Komplett salgsoppgave

Torvteigen 14

2 650 000 kr

95 m²

2 soverom

Velkommen til Torvteigen 14 presentert av eiendomsmegler Camilla Christensen v/Krogsveen

Kart

Redesign på Hjem.no

Presenteres av

Camilla Christensen

Larsgården

Moderne 3-roms leilighet med veranda og garasjeplass. Renovert i 2024/2025

Unngå doble boligrenter

Vi tilbyr gunstig forsikring.

Vurderer du utleie?

Få et tilbud fra Utleie Krogsveen

Sjekk estimert lånekostnad

Pris

Prisantydning

2 650 000 kr

Andel fellesgjeld

617 581 kr

Omkostninger

19 252 kr

Totalpris

3 286 833 kr

Areal

BRUKSAREAL

101,3 m²

BRA-I (internt bruksareal)

95 m²

BRA-E (eksternt bruksareal)

6,3 m²

TBA (terrasse-balkongareal)

15 m²

Nøkkelinfo

Etasje

Byggeår

1985

Soverom

2 soverom

Bad

1 bad

Type

Andelsleilighet

Eierform

Andel

Fasiliteter

Garasje/P-plass og Balkong/Terrasse

Fellesutgifter

7 097 kr

Energimerke

Rød F

Visning

tirsdag 30.sep.

18:15–19:15

For å delta på visning, ber vi om at du melder deg på. Da sikrer vi at du får nødvendig informasjon og at det er satt av tilstrekkelig med tid. Kontakt megler dersom annet tidspunkt ønskes. Husk å lese salgsoppgaven før visningen, så du stiller forberedt. NB. Visning utgår dersom det ikke er noen påmeldte.
Ønsker du kun å bli holdt orientert, kan du fra eiendommens hjemmeside få varsel om solgtpris, eller kontakte megler.

Visningspåmelding

Gi bud

Lurer du på noe?

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Velkommen til Torvteigen 14 i Ålesund. En moderne og oppgradert 3-roms leilighet med gjennomgående god standard og attraktiv beliggenhet. Leiligheten ble renovert i 2024/2025 (Bad 2011) og fremstår med tidsriktige materialvalg og lyse overflater.

Her får du:
* Nytt Norema-kjøkken (2025) med integrerte hvitevarer (ukjent alder)
* Romslig stue med utgang til veranda på ca. 15 kvm
* To lyse soverom
* To ekstra boder og egen biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg med bilvaskeplass

Beliggenheten er tilbaketrukket og familievennlig, men samtidig sentral med kort vei til barnehage, skole, dagligvare, idrettstilbud og flotte turområder som Akslafjellet og Borgundgavlen.

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Torvteigen 14, 6009 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 139, bruksnummer 401, ideell andel 1/1
Andelsnummer 54, Torvteigen 2 Borettslag A/L, organisasjonsnummer 955361601

Innhold

Totalt bruksareal BRA: 101,3 kvm

BRA-i:
2. etasje 95 kvm: Stue/kjøkken, bad, entré, vaskerom, toalettrom, soverom, soverom 2, bod

BRA-e:
Kjeller: 1.5 kvm: Bod i garasjekjeller
1. etasje 4.8 kvm: Bod ved trapperom

Åpent areal:
2. etasje 15 kvm: Veranda

Boligen disponerer 2 boder utenfor leiligheten. 1 bod i 1. etasje ved inngangsparti og 1 bod i garasjekjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2025 utført av Jacob Engholm Holen.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen i Torvteigen 14 er oppført i 1985 og består av fire etasjer over terreng samt parkeringsanlegg i underetasje. Bærende konstruksjoner av plasstøpt betong. Fasader av murpuss/betong og komposittbaserte fasadeplater. Vinduer og balkongdører med 2-lags glass. Balkonger er plasstøpt i betong med rekkverk er av plantekasser i betong med stålrekkverk på toppen. Takkonstruksjonen er et flatt takkonstruksjonssystem tekket med papp/membran. Avrenning skjer via nedløp til interne og eksterne sluk. Bygget har felles parkeringsanlegg i kjeller med innkjøring via port. På terrengnivå finnes felles uteområder og gjesteparkering. Fellesarealer omfatter trapperom, korridorer, tekniske rom og søppelrom. Bygget er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett, og har elektrisk oppvarming og naturlig ventilasjon supplert med mekaniske vifter i våtrom og innvendig bod.

Det gjøres oppmerksom på TG2:
- Radon (måling ikke foretatt)
- Tekniske installasjoner - vannledning og avløpsrør (levetid)
- Bad (fall)
- Terrasse (rekkverkshøyde)
- Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Våtrom:
1. Vaskerom: Rør til sluk hadde feil fall og vann slo tilbake før det rant unna samt at gulvbelegget var ikke korrekt. Det kom lukt fra leiligheten under
opp i rommet gjennom veggen mellom vaskerommet og toalettrommet.

2. Vaskerom 2024 av faglærte Strømsheim Bygg AS, Mur og badeservice AS, Bravida, Møre elektroservice AS. Total renovering. Alt ble revet til stenderene og det ble montert 12 mm finerpanel som spikerslag på 3 vegger. Videre montert nye våtromsplater FIBO baderomsplater 110S på alle vegger (betongveggen ble platene limt). Våtromsplater ble også montert på ventilatorkassen i taket samt at det ble laget en tett luke for tilgang til ventilasjonsmodulen. Ny dørkarm, dørstokk og dørblad ble også montert samt nye karmlister inne på vaskerommet ble montert. Murer rev det gamle belegget, støpte rundt den nye sluken og laget nytt gulv før han la nytt våtromsbelegg med 10 cm oppkant. Snekker tettet for luktproblemet som kom pga. luftinntrengning mellom rør og betong. Han brukte en akrylmasse e.l. før han avsluttet med å tape alt helt tett. Rørlegger meislet ut den gamle sluken samt rør, slik at det nye røret ville få rett fall vekk fra sluken. Han satt også opp ny 200 liters varmtvannstank, nytt skyllekar med tilkobling til vaskemaskin samt nye kobberrør som kom ut av veggen. Rør i veggen ble ikke endret på eller byttet ut. Elektrikker demonterte elektriske anlegget før arbeidet begynte og så remonterte de eksisterende punktene. Ved siden av monterte han ny taklampe og nye tilkoblinger til varmtvannstanken.
Ufaglært: Jeg malte taket med våtromsmaling (hvit base matt 05) og videre monterte jeg nye taklister.

Toalett 2025 av faglærte Mur og badeservice AS (Strømsheim Bygg AS var entreprenør), Dolmen og sønner AS, Møre elektroservice AS. Elektrikker monterte nye spotter i taket på toalettet samt en plejd bryter til takspottene. Videre monterte rørlegger nytt blandebatteri til vasken og det ble av murer også fylt ekstra masse rundt toalettsluken (dette ble gjort via vaskerommet når de arbeidet med dette rommet).
Ufaglært: Jeg rev ned det gamle ødelagte taket og la nye gipsplater, sparklet, pusset og malte platene før jeg la nye taklister. Jeg monterte også ny dørkarm,
dørstokk og dørblad samt karmlister til døren.

Bad 2025 av faglært Møre elektroservice AS. Elektrikker monterte ny taklampe mv.
Ufaglært: Jeg strippet taket helt ned til råbetongen før jeg la ny våtromssparkel i taket. Etterpå pusset jeg sparkelen, la heftgrunn og til slutt brukte jeg Infra våtromsmaling til toppstrøkene. Jeg avsluttet takarbeidet med å legge nye taklister. Videre fjernet jeg gamle slitte silikonfuger, renset godt med aseton før jeg la helt nye fuger (CT-1 lys grå). Noen av fugene mellom flisene oppunder baderomsinnredningen så oppfliset nærmest morken ut og jeg valgte derfor å bruke en fugekrasse til å skrape bort det som var porøst og som løsnet lett. Etterpå støvsuget jeg godt før jeg fylte fugene med ny fugemasse (Dette ble kun gjort ute på ett lite område ute på baderomsgulvet). Fugene på veggene og i dusjen så bra ut og disse ble bare renset med steam. Til slutt monterte jeg ny dørstokk, dørkarm og dørblad samt la nye karmlister og monterte ett nytt speil. Under listene mellom fliser og dørstokk ble det lagt CT-1 for å sperre slik at fukt ikke skulle komme ned mellom dørstokk og flis.

Kjeller:
5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
I garasjen har fukt lekt ned langs vegger enkelte plasser, men slik jeg forstår det så er dette enten utbedret eller sjekket ut av styret og er ikke å anse som noe problem i dag.

Elektrisitet:
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
I februar 2013 var El sikkerhet Møre AS i leiligheten og gjennomførte ett tilsyn. De fant 7 feil som måtte rettes på. Storm elektro vest AS utbedret disse 7 feilene og 23. august 2013 fikk jeg beskjed om at tilsyn var avsluttet og alt var i orden. Bortsett fra dette vet jeg ikke om noen feil på anlegget.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
2013 stue/kjøkken av faglært Storm elektro vest AS. Utbedring av 7 feil som tilsynet mente var feil. Mesteparten var papirarbeid og dokumentasjon som ikke var på plass for bl.a. varmekabler, sluttkontroll og risikorapport, utført arbeid mv. De tre tingene ellers var ett lokk som manglet og som elektriker monterte. Ett takpunkt hvor lampe i etterkant var blitt montert og ledning i ett overskap som elektriker fjernet.

2024 vaskerom av faglært Møre elektroservice AS. Monterte opp igjen det eksisterende anlegget samt oppgraderte tilkobling til varmtvannstank og monterte ny taklampe.

2025 hele leilighet av faglært Møre elektroservice AS. Dro nye ledninger der dette var nødvendig og monterte nye veggbokser der dette var nødvendig. La inn nye eller oppgraderte stikk kontakter, brytere og dimmere samt takspotter, taklamper og dekklokk på bad, toalett, vaskerom, gang, bod, lille og store soverommet inkl. plejd system på toalett og det minste soverommet fordi det var ikke mulig å få ledninger opp til takspottene. Videre har han lagt inn nytt der det gamle måtte byttes ut eller der det måtte legges til (jeg vet ikke helt hva og/eller hvordan) på kjøkkenet og stuen. På kjøkkenet har han lagt inn en ny kurs og oppgradert det som var der tidligere, slik at det nye er tilpasset det nye kjøkkenet og nye lovverket. På stuen har han remontert alle stikkontakter og brytere slik de var før jeg begynte oppussingen samt lagt til ett nytt punkt på ene veggen.

Rør:
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
2024 av faglærte. Bravida la ny sluk og korrigerte avløpsrøret i min leilighet, på vaskerommet, slik at sluken pr. i dag fungerer slik den skal.

2025 av faglærte Dolmen og sønner. Etter at det nye kjøkkenet var satt opp kom rørlegger og la nye rør mellom kjøkkenvasken og borettslaget sitt avløpsrør. Han la også nytt mellom oppvaskmaskin og rørene oppunder kjøkkenvasken. Samt at han la inn ett system basert på følere som han la under innredningen og rundt oppvaskmaskinen og som var knyttet til en terminal som stengte vannet hvis fukt ble detektert (hva dette heter vet jeg ikke for dette ble gjort så nylig at jeg ikke har fått dokumentasjonen enda). Den delen av rørsystemet som var nytt brukte han rør i rør.

Ventilasjon og oppvarming:
16. Jeg vet ikke årstallet, men borettslaget leide inn to personer til å demontere ventilasjonsanlegget og rense både rør og selve ventilatoren.

Sopp og skadedyr:
20. Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Har observert at det har stått rotte/muse kasser langs veggene rundt om kring på anlegget.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Tirsdag 26. august kom Ålesund kommune med en melding om at det skal begynnes arbeid på en pumpestasjon like ved. Ihht hjemmesiden www.blafjordar.no så skal dette anlegget bygges ved siden av det gamle og være på 2 etasjer og 120 m2. Med pumpestasjon på Larsgården i stedet for renseanlegg vil det ikke lenger bli utstlipp ut i Ellingsøyfjorden fra dette punktet. Det nye bygget vil stå i stil med omkringliggende bygninger. Arbeidet vil pågå fra august 2025 til våren 2026 samt teknisk montering i bygget frem til desember 2026. I all hovedsak vil arbeidet foregå i ordinær arbeidstid og støyende aktiviteter er avgrenset til mellom kl. 0700 og 1900, ihht hjemmesiden.

29. Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
I årsmøte innkallingen for 2025 står det at avdragsfrihet på lån snart går ut og at første avdrag er 29/10-27 og at en potensiell endring i felleskostnader vil kunne skje fra 1/8-2027. Altså om litt under 2 år. Hvor stor endringen blir er det pr. i dag ingen som vet. Hvis borettslaget ikke velger å reforhandle avtalen og gå inn for videre avdragsfrihet i sin helhet eller delvis, så vil leilighet nr. 52 kunne få en økning på sin husleie på opp til 1.800 NOK. Ved en eventuell reforhandling eller videreføring av avdragsfri periode vil beløpet kunne bli så lite som 0 kroner.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Hele leiligheten har fått nye gulv bortsett fra toalett og bad. Soverommene, gangen og kottet har fått nye vegger (stenderverket er det originale fra 80 årene) samt nedsenket tak med spotter. Alt er nymalt og det er montert nye dørblad, dørstokker og dørkarmer samt listverk. Det er satt opp ett helt nytt Sigdal kjøkken (kjøpt i 2025 gjennom power). Taket på stuen har fått ny murpuss og gammel tapet er fjernet og tapetfornyer er lagt opp på råbetongen. Alt på stuen og kjøkkenet er også malt og nye lister er på plass.

I ett lite område på det største soverommet under vinduet. Fra østvegg og ca. 3 meter bort mot vestveggen er avstanden mellom tak og gulv på 2 meter 39,5 cm og sakte skrånende opp til 2 meter og 40 cm. Avstanden ut fra vindu og inn i rommet er ca. 1 meter.

Boligen har tilgang til felles vaskehall i garasjeanlegget og leiligheten disponerer også egen parkeringsplass i garasjeanlegget. Videre har borettslaget en felles parkeringsplass ute til gjester mv. I garasjeanlegget har leiligheten også en liten bod som er perfekt til oppbevaring av bildekk og andre remedier til bil mv.

Det store fellesarealet kalt Torget har flotte sitteområder og koselig beplantning og ikke minst har Torveigen ett stort barnevennlig lekeområde med flere apparater og annet som barna kan kose seg med.

Borettslaget har også vaktmester samt utvask blir tatt av innleid personell.

Moderniseringer og påkostninger

2013: Utbedring av feil på det elektriske anlegget etter el-tilsyn (stue/kjøkken).
2024: Totalrenovering av vaskerom.
2024: Elektrisk arbeid på vaskerom (remontering av anlegg, ny tilkobling varmtvannstank, ny taklampe).
2025: Oppussing av toalett med nye spotter, Plejd-bryter, nytt blandebatteri, nytt tak.
2025: Maling av tak og utbedring av fuger på bad.
2025: Oppgradering av elektrisk anlegg i hele leiligheten (nye ledninger, stikkontakter, brytere, dimmere, spotter, ny kurs på kjøkken
2025: Renovering av alle innvendige overflater utenom toalettrom og bad.
2025: Ny kjøkkeninnredning
2025: Nytt tak, blandebatteri, dør og dørkarm på toalettrom. Utskifting av spotter i tak og montering av plejd-bryter til spotter.

Standard

Leiligheten har en gjennomgående god standard med lyse overflater, praktiske løsninger og tidsriktige materialvalg. Leiligheten er renovert i 2024/2025 og fremstår med nye overflater på alle rom utenom bad som er fra 2011. Leiligheten har to tilhørende boder og en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. I garasjeanlegg er det også mulig å disponere vaskeplass for bil. Stue/kjøkken Romslig stue i åpen løsning mot kjøkken. Laminat på gulv, malte flater på vegger og himling. Det er mulighet for å montere ildsted, og fra stuen er det utgang til veranda på ca. 15 kvm. Kjøkkeninnredning er fra Norema montert i 2025 med glatte fronter, overskap med glassdører og benkeplate i laminat. Integrerte hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikrobølgeovn og stekeovn medfølger (ukjent alder). Ventilator er plassert over koketoppen. Vannstoppsystem er montert. Porttelefon. Bad Bad med flislagte gulv og vegger samt varmekabler i gulvet. Innredet med servant med underskap, speil, dusjvegger i glass og god plassutnyttelse. Toalettrom Separat toalettrom med fliser på både gulv og vegger. Innredet med vegghengt toalett, servantskap og speil. Spotter i tak. Vaskerom Praktisk vaskerom fra 2024 med våtromsbelegg på gulv og våtromsplater på vegger. Rommet er utstyrt med vegghengt vask i rustfritt stål, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder. Her finner du også inspeksjonsluke til stoppekran samt tilgang til ventilasjonssystem. Gang/entrè Innbydende gang med laminat på gulv og malte overflater. Spotter i tak. Bod Innvendig bod med laminat på gulv og malte overflater. Spotter i tak. Her får du god lagringsplass i tilknytning til gang/entrè. SoveromTo lyse soverom, begge med laminat på gulv og malte flater på vegger og himling. Spotter i tak. Begge soverommene har tilrettelagt for garderobeløsning.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Varmekabler på bad. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.08.1985.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Fullføring av uteanlegg
Dette arbeidet er utført av borettslaget.

Eiendommen har hatt en fasaderehabilitering av blokkene og har godkjent søknad fra kommunen men anmodning om ferdigattest er ikke ferdigstilt.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om tekniske anlegg for Kommunen, E-verket og Televerket samt bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eventuell adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Diverse

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
•   Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•   Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•   BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•   Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•   I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•   Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Torvteigen er et tilbaketrukket område like øst for Ålesund sentrum. Herfra har man nærhet til det aller meste en måtte trenge i hverdagen som flotte turområder, barnehage, barneskole og dagligvarebutikk. Verdt å nevne er at nærmeste barnehage ligger i umiddelbar nærhet fra leiligheten. I tillegg ligger man med kort avstand til både bysentrum og handelssentrum på Moa.

Av turmuligheter er Akslafjellet og Borgundgavlen å trekke frem. Sportsklubben Rollon har sitt tilhold like ved og tilbyr forskjellig ballidrett.
Nærmeste treningssenter, Family Sports Club, ligger ca 1,5 km unna boligen.

Til store arbeidsplasser som bla. NTNU, Fagskolen, Norsk Maritimt Kompetansesenter er det ca 2 km.

Nærområdet har og gode bussforbindelser.

Ellers er avstandene:
Bysentrum, ca 5 km.
Amfi Moa, ca 8 km.

Adkomst

Kjør til Eurospar i Larsgården og ta av til venstre mot NTNU. Ved gravlunden tar man til høyre inn Larsgårdsringen. Følg vegen i ca 1 km og eiendommen dukker opp på høyre hånd. Ved Eurospar er det også mulig å kjøre til høyre. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

Skoler:
Larsgården skole (1-7 kl.) 9 min. gange - 0.8 km
Aalesund International School (1-10 kl.) 4 min. m/bil - 2,2 km
Kolvikbakken ungdomsskole (8-10 kl.) 4 min. m/bil - 2,4 km
Fagerlia videregående skole 18 min. gange - 1.5 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 6 min. m/bil - 4.3 km

Barnehager:
Torvteigen barnehage (0-5 år) 3 min. gange - 0.2 km
Rudolf Steinerbarnehagen Stjerneøye 11 min. gange - 0.9 km
Barnas Hage Larsgården (1-5 år) 11 min. gange - 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Beskrivelse av tomt

Eiertomt på 18 627 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, parkeringsområder, grøntarealer med beplantning, lekeplass m.m.

Parkering

1 parkeringsplass i felles parkeringskjeller. Ellers parkering på gjesteparkering.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Interne veier er borettslagets ansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for konsentrert boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for området BK6, Larsgården med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.10.1977.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Formuesverdi

Formuesverdi for 2023 var kr 764 042,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 305 616,-/3 056 168,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Opplysninger om fellesgjeld

Andel formue er kr 77 039,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 617 581,- pr. 06.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 72.096.340,- pr. 13.02.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1: kr 22.408.327,-
Rentebetingelser: 5,55 %
Innfrielsesdato: 30.07.2049
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2: kr 50.000.000,-
Rentebetingelser: 2,79 %
Innfrielsesdato: 30.04.2047
Avdragsfrihet: Ja, til 01.08.2027

Det er inngått ny struktur på lån der TNOK 50 000 er avdragsfritt frem til utløp av swap (10 år) og sikret med 10 års rente swap. TNOK 29 000 er med avdrag. Begge lån er 3-års ballonglån som blir fornyet ved endt periode. Det betyr at det ikke forfaller i sin helhet etter 3 år.

Omkostninger

2 650 000,00 Prisantydning
617 581,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 267 581,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 286 833,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Tilbud om lånefinansiering

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Eier

Kjetil Harald Hansen Bergmann

Informasjon om forkjøpsrett

Leiligheten er tilknyttet Torvteigen 2 Borettslag A/L.
Borettslaget består av 126 leiligheter.
Forretningsfører er Obos avd. forkjøp.
Enkel dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt, men styret kan samtykke dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2013: Montert ledlys i garasjeanlegg og oppganger.
- 2014: Lekeplass med nye lekeapparater.
- 2016: Nye leddporter til hovedgarasjeanlegg.
- 2018: Rehabilitering av garasjer
- 2019-2020: Ladeanlegg.
- 2023 - Byttet vannmålere i borettslaget som har redusert vannforbruket betydelig
- 2024 - Felles sorteringsanlegg for søppel/Sortering av matavfall

Planlagte påkostninger:
- Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan, der bla. maling av oppganger er påbegynt
- Fasader må repareres (mest blomsterkasser)
- En del gjerder må byttes

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt OBOS  kr -5 000,-
Markedsføringspakke Premium  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 3 875,-
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 387,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Foto Ålesund kr 5 000,-