Bølerskogen 3

Bølerskogen 3, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Andelsnummer 138, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 74 m²

BRA-i:
2. etasje 68 m²: Entré, to soverom, kjøkken, bad og stue

BRA-e:
-1. etasje 4 m²: Kjellerbod
-1. etasje 2 m²: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 4 m²: Balkong

Boligen disponerer 2 kjellerboder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner samt skillende dekker i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Utvendige fasader av synlig murverk og fasadeplater samt stående kledning. Flatt tak. Taket er tekket med takmembran. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Våtrom:
- Overflater vegger: krakelering i enkelte fliser i nedre del av dusjsone. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: grunnet registrerte avvik på vegger i dusjsone i kombinasjon med tettesjiktets alder er det vurdert til at tettesjiktets fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Vannrør: fordelerskap har ikke avrenning eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at eventuelle lekkasjer fra fordelerskapet kan medføre risiko for fuktskader i tilliggende bygningsdeler.
- Ventilasjon: kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon.
Tekniske anlegg, herunder vannbåren varme: alder radiatorer og tilhørende røropplegg. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Andre utvendige forhold: markise på balkong fungerer ikke optimalt ifølge selger.

TGIU:
Våtrom:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Kontroll i tilleggende konstruksjoner ikke utført: våtrommets vegger er av mur/betong og ikke mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen ikke kjent. Gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Tekniske anlegg, herunder stakeluke: innvendig stakeluke ikke påvist inne i boenheten. Vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter
forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
Balkonger, herunder konstruksjon og fundamenter: fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om våtrom/tekniske anlegg/andre utvendige forhold/balkonger. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er modernisert/påkostet i 2014-2026.

2014:
Våtromsrehabilitering i regi av borettslaget

2015/2016:
Balkongrehabilitering i regi av borettslaget

2022:
Ny kjøkkeninnredning
Sparkling og maling av vegger i alle rom unntatt bad
Nytt gulv i alle rom unntatt bad
Downlights og dimmer actuator smarthus Plejd i stue
Ny skyvedørsgarderobe på hovedsoverom
Pusset opp integrert garderobeskap på hovedsoverom

2026:
Malt vinduskarmer i alle rom unntatt bad
Lagt treheller gulv på balkong

Bølerskogen 3 er en vakker og attraktiv 3-roms leilighet med gjennomgående planløsning. Boligen ligger i 2.etasje og inneholder:

Entré:
Lys entré med adkomst til alle rom i leiligheten. Plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko. Ytterligere plass til for eksempel hylle og kommode. Flott enstavs laminatgulv.

Kjøkken:
Separat kjøkken av god størrelse med stort vindu. Nydelig IKEA-kjøkkeninnredning fra 2022 med masse skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer som kjøl/frys, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Kjøkkeninnredning består av slette fronter, laminat benkeplate, veggplate, planlimt oppvaskkum i kompositt med armatur, samt stikkontakter og benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Ventilator plassert i overskap. Kjøkkenet har lekkasjestopper og komfyrvakt. Kontrastvegg malt i tidsriktig farge som står i stil med resten av kjøkkenet. Flott enstavs laminatgulv.
Plass til spisebord og spisestoler. Her kan man nyte alle måltider med hyggelig utsikt mot trærne og felles grøntområder.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Alle integrerte hvitevarer.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2022, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad:
Flott og flislagt bad med gulvvarme, som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2014. Plass og opplegg til vaskemaskin. Badet består av dusjhjørne med glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, vegghengt toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med belysning og stikkontakt på vegg over servant.

Soverom I:
Hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Stor skyvedørsgarderobe med meget god plass til klær m.m, i tillegg til smart hjemmekontor-løsning. Videre har soverommet innebygd skap med plass til oppbevaring av diverse. Veggflatene er malt i tidsriktig farge, som gir rommet en avslappende atmosfære å sove i. Flott enstavs laminatgulv. Fra vinduet er det utsikt mot trær og borettslagets flotte grøntområde.

Soverom II:
Soverom som passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til blant annet seng, nattbord, skrivebord og kontorstol. Skyvedørsgarderobe med plass til klær. Veggflatene er malt i en lun farge. Flott enstavs laminatgulv. Fra vinduet er det utsikt mot trær og borettslagets grøntområde.

Stue:
Pen stue med store vindusflater som slipper inn godt med lys og bringer inn den koselige utsikten mot grøntområder og skogen. Plass til blant annet sofagruppe, tv-møblement, spisebord og spisestoler. Stuen utforming gjør det enkelt å møblere etter eget ønske. Downlights i himling med Plejd smarthus styring, som gjør at man kan dele belysningen i soner og styre fra mobilen. Kontrastvegg malt i moderne farge som står i stil med resten av stuen. Flott enstavs laminatgulv.

Balkong:
Sydvestvendt balkong på 4 m² med naturskjønn utsikt mot borettslagets grønne fellesområder og skogen. Her kan man nyte måltidene sammen med en god kopp kaffe eller te. Plass til blant annet utemøbler. Balkongen har blomsterkasse og her kan man plante etter eget ønske. Gulvflate av malt betong belagt med treheller.
På årets varme dager fungerer balkongen som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor man kan nyte fine dager, så vel som flotte kvelder. Markise er montert og skjermer godt for solen på solfylte dager. Balkongen er overbygget, som gjør at man kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 31.01.1962. I tillegg foreligger det ferdigattest på varmeanlegg datert 05.09.1960 og modernisering av bad datert 29.04.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 9789, tinglyst 14.07.1965, type heftelse: Festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler festekontrakt med vilkår og bestemmelse om bebyggelse (bestemmelse om adkomstrett, benyttelse, vann/kloakkledning, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., gjerde, veg, med flere bestemmelser).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et populært og rolig område på Bøler med kort vei til offentlig kommunikasjon, dagligvare, barnehager, skoler og rekreasjonsmuligheter.

Offentlig kommunikasjon:
Området har et godt tilbud av offentlig kommunikasjon med buss og T-bane.
Det er ca. 7 minutters gange til bussholdeplassen Bøler T. Her stopper linjene 3N (nattbuss) til Skullerud T/Jernbanetorget, FB10 (flybuss) til Oslo lufthavn, 58 til Nydalen, 76 til Mortensrud/Helsfyr og 79 til Åsbråten/Grorud T.
Det er ca. 7 minutters gange til T-banestasjonen Bøler. Her stopper linje 3 mot Mortensrud/Kolsås. Det er ca. 19 minutters reisevei med T-banen til Jernbanetorget.

Dagligvare og tjenester:
Bøler senter ligger ca. 5 minutters gange unna boligen. Her finnes blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, café, apotek, optiker, lege, frisør, blomsterhandel, bokhandel m.m. Circle K ligger ca. 6 minutters gange unna boligen. I tillegg ligger Rema 1000 og Kiwi i Bølerlia ca. 5 og 9 minutters gange unna. Det er få minutters gange til Deichmanske bibliotek på Bøler.

Barnehager og skoler:
Området er meget barnevennlig. Det er gåavstand til barnehager, barneskoler, ungdomsskoler og videregående skole. I tillegg er flere lekeplasser og fritidstilbud i kort avstand fra boligen. På Ulsrud finner man Leo's Lekeland med mange aktiviteter og lokaler til bursdagsfeiringer.

Rekreasjonsmuligheter:
Det er mange fritidstilbud i området. Boligen ligger nær Østmarka som har flotte rekreasjonsmuligheter året rundt med lysløyper, badevann og stier som er fine til turgåing, løping og sykling. Det er få minutters gange til Haraløkka utfartsparkering med stier som fører til blant annet populære Nøklevann, Ulsrudvann og Lutvannet som er flotte badeplasser og bålplasser. Nøklevann ro- og padleklubb har utlån av båter/kanoer/kajakker. Sørli Besøksgård, Østensjøs egen økologiske gård, ligger også ved Nøklevann. På Haraløkka er det også idrettsanlegg med tennisbane, to kunstgressbaner, treningsapparater og 200 meter løpebane. Det er fine fiskemuligheter i vannene, samt i flere nærliggende tjern som Hauktjern, Rundtjern og Kroktjern. Om vinteren starter lysløypene fra utfartsparkeringen og Nøklevann blir forvandlet til skøytebane. Man kan stå på ski til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet, som alle har servering.
Det er ca. 6 minutters gange til Bøler flerbrukshall med et godt aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball. Bøler bad ligger ca. 7 minutter gange unna. Det er treningssentre som EVO Bøler på Bøler senter, Mudo Gym på Ulsrud og Skullerud Sport Senter på Skullerud.

Med bil:
Fra General Ruges vei:
Sving inn på Bølerlia, sving til venstre inn på Bølerskrenten, sving til høyre inn på Utmarkveien, sving til høyre inn på Bølerskogen og boligen ligger på høyre hånd.

Med buss:
Linje 3N, FB10, 58, 76 og 79 til bussholdeplassen Bøler T. Boligen er ca. 7 minutters gange unna.

Med T-bane:
Linje 3 til T-banestasjonen Bøler. Boligen er ca. 7 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Bøler skole (1-10 kl.): 0.3 km
Nøklevann skole (1-7 kl.): 0.6 km
Østmarka skole (1-10 kl.): 1.4 km
Skullerud skole (8-10 kl.): 1.4 km
Ulsrud videregående skole: 0.6 km

Barnehager:
Utmarkveien barnehage (1-5 år): 0.2 km
Bøler Sentrum barnehage (1-5 år): 0.5 km
Mikaelgården Steinerbarnehage (1-5 år): 0.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 48.996 m² som tilhører borettslaget. Felles festet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 757.508,- pr. år. Festeavtalen utløper 31.07.2048.

Grunneier, Oslo kommune, har ikke forkjøpsrett på andeler.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10.år iht. konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2025.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget disponerer 95 parkeringsplasser til utleie som leies ut etter venteliste. Pris for leie på borettslagets plasser er p.t. kr 300,- pr. mnd. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av plass på p.t. kr 850,- som betales som et engangsbeløp.

Garasjelaget er et privat samvirke som tilbyr utleie av parkeringsplasser (utendørs) og garasje til borettslagets andelseiere. Garasjelaget er en egen virksomhet med eget styre og er ikke styrt av borettslaget.

Borettslaget disponerer ikke parkeringsplasser med egne ladere pr. d.d. Det finnes flere lademuligheter i området. Disse driftes av offentlige og private aktører.
Oslo kommune har etablert ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering. Det finnes ladere på Bøler senter som er driftet privat.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boligen i henhold til reguleringsplan V100490 datert 10.04.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen utgjør en mindre vesentlig endring av reguleringsplan S-512 datert 25.01.1954.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.766,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, fibernett, kabel-TV, trappevask, vaktmester, felles bygningsforsikring, festeavgift, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.v.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 7%. Neste justering vil være 01.05.2026 og vil være en økning på kr 40,- i kategorien kollektiv bredbånd.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5.258,75,-
Kollektiv bredbånd kr 389,-
Trappevask kr 118,-

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har ikke opplyst om strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Borettslaget har en felles Flex-avtale som gir valgmuligheter. Wifi-router og TV-boks er inkludert i avtalen, men medfølger ikke. Alt fastmontert utstyr, inkludert mediakonverter (liten hvit fastmontert boks) og strømkabel medfølger.
Alternativ 1:
750 mbit internett og uten TV

Alternativ 2:
50 mbit internett og 60 TV-poeng + standard faste kanaler

Utover kollektiv avtale kan man tilpasse en personlig avtale som faktureres separat fra Telia.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.237.084,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.948.336,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 37.951,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 182.020,- pr. 11.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 56.639.111,- pr. 11.03.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208077503
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats p.t.: 4,99%
Restsaldo: kr 8.757.957,-
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Restsaldo denne andelen: kr 28.144,57,-
Kapitalkostnader denne andelen: kr 229,57,-

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208077511
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats p.t.: 4,99%
Restsaldo: kr 47.881.154,-
Innfrielsesdato: 30.08.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Restsaldo denne andelen: kr 153.874,93,-
Kapitalkostnader denne andelen: kr 1.000,50,-

Styret i borettslaget er i ferd med å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning), som vedtatt på årsmøte 2025. Per 12.03.2026 er ikke avtalen signert enda og styret jobber med sammenslåing av noen lån samtidig. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

4 850 000,00 Prisantydning
182 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 032 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 043 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stevan Paunovic og Neda Paunovic

Leiligheten er tilknyttet Bølerskogen Borettslag 2 A/L. Borettslaget består av 340 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. For øvrig vises det til husordensreglene om dyrehold.
Det er sykkelboder tilgjengelig. Barnevogner kan settes i kjellerhalsen under trappen.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/om

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025: Ventilasjonsrens
2024: Byttet hovedvannledning til Bølerskogen 11-19. Installering av fiber (FTTH). Isolering av varmerør i fyrhus. Oppmerking parkeringsområde øvre oppe ved Bølerskogen 21. Felling av to trær. Strømutfall.
2023: Asfaltering og oppmerking av alle parkeringsplasser
2016: Rehabilitering balkonger
2015: Rør- og våtromsrehabilitering
2009: Oppgradering vaskeri - nye maskiner. Rehabilitering tak. Oppgradering lekeplass
Rehabilitering av varmtvannsanlegg (utskiftning av rør mellom blokker og inn til
kjellere, nye termostater i leiligheter)

Planlagte påkostninger: 
- Kartlegging og forbedring av sykkelparkering. Vurdere behovet for å etablere parkeringsmuligheter i form av nye sykkelhus
- Forprosjekt på elbil-ladeinfrastruktur
- Drenering. Samtidig rehabilitering av evt. skader på betong og etterisolering grunnmur, samt se på muligheter for barnevognparkering, parkering for elektrisk rullestol osv. i nærheten av inngangspartiene
- Skilting av parkeringsplasser
- Prosjekt med oppgradering av tekniske rom
- Vinduer og balkongdører, ventilasjon
- Ytterdører og låsesystemer
Per februar 2026 er prosjektene i en planleggingsfase uten fastsatte kostnadsrammer

På ordinært årsmøte i april 2025 ble det vedtatt følgende:
- Innføring av individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning)
- Styrt avvikling av fellesvaskeriet. Det investeres ikke i nye maskiner eller reparasjoner. Vaskeriet vil avvikles helt når alle maskiner er ute av drift eller
når inntektene faller under de ordinære driftskostnadene

På ekstraordinært årsmøte i desember 2025 ble det blant annet vedtatt følgende:
- Etablering av branntrapp eller annen form for nødutgang

Etter e-post fra styret 12.03.2026 opplyses det om at det p.t. ikke er vedtak på endring av felleskostnader eller låneopptak, men at dette kan endre seg.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 30.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3.125,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 9.950,-
Foto kr 4.500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2631

Sist oppdatert: 15. mars 2026 kl. 14:47