Mælen 177

Mælen 177, 3039 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 56, bruksnummer 15

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
86 kvm: Gang, baderom, vaskerom, kontor, 2 boder og garasje.

1. etasje:
103 kvm: Entré, gang, baderom, kjøkken, kjølerom, stue, spisestue og kontor/soverom.

2. etasje:
44 kvm: Gang, baderom og 2 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
3 kvm: Bod med utvendig adkomst

TBA (terrasse- og balkongareal)
1 etasje:
10 kvm: Altan

2 etasje:
85 kvm: Terrasse

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 53 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene so har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Rom i kjeller innredet som kontor- og treningsrom, er byggemeldt som boder og ikke godkjent for varig opphold.

Arealet på garasjeloft måles til 24 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere i betong og trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning. Tak med saltaksform tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør i tre med 2-lags glassfelt og kodelås fra 2012 (1.etg). Profilert kjellerdør/boddør i tre fra ukjent årstall. Terrassedør i tre med 2-lags glassfelt fra 2022 (2.etg) og 1991 (1.etg). Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1989, 1991, 2011, 2013, 2015, 2016 og 2023. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Entré: Romslig entré med plass til å henge fra seg yttertøy.

Kjøkken: Lys kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra omkring 2015. Benkeplate med laminert flate og nedfelt oppvaskkum i porselen. Videre er kjøkkenet utstyrt med nedfelt platetopp, ventilator på vegg, integrert mikrobølgeovn, komfyr i høyskap og integrert oppvaskmaskin under benkeplate. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Gulvflater belagt med laminat, veggflater med malte slette flater og panel i himling. Fra kjøkkenet er det adkomst til kjølerom.

Stue: Stor stue med mulighet til å møblere som man selv ønsker. Varmepumpe og peisovn montert i stue. Utgang fra stue til sydvest-vent delvis overbygget terrasse på ca. 85 kvm.

Spisestue: Delvis åpen løsning mellom stue og spisestue. Her er det god plass til spisebord.

Soverom: Soverom i første etasje med adkomst til bad. Panelplater på vegg, laminat på gulv og panelplater i tak.

Bad: Pent flislagt baderom fra ukjent årstall med gulvvarme. Badet er innredet med innebygget benk med hyller belagt med fliser. Speil på vegg over servant. Videre er badet innredet med dusjkabinett i hjørnet og gulvstående toalett. Downlights og panel i himling. Kjøleanlegget for kjølerommet er plassert på vegg i skapet på badet.

Bad: Pent flislagt baderom med gulvvarme fra 2024. Badet er innredet med vegghengt servantskap med skuffer med ovenpåliggende servant. Speil med lys og stikkontakt på vegg over servant. Videre er det dusj på gulv med skillevegg i glass, badekar og vegghengt toalett.

Soverom 1 (2. etasje): Stort soverom i andre etasje med adkomst vest-vendt altan på ca. 10 kvm. Altanen er oppført i trekonstruksjoner med dekke av trebord og rekkverk av tre.

Soverom 2 (2. etasje): Soverom som i dag benyttes som walk-in-closet.

Bad: Flislagt baderom med gulvvarme fra 2024. Badet er innredet med dusj på gulv, veggehengt servant, speilskap med overlys og stikkontakt på vegg og vegghengt toalett.

Vaskerom: Flislagt vaskerom i kjeller. Vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin.

Generelt om boligen: Utvendig vannledninger er fra 2016. Boligen er tilknyttet privat septiktank/slamutskiller.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
-Våtrom (kjeller): Inspeksjonsluke i dusjsone er fuget/limt fast (inspeksjon ikke mulig), lukens plassering i våtsone er lite gunstig (kan ikke åpne luke uten å bryte tettesjikt i våtsone) og kan ikke verifiseres om luken er tilstrekkelig tettet (bl.a. ikke registrert fugemasse i underkant av luke). Det er fremlagt tilbakemelding fra Våle Rørleggerservice AS etter utført befaring, hvorav det påpekes at inspeksjonsluken ble montert pga. feieluke til pipe og luken er fuget med silikon i underkant (må åpnes ca. hvert 5 år for å tømme feieluke)»
-Våtrom (1. etasje): Tettesjiktet har en alder/tilstand som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres ettersom det ikke er mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 0 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
-Kjøkken: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
-Øvrige rom (1. etasje): Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater, merkbare ujevnheter og glippe mellom laminaten.
-Rom under terreng (kjeller): Overflate vegger: Stedvis tegn på utilsiktet fukt er registrert. Noe/stedvise fuktskjolder, bobler i malingen og svertesopp er registrert.
-Rom under terreng (kjeller): Overflater gulv: Merkbare skjevheter og ujevnheter. Stedvis tegn på utilstiktet fukt.
-Rom under terreng (kjeller): Konstruksjoner: Deler av kjelleren har gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. I tillegg er det observert skader/symptomer på skader.
-Loft (innredet): Det er registrert stedvis knirk og merkbare skjevheter og ujevnheter. Deler av takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Det er observert noe fuktmerker/skjolder i tak/takbjelker ved inspeksjon på kneloft. Dørbladet til innerdør ved soverom 2har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
-Loft (uinnredet): Noe fuktmerker/skjolder er registrert ved pipen. Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er registrert muselort på kaldloft og kneloft. Åtestasjon er plasser på kaldloft.
-Kjølerom: Rom er innredet i etterkant av byggeår, det kan ikke verifiseres korrekt oppbygging av konstruksjonen. Noe lukt er registrert, uten å kunne fastslå årsak.
-Innvendige trapper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen til kjelleren har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0m.
-Etasjeskiller (1. etasje): Det er registrert noen målbare/merkbare skjevheter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 26 mm i stue/spisestue og ca. 10 mm i gangen.
-Etasjeskiller (2. etasje): Det er registrert noen målbare/merkbare skjevheter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 25 mm i gang og soverom 1.
-Tekniske anlegg, VVS anlegg: Deler av avløpsrørene er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på varmepumper. I tillegg er varmepumpe ved trapp fra ukjent årstall.
-Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen.
-Elektrisk anlegg: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
-Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Kledningen er aldringspreget og værslitt. Det er registrert stedvise sprekker og enkelte skader. Det er ikke montert musesperre bak kledningen.
-Dører og vinduer: Enkelte vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandlinger. Terrassedør i 1. etasje bærer preg av høy alder og slitasjegrad, i tillegg har dørbladet kontakt med dørterskel/dørkarm.
-Yttertak: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
-Balkong (2.etasje): Rekkverkshøyden er under 1 meter.
-Terrasser / platting på terreng (frittstående): Noe sprekker/skader og løse skiferheller.
-Terrasser / platting på terreng (1. etasje): Deler av fundamentet bærer ikke preg av faglig god håndverksmessige utførelse, med den risiko dette innebærer.
-Utvendige trapper: Det mangler rekkverk på trappen til kjelleren. Trappen til kjellerdør og plattinger bærer preg av høy alder og slitasjegrad, skader og løse skiferheller er registrert.
-Grunnmur, fundamenter: På grunnlag av registrerte ujevnheter/skjevheter registrert i gulvet i kjelleren kan det ikke utelukkes underliggende skader og setninger. Fasadeskiferen på utsiden er stedvis løsnet og bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid. Eier informerer om at deler av fasaden vil bli utbedret.
-Drenering: TG2 er gitt ut fra alder og helhetsvurdering. Det er stedvis motfall og lite terrengfall fra grunnmuren, og vann fra yttertaket ledes ikke bort. Eier opplyser at dreneringen fungerer uten problemer og at vann renner naturlig bort.
-Stikkledninger og tanker: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
-Våtrom/vaskerom (kjeller): Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. alder/slitasje, se rapport for nærmere detaljer.
-Ildsteder/skorsteiner innvendig: Det er fremlagt rapport etter tilsyn med fyringsanlegget datert 11.01.2021. Basert på pipens alder bør man vurdere å rehabilitere pipen med nytt røykrør. Det ble
avdekket vegg bak peis er av potensiell brennbart materiale og bør være av tykkere materiell.
-Etasjeskiller (kjeller): Det er merkbare skjevheter i kjelleren. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på ca. 2 meter er målt til ca. 50 mm i gangen og ca. 2 mm i kontoret.
-Terrasser/platting på terreng (1. etasje): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og det er høy risiko for fall ved jacuzzi der rekkverket kun er målt til 0,41 meter. Fasadeskifer løsner fra OSB plater og det er i tillegg registrert noe fuktmerker /skader på platene, platene er heller ikke egnet til formålet.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
-Våtrom/vaskerom (kjeller): På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer.
-Våtrom (1. og 2. etasje): Downlights: Det er ikke utført demontering av utstyr og følgelig er ikke bakforliggende konstruksjon besiktiget.
-Kjølerom: Teknisk anlegg er ikke undersøk da dette krever spisskompetanse.
-Grunnmur, fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ikke dokumentert.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder integrert oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og mikrobølgeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2021, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.
Det foreligger ikke tegninger, godkjent søknad eller ferdigattest for opprinnelig oppføring av boligen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger igangsettingstillatelse og godkjente byggetegninger datert 12.09.2012 for tilbygg på 50kvm. til eksisterende bolig. Arealet er fordelt over to etasjer hvor underetasjen godkjennes som garasje og hovedetasjen godkjennes til spisestue. Det foreligger videre godkjent søknad og tegninger for frittstående garasje, datert 12.06.2019. Begge prosjektene er ferdig bygget i tråd med søkte tiltak, og tatt i bruk. Byggesakene er imidlertid ikke avsluttet med lovpålagt søknad om ferdigattest, og tiltakene er således tatt i bruk uten nødvendig tillatelse. Kjøper overtar eiendommen uten ferdigattester, og bærer således det videre ansvar og risiko for forholdene.

Rom i kjeller innredet som kontor- og treningsrom, er byggemeldt som boder og ikke godkjent for varig opphold.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er en tinglystservitutter på eiendommen som gjelder avtale om gjerde datert 16.07.1952.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en landlig beliggenhet i et område med spredt boligbebyggelse. Rolige omgivelser. Umiddelbar nærhet til flotte markaområder med flott turterreng sommer og vinter. Bla. populært utgangspunkt for turer til Gjerpenkollen. Ca 2 km til Hellashytta og videre mot Austadmarka og Haukås.

Området består av forskjellige type boliger og pene naturområder. Det er flere hestegårder og fine stallmiljø i nærheten.

De fleste fritidstilbud i Drammen. Skoger IL med barneidrettstilbud, turn, fotball og håndball. Flerbrukshall ved Skoger skole. Glassverket IF på Åskollen med eget idrettslag med mange aktiviteter og eget idrettsanlegg og idrettshall. Det er kort vei til Skoger Golfbane. Kun ca 15 minutters kjøring til Konnerud idrettslags store aktivitetstilbud i mange aktiviteter, inkl. fotball, bandy, håndball, orientering og langrenn, både på breddenivå og toppnivå.

Ca. 10 km. til Drammen sentrum med togstasjon og god kommunikasjon til Oslo/Sandvika/Kongsberg. 36 minutter med tog fra Drammen stasjon til Oslo. En time med flytog fra Drammen til Gardermoen.

Gangavstand til bussholdeplass, med forbindelse til Drammen sentrum. Lett adkomst med 4-5 minutters kjøring til E18 (via Kobbervikdalen) og ca. 30 minutters kjøreavstand til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager. Skoger barnehage er den nærmeste barnehagen.

Skoler: Skoger barneskole og Galterud ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 786 kvm. Skrånde tomt opparbeidet med asfaltert/gruset oppkjørsel og gårdsplass, forstøtningsmurer, dobbelgarasje, plattinger, terrasse, trapper, flotte plenarealer volleyball-bane og diverse beplantning.

Gode parkeringsmuligheter i integrert garasje og dobbelgarasje og biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen ligger i et uregulert område som videre i gjeldende kommuneplan for Drammen 2025-2037, vedtatt 18.06.2025, er avsatt til LNFR-område. En del av eiendommen innenfor hensynssoner for ras- og skredfare, det gjelder den sør-østlige delen av tomten hvor dobbeltgarasjen er plassert, del av volleyballbanen/plenområder og innkjørsel.

Utsnitt av kart og kommuneplan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 2.825,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 578,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2025). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 20.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på ca kr 16.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av både TV og internett. Selger opplyser at de ikke har oversikt over månedlige kostnader for tv/internett, dette varierer ut fra valgt kanalpakke og internetthastighet.
Boligen er tilknyttet privat vei med brøyting som har kostet kr 2.000,- pr. år. Videre har boligen septiktank som tømmes etter behov, kostnad pr. tømming ca. kr 5.000,-

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet alarmsentral. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 157 939,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 631 754,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

154 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 195,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 365 195,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Philipp Pascal Schmitz

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr. stk kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 573,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 2 833,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring (valgfritt/anslag, utgjør 5,71‰ av prisantydning)
Fotopakke enebolig inkl. Dronefoto  kr 6 100,00
Tilstandsrapport med målsatt plantegning  kr 20 625

Oppdragsnummer 20-0286/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25286

Sist oppdatert: 22. september 2025 kl. 20:54