Gangstuveien 6B

Gangstuveien 6B, 0952 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 92, bruksnummer 68
Andelsnummer 215, Øvre Grorud Borettslag, organisasjonsnummer 955 004 310

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
4. etasje 72 kvm: Entré, 2 soverom, kjøkken, bad, og stue.

BRA-e:
Boligbygg med flere boenheter:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod, kjellerbod 2.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 7 kvm: Sydvestvendt, overbygget balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1962. Bygningen er fundamentert med betong, antatt til stedlige masser, og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk med utvendig kledning av fasadeplater, og etasjeskillere er av betong. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie; taket ble ikke besiktiget under befaringen. Leiligheten har vinduer med 3-lags isolerglass fra 1998 og 1986, og en balkongdør med 3-lags isolerglass fra 1986. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, produsert i 1988. Innvendig er det formpressede dører. Til leiligheten hører en sydvestvendt, overbygget balkong på ca. 7 m² i stålkonstruksjon.

Sikringsskapet med skrusikringer er plassert i felles gang. Det er ukjent når anlegget ble installert, og det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Det registreres at sikkerhetslåsen på vinduer ikke er tilstede, samt at enkelte vinduer i boligen trekker. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.
- Dører: Det registreres at utvendige karmer på balkongdøren er værslitte. Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av balkongdører er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

4. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er registrert sprekkdannelser i veggfliser, samt bom (hulrom) bak enkelte fliser. Det er videre observert at sprekkene er forsøkt utbedret med påføring av silikon på overflaten, noe som fremstår som en midlertidig løsning og ikke en varig utbedring av forholdet. Våtrommet vurderes imidlertid å ha kort gjenværende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

4. etasje Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

4. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På badet ble det utført arbeid i 2024. Faglært arbeid, utført av Rørleggermester Jensen AS, inkluderte tilkobling av servant og montering av dusjbatteri, og dokumentasjon finnes. Ufaglært arbeid inkluderte bytte av dusjkabinett og fjerning av et skap. Selger opplyser også at vinduene er gamle og at et av vinduene trekker. Videre informeres det om at borettslaget planlegger en fasaderehabilitering av alle blokkene, da vinduer må skiftes og fasadekledning har nådd sin levetid. Under forundersøkelser ble det avdekket løse fester på fasadeplatene på høyblokkene, med fare for at plater kunne falle ned. Det ble derfor besluttet å fjerne platene. Siden platene inneholder asbest, måtte arbeidet utføres som en asbestsanering, igangsatt i september 2025. Vedlikeholdet av høyblokkene er planlagt å starte i mai 2026 med forventet ferdigstillelse sommeren 2028.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Tilkoblet servant og montert dusjbatteri på bad (utført av Rørleggermester Jensen AS). Bytte av dusjkabinett og fjerning av et skap. Samsvarserklæring foreligger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme via vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1962. Det foreligger «Ferdigattest (For nybygg og større arbeider)» for boligblokk, datert 01.03.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende attester for eiendommen:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for fasadekledning med eternit, datert 09.04.1975.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for fasadeforandring, datert 26.04.1991.
- Ferdigattest for takoverbygg balkonger, datert 23.10.1997.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1966/10679-6/105 01.08.1966 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 75 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 9,456
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
KONTRAKTEN KAN IKKE OVREDRAS/UTLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER/UTLEIER
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
HUSBANKENS STANDARKLAUSUL VEDTATT

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 19 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning, vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse, garasje/parkering, bestemmelse om vannledning, anlegg og vedlikehold av ledninger og kontrakt angående nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og rolig boligområde på Nordtvet/Kalbakken, omgitt av grønne fellesarealer og med marka som nærmeste nabo. Her bor du skjermet og tilbaketrukket, samtidig som du har kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud, kollektivtransport og rekreasjonsmuligheter. Fra balkongen har du utsyn mot grønne omgivelser og nærområdet, og tur- og joggeløyper i Lillomarka starter nærmest rett utenfor døren.

Området er svært familievennlig med flere barnehager, skoler og fritidstilbud i kort gangavstand. Nordtvet skole ligger kun få minutter unna, og nærområdet byr på blant annet ballbinge, idrettsanlegg, treningssentre og Nordtvet bad. Det er også flotte turmuligheter langs Alnaelva og i Lillomarka året rundt, med lysløyper, turstier, badevann og gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.

Hverdagslogistikken er enkel med gode servicetilbud i umiddelbar nærhet. Kalbakken senter ligger innen kort gangavstand og tilbyr blant annet dagligvarebutikker, apotek, serveringssteder og øvrige servicetilbud. I tillegg finnes søndagsåpen butikk, populære spisesteder og bibliotek i nærområdet. For et enda større utvalg av butikker og tjenester er det kort vei til både Grorud senter, Stovner Senter og Linderud senter.

Området har meget gode kollektivforbindelser med buss, T-bane og tog. Det er kort gangavstand til bussholdeplass i Sagstuveien, Kalbakken T-banestasjon og Grorud togstasjon. Fra Kalbakken går T-bane linje 4 og 5 med hyppige avganger mot sentrum, og reisetiden til Jernbanetorget er ca. 19 minutter. Fra Grorud stasjon går L1 med enkel forbindelse til både Oslo sentrum og Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Nordtvet skole (1.-7.trinn) og Groruddalen skole (8.-10.trinn).
Det er flere barnehager i området som Nordtvet barnehage, Nordtvet gård barnehage og Flaen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt som tilhører borettslaget. Tomteareal er ikke oppgitt. Tomten er festet med Norges Statsbaner (nå Bane NOR Eiendom AS) som bortfester. Festetiden er 75 år fra 01.01.1960. Tomteleien ble regulert 01.01.2021. Fellesarealene er opparbeidet med plen, trær og beplantning.

Festeavgiften er kr 182.679,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.01.2035.
Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2021 og neste regulering er 2030.
Grunneier, Norges statsbaner, har ikke forkjøpsrett.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Parkering tildeles av styret etter søknad/ansiennitet og følger ikke leiligheten ved salg. Det er mulighet for å leie garasjeplass via borettslaget, hvor man kan sette opp ladeboks. Borettslaget har også kommunale ladere tilgjengelig for alle beboere. I tillegg er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-970, «Regulerings- og bebyggelseplan for gnr. 92 bnr. 68, Nordtvet», datert 10.04.1962, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag fra bestemmelsene:
- § 3. Til bygningskontrollen skal sammen med byggeanmeldelsen innsendes planerings- og beplantningsplan i mål 1/200.
- § 5. Innenfor planens område tillates bare oppført eller drevet anlegg, virksomheter eller foretagender av en slik karakter at de kan antas å være til gavn for strøket.
- § 7. Det tillates ikke oppsatt gjerder av noen art bortsett fra småbarnlekeplasser, hvor det kan oppsettes 0,60 m høye beskyttelsesgjerder.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H210: Gul støysone (veg). Dette innebærer at eiendommen er utsatt for støy over retningslinjenes anbefalte grenseverdier. Tiltak på eiendommen kan kreve støyreduserende tiltak.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Dette er basert på grovmaskede kart fra NVE og betyr ikke nødvendigvis at eiendommen vil bli utsatt for flom, men indikerer at ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved planlegging av nye tiltak.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Dette er basert på grovmaskede kart fra NVE og betyr ikke nødvendigvis at det er kvikkleire i grunnen, men indikerer at ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved planlegging av nye tiltak. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen'.

Det pågår planprosesser i nærområdet. Arealer øst og sørøst for eiendommen, langs Nordtvetbakken og Nordlisletta, er regulert under plan S-4220 («Småhusplanen») og er merket med «offentlig ettersyn» og «midlertidig forbud mot tiltak». Dette indikerer pågående reguleringsarbeid og potensiale for fremtidig utbygging i disse områdene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 753,25 pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, TV, bredbånd og vaktmestertjenester.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Kapitalkostnader lån 98207897965: kr 499,41
- Kapitalkostnader lån 98208599755: kr 111,03
- Øvrige felleskostnader: kr 6 142,81

Ett av borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i februar 2029. Etter dette vil felleskostnadene øke når avdragsbetalingen starter. Det er uklart hvor mye felleskostnadene vil øke.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. T-We boks fra Telenor følger med. Det koster kr 49,- per måned for wifi-ruter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 172 857,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 691 428,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 800 000,00 Prisantydning
100 942,96 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 900 942,96 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 708,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
27 658,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 918 650,96 Totalpris inkl. omkostninger
3 928 600,96 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helin Nazad Rasul og Las Nazad Rasul

Leiligheten er tilknyttet Øvre Grorud Borettslag.

- Borettslaget består av 544 andelsleiligheter og 2 tjenesteleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring, polisenummer 6607357.
- Organisasjonsnummer: 955004310.

Leiligheten disponerer 2 boder i kjelleren. Det er fellesvaskeri i de fleste blokkene. Polletter til vaskeri kjøpes på drift/vaktmesterkontoret. Dugnad må påregnes. Andelseier har ansvar for tilsyn og kontroll av brannsikringsutstyr i egen leilighet. Bygningsmessige arbeider skal begrenses til tidsrommet 07.00-20.00 på hverdager og 10.00-18.00 på lørdager, med ytterligere begrensninger for særlig støyende arbeid. Borettslaget har avtale med Securitas som inkluderer kameraovervåkning i Gangstuveien 12.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av fjernvarmerør (2024)
- Brannteknisk tilstandsanalyse (2024)
- Utskifting av pulverapparater og røykvarslere (2024)
- Oppgradering av heiser i høyblokkene (2021-2022)
- Klargjøring av infrastruktur for elbillading (2022)

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering av fasader på alle blokker, med planlagt oppstart i mai 2026 og ferdigstillelse sommeren 2028. Felleskostnadene økte med 19 % fra 1. januar 2026 for å finansiere prosjektet.
- Installasjon av heldekkende brannvarslingsanlegg i høyblokkene.
- Rens av ventilasjonskanaler i alle leiligheter.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultat for 2024 var et overskudd på kr 3 896 217,-. Borettslagets disponible midler per 31.12.2024 var kr 22 465 822,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Dette er et frittstående borettslag og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (2,59 av salgssum = 9 415,00 )  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0142/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26142

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 11:34