Øvrefoss 8F

Øvrefoss 8F, 0555 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 597, ideell andel 1/1
Aksjenummer 421-428, Øvrefoss 8 AS, organisasjonsnummer 933100529

Totalt bruksareal BRA: 36 kvm

BRA-i:
2. etasje 32 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod merket 48 på 4m², samt ett skap i kjeller.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Aksjeleilighet beliggende på Grünerløkka i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1939. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og murkonstruksjoner. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av murverk. Utvendige fasader av murpuss. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget).Entrédør med dørkikkert. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 78%
TG2: 13%
TGIU: 9%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom:
- Helthetsvurdering: Det er generelt gitt TG2 på baderommet grunnet hull etter tidligere innfestinger ved dusjsonen, tegn til riss i enkelte gulvfliser, tegn til riss og sprekker i flisfuger ved dusjsonen, lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn det som ideelt anbefales, vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres, våtrommet har kun naturlig ventilasjon og tilluftsspalte under dør er mindre enn anbefalt.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstamme ligger åpent over himling på bad.

Andre rom:
- Overflate gulv: Deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje og enkelte skader.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Balkonger:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av skjulte konstruksjoner. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (Tilstandsgrad 1).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré:
Lys og trivelig entré med praktisk innebygd skap som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Det er også muligheter for knagger og annen oppheng. Adkomst via felles trappegang med porttelefon. Velkommen inn!

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. God takhøyde på opptil 2.6 m4 er med på å gi en særdeles god romfølelse, og sammen med store vindusflater fra 2018 med dype karmer får man et flott lysinnslipp. Det er naturlig plass til spisebord. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære.

Delikat og moderne kjøkken pusset opp i 2019. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har glatte fronter og benkeplaten er i laminat med nedfelt kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer (stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Ventilatoren er plassert i overskap. Det er installert komfyrvakt og automatisk lekkasjevarsler med fuktsensor. Fra kjøkkenet er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Med utgang fra stue/kjøkken er det en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 4 kvm og er vestvendt. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt. Balkongen er belagt med terrassebord med rekkverk i metall og har markise.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til foretrukket seng og det er et praktisk innebygd garderobeskap til oppbevaring av klær. Soverommet har stor vindusflater som gir rikelig med naturlig lysinnslipp. Rommet er malt i en behagelig nyanse - perfekt for soverommet.

Bad:
Lyst baderom fra 2009. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning og det er speilskap med lys og stikkontakt over vasken. Videre er det gulvstående toalettt og egen dusjsone med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin på badet. Badet er generelt gitt TG2 - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Diverse:
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater.
Takhøyde: Bad er målt til 2,26 meter. Stue er målt til 2,60 meter. Øvrige rom er målt til 2,64 meter.

Øvrig:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.
- Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
- Vinduer og balkongdør med karm/ramme av tre fra 2018. Utvendig kledd med metallplater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Fyring og varmtvann er inkludert i husleien.

Flislagt gulv med varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1939.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 24.01.1942, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av flere bad, datert 28.05.2010. Det foreligger ferdigattest på riving og oppføring av balkonger, datert 22.11.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger og sammenlignet med dagens planløsning og bruk er det funnet følgende endringer:
- Kjøkkenet er flyttet ut i stuen for å etablere et soverom
- Dør mellom entré og stue er fjernet.
- Arealet i gangen hvor garderobeskapet i entréen står i dag er opprinnelig godkjent som kott.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledning, erklæring/avtale vedrørende felles vaskeri- og tørreanlegg, erklæring/avtale vedrørende felles varme- og varmtvannsanlegg og bestemmelse om felles gårdsplass.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Øvrefoss er en hyggelig og tilbaketrukket enveiskjørt gate på øvre Grünerløkka. De klassiske bygårdene preger det nærliggende gatemiljøet. Bakgården er pent opparbeidet med bed, sittegrupper og belagt med heller/asfalt. Gårdsrommet deles med den øvrige bebyggelsen i kvartalet noe som er med på å skape en herlig, grønn lunge rett utenfor inngangsdøren.

Her finner du alt det beste Grünerløkka har å by på rett utenfor døra. Som shopping, gastronomi, uteliv og all slags hygge. Alle "Løkkas" mest attraktive spise- og utesteder som Kaffebrenneriet, Villa Paradiso og Parkteateret, for å nevne noen - ligger kun få minutter unna. Ringnes Park med Sats, Meny, Jernia og Ringen Kino ligger rett rundt svingen. Beveger du deg vestover finner du også nyutviklede Vulkan området. Her finner du Mathallen og nye spise- og utelivssteder som Døgnvill, Nedre Foss Gård og Smelteverket. Vulkan området har også mange muligheter til å holde seg aktiv med tilbud som Vulkan klatresenter, SIO Athletica, Vulkan squash og Vulkan flerbrukshall.

Rikelig med kafeer og butikker ligger i gaten og kvartalene rundt leiligheten. Av dagligvare finner du i gangavstand Meny, Rema 1000, Coop Extra, Vinmonopol samt Coop Mega på Alexander Kiellands plass.

Området er preget av mange parker og grønne lunger, som gir enkel tilgang på utendørs hygge og trening. Vakre Birkelunden ligger i umiddelbar nærhet og her arrangeres det hyggelige søndagsmarkeder. Akerselva er nært ved, og har flotte turstier som leder til Maridalen i nord til Sørenga i sør.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom offentlig kommunikasjon. Enkel adkomst til Sentrum, Blindern og Nydalen. 21-bussen stopper "rett rundt hjørnet" og bringer deg vestover til Bislett, Majorstua, Frogner og Aker Brygge, eller østover til Carl Berner og Hasle. 30-bussen tar deg raskt til sentrum eller Nydalen og Torshov. Trikk stopper på oversiden av Birkelunden Park og er et såkalt 5-minuttersstopp der både linje 11, 12 og 18 stopper hyppig. Fra bussknutepunktet Alexander Kiellands plass kommer du deg enkelt i alle byens retninger

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 777 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er opparbeidet med blant annet sykkelparkering, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker:
- Plansak: Saken gjelder Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Sakstype: Detaljregulering. Se saksnummer 202315257 for mer informasjon. Bymiljøetaten ønsker å omregulere Vogts gate-Toftes gate for å bedre fremkommelighet for trikk, og legge bedre til rette for gående. Planinitiativet innebærer fjerning av gateparkering til fordel for framkommelighet for trikken og utvikling av strekningen som en helhetlig strøksgate mellom Grünerløkka og Torshov.
- Plansak: Saken gjelder Markveien - Gateopprustning. Sakstype: Detaljregulering. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 25.03.2024. Se saksnummer 202209792. Saken fortsetter i sak 202506778.
- Byggesak: Øvrefoss 14 A - Bruksendring fra apotek til kafe og fasadeendringer. Det ble gitt igangsettingstillatelse 22.01.2026. Saksnr. 202515903.
- Byggesak: Sannergata 2 og 4 - Bruksendring, tilbygg, fasadeendring og påbygg. Det ble gitt tillatelse til endring 18.02.2026. Saksnr. 202508811.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 5 501,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, internett, vaktmestertjenester, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2026.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 530,97,-
Balkonglån kr 781,-
Internett kr 189,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 350-400,- pr. år. / 5 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 938 165,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 752 659,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 602,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 304 953,- pr. 28.04.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 17 077 350,- pr. 28.04.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Rentebetingelser: 5,65% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.10.2038
Restsaldo: kr 4 842 901,-
IN-avtale: Nei.
Lån 2:
Rentebetingelser: 5,65% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Restsaldo: kr 5 290 922,-
IN-avtale: Nei.
Lån 3:
Rentebetingelser: 5,65% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Restsaldo: kr 5 528 254,-
IN-avtale: Nei.
Lån 4:
Rentebetingelser: 5,65% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2041
Restsaldo: kr 1 415 273,-
IN-avtale: Nei.

4 300 000,00 Prisantydning
304 953,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 604 953,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 619 603,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 629 553,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Susanne Winterling

Leiligheten er tilknyttet Øvre Foss 8 aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 60 leiligheter tilknyttet aksjer.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Aksjeselskapets revisor er BDO AS.
Dugnad må påregnes.
Hund og katt er godtatt i borettslaget uten spesiell tillatelse fra styret, men skal ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
Selskapet har avtale med OBOS Nøkkel om levering av digitale nøkler
Det er ikke forkjøpsrett i aksjelaget.
Det er felles vaskeri i kjeller.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Grafittifjerning
2022: Ferdigstilling av ny papiravfallsbrønn.
2021: Oppussing av oppganger.
2021: Rehabilitering av trappesatser utenfor hovedinnganger.
2021: Rehabilitering av takterrasser.
2019: Nytt calling-anlegg.
2018: Ny radiator i stue
2018: Fasaderehabilitering, vindusutskifting og balkongmontering.
2014: Overgang fra oljefyr til fjernvarme.
2010: Nye avfallsbrønner.
2008-2009: Total rehabilitering av soilrør og baderom.
2003: Oppussing av alle trapperom.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 05.05.2026 er aksjelaget i oppstartsfasen for vedlikehold av taket hvor blant annet membranen skal skiftes. Anbud er signert, og aksjelaget har startet å innhente tilbud, men videre prosess er ikke avklart. Styreleder informerer at det forhåpentligvis vil skje i løpet av året, før det kommer snø. Tiltaket skal mest sannsynlig finansieres med egenkapital som aksjelaget har og at tiltaket ikke vil føre til økte felleskostnader. Styreleder informerer videre at dette ikke har gått via årsmøte.

Det gjøres for øvrig oppmerksom på at det er en gammel gård og at det kan dukke opp uforutsette vedlikeholdsbehov som vil kunne medføre økonomiske konsekvenser for beboerne.

Styregodkjenning:
I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer.

Det følger også av vedtektene at bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet og at ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Sikringsordning:
Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 000,-
Visninger pr stk   kr 3 000,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 4 375,-
Pantattest aksje - OBOS  kr 410,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - Obos  kr 4 150,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 7 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant.  kr 11 567,-
Fotografering  kr 4 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2685

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 14:52