Gamleveien 46

Gamleveien 46, 1534 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 885, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 241 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje: 53 kvm: Gang, rom benyttet som kontor, rom benyttet som stue, vaskerom, toalettrom og to boder.
1. etasje: 89 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.
2. etasje: 60 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Garasje: 30 kvm.

Grillhytte: 9 kvm.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 33 kvm: Terrasse.
2. etasje: 12 kvm: Balkong.

Tilliggende bod til garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 9 m2. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Stue og kontor i kjelleretasjen er ikke godkjent for varig opphold. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i
trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har entrédør med
glassfelt og elektronisk dørlås. Skyvedør og balkongdør med tre-lags glass fra 2023. Slett kjellerdør. Vinduer med to-lags glass fra mellom 2003 og
2022. Vinduer med enkle glass fra ukjent årstall. Takvinduer fra tilbyggingsår.

Oppsummering av tilstandsgrader:
34% TG1, 56% TG2, 0% TG3 og 10% TGIU.

Det gjøres oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Våtrom - vaskerom i kjeller: registrert stedvis manglende vedheft mellom gulvbelegg og underlag, gulvbelegget er ufullstendig ved gulvgjennomføring av hovedvannledning, kun naturlig ventilasjon, behov for tiltak bør kunne forventes. TG:2.

Våtrom - bad 2 etasje: rør-i-rør-systemet har ikke etablert mulighet for avrenning til sluk, registrert bevegelse/svikt i gulvfliser i dusjsonen. TG:2.

Øvrige rom - 1 etasje: registrert svikt og knirk i gulv i gang, stue og kjøkken. TG:2.

Øvrige rom - 2 etasje: stedvis registrert knirk i etasjen. TG:2.

Rom under terreng: foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet vegg under terreng i rom benyttet som stue - det ble registrert høye fuktverdier. TG:2.

Loft - uinnredet: registrert fuktmerker i undertaket ved gjennomføring av skorstein og ventilasjonsrør (ikke registrert høye fuktverdier eller betydelige forskjeller), misfarging i undertaket nederst mot takutstikk. TG:2.

Innvendige trapper: registrert knirk i trappene. TG:2.

Dører og vinduer: registrert sprekker i vindusglass i rom benyttet som stue, og rom benyttet som kontor. TG:2.

Yttertak: registrert løse mønestein på tak over stue/kjøkken, ikke etablert snøfangerutstyr på taket. TG:2.

Terrasser/platting: registrert enkelte råteskader. TG:2.

Drenering: målt høye fuktverdier i utlektet vegg under terreng i kjelleretasjen. TG:2.

Grillhytte: registrert råteskader i gulv og vegger. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selgers egenerklæring ligger vedlagt salgsoppgaven og inneholder mye viktig informasjon. Interessenter bes sette seg inn i denne.

Boligen er gjennom 2000-tallet og frem til helt nylig tilført en rekke påkostninger og oppgraderinger. Spesielt nevneverdig er blant annet installasjon av luft-vann varmepumpe i 2011 til eksisterende system for vannbåren varme. Omfordeling av varmen skjer blant annet i stuens og kjøkkenets gulv.

Tidlig på 2000-tallet ble tilbygg oppført på tre sider av første etasje til fordel for både nytt inngangsparti, nytt kjøkken og utvidelse av stuen. Behandling av innvendige overflater er utført over tid, ensartede og gjennomtenkte fargevalg på så vel vegger som gulv gir boligens indre et helhetlig uttrykk.

I kjøkkenets tilbygg er himlingshøyden opptil hele 3,6 meter og fremmer en åpen, luftig romfølelse. Et større antall vinduer i både vegger og yttertak fremmer i tillegg gode lysforhold dagen gjennom. Spotter innfelt i kjøkkenets himling ble i 2021 skiftet ut til fordel for nye LED-spotter.

På kjøkkenet står en omfangsrik innredning fra Mobalpa som ble montert i anledning oppføring av tilbygget og i dag bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Meterlange arbeidsflater og et rikt antall oppbevaringsmuligheter gjør kjøkkenet meget praktisk i daglig bruk. Integrerte hvitevarer medfølger.

Badet inngår i likhet med boligens tre soverom i andre etasje og ble i 2015 omhyggelig renovert. Resultatet er er både innbydende og moderne. Badet er påkostet med både frittstående badekar og en lekker, ekstra stor dusjnisje med duplisert garnityr som muliggjør samtidig bruk av to personer. Det samme gjør baderomsmøblene fra Aspen med dobbel servant. Verdt å fremheve er ikke minst også badets sjelden store areal på hele 13 kvm. som i seg selv utgjør en betydelig komfort.

I tillegg til badet inneholder boligen også både toalettrom og vaskerom i kjelleren hvorav toalettrommet ble pusset opp samme år som badet. Vaskerommet er eldre og i sin helhet gitt TG 2 på bakgrunn av blant annet alder, men funksjonelt og i daglig bruk. Sistnevnte inneholder også varmtvannsbereder fra 2002 og tekniske installasjoner for blant annet vannbåren varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, malt parkett, laminat, fliser og vinylbelegg.
Innervegger: Trepanel, tapet, malt tapet, malte glatte flater, panelplater og fliser.
Himlinger: Trepanel, plater og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og åpne overskap. Hvitmalte benkeplater i heltre. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende dobbel servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Frittstående badekar med ett-greps blandebatteri og hånddusj. Dusjnisje med glassvegger og to-greps blandebatterier med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lampe over spisestue medfølger ikke.
Det er i 2025 kjøpt inn 3 nye brannslukningsapparat, ett til hver etasje i boligen.

Oppvarming med elektrisitet og vannbåren varme (gulvvarme i vaskerom, stue og kjøkken, samt radiator i rom benyttet som stue i kjelleretasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Gamleveien 46:
Siste feiing ble utført: 11.11.2010.
Siste tilsyn ble utført: 30.11.2023.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det ble registrert anmerkning under siste tilsynet med fyringsanlegget:
Skorstein må rehabiliteres hvis den skal tas i bruk da fugene er dårlige.
Slokkeutstyr må på service eller byttes ut.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1953. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet ut over mottatte godkjente bygningstegninger.

I henhold til mottatte godkjente bygningstegninger er det avvik på dagens planløsning. Dette gjelder hovedsakelig kjelleretasjen som er innredet med stue/kjellerstue og kontor. Det er tillegg noen endringer i boligens 2 etasje, men dette gjelder kun fra hoveddel til hoveddel. Boligen er senere tilbygget på tre sider av boligen. Godkjent søknad foreligger, men det foreligger ingen ferdigattest for tiltaket.

Stue/kjellerstue og kontor i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som matbod og brenselrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 3671, tinglyst 09.11.1953, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har energikarakter G og oppvarmingskarakter oransje.

Mosseskogen er et veletablert boligområde der kort avstand til byen kombineres med umiddelbar tilgang til marka med samme navn. Her bor du oppriktig tilbaketrukket og har samtidig enkel tilgang til de fleste fasiliteter.

Vakre turområder i skog og mark er umiddelbart tilgjengelig på turvei i fortsettelsen av Gamleveien. Marka egner seg meget godt for både hverdagslige treningsturer og lengre helgeutflukter. Verdt å besøke er blant annet vakre Molbekktjern med fornminner og sjeldne plantearter.

For familien er det spesielt praktisk at både barnehage og skole er i gangavstand fra boligen. Langs adkomstveien ligger i tillegg to dagligvareforretninger det er enkelt å svinge innom på vei hjem.

Sentrum er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur på et fåtall minutter. Underveis passerer du Verket, byens mest spennende fokusområde hvor det pågår transformasjon fra industri til en helt ny, fremtidsrettet bydel. Mye er allerede er på plass, deriblant spise- og serveringssteder, skoler og kulturgryten Verket Scene. Spesielt attraktiv er den helt nye parken med flott sandstrand, ytterst på Verket.

Skal du med toget i retning Oslo, er stasjonen på Kambo et reelt alternativ til stasjonen i sentrum og spesielt pendlervennlig med gode parkeringsmuligheter. Fra Kambo er reisetiden til Oslo S 34 minutter, fra Moss kun 30 minutter. Ekspressbuss til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 808 kvm.

I henhold til grunnkart er eiendomsgrensene mindre nøyaktige og med et beregnet normalavvik på 30 til 200 cm. Grense i det nordvestlige hjørnet har et beregnet normalavvik på 200 til 500 cm. Kartutsnitt kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 06.08.2025 omfattes eiendommen av en eldre reguleringsplan "Mosseskogen" vedtatt 05.05.1939 med plannr.6. Videre omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28.093,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.402,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 187 kubikk.
Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28.000 kwh i gjennomsnitt de siste 3 årene.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.564,-.
Boligen er tilknyttet Nextgentel (fiber) som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 958,- pr. mnd. (300 Mbps). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 456 071,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 824 283,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 144 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Andresen og Pernille Røsholdt

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.900,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Boligselgerforsikring og tilstandsrapport: kr 61.918,-

Oppdragsnummer 30-0134/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25134

Sist oppdatert: 25. august 2025 kl. 20:28