Bøkeveien 4

Bøkeveien 4, 1513 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2203, ideell andel 1/1
Andelsnummer 26, Orkerød 1 Borettslag, organisasjonsnummer 947218565

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm.

BRA-i:
Leilighet:
Kjelleretasje: 20 kvm: Rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje: 65 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Kjelleretasje: 12 kvm: To boder.

Garasje: 7 kvm.

Åpent areal - terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 23 kvm: Terrasse og markterrasse.

Terrasse oppmålt til 8 kvm (TBA). Markterrasse oppmålt til 15 kvm (TBA).

Boder på henholdsvis 6 kvm og 6 kvm (BRA-e) i kjeller.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Kun deler av arealet i garasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 7 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstuen er ikke godkjent av kommunen for varig opphold. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg over to etasjer, kjeller samt loft. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner av betong samt trekonstruksjoner.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein.
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør med karm av tre samt utvendig beslag med trelags
glass fra 2009. Vinduer med karmer av tre samt utvendig beslag med to-lags glass fra 2009. Vindu med karm av PVC og to-lags glass fra 2009.
Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall.

Oppsummering av tilstandsgrader:
60% TG1, 27% TG2, 0% TG3 og 13% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Våtrom - bad: vinduets plassering i våtsone er uegnet. TG:2.

Rom under terreng: registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. TG:2.

Balkong, terrasse: moderate råteskader på rekkverk. TG:2.

Drenering: kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre, terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. TG:2.

Branntekniske vurderinger: det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelige antall godkjente rømningsveier. Vinduer i kjelleretasje oppfyller ikke de krav som gjelder for et
rømningsvindu, og er dermed ikke tilrettelagt for rask og effektiv rømning.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Nei - Drenering rundt samtlige hus i borettslaget er planlagt i nær fremtid.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja - Riss/hull i mur i kjellerbod.

20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar: Ja - Min andel har etter tillatelse fra borettslaget innredet et kjellerareal med direkte tilgang fra stue. Begge andeler i husets 2.etg. har innredet areal på loft.

20.1 Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Svar: Nei - Endringen i min andel er ikke godkjent av bygningsmyndighetene. Borettslaget jobber med å få på plass løsning for å brannsikre trappeganger (rømningsveier), før felles søknad for
samtlige andeler med bruksendring sendes til kommunen.

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Ja - Brannsikring og drenering.

Nåværende eier har siden 1999 bekostet flere oppgraderinger i leiligheten, deriblant oppussing/overflatebehandling. Oppgraderinger er også utført i regi av boretteslaget, inkludert utskiftning av balkongdør og flere vinduer. Påkostninger til ytterligere oppgraderinger og utskiftninger er det naturlig å påregne. Standarden er imidlertid god og faste innredninger funksjonelle.

Kjøkkenet ble i 1999 oppgradert med ny innredning som i dag er velholdt i forhold til alder og brukstid. Sent i 2022 ble både kjøkkenets armatur skiftet ut og ny oppvaskmaskin installert. Ny ventilator med kanal til yttervegg ble installert høsten 2023, samtidig ble også ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter installert i kjelleren.

Badet ble renovert sent i 2022, rør-fornying ble utført i regi av sameiet høsten 2015. Nye overflater i form av belegg på gulvet og våtromsplater på vegger ble etablert i anledning renovering. Gulvet har for øvrig også varme. Nytt sanitærutstyr ble samtidig installert, inkludert moderne baderomsmøbler og dusjhjørne avskjermet med fast glassvegg. Mekanisk avtrekksvifte er montert i yttervegg.

Leilighetens to soverom er hensiktsmessig plassert i forhold til sine respektive formål som hovedsoverom og barne-/gjesterom. Sistnevnte er tilgjengelig fra entreen, som kan lukkes av mot stuen. Med nær 12 og 9 kvm. er rommene også av gode størrelser til sine formål. Hovedsoverommet er utstyrt med en nesten 3 meter bred skyvedørsgarderobe.

I kjelleren disponerer leiligheten foruten boder et stort kjellerrom som rundt 2004 ble innredet og tatt i bruk som stue, imidlertid uten søknad eller godkjenning. Rommet har gulvvarme og er tilknyttet leilighetens hoveddel med trapp som samtidig ble installert i stuen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Heltre stavgulv, laminat og fliser.
Innervegger: Malt tapet, malte plaater, malt mur og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater, malte plater og malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Overskap og høyskap med glatte hvite fronter. Dusjhjørne med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin og kjøl/frys medfølger ikke leiligheten.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring i stue. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.04.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til mottatte bygningstegninger fra Moss kommune er det avvik på planløsningen i underetasjen.

Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring eller at bruken må opphøre. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Selv om borettslaget internt har tildelt lofts- og kjellerareal til de respektive andelsleiligheter for benyttelse som boareal, så gir ikke dette automatisk godkjenning som boareal/rom til varig opphold. Slik godkjennelse må søkes og innhentes/godkjennes hos kommunen.

I henhold til samtale med styreleder har 15 av totalt 32 andeler fått tildelt areal på enten loft eller i kjeller som i fremtiden er tiltenkt areal for varig opphold/boareal. Dette krever søknad om bruksendring til Moss kommune og vil være en felles søknad i regi av borettslagets for de andeler dette gjelder. I henhold til styreleder må endringen være etter TEK17 og spesielt det branntekniske med sprinkelanlegg ble påpekt fra styreleder. Ved gjennomføring av prosjektet må en ny eier måtte påregne høyere fellesgjeld og høyere fellesutgifter, men dette er det ingen tallmateriale pr 13.06.2025. Hvis prosjektet ikke gjennomføres vil tildelte kjeller og loftareal måtte brukes som bod/rom for lagring.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten er en del av et veletablert boligområde ved Orkerød på Jeløy. Nabolaget grenser mot den vernede Orkerødskogen og har et tilbaketrukket, rolig preg. I den samme skogen finner du de nærmeste av en rekke turstier på Jeløy, og tar du turen opp i høyden til Rambergåsen like ovenfor opplever du øyas beste utsikt.

Området er blant Jeløys mest sentrumsnære og innebærer kort vei til alle byens tilbud. For en liten barnefamilie er det attraktivt med kort vei til barneskole med SFO. Flere barnehager finnes også i området, den nærmeste allerede i nabolaget. Dagligvarer er det mulig å handle allerede ved Krossern like nedenfor Orkerød, eller ved større dagligvareforretninger langs veien til sentrum. I nær omkrets på Jeløy finnes i tillegg kulturelle tilbud og flere gode spisesteder, vakre naturområder og et rikt antall badestrender.

Skal du med toget, er det praktisk at stasjonen er innenfor sykkelavstand eller et fåtall minutter med buss som passerer i nabolaget. Det er hyppig avganger mot hovedstaden dagen gjennom og reisetiden med tog til Oslo S tar fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.258 kvm som tilhører borettslaget.

Det følger i utgangspunktet ikke med noen fast parkeringsplass til andelsleiligheten. Parkering skjer da etter områdets bestemmelser.

Selger eier en garasjeplass i et mindre garasjeanlegg på andre siden av gaten. Denne vil medfølge andelen for dette salget. Garasjeanlegget står på Moss kommunes tomt og selger betaler en årlig avgift til Moss kommunale eiendomsselskap (MKE) på kr 300,-.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 27.05.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Bakken - Orkerød" med formål kjørevei og boliger, vedtatt 14.10.1953 med plannr.15. Eiendommen omfattes også av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, årsavgift tv/internett (kun grunnpakke), vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, renter og avdrag fellesgjeld, strøm fellesareal, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1.017,-
Avdrag kr 1.002,-
Driftsutgifter kr 4.515,-

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 681 059,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 724 237,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 120 022,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 219 475,- pr. 28.05.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7.023.208,- pr. 28.05.2025 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Serielån.
Rente Pt.: 5,71 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 2.019,-, hvorav renter utgjør kr 1.017,- og avdrag utgjør kr 1.002,-.
Lånets løpetid: 2043.
Lånenr.: NIBOR 67140505058.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

2 800 000,00 Prisantydning
219 475,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 019 475,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr ved benyttelse av forkjøpsrett - Vansjø BBL
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 683,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 038 158,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Thu

Leiligheten er tilknyttet Orkerød 1 Borettslag.
Borettslaget består av 32 andelsleiligheter og omfatter leiligheter på adressene Bøkeveien 4 og 6, Rambergveien 19, 21 og 23, Carl Schøyens vei 1, 3 og 5.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad samt trappevask må påregnes.

Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024:
Utskiftning av eksisterende utelys samt ny lysstolpe ved sandkasse/lekeplass.
Utskiftning av gammel utelysstyring til nytt digitalt astrour.
Byggesak - Innhenting av priser.
Klipp grøntareal - beskjæring av samtlige hekker(utføres tidlig vår 2025).
Rep av veranda i Rambergveien 21.
Spyling av avløpsrør i Bøkeveien 6.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025:
Gå over gjerde rundt borettslagets tomt og utbedre dette.
Ingen planlagte nyanskaffelser p.t (pr. 05.03.2025)

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 45.000,- av salgssum
Tilrettelegging: kr. 17.000,-
Markedspakke: kr 20.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto/stylingrådgivning: kr. 7.000,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Visninger pr. stk.: kr 4.000,- (2 stk. inkl.)
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.25101

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 06:48