Fasanveien 35G

Fasanveien 35G, 1711 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2087, bruksnummer 109, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
2. etasje 83 kvm: Entré, Bad, Bod, Soverom, Soverom 2, Kjøkken, Stue
BRA-E:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en utvendig bod på ca 5 kvm. på sameiets fellesareal. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg med flere boenheter oppført i 2016. Bygningen er fundamentert med betongkonstruksjoner til stedlige masser og har etasjeskillere i betong. Yttervegger er oppført i isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med trekledning og pusset mur. Takkonstruksjon med sperrer av tre, flat takform, tekket med takbelegg (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags glass, produsert i 2016.
Leiligheten inngår i et moderne bygg med gjennomgående god teknisk standard. Kombinasjonen av byggets alder, materialvalg og jevnlig vedlikehold gir et solid og trygt utgangspunkt for ny eier.
Boligen fremstår som klar for direkte innflytting, uten behov for store påkostninger eller utbedringer.
For ytterligere detaljer om byggemåte og teknisk utførelse vises det til vedlagte tilstandsrapport.

Tilstandsrapport – Oppsummert
Selger har fått utarbeidet tilstandsrapport som gir en teknisk gjennomgang av boligen. Rapporten viser gjennomgående god tilstand, med grønn tilstandsgrad (TG1) på de aller fleste bygningsdeler.
Det er registrert tilstandsgrad 2 (TG2: Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på følgende:
Innvendig dør til bad – mindre oppsvulming nederst
Varmepumpe – anbefalt service iht. Intervall

Tilstand som ikke er undersøkt av takstmann fremkommer med tilstandsgrad TGIU i rapporten.
Dette anses som normale forhold for boligens alder og bruk, og påvirker ikke boligens funksjon.
For fullstendig beskrivelse vises det til vedlagte tilstandsrapport, som sammen med selgers egenerklæring utgjør en del av salgsdokumentasjonen.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra egenerklæring
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2024 -En annen leilighet opplevde lekkasje. Påvirket ikke denne enheten. Det ble utført vedlikeholdsutbedringer, og hele taket ble ettergått av godkjent takfirma. Forretningsfører for sameiet har dokumentasjon/faktura(All-Regnskapsservice AS) Ingen utfordringer etter dette.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Nei - Ingen setningsskader i leilighet/bygg. En flisfuge i bod er ettersett og vedlikeholdt av eier.

Leiligheten fremstår som særdeles velholdt og gjennomført, med en moderne og innbydende stil som gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Boligen holder en gjennomgående god standard i forhold til byggeår, noe som også bekreftes i tilstandsrapporten hvor grønn tilstandsgrad (TG1) er gitt på nær samtlige punkter.
Planløsningen er både effektiv og tiltalende, med stue og kjøkken samlet i en åpen, sosial sone som egner seg like godt til hverdagsliv som til selskap. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys og gir rommet en luftig og behagelig atmosfære. De senere år er leiligheten ytterligere oppgradert med sparkling og maling av de fleste flater, noe som bidrar til et friskt og moderne uttrykk. Helhetsinntrykket er en bolig som er godt ivaretatt og klar til å tas i bruk av ny eier.

Stue
Stuen er romslig og lett møblerbar, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys gjennom hele dagen. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gir en luftig og sosial atmosfære, og rommet oppleves tydelig definert og harmonisk. Det er god plass til både sofagruppe og spisebord, og rommets utforming gir fleksible møbleringsmuligheter. Utgang til balkong gir en fin forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret og gir mulighet for utemøblering.

Kjøkken
Kjøkkenet er integrert i stuen og fremstår som både stilrent og funksjonelt, med hvite glatte fronter og grå laminert benkeplate som gir et moderne og tidløst uttrykk. Den U-formede løsningen gir svært gode arbeidsforhold og rikelig med benke- og skapplass, noe som gjør kjøkkenet praktisk i daglig bruk.
Alle hvitevarer er integrert og medfølger handelen, og kjøkkenet er utstyrt med platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator er diskret plassert i overskap. Løsningen gir et ryddig helhetsinntrykk og god flyt mellom matlaging og sosialt samvær.

Soverom
Leiligheten har to romslige soverom, hvor hovedsoverommet er ca. 15 kvm og soverom II ca. 11 kvm. Begge rommene har god plass til seng, garderobeløsning og øvrig møblement.
Hovedsoverommet fremstår som et rolig og behagelig master bedroom, mens soverom II egner seg utmerket som barne-, ungdoms- eller gjesterom. Begge rom er utstyrt med skyvedørsgarderober med speilfronter, som gir god oppbevaringsplass og bidrar til økt romfølelse.

Bad
Badet er helfliset og fremstår tidsriktig og velholdt. Himlingen har innfelte downlights som gir jevn og behagelig belysning. Arealet er godt utnyttet med avsatt plass til vaskesøyle og praktiske oppbevaringsløsninger.
Sanitærutstyret inkluderer moderne servantskap, speil med integrert belysning, høyskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med plassbesparende glassdører som kan slås inn for å gi maksimal tilgjengelig gulvflate.

Overflater og Innredninger
Gulv: Parkett og fliser
Vegger: Malte glatte flater og flilerHimlinger: Malte glatte flater
Kjøkken: Hvit skapinnredning, grå laminat benkeplate, integrerte hvitevarer
Bad: Servantskap, speil med belysning, høyskap, dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin på bad medfølger ikke

Boligen varmes opp med varmepumpe og balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Elektrisk gulvvarme på bad og entre.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen for riving av næringsbygg og oppføring av boligbygning datert 24.06.2016 med tegninger som stemmer med dagens bruk. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Brevik er et veletablert og utpreget familievennlig boligområde. I nabolaget finnes både rekkehusbebyggelse og lavblokker som alle er omgitt av store felles grøntarealer. Sistnevnte inkluderer også flere løkker og naturlige møteplasser for barna i nabolaget, og setter i tillegg et frodig, nærmest landlig preg på omgivelsene.

For en familie med små barn vil det oppleves som et praktisk pluss i hverdagen at de nærmeste to barnehagene er kun få hundre meter unna. Kort avstand og reell gangavstand er det også til både barneskole og ungdomsskoler.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre i handelsområdet på nærliggende Tunejordet. Her finnes både dagligvareforretninger og et bredt utvalg av store varehus.

Til sentrumskjernen tar det kun fem minutter med sykkel, bil eller buss fra holdeplass på Tunejordet ca. 400 meters gange unna boligen. Det er for øvrig også mulig å ta buss til sentrum fra Torsbekkdalen, gode 800 meter unna.

I en mer utvidet omkrets finnes en rekke familie-orienterte tilbud og fasiliteter, blant annet badeland og opplevelsessenter på Grålum, samt Tunevannet med bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Mer omfangsrike friluftsområder finnes ved Kurland like nord for sentrum, blant annet lysløype med preparerte skispor ved snø vinterstid.

Veibeskrivelse
Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

SKOLER:
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kll) 267 elever, 14 klasser 0.9 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 427 elever, 22 klasser 1.2 km
Sandesundsveien barneskole (1-7 kl.) 426 elever, 24 klasser 1.7 km
Alvimhaugen barneskole (1-7 kl.) 140 elever, 8 klasser 2 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 592 elever, 36 klasser 1.3 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 1.3 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 6.3 km

BARNEHAGER:
Valaskjold barnehage (1-5 år) 68 barn 0.5 km
Snarveien Fus barnehage (0-5 år) 82 barn 0.9 km
Sarpsborg Doremi barnehage (1-5 år) 64 barn 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 285,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantninger.

Med boligen følger det med en utvendig biloppstillingsplass på sameiets fellesareal. Det er pr i dag ingen lademulighet på biloppstillingsplassene. Med samtykke fra styret kan en seksjonseier bekoste å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. Det er kort vei fra biloppstillingsplass til seksjonens bod. Denne er tilkoblet strøm.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg, lav -moderat fortetting og veg.

Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier som har vært på høring. Planarbeidet ligger i ro på grunn av usikkerhet rundt videre framdrift. Se Bane Nors prosjektsider med mer informasjon.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 233,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 5 759,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 2 557,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, tv/internett, vaktmestertjenester og revisjon og regnskapshonorar.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk
Boligen er tilknyttet Telia. som leverandør av tv/internett 100Mbs og avgift er inkluderte i felleskostander. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 047 099,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 188 396,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er ikke mottatt fra forretningsfører.
Sameiet har ikke lån

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 598 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Blikstad Halstvedt og Kjartan Halstvedt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Triangelet sameie, med sameiebrøk 83/660
Sameiet består av 8 leiligheter
Regnskapsfører er All-Regnskapservice AS
Dugnad må påregnes. Arbeidsoppgaver som gressklipping, snømåking mm fordeles på sameiet.
Dyrehold er tillatt. Hund /kattehold begrenses til ett dyr pr. leilighet. Det må sendes søknad til styret.

Sameiet har ikke forretningsførsel men det føres et regnskap over sameiet. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Leiligheten er klar for overtakelse etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris kr 50 000
Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter og overtagelse)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3.900,- pr. stk. (3 stk inkludert) 

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag + drone og veiledning med stylist  kr 6 250,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 67-0264/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25264

Sist oppdatert: 02. februar 2026 kl. 13:30