Sandåsveien 4B

Sandåsveien 4B, 0956 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 264, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3136, Rødtvet Borettslag, organisasjonsnummer 947954636

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 68 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
2. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på hhv. 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente tegninger ved at vegg mellom stue og kjøkken er åpnet opp for å lage en åpen løsning her. Disponibelt rom/alkove er opprinnelig byggemeldt som et kott. Det er ikke godkjent til varig opphold. Rommet har også en større åpning inn til rommet enn som fremkommer på tegningene. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Se punkt om ferdigattest for mer info.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1962. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong, og utvendig kledd med plater. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med astaltbelegg/folie (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter har fått TG2:

- Det registreres at dør til soverom tar i karm. For å lukke avviket må døren justeres.
- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum på kjøkkenet, utført etter 1. juli 2010. Dette innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon i henhold til gjeldende krav.
- Det mangler en hengsel på ene skapdøren på kjøkkenet. Det bør monteres ny hengsel for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje.
- Det registreres at det er kjøkkenventilator med avtrekk til felles sjakt.
- Vann-og avløpsrør grunnet alder.
- Varmtvannstanken grunnet alder og at det ikke er påvist tilfredsstillende avrenning. Borettslaget har besluttet utskifte av alle varmtvannsberederne til alle andelene, oppstart på dette arbeidet er høsten 2026.

Våtrom:
- Overflatene på vegger og gulv fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder.
- Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Vurderingen er basert på alder og nevnt avvik. Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Naturlig ventilasjon vi lufteluke.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Opplysning gitt av eier:
- Det har vært observert sølvkre i borettslaget. Det har ikke vært observert sølvkre eller andre skadedyr i leiligheten frem til klargjøring av leiligheten for salg, imidlertid ble det observert ett sølvkre ved én anledning nylig. Dette ble observert på badet. Ikke ytterligere observasjoner.
Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjo

- Han opplyser også om at røropplegg mellom kjøkken og bad bør utbedres, og det bør monteres waterguard når ny varmtvannsbereder skal monteres i regi av borettslaget.

Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Krogsveen avd. Hasle har gleden av å presentere Sandåsveien 4B!

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her har du god plass til å henge fra deg yttertøyet og sette fra deg sko.

STUE:
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Stort vindu bidrar til rikelig med lysinnslipp og sørger for en luftig og behagelig atmosfære. Størrelsen på stuen og planløsningen sørger for en fin og naturlig plass å innrede med spisebord. Her kan du invitere over venner og familie på hyggelige sammenkomster! I stuen er det en alkoveløsning som er fleksibelt til bruk. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

BALKONG:
Fra stuen kommer du ut til leilighetens innglassede balkong på ca. 8 kvm. Her kan du enkelt innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. På sommeren oppleves det som en naturlig forlengelse av stuen. Selger opplyser om gode solforhold, med sol fra ca. klokken 11-17 på sommerstid. Fra balkongen har du utsikt over flotte og rolige grøntområder.

KJØKKEN:
Leilighetens kjøkken ligger i en sosial og åpen løsning mot stuen. Her kan du enkelt diske opp lekre middagsretter samtidig som middagsgjestene underholdes. Kjøkkenet er fra Epoq og ble byttet i 2022. Innredningen består av mørke og glatte fronter, med praktisk og flott benkeplate i stein. Platetoppen er nedfelt i benkeplaten, og sørger for et lekkert uttrykk. Hvitevarene er integrerte og består av kombi- og stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene medfølger. Ventilator over koketopp.

HOVEDSOVEROM:
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er god plass til å sette inn ønsket garderobeskap eller annet møblement til oppbevaringsplass.

SOVEROM ||:
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, skrivebord eller annet ønskelig møblement.

BAD:
Badet er av god størrelse med vegger av våtromsplater, og gulv med vinylbelegg. Baderomsinnredningen består blant annet av toalett, servant med innredning og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon.

Videre kvaliteter:
- Ekstern bodplass i kjeller
- Mulighet for å leie parkeringsplass i borettslaget etter venteliste

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer medfølger.
- TV-benk medfølger.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er brukt til boligformål siden 1963.

Ferdigattest for eiendommen datert 17.10.1962.
Det foreligger også ferdigattest for fasaderehabilitering og utvidelse av balkonger datert 28.06.2023.

Godkjente tegninger datert 26.10.1962. Det er avvik fra godkjente tegninger ved at vegg mellom stue og kjøkken er åpnet opp for å lage en åpen løsning her. Disponibelt rom/alkove er opprinnelig byggemeldt som et kott. Det er ikke godkjent til varig opphold. Rommet har også en større åpning inn til rommet enn som fremkommer på tegningene. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannledninger og veg. Videre er det tinglyst en festekontrakt med festetid på 90 år fra 1965. Denne varer til 2055. Festekontrakt kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rødtvet er et rolig og veletablert boligområde i Grorud bydel, mellom naturskjønne Lillomarka og Trondheimsveien. Her bor du i et familievennlig nabolag med nærhet til både natur, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud.

Natur og rekreasjon:
For den naturglade er området ideelt, med marka rett i nærheten. Vesletjern, som ligger kun en kort spasertur unna, er et populært turområde med vakre rekreasjonsmuligheter som badeplasser, sittebenker, bålplasser og naturstier. Fra Vesletjern går turløypene videre inn i Lillomarka, som byr på flotte turmuligheter på både sommer -og vinterstid. Om vinteren kan du benytte deg av det velutviklede lysløypenettet for skiturer, mens området om sommeren er perfekt for gå- og sykkelturer. I tillegg ligger flere populære turmål i nærområdet, som sportsstuene Lilloseter og Sinober, som begge tilbyr servering og fine turmuligheter.

Aktivitetstilbud:
Rødtvet er et område med gode muligheter for aktiviteter for både store og små. Lillomarka Arena, et helårs idrettsanlegg på nærmere 86 dekar, ligger i nærområdet og tilbyr ulike aktiviteter for breddeidretten. For barna er det også kort vei til Nordtvet gård, et koselig sted hvor man kan ri på hest, hilse på dyrene og delta i ulike arrangementer og aktiviteter.

Offentlig kommunikasjon:
Boligen har utmerket tilgang til offentlig kommunikasjon. Nærmeste T-banestasjon er Kalbakken, som ligger kun en kort gåtur unna, og herfra kan du enkelt ta linjene 4 og 5. Rødtvet T-bane er også en kort spasertur unna. Nærmeste busstopp er Flaen, ca 8. minutters gange unna leiligheten. Med kollektivtransporten er det enkelt tilkomst til Oslo sentrum med t-banen, og det går også flybuss til Gardemoen.

Skole og barnehage:
Det er kort vei til både barnehager og skoler i området. Rødtvet skole er i gangavstand, og for ungdomstrinnet ligger Apalløkka skole også nært. I tillegg finnes det flere videregående skoler i nærområdet. For familier med små barn er det et godt utvalg av både private og kommunale barnehager i nærheten.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Meny. Kalbakken Senter, som ligger rett ved Trondheimsveien, har et variert utvalg av butikker og spisesteder. Her finner du blant annet Rema 1000, Posten, apotek, treningssenter og flere take-away steder. Ønsker du et enda større utvalg, er Grorud, Veitvet, Linderud og Stovner senter også lett tilgjengelige, og tilbyr et bredt spekter av butikker og servicetilbud. Oslo sentrum er kun en kort T-banetur unna og gir deg tilgang til alt hovedstaden har å tilby.

Rødtvet er med andre ord et attraktivt boligområde som kombinerer ro og natur med praktisk nærhet til offentlig transport og nødvendige servicetilbud. Enten du ønsker å nyte marka, ta en tur til nærliggende kjøpesentre eller benytte deg av de gode kollektivforbindelsene til Oslo sentrum, er dette et område som har mye å tilby for både voksne og barn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Rødtvet skole (1.-7.trinn) og Apalløkka skole (8.-10.trinn).

Barnehager i nærheten er blant annet Sandåsveien barnehage (100 meter unna) og Rødtvet barnehage (200 meter unna).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert

Festet tomt på 16 610 kvm. Grunneier er Oslo kommune som fester tomten til borettslaget. Fellesområder er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 497 042,- pr. år. Festeavtalen utløper 30.09.2051.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett på bebyggelsen, men ikke ved overdragelse av andeler.
Samtykke til overdragelse av andel fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften ble sist regulert 01.07.2022. Neste regulering vil bli 01.07.2032. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har 150 parkeringsplasser til de 355 leilighetene. Det er p.t relativt lang ventetid for å få p-plass ifølge styreleder.
Parkeringsplass uten strøm koster 150,- per mnd. P-plass med strømuttak til motor- eller kupévarmer koster 200,- per mnd.

Imidlertid har Rødtvet gård et garasjeanlegg i umiddelbar nærhet, der kan man leie garasje og prisen er ca. 700,- per måned.

Utover det er det gateparkering som gjelder. El-bil ladeinfrastruktur ble oppdatert av Oslo-kommune i sommer som økte kapasiteten til disse laderne.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 62660 datert 23.08.1960, og reguleringsplan S-754 datert 05.12.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående byggesaker i nærområdet:

- Saksnummer: 202454281 - Reguleringssak- Kakkelovnskroken 1 og 2 - Utarbeidelse av planforslag - Bebyggelse og byrom - Rødtvet T-banestasjon. Fortsettelse av saksnummer 202218694. Formålet er å endre området rundt Rødtvet T-banestasjon til å bli et attraktivt, levende og åpent byområde. I dag oppleves området som delvis industriområde uten nærmiljøtilbud til boligene rundt. Ved å etablere bebyggelse og byrom som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere Rødtvet og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Det ivaretas gjennom torg, basishall og fellesarealer. Planinitiativet har bl.a. en større andel bolig og mindre andel næring enn i planprogrammet med VPOR for Rødtvet. Plan og bygningsetaten vurderer derfor at forslaget er i strid med kommuneplanens krav til felles planlegging, jf. § 17. Planforslaget var til offentlig ettersyn datert 27.05.2026

- Saksnummer: 2025/06714 - Plansak - Detaljregulering , Sletteløkka 38 - 42. Fortsettelse av saksnummer 202459293. Bymiljøetaten (BYM) viser til varsel om oppstart av planarbeid for Sletteløkka 38-42, samt vårt innspill til bestilling av oppstartsmøte. Planområdet brukes i dag bl.a. til garasjer, det ønskes boliger (ca. 100 boliger). Oppstartsmøte avholdt 10.01.2025

- Saksnummer: 2025/06727 - Plansak - Detaljregulering , Trondheimsveien 375 med flere. Fortsettelse av saksnummer 202553831. Det er behov for et nytt kvinnefengsel med høyere sikkerhet på Østlandet, som sikrer gode og likeverdige soningsforhold for kvinner. Det er ikke funnet et like godt som eller bedre alternativ til lokalisering enn på Bredtveit. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt kvinnefengsel på Bredtveit som tilfredsstiller dagens krav til kriminalomsorg tilpasset 50 høysikkerhetsplasser, en nasjonal forsterket fellesskapsavdeling (NFFA) med 6 plasser, parkering med inntil 51 plasser for bil og minimum 26 for sykkel, samt behov for 20 overgangsboliger (lavsikkerhet). Reguleringsplanen tilfører også grøntområder i nabolaget rundt fengselet med b.la. turvei, stier, støyskjerm, sykkelvei mm. Saken fortsetter i sak 2025/06727. Anmodning om oppdatert plandokumentasjon datert. 05.06.2026

Saksnummer: 202316398 - Reguleringssak. Kalbakkveien 4 - 6 - Utarbeidelse av planforslag. Hovedhensikten med planforslaget er å utvikle eiendommene til et nabolagssentrum med torg og møteplasser, og bebyggelsen skal inneholde handel, næring, tjenesteyting, boliger og park. Bygningene er forventet å være over maks 6 etasjer og skal romme 177 boenheter i tillegg til handel og næring. Saken fortsetter i saksnr. 2025/09926, der siste status i saken er at det ble avholdt et arbeidsmøte 02.06.2026.

Saksnummer: 202111779 - Reguleringssak. Nordtvetveien 32 - Dialogfase 1 - Oppføring av boliger. Formålet med planforslaget er å bygge boligblokk på 8 etasjer som skal romme 54 boenheter. Planforslaget har vært under behandling i noe tid, og siste status i saken (nytt saksnr. 2025/06872) er at det ble mottatt et revidert planforslag 11.06.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Oslo kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
S-754
62660

Felleskostnadene er på kr. 3.244,- og inkluderer: Vaktmestertjeneste, Internett, festeavgift og kommunale avgifter, nedbetaling av renter og avdrag på lån, fellesvaskeri, felles forsikring, renhold av fellesarealer som oppgang, heiser og korridorer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 3%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det foreligger ingen nærmere fordeling av felleskostnadene fra forretningsfører.

Borettslaget er i gang med utskiftning av varmtvannsberedere og rørfornying til samtlige leiligheter og blokker i borettslaget. Dette vil for denne leiligheten gi en økt fellesgjeld på rundt kr. 60.000,- og vil gi en økning på månedlige felleskostnader med rundt kr. 630,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Selger har oppgitt et strømforbruk på rundt 8000 kWh årlig. I 2025 var samlet strømforbruk på kr. 7.150,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett, og er inkludert i felleskostnadene. Dekoder vil medfølge.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.148.844,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr. 10 014,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 25 740,- pr. 14.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr. 8 645 833,- pr. 14.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 93727000826
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 14.09.2026: kr. 7 174 734,-
Andel av saldo: kr. 21 360,-
Innfrielsesdato: 15.07.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,5%

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15162162362
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 14.09.2026: kr 1 471 099,-
Andel av saldo: kr. 4 380,-
Innfrielsesdato: 31.03.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,04%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 500 000,00 Prisantydning
25 740,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 525 740,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 526 830,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 536 780,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Anders Korneliussen

Rødtvet borettslag består av 355 andeler hvor forretningsfører er USBL.
Dyrehold dersom dyret ikke er til sjenanse, der andelshaver står ansvarlig for alt av husdyr som er gitt adgang til leiligheten
Dugnad må påregnes
Vaktmestertjenester i borettslaget
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år: 

2026-2027 Rørfornying (pågående arbeid)
2025 Asfaltert utenfor Rasmus Engers vei 2 og Rødtvetveien 11
2024 Montert automatiske døråpnere og malt trapper i nødutgang i Rødtvetveien 16.
2023 Vaskeriene i Rødtvetveien 16 & Rasmus Engers vei malt, de øvrige vaskerier nedvasket. Utvendig branntrapper Rødtvetveien 16, trimrommet og alle ventilasjonspiper malt.
2022 Asfaltert flere områder, rengjort fasader, delt ut nye røykvarslere til samtlige leiligheter, rehabilitert trapper inngangsparti Rasmus Engers vei 2 og.
2021 Ny traktor
2020 Nye utemøbler i fellesområdene
2019 Oppført sykkelbod og ny tørkebås ved Rasmus Engers vei 2
2018 – 2021 Installert avfallsbrønner i hele borettslaget
2018 Høyttrykksspylt kjøkkenavløp og sluk i samtlige leiligheter. Etablert parsellhager.
2016 - 2018 Malt alle oppganger
2015 Byttet alle vinduer og balkong/hagedører i samtlige leiligheter. Renset ventilasjonskanaler i Rasmus Engers vei 2, Rødtvetveien 5/7 og Sandåsveien 4/6
2014 Renset ventilasjonskanaler i Rødtvetveien 9/11/16/18. Nytt porttelefonanlegg i Rødtvetveien 5/7/9/18 og Sandåsveien 4/6. Installert nytt fibernett (TV/internett).
2013 Etablert ny lekeplass
2012 Nytt porttelefonanlegg i Rødtvetveien 11
2011 Nytt porttelefonanlegg i Rasmus Engers vei 2
2010 Nytt porttelefonanlegg i Rødtvetveien 16. Høyttrykksspylt kjøkkenavløp og sluk på bad i Rødtvetveien 16 og Rasmus Engers vei 2
2009 Høyttrykksspylt kjøkkenavløp og sluk på bad i Rødtvetveien 5/7/9/11/18 og Sandåsveien 4/6
2008 Installert brannslange og røykvarslere i samtlige leiligheter. Nytt takbelegg på nødutganger og heishus i Rødtvetveien 16
2007 Alle vaskerier renovert – malt og flislagt
2004 - 2006 Nytt takbelegg Rødtvetveien 11, 16, 18 og Sandåsveien 4/6
2004 Drenert og isolert grunnmur Rødtvetveien 18
2003 Nye heiser Rødtvetveien 16. Nytt takbelegg Rasmus Engers vei 2. Rehabilitert betong og montert nye innglassede balkonger – samtlige blokker
2002 Nytt takbelegg Rødtvetveien 5/7/9. Byttet stoppekraner og varmtvannsberedere i samtlige leiligheter

Planlagte påkostninger:
Styret i Rødtvedt Brl har vedtatt å ta opp lån på inntil kr 20.000.000,- til rørfornying og utskiftning av varmtvannsberedere. Til sikkerhet for lånet kan kredittgiver etablere panterett i Rødtvedt Brl. Dette vil medføre en økning i felleskostnadene og andel fellesgjeld. Arbeidet med rørfornyingen vedrørende denne leiligheten er planlagt til uke 14-22 i 2027.
For denne andelen er det ventet å øke fellesgjelden med rundt kr. 60.000,- og månedlige felleskostnader med rundt kr. 630,-

Styret opplyser videre i en mail datert 10.09.2026 at det ikke foreligger noen videre planer i borettslaget som kommer til å øke fellesgjeld eller felleskostnader.

Selskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Borettslaget har felles vaskerier, sports- og sykkelboder, trimrom og parsellhager som ble etablert i 2018. Innvendig renhold av fellesarealer utføres av et innleid firma. Borettslaget arrangerer sosiale arrangementer som bussturer, Ruskenaksjon, sommerfest og tenning av juletre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For mer informasjon, se borettslagets egne hjemmeside: https://www.rodtvedtbrl.no/informasjon

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 8.900,-
Markedsføringspakke: kr 30.900,-
Visninger: alle inkl. i sum kr. 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 4.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3.175,-
Innhenting av erklæring kr 290,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
NVE-kart: kr. 313,-
Foto kr. 6.250,-
Tilstandsrapport: kr. 10.000,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 2,69 promille av prisant. kr. 4.500.000,- = kr. 12.105,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0331/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26331

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 19:40