Kurveien 21

Kurveien 21, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 723, seksjonsnummer 67, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 723, seksjonsnummer 55, ideell andel 1/80

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
5. etasje 108 kvm: Entré, gang, 2 bad, stue, kjøkken, 2 soverom og bod.

BRA-e:
Kjelleretasje/garasje 2 kvm: Bod.
1. etasje 3 kvm: Bod.
5. etasje 1 kvm: Bod på balkong.

Åpent areal:
5. etasje 15 kvm: Balkong/terrasse.

Boligen disponerer 3 boder, en bod på egen terrasse på ca. 1 kvm, en nettingbod i tilknytning til garasjeplass på ca. 2 kvm og en bod i 1. etasje på ca. 3 kvm. Det gjøres oppmerksom på at bod i 1. etasje tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Anticimex v/Torbjørn Sæbøe.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 9 etasjer med kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med teglstein, fasadeplater og trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp, (taket er ikke besiktiget). Entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB fra byggeår. Balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra byggeår. Leiligheten har mekanisk ventilasjon med varmegjenvinning og naturlig tilluftsventiler i vinduer. Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med innbygget peisovn i stue. Tilknyttet felles varmtvann.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG 3 på vanntett sjikt/membran på begge bad, på bakgrunn av at fremtidig funksjon er svært usikker grunnet alder.

Videre er det gitt TG2 på følgende:
- På begge badene er fallforhold både rundt sluk og utenfor sluksonen ikke tilfredsstillende, vannrør er av kobber fra byggeår.
- På det minste badet er sluket isolert inne i dusjsonen, samt at det er sprekk/riss i to gulvfliser.
- På kjøkken er det vannrør av kobber fra byggeår.
- Parkett i leiligheten bærer preg av bruksslitasje, teppegulv på soverom bærer preg av alder/slitasje og har behov for oppgradering, samt at innerdørene i leiligheten bærer preg av slitasje/skader.
- Ved bruk av laser ble det målt høydeforskjell på opptil 23 mm i stue og 13 mm på kjøkkenet.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
På begge badene er overgangen mellom sluk og vanntett sjikt uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som
gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres.

Kommentert HMS-punkt i rapporten:
- Rekkverk på balkongen er under 1,2 meter og oppfyller ikke dagens krav. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Det kommenteres i rapporten at integrert kjøleskap er defekt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdeler som har fått TG3, TG2, TGIU og kommentar vedørende HMS. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys og meget romslig leilighet med god intern beliggenhet i byggets 5. etasje. Det er fin utsikt over nærområdet og gode solforhold på den store terrassen. Leiligheten har meget god planløsning, med mulighet for å sette opp lettvegg i stue for å lage et tredje soverom. En garasjeplass i byggets garasjeanlegg medfølger, med heisadkomst fra garasje til leilighetsplan.

Inneholder:

Entré med varmefolie i gulvet og god oppbevaringsplass i garderobeskap. I tillegg er det veggplass til klesoppheng eller praktisk sittebenk. Fra entréen er det inngang til en innvendig bod/garderoberom med ekstra lagringsplass.

Stor stue med peis. I stuen er det god plass til både sofagruppe og spisebordsmøblement, i tilknytning til kjøkkenet. Stuen har store vindusflater som gir godt med naturlig dagslys, i tillegg til et ekstra vindu i gavlveggen. Det er mulig å sette opp en lettvegg i stuen dersom man ønsker et tredje soverom.
Fra stuen er det utgang til vestvendt terrasse på ca. 15 kvm med gode solforhold og fin utsikt over nærområdet. På terrassen er det også tilgang til en praktisk utebod på ca. 1 kvm for oppbevaring av hageputer og lignende.
Det er en eldre markise på terrassen og det er utvendige screens på vinduene mot terrasse i stuen.

Velholdt, separat kjøkken med meget god skap- og benkeplass. Kjøkkenet har profilerte fronter, med benkeplate i laminat og fliser mellom benk og overskap. Rommet har en praktisk løsning med inngang både fra gangen og fra stuen, begge inngangene med dør med glassfelt. Kjøkkenet har god størrelse, med plass til spisebord ved luftebalkongen, hvor det er fin utsikt over nærområdet. Det er varmefolie under kjøkkengulvet.

Planløsningen på leiligheten er god, med dagens to soverom i en "soveromsfløy", med inngang fra stuen via en liten mellomgang. Her er det også to bad, hvor det ene har direkte inngang fra hovedsoverommet. Begge soverommene ligger i bakre del av leiligheten, tilbaketrukket fra biltrafikk.

Hovedsoverommet er romslig med god plass til stor dobbeltseng, i tillegg til godt med lagringsplass i garderobeskap. Fra hovedsoverommet er det inngang til ett av leilighetens to bad. Badet er fra byggeår, med oppgradert innredning fra 2021. Vegger og gulv er flislagt med gulvvarme, badet er videre utstyrt med gulvstående WC, dusj og stort servantmøbel med speil med belysning.

Soverom 2 har også fin størrelse, med plass til seng, pult og garderobeskap. Hvis man har behov, er det mulig å sette opp en lettvegg i stuen for å få et tredje soverom i leiligheten.

Flislagt bad fra byggeår med gulvvarme. Badet er utstyrt med gulvstående WC, dusj og servant. Opplegg for vaskemaskin/vaskesøyle på badet.

Leiligheten har garasjeplass i felles anlegg under blokken, med heisadkomst fra garasjeplan til leilighetsplan. I tillegg har sameiet felles sykkelrom ved blokkens hovedinngang.

Leiligheten er velholdt, men har noe eldre standard og oppussing bør påregnes.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel medfølger leiligheten ved salg.

Elektrisk oppvarming kombinert med innbygget peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på terrassehus i Kurveien 19-21, datert 21.07.1997 Det foreligger også ferdigattest for fasadeendring/oppføring av sikringsgjerde datert 23.05.2011. Disse kan fås ved henvendelse til megler

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 35492, tinglyst 05.07.1995, type heftelse: Pantsettelseserklæring for NOK 20 000 til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet Bestemmelser om vei, vann- og kloakkledninger, samt bebyggelse. I tillegg er det tinglyst seksjoneringsbegjæring som viser hvordan eiendommen er oppdelt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst over gnr. 75, bnr. 704 (Kurveien 15).

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier og styret skal varsles om utleie.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Integrert kjøleskap på kjøkken er defekt. Markise på terrasse fungerer dårlig ved inntrekk av markisen. Utvendige persienner på soveromsvinduer og på gavlvindu i stuen er eldre og bør vurderes oppgradert.

I forbindelse med at det på Årsmøte for 2026 vil bli foreslått modernisering av alle 3 heisene i sameiet må kjøper påregne at det vil bli foretatt en kapitalinnkreving for dette. Ihht innkallingen vil beløpet påløpe seg til ca 5 millioner som skal fordeles etter eierbrøk. For denne seksjonen vil beløpet utgjøre ca kr. 63.300,- ref innkalling til årsmøtet.
Dersom faktura for de innbetalingen er mottatt og forfaller før boligen er overtatt av ny eier, betales dette av selger, men kjøper plikter å betale beløpet til selger før overtakelse.

Leiligheten ligger i attraktivt og rolig boligområde som består av blokkbebyggelse, villabebyggelse, småhusbebyggelse og store grøntarealer. Svært gode turløyper i marka, langs Akerselva og Maridalen både på ski og til fots. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet samt slalombakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva med mye mer!

Meget sentralt beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass 7 min unna), og Storo Storsenter er 5 trikkeholdeplasser unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR i umiddelbar nærhet. Her er det godt utvalg og ferskvaredisk. Ellers er det 2 Coop Prixbutikker, REMA1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Apotek og treningssenter Avancia og EVO på Frysja, Teknisk museum på Kjelsås.

Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Myrerjordet, som er like ved sameiet, har nylig fått et løft med nyere kunstgressbane, løpebane/tursti, boccia-bane, benker og treningsapparater.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 4 755,8 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en garasjeplass i felles anlegg. Det går heis fra garasjeplan til leilighetsplan.
I tilknytning til garasjen medfølger det en nettingbod/gitterbur. I hjørnet av boden er det en vannlekkasje så gulvet i boden er derfor bygget opp av sameiet som en løsning for at ting ikke skal stå på fuktig gulv.

Garasjen har eget gårds-, bruks- og seksjonsnummer og tinglyses på ny eier med eiebrøk 1/80.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig m. tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3214 datert 12.12.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I Lachmanns vei 2 C-D er det gitt igangsettingstillatelse for oppføring av tre horisontaldelte tremannsboliger: For innsyn i sak: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202518787.

Boligbygg KS har rettet en forespørsel til Byantikvaren om lavblokken i Hareveien 10 (Myrer Omsorg+) kan rives, med påfølgende oppføring av to nye bygg på tre eller fire etasjer, i tillegg til et nytt bygg på forsiden av eksisterende bygg. Både lav- og høyblokken er kommunalt listeført (gullistet) og Byantikvaren fraråder riving av lavblokken, og det er foreløpig ingen planer å henvise til. Konferer megler ved spm.

Fellesutgiftene er kr 4 205,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, avsetning til vedlikeholdsfond, garasje, kabel-tv/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er forfelt som følger:
Vedlikeholdsavsetning: kr 332,-
TV/internett: kr 561,- (Det er varslet at det er inngått ny kollektiv fiberavtale med Telia som vil koste kr. 599,-pr mnd - oppstart før sommeren)
Garasje: kr 138,-
Felleskostnader: kr 3 174,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 195 106,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 780 424,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 29 222,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,-.

Seksjonen har ikke fellesgjeld.

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskiftegebyr garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
239 440,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
249 390,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 739 440,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 749 390,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Marit Ulsaker

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kurveien 17-19-21, med sameiebrøk 81/8533.
Sameiet består av 74 leiligheter og en garasjeseksjon.
Forretningsfører er Enqvist Eiendomsdrift AS, tlf. 22 80 95 97
Dugnad må påregnes.
Eier må støvsuge gangen utenfor leiligheten ved behov.
Dyrehold er tillatt, men dyret kan ikke være til sjenanse for naboer. Hunder skal føres i bånd på sameiets tomt. Se punkt 13 i husordensreglene for mer informasjon.

Foretatt påkostninger de senere år i sameiet Kurveien 17-19-21:
- Nødvendig utbedring av vannsig på baksiden av K17.
- Oppgradering av videosystem
- Digitale mobilnøkler fra Obos cog Unloc er innstallert
- Fjellsikring ved bolting av fjellblokker
- Rensing av vegetasjon to trær på sameiet samt hos nabosameiet
- Kantstein justert i nedkjøring til K21 - gir bredere og tryggere nedkjøring til garasjen.
- Skiftet takpapp på takene i sameiet.
- Skiftet varmtvannstanker og installert vannmåler på felles inntak.
- Skiftet vannfilter i hovedstoppekran.
- Oppgradering fra Telia på eksisterende kabelnett.
- Byttet vifte i garasjen i Kurveien 17.
- Maling av treverk på fasade i front og vinduskarmer på sideveggene og inne på terrasser.
- Ny taktekking på alle hus.
- Utskifting av råte i treverk.
- Utskifting av fuge og tetting av tak på terrasse boder.
- Blikkenslagerarbeider på betong mot fjellet i nummer 19.
- Tømming av sikringsnett for stein fra fjellet bak.
- Utskifting av beredere i berederrom, oppgradering av tilhørende elektriske komponenter og reduksjonsventil.
- Utskifting av spjeldmotor og avtrekksvifte i heishus.
- Reparasjonsarbeider på skadet teglsten måtte skiftes ut på fasaden med dreneringsfuger og fugegitter høsten 2019.
- Montert nye takrenner på de dedikerte parkeringsplasser i nedre garasjeplan som hadde problemer med lekkasje fra taket i K17.
- Alle nødlys skiftet ut i alle oppganger
- Oppgradering av overvåkingsanlegget, ny digital opptaker.
- Lagt opp infrastruktur for lading av el-bil i garasjen, klart for å koble opp ladebokser på p-plassene. Pluggen elektro utfører disse jobbene for sameiet.
- Årlig oppgradering av bedene utenfor sameiet.
- Dører i inngangspartier faset ut og nytt digitalt nøkkelsystem og dørpumper på disse etablert.
- Strøm og energireduserende tiltak er utført med bytte til LED-belysning og bevegelsessensor i alle 3 bygg.
- Montert strømbegrensende lamper, skifte til LED lys i alle fellesarealer/ganger/trappeløp.

Planlagte påkostninger:
- Det planlegges utskifting av heisene i sameiet. Dette vil bli behandlet på årets generalforsamling. Styret ønsker ikke å øke felleskostnadene, tiltaket vil derfor bli finansiert gjennom kapitalinnkreving fordelt etter sameiebrøk. Dette vil utgjøre ca kr 63.300 for denne seksjonen. Dersom faktura for de innbetaling er mottatt og forfaller før boligen er overtatt av ny eier, betales dette av selger, men kjøper plikter å betale beløpet til selger før overtakelse.

Elsjekken AS regelmessige kontroller for å sikre kvaliteten på det elektriske anlegget.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 4.500,- pr stk - 2 visninger inkludert

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning - makspris  kr 40 000,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2641

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 13:49