Valdresgata 1B

Valdresgata 1B, 0557 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 267, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Valdresgata Borettslag, organisasjonsnummer 946 827 908

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje 60,60 kvm: Entré/gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5,4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 16,72 kvm: Balkong.

Et bod/skap på 0,25 kvm er ikke måleverdig og inngår ikke i arealene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1980. Bygningen er iht. tilstandsrapport fundamentert med betong til antatt stedlige masser. Yttervegger er oppført i betong/murverk som er utvendig pusset og malt, og etasjeskillere er av betong. Taket har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 1980. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en balkongdør fra 2010. Balkongen er på ca. 16,7 m² og er i betongkonstruksjon.

Sikringsskapet er utstyrt med skrusikringer. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva som er utført av tidligere eiere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 1. etasje bad
- Generell: Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Kjøkken - 1. etasje kjøkken
- Overflater og innredning: Det registreres løs front på oppvaskmaskinen, samt noe slitasje på fronter.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 1. etasje bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking i vegg bak våtsone er ikke foretatt på grunn av bygningsmessige hindringer.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Fasaden ble rehabilitert i 2024. Arbeidet ble utført av faglærte. Selger henviser til borettslaget for mer informasjon.

Leiligheten er en lys og gjennomgående 3-roms i 1. etasje med en av borettslagets største balkonger på ca. 17 m². Her får du en praktisk og velfungerende planløsning med entré, to soverom, bad, kjøkken og stue samlet på ett plan. Kjøkken og stue har en delvis åpen løsning som skaper en luftig romfølelse, samtidig som halvveggen gir en naturlig avgrensning mellom sonene.
Boligen har i hovedsak en jevn og brukbar standard. Badet er av eldre dato og må påregnes oppgradert. Samlet sett fremstår leiligheten som et godt utgangspunkt for deg som ønsker en romslig bolig med attraktive kvaliteter og mulighet til å sette ditt eget preg over tid.

Entré
Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Entréen har gode oppbevaringsmuligheter med garderobeskap med skyvedører langs den ene veggen, med både hengemuligheter og hyller. Herfra er det adkomst til alle rom i leiligheten.

Stue
Stuen er romslig og innbydende med god plass til både sofagruppe og øvrig møblement. Den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet bidrar til en sosial og luftig romfølelse. Store vindusflater og utgangen til balkongen gir godt med naturlig lys. Takhøyden er målt til ca. 2,47 meter.

Balkong
Fra stuen er det utgang til boligens kanskje største kvalitet – den imponerende sørøstvendte balkongen på ca. 17 m². Balkongen er en av de største i borettslaget og har god plass til både spisegruppe, loungemøbler og grill. Den avrundede utformingen gir et særpreget uttrykk, mens utsynet mot borettslagets grønne fellesarealer skaper en hyggelig og skjermet atmosfære.

Kjøkken
Kjøkkenet er delvis åpent mot stuen, adskilt av en halvvegg med treplate på toppen. Innredningen har glatte fronter med over- og underskap, samt glassfronter på deler av overskapene. Benkeplaten er i laminat med nedfelt vask. Det er integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Over kokeplassen henger en kullfilterventilator. Kjøkkenet har vindu mot fellesarealet, og det er plass til et lite spisebord langs veggen.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har garderobeløsning langs hele den ene veggen og god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Det andre soverommet har vindu mot fellesarealet og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad
Badet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og er innredet med servant i baderomsinnredning, klosett og badekar. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har naturlig ventilasjon via vindu og avtrekk. Rommet er av eldre dato og må påregnes oppgradert.

Overflater
Gulvene består hovedsakelig av laminat i oppholdsrom og fliser på bad. Vegger og himlinger er i malt betong.

Lagring
Leiligheten disponerer to boder i samme etasjeplan som boligen. Hovedboden er på ca. 5 m² og ligger lett tilgjengelig fra fellesarealet. I tillegg disponeres et mindre oppbevaringsskap på under 1 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Fastmonterte panelovner i diverse rom samt elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg boligblokk datert 11.08.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for ventilasjonsanlegg datert 30.01.1981.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 30.05.2013.
- Ferdigattest for plugging og utskifting av stikkledninger for vann samt hulltaking og rørgjennomføring til teknisk rom datert 25.08.2021.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 19.03.1979. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale, bestemmelse om vannledning, bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Valdresgata 1B har en attraktiv beliggenhet på øvre Grünerløkka, i et av byens mest populære og veletablerte boligområder. Her bor du i rolige og grønne omgivelser, samtidig som du har umiddelbar nærhet til alt som gjør Grünerløkka til en av Oslos mest ettertraktede bydeler. Området kjennetegnes av sjarmerende bygårdsbebyggelse, hyggelige nabolagsgater og et rikt tilbud av kaféer, restauranter, butikker og kulturtilbud.

Rett utenfor døren finner du Ringnes Park og de populære områdene rundt Schous plass og Birkelunden, hvor små nisjebutikker, uavhengige kaféer og spennende serveringssteder skaper et levende og urbant miljø. I nærområdet finner du blant annet Godt Brød Mølla, Skaal Matbar, Ostebutikken, Dumpling AS og en rekke andre lokale favoritter som bidrar til den særegne Grünerløkka-atmosfæren.

Akerselva ligger kun få minutters gange fra boligen og byr på vakre tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Langs elven finner du grønne lunger, historiske industribygg og hyggelige møteplasser som gjør området unikt. En kort spasertur unna ligger også Vulkan og Mathallen – et pulserende område hvor mat, kultur og kreativitet møtes. Her finner du et bredt utvalg restauranter, spesialbutikker og kulturarenaer som Dansens Hus, BAR Vulkan og Hendrix Ibsen.

For den aktive er beliggenheten ideell med flere treningssentre i nærområdet, blant annet SATS Ringnes Park, EVO og Fitness24Seven. Ønsker du enda mer grøntareal, ligger både Torshovdalen, Sofienbergparken og de mange turstiene langs Akerselva innen kort gangavstand.

Kollektivtilbudet i området er svært godt. Fra nærliggende holdeplasser i Vogts gate, Biermanns gate og Københavngata har du enkel tilgang til trikk, buss og bysykkel, som raskt tar deg videre til sentrum, Majorstuen, Nydalen, BI, OsloMet og øvrige deler av byen.

Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste av to verdener – et rolig og etablert bomiljø med umiddelbar nærhet til Grünerløkkas pulserende byliv, kulturtilbud og grønne rekreasjonsområder.

Valdresgata Borettslag er i tillegg kjent for sitt sterke naboskap og engasjerte bomiljø. Borettslaget ligger skjermet til som en grønn oase midt på Grünerløkka, hvor rolige fellesområder og bilfrie utearealer skaper gode rammer for både store og små.

Et aktivt beboerengasjement bidrar til et inkluderende og trivelig nærmiljø. Her arrangeres blant annet tradisjonell 17. mai-feiring, sommeraktiviteter og julegrantenning, og det finnes egne initiativer og grupper som bidrar til fellesskap og trivsel gjennom året. Dette er et borettslag hvor mange setter pris på det gode naboskapet og den hyggelige atmosfæren som preger området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på 16774 kvm. Fellesområdene er pent opparbeidet med grøntarealer, trær, beplantning, lekeplass og sittegrupper. Borettslaget har også et tilliggende parkområde som kan benyttes til aktiviteter. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger parkeringsplass nr. 15 i et lukket garasjeanlegg i Sannergata 14, tilhørende Valdresgata Borettslag. Plassen ligger i 5. etasje og det betales ikke separat leie for den. Parkeringsplassene er knyttet til konkrete andeler i borettslaget og kan ikke selges separat. Andelseiere kan bytte parkeringsplass seg imellom midlertidig, men midlertidig utleie krever søknad til styret.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2350, «Endret reguleringsplan med reg.best. for Sannergt. 12 og 14, samt for del av Valdresgt. m.m. Byggeområde for boliger, bolig- parkeringshus, tomt for frikirke og trafikkområde», datert 22.09.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene § 5 stiller krav om at bebyggelsesplan for hele området skal forelegges bygningsrådet til godkjennelse før innsendelse av byggemelding.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2641, «Endret reguleringsplan for Valdresgaten og Biermannsgaten m.v.», datert 26.11.1982. Denne planen har ikke egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse. Kommuneplanen opphevet helt eller delvis eldre reguleringsplaner, inkludert S-2350 og S-2641. Ved motstrid mellom planene er det kommuneplanens bestemmelser som gjelder.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon. Ifølge Riksantikvarens database Askeladden er det registrert kulturminner (enkeltminner) på eiendommen.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, slik det fremgår av NVEs kart. Dette innebærer ikke at det er påvist kvikkleire på eiendommen, men at grunnforholdene kan kreve nærmere geoteknisk undersøkelse ved eventuelle terrenginngrep eller byggetiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av planer fra Oslo plan og bygg:
- Saksnummer: 202600981 - Byggesak - Sannergata 28D - bruksendring av uthus til boligformål.
- Saksnummer: 202315257 - Plansak - Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 5 982,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader til drift og vedlikehold, TV og bredbånd.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 5 573,-
Fellesavtale TV: kr 248,-
Fellesavtale bredbånd: kr 161,-

Utstyr tilknyttet fellesavtalen for TV tilhører leiligheten.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 655 701 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 184,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 364 928,- pr. 15.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 98 629 495,- pr. 15.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207868604
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.06.2026: kr 80 100 413,-
Andel av saldo: kr 296 371,17
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207890456
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.06.2026: kr 18 529 082,-
Andel av saldo: kr 68 556,73
Innfrielsesdato: 30.08.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 120 000,00 Prisantydning
364 927,90 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 484 927,90 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 494 423,90 Totalpris inkl. omkostninger
5 504 373,90 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Patrick Gorlier

Leiligheten er tilknyttet Valdresgata Borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93226053.
- Borettslaget har en egen hjemmeside: www.valdresgataborettslag.no

Beboere kan bidra med beplantning og vedlikehold av fellesområdene gjennom borettslagets «grøntgruppa». Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere. Før anskaffelse av husdyr bør man forhøre seg med naboer i oppgangen. Det er båndtvang på borettslagets område hele året. Borettslaget har boder og sykkelrom tilgjengelig for beboerne. Det skal være ro i borettslaget fra kl. 23:00 til 07:00 på hverdager (til kl. 09:00 på lørdager og 10:00 på søn- og helligdager). Bruk av elektrisk grill eller gassgrill er tillatt. Kullgriller og bålpanner er ikke tillatt. Fasadeendringer krever styrets samtykke, og blomsterkasser må henge på innsiden av balkongen.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Borettslaget har delt ut en brannslukker og minimum to røykvarslere til hver leilighet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3.000,- pr stk (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0238/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26238

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 18:04