkken, i spisestue, gang og to soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål antatt siden 1937. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger følgende dokumentasjon i saken:
- Tegninger fra 1936, stemplet av kommunen 1937.
- Tegninger for garasje, stemplet 26.08.1980.
- Tegninger for terrasse 1. etasje, datert 24.04.1984.
- Utebod antatt oppført 1961 er ikke registrert i kommunenes matrikkel. Denne er på 12 kvm.
Det er ikke utstedt ferdigattest for disse tiltakene. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Dagens planløsning er endret i forhold til opprinnelige plantegninger. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

- I kjelleretasjen er det opprinnelig tre boder, et bad og bryggerhus. I dag er det to innredede rom og et bad, rommene er ikke godkjent til varig opphold, jf. byggetegninger.
- I 1. etasje er det opprinnelig et soverom, stue, kjøkken og innebygget veranda. På dagens plantegninger er veggen mellom stuen og verandaen revet slik at stuen har blitt utvidet. Veggen mellom stue og soverommet er revet og soverommet brukes i dag som spisestue. Veggen mellom det opprinnelige soverommet (nå spisestue) og kjøkkenet er revet slik at det har blitt en åpen løsning.
- I boligens 2. etasje er det opprinnelig et soverom, stue, kjøkken og veranda. På dagens plantegninger er veggen mellom stuen og verandaen revet og gjort om til 2 soverom og kjøkkenet er nå et bad.
Innredning av opprinnelig innebygget veranda i 1. og 2. etasje til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utvendig:
- Verandaen er utvidet sammenlignet med godkjente byggetegninger hvor den dekker halve bredden av huset. Den går nå på hele husets bredde, med trapp ned.
- Det er opprinnelig inntegnet vindu over terrassedør mot nord. Det er opprinnelig to vinduer i 2.etg. mot vest. Et stort og et lite. I dag er det et stort. Mot syd er det opprinnelig 2 inngangsdører og vindu på venstre side av inngangspartiet. Det er også gjort et takoppløft som avviker fra byggetegningene. Mot øst er det opprinnelig tegnet 2 vinduer i 2.etg.
Konsekvensen ved søknad kan være at endringene fra opprinnelige byggetegninger ikke godkjennes, og at boligen må tilbakeføres.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 2737
Tinglysningsdato: 28.04.1981
Servitutten omhandler: Erklæringen gir rett til å føre vann- og kloakkledninger over de deltakende eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av gnr. 108 bnr. 126, 135, 138, 143 og 603 har vedlikeholdsplikt for fellesanlegget. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

Dagboknummer: 10346
Tinglysningsdato: 30.09.1988
Servitutten omhandler: Erklæringen gir eier av gnr. 108 bnr. 757 rett til å koble seg på felles vann- og kloakkledninger. Eieren forplikter seg til å oppgradere eksisterende ledninger. Parsellen får samme rettigheter og forpliktelser som tidligere tinglyst på gnr. 108 bnr. 126.

Eiendommens rettigheter:

1974/6549-1/8 01.11.1974 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 122
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 169
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eierne av de deltakende eiendommene gir hverandre rett til å føre vann- og kloakkledninger over hverandres grunn, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne har solidarisk ansvar for vedlikehold av fellesledninger. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

1974/6549-2/8 01.11.1974 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 126
Bestemmelse om solidarisk ansvar for fellesledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eierne av de deltakende eiendommene gir hverandre rett til å føre vann- og kloakkledninger over hverandres grunn, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne har solidarisk ansvar for vedlikehold av fellesledninger. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

1981/2737-1/8 28.04.1981 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 126
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gir rett til å føre vann- og kloakkledninger over de deltakende eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av gnr. 108 bnr. 126, 135, 138, 143 og 603 har vedlikeholdsplikt for fellesanlegget. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

1981/2737-3/8 28.04.1981 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 136
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gir rett til å føre vann- og kloakkledninger over de deltakende eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av gnr. 108 bnr. 126, 135, 138, 143 og 603 har vedlikeholdsplikt for fellesanlegget. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

1981/2737-4/8 28.04.1981 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 138
Bestemmelse om solidarisk ansvar for fellesledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gir rett til å føre vann- og kloakkledninger over de deltakende eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av gnr. 108 bnr. 126, 135, 138, 143 og 603 har vedlikeholdsplikt for fellesanlegget. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

1981/2737-5/8 28.04.1981 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 108 BNR: 603
Bestemmelse om solidarisk ansvar for fellesledninger
Erklæringen gir rett til å føre vann- og kloakkledninger over de deltakende eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av gnr. 108 bnr. 126, 135, 138, 143 og 603 har vedlikeholdsplikt for fellesanlegget. Lørenskog ingeniørvesen har rett til å stenge stoppekraner, og erklæringen kan ikke slettes uten deres samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det ble utført radonmåling ca. 2007 som ikke påviste radon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin beliggenhet i et etablert og barnevennlig boligområde på Kjenn i Lørenskog kommune. Fra boligen er det vid utsikt over nærområdet og de omkringliggende åsene. Området er tilrettelagt for et aktivt familieliv med trygge rammer. Både Solheim skole for de minste trinnene og Kjenn skole for ungdomstrinnet ligger i gangavstand fra boligen, og Luhr skole er også en kort sykkeltur unna. For de minste barna finnes flere barnehager like i nærheten, blant annet Kjenn barnehage og Rolvsrud barnehage, som begge nås etter en kort spasertur eller biltur.

Hverdagsærendene løses enkelt med nærbutikk som Joker i gangavstand, samt Rema 1000 en kort sykkeltur unna ved stasjonsbyen. For et bredere utvalg av butikker, servicetilbud, spisesteder og kafeer er det en kort kjøretur til både Metro Senter og Triaden Lørenskog Storsenter. Nærområdet byr også på varierte fritidstilbud. Langvannet ligger en kort gåtur unna med opparbeidede turstier langs vannet, badeplasser og aktivitetsanlegg med balløkke. Det er i tillegg rask tilgang til fots inn mot det omfattende stinettet i Østmarka, mens Norges helårs innendørs skiarena SNØ ligger en kort kjøretur unna for ski- og snowboardentusiaster.

Kollektivforbindelsene fra Kjenn er svært gode for pendlere. Bussholdeplassen Håkons vei ligger kun en kort spasertur fra eiendommen med linje 120, mens Lørenskog togstasjon ligger en kort sykkeltur eller busstur unna. Herfra går lokaltoget direkte mot Oslo S og Lillestrøm med hyppige avganger. Med bil er det enkel tilknytning til hovedveinettet, med en reisetid til Oslo sentrum på under tjue minutter og rundt en halvtime til Oslo lufthavn Gardermoen.

Det blir skiltet med Krogsveen skilt ved fellesvisninger.

Kjenn barnehage 1.2 km
Rolvsrud barnehage 1.3 km
Vangen barnehage 1.4 km
Solheim skole 1.1 km
Luhr skole 1.6 km
Kjenn skole 1.1 km
Wang Ung Romerike 1.6 km
Mailand videregående skole 1.3 km
Lørenskog videregående skole 4.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er høyt og fritt beliggende med et vidstrakt utsyn og gode solforhold. Tomten er pent opparbeidet med store plenarealer, variert beplantning samt trær som bidrar til et grønt og trivelig utemiljø. Asfaltert gårdsplass gir gode parkerings- og adkomstforhold. Tomten består ellers delvis av naturtomt, noe som gir eiendommen et naturlig preg og en fin overgang til omgivelsene. Her får man rikelig med plass til både lek, rekreasjon og hageaktiviteter i fredelige omgivelser.

Parkering i garasje, samt på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1981005, «Kinnskogen nord for rådhuset og lettbetonghusfeltet», datert 04.06.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 897 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse og 8 m² til annen veigrunn.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1994001, «Gardermobanen: tunnel Oslo grense - Skedsmo grense», datert 04.05.1994. Denne eiendommen ligger innenfor grensen på 85 meter unna Gardermobanen, og av denne er 343 m² regulert til trasé for jernbane.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Eiendommen berøres av sikringssone på 85 meter fra ytterkant av teoretisk tunnelprofil for Romeriksporten (Gardermobanen). Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til Bane NOR SF. Eiendommen berøres også av en sikringssone på 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider langs RA-2, hvor nabovarsel må sendes til NRV/NRA.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 072,61 for 2025. I dette inngår gebyr for renovasjon, avløp, vann og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 28 655,07. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 5 006,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 919,- pr. år. / 22 382 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 10 981,- pr. år. Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og internett via fiber. Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør 1 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 5 006 981 i 2026.

7 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

196 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
197 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
217 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 047 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 067 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Arntzen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Foto kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (salgsklargjøring inkl. trykk salgsoppgaver)  kr 17 000,00
Visninger pr stk (utover 3 visninger er gratis)  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 4 291,00
Innhenting av offentlige opplysninger Lørenskog - Legalpant  kr 225,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 680,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 394,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2628

Sist oppdatert: 16. september 2026 kl. 11:11