Lerdalstoppen 56

Lerdalstoppen 56, 1258 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 313, ideell andel 1/1
Andelsnummer 56, Lerdalstoppen Borettslag, organisasjonsnummer 948 777 339

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
Underetasje 54 kvm: Vindfang, hall m/trapp, separat wc-rom, bad, vaskerom, bod og to soverom.
1. etasje 55 kvm: Stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 55 kvm: Balkong og terrasse.

Kaldtloftet har en takhøyde på det høyeste punktet på ca. 1,75 meter, noe som er under kravet på 1,9 meter for at arealet skal være måleverdig som bruksareal. Dette arealet regnes derfor kun som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.05.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport et andelsrekkehus oppført i 1983. Bygningen er fundamentert med betongsåle til fjell eller komprimerte masser. Grunnmuren består av multielementer i betong, en konstruksjon med gipsplater på trebindingsverk med en kjerne av polyuretanskum, brukt som innerforskaling. Gulv mot grunn er betongdekke. Ytterveggene er i bindingsverk, kledd med plater innvendig og trepanel utvendig. Etasjeskillene er i trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et yttertak i tre, tekket med takstein fra 2026. Takrenner, nedløp og beslag er i stål og plast. Boligen har vinduer, balkongdør og terrassedør med isolerglass fra byggeåret, med karmer og rammer i tre, mens ytterdøren med isolerglass ble skiftet i 2020. Innvendige dører er malte, glatte dører fra byggeåret. Det er en tretrapp mellom etasjene fra byggeåret, og utvendige trapper i tre, hvor trappen ut til terrassen ble montert i 2018. Boligen har en balkong på ca. 14 m² og en terrasse på ca. 41 m², som ble bygget i 2004. Det er også en bod på ca. 5 m² ved inngangspartiet.

Det elektriske anlegget har automatsikringer i sikringsskap plassert i vindfang. Det er varmekabler på bad. Anlegget er sannsynligvis fra byggeperioden. Det foreligger en avsluttet tilsynssak fra 2008. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon for hele installasjonen.

Det er montert røykvarslere og det finnes brannslukningsutstyr i boligen.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 3 (TG3) - store/alvorlige avvik:

Vaskerom underetasje
- Våtrommet må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav. Rommet er fra byggeperioden med begrenset gjenværende levetid. Skjulte konstruksjoner (membran) har passert anbefalt brukstid. Det er motfall på deler av gulvet og manglende membran på vegg i våtsone. Dokumentasjon foreligger ikke. TG3 gis på bakgrunn av alder (før 1997) og påpekte avvik.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 2 (TG2) - avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig

- Nedløp og beslag: Mangler snøfangere (ikke krav ved oppføring). Eldre renner/beslag uten dokumentert alder. Levetider generelt overskredet eller nærmer seg.
- Veggkonstruksjon: Skjevheter, sprekker og vridde bord. Kledning fra byggeår, malt jevnlig. Mulig skjult råte. Begrenset lufting mot grunnmur.
- Takkonstruksjon/loft: Skjevheter. Begrenset inspeksjon pga. lagring og tilgjengelighet. Ingen unormale fuktmålinger, men kun indikasjoner. Uisolert takluke. Anbefaler bedre organisering av isolasjon.
- Vinduer og dører: Værslitte med sprekker og treghet. Eldre konstruksjoner, delvis skiftet glass. Mulig skjult råte/punkterte glass. Over halv levetid passert.
- Terrasse/balkong: Skjevheter og sprekkdannelser. Værslitt markise og eldre bod med fuktmerker. Lokalt motfall på terreng.

Innvendig

- Overflater: Skjevheter, riss/sprekker og generell slitasje, normalt for alder.
- Etasjeskille/gulv: Høydeavvik, skjevheter, svikt og knirk. Målinger nær TG3. Begrenset tilgang ved befaring. Ingen dokumentasjon på bæreevne.
- Rom under terreng: Multimur-konstruksjon (risikoutsatt). Hulltaking og målinger uten funn av fukt/skader, men kun øyeblikksbilde.
- Trap­per: Eldre trapp med slitasje og knirk.
- Innvendige dører: Eldre dører med slitasje, enkelte subber.

Våtrom – underetasje bad

- Overflater fra 2005 med slitasje.
- Gulvfliser med bom enkelte steder.
- Membran har passert halv levetid (ikke kontrollerbar uten inngrep).
- Eldre sanitærutstyr.
- Tidligere registrert sølvkre (trives i fuktige miljøer).

Tekniske installasjoner

- Vannledninger: Eldre anlegg, delvis irr og over halv levetid. Manglende dokumentasjon.
- Avløp: Eldre anlegg med redusert levetid og manglende dokumentasjon.

Tomteforhold

- Drenering: Over halv levetid. Ikke inspiserbar. Noe motfall mot grunnmur.
- Grunnmur/fundament: Begrenset vurderingsgrunnlag, se rom under terreng.

Kjøkken (1. etasje)
- Innredning fra 2001 med slitasje og manglende moderne sikkerhetsløsninger (lekkasjestopper/komfyrvakt). Levetid delvis oppbrukt.

Separat WC (underetasje)
- Eldre overflater med slitasje. Tidligere observert sølvkre.

Helse, miljø og sikkerhet

- Rekkverk og trappeløsninger tilfredsstiller ikke dagens krav (åpninger/høyde/manglende håndløper).
- Manglende rekkverk utvendig.
- Ingen radonmåling eller radonsperre (område: moderat til lav risiko).
- Generelt gjelder at boligen er oppført etter eldre forskrifter, og avvik mot dagens TEK17 må påregnes.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Arbeid på bad ble utført i 2005, hvor rørarbeid, flislegging og innredning ble gjort av en faglært rørlegger og snekker. Tapetsering og malingsarbeid ble utført som egeninnsats. Det er ikke dokumentasjon på arbeidet. Taket ble lagt om av et profesjonelt firma i 2026. I 2006 ble det skiftet til automatsikringer av en elektriker, og det finnes dokumentasjon på dette. Radiatorene ble skiftet av et VVS-firma i 2021, men det foreligger ikke dokumentasjon.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nytt tak, utført av Favn (Nortekk)
- Malt terrassegulv
- Malt vegger på toalett
- Malt tak på bad

2025:
- Nye toaletter på bad og gjestetoalett

2023:
- Malt gang/entré, vaskerom og dører

2021:
- Byttet radiatorer, utført av VVS-gruppen

2020:
- Ny ytterdør

2018:
- Ny trapp til terrasse

2017:
- Ny ventilator på kjøkken

2006:
- Byttet til automatsikringer med overspenningsvern, utført av Bravida. Samsvarserklæring foreligger.

2005:
- Badet ble oppgradert

2004:
- Bygd terrasse

Rekkehuset på Lerdalstoppen 56 strekker seg over to plan med til sammen tre soverom, og gir en planløsning som skiller tydelig mellom de sosiale rommene i 1. etasje og de private rommene i underetasjen. Selger har bodd her i over 20 år, og boligen bærer preg av et hjem som er pent brukt og jevnlig vedlikeholdt. Taket ble lagt om i 2026, radiatorene byttet i 2021, og ytterdøren skiftet i 2020. Kjøkkeninnredningen er fra 2001, og vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Uteplassene er et av boligens sterkeste kort: en sydvestvendt balkong fra stuen og en terrasse fra soverommet i 1. etasje gir til sammen romslige utearealer med gode solforhold.

Vindfang og entré:
Inngangspartiet ligger i underetasjen. Ytterdøren med isolerglass ble skiftet i 2020 og gir et friskt første inntrykk. Vindfanget er lite og praktisk, med sikringsskapet plassert her. Innenfor åpner hallen seg og gir god plass til å henge fra seg yttertøy. Trappen opp til 1. etasje er i tre og dominerer hallen visuelt. Fra hallen er det adkomst til begge soverommene i underetasjen, badet, vaskerommet, den separate wc-en og boden.

Soverom underetasje:
De to soverommene i underetasjen ligger på hver sin side av hallen. Begge har parkettgulv og garderobeskap. Det ene rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og gir et rolig og privat preg. Det andre er noe mindre og egner seg godt som gjesterom eller kontor, med plass til sovesofa og garderobe langs veggen.

Bad underetasje:
Badet ble pusset opp i 2005 med flislegging og innredning utført av rørlegger og snekker. Gulvet har fliser med varmekabler, veggene er dels flislagt og dels tapetsert, og taket er malt. Rommet har dusjkabinett, klosett, servant med skapinnredning, høyskap og speilskap med belysning. Klosettet ble skiftet i 2025 og taket malt i 2026. Avtrekk skjer via mekanisk anlegg. Badet har et visst oppgraderingsbehov.

Separat wc-rom underetasje:
Ved siden av badet ligger et separat wc-rom med klosett, servant med skapinnredning og speil. Klosettet ble skiftet i 2025 og veggene malt i 2026. Gulv og vegger er i malte plater.

Vaskerom underetasje:
Vaskerommet ligger i underetasjen og har innredning med malte glatte fronter og benkebeslag i stål med oppvaskkum. Rommet ble malt i 2023. Her er også boligens hovedinntak for vann plassert. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Stue:
Trappen fra underetasjen leder opp til 1. etasje, der stuen tar imot med god takhøyde og store vindusflater mot sydvest. Balkongdøren og vinduene slipper inn rikelig med lys, og stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Veggene er kledd med panel, og gulvet er parkettgulv. Nye plater i stuen ble montert i 2010. Fra stuen er det direkte utgang til den sydvestvendte balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger adskilt fra stuen med en karakteristisk rundbue som åpning mellom rommene. Innredningen har hvite glatte og profilerte fronter, ett overskap med glassfronter, benkeplater i laminat og rustfri oppvaskkum. Over benkeskapet er det fliser. Det er opplegg for oppvaskmaskin, og ventilator med mekanisk avtrekk ble byttet i 2017. Kjøkkeninnredningen er fra 2001 og bærer sin alder.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i 1. etasje har direkte utgang til terrassen mot nordøst. Rommet har skyvedørsgarderobe med speilfront. Fra dette rommet er det også adkomst til kaldtloftet via en nedfellbar takluke.

Balkong:
Den sydvestvendte balkongen på ca. 14 m² har adkomst fra stuen og gir gode solforhold utover dagen. Det er markise over balkongen. Rekkverket er senere utbygget i 2001 og er lavere enn dagens krav.

Terrasse:
Fra soverommet i 1. etasje er det utgang til en terrasse mot nordøst. Terrassen er romslig og gir ly for vær, med plass til loungemøbler og spiseplass. Ny trapp ut til terrassen ble montert i 2018. Terrassen er ikke vist på de opprinnelige byggetegningene.

Overflater:
Gulv: Parkettgulv i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad. Belegg på vaskerom og separat wc-rom. Malte gulvflater forekommer.
Vegger: Malte veggflater, strie, tapet og panel.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Innvendig bod i underetasjen, angitt som "Klær/mat" på originale tegninger. Ekstern bod ved boligens inngangsparti på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: lamper.

Boligen varmes opp med fjernvarme via termostatstyrte radiatorer. Radiatorene ble byttet i 2021. Badet har i tillegg til en radiator, elektrisk oppvarming med varmekabler.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus med boder datert 13.01.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I kommunens arkiv foreligger det også "Godtatt melding" for tilbygg (utbygging av balkong) datert 26.04.2001. Det foreligger ikke egen ferdigattest for dette tiltaket.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger fra 1981 og vedlagte plantegning. Godkjente tegninger viser et WC i 1. etasje, som ikke fremgår av dagens planløsning. I underetasjen viser plantegningen et WC og et vindfang (VF) som ikke er vist på de opprinnelige tegningene. Dagens plantegning viser videre en terrasse ut fra 1. etasje. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig avhengig av størrelse og høyde over terreng, og det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiv på at denne er byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 43054, tinglyst 16.07.1986:
Avtalen gir kommunen rett til å legge og vedlikeholde ledninger over ubebygde deler av tomten, samt rett til adkomst. Borettslaget plikter å avstå grunn til veiutvidelser og fellesarealer mot erstatning. Allmennheten skal ha adgang til ubebygde deler, og disse kan ikke inngjerdes uten kommunens tillatelse. Borettslaget har plikt til å være medlem i et fellesorgan (velforening). Ved salg av deler av tomten har kommunen forkjøpsrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Lerdalstoppen 56, en adresse som plasserer deg i umiddelbar nærhet til Grønliåsen og bydelens mange tilbud. Her bor du i et veletablert og rolig boligområde, hvor hverdagslogistikken er enkel og marka er din nærmeste nabo. Dette er et område hvor barna har en trygg skolevei og et rikt fritidstilbud.

Med flere skoler og barnehager i gangavstand, inkludert Toppåsen skole og barnehage i nærområde, blir morgenleveringen en kort spasertur. For de daglige innkjøpene er det kort vei til Holmlia Senter, som dekker de fleste behov med butikker, apotek og Vinmonopol. For større handel er også Kolbotn Torg lett tilgjengelig.

Kommunikasjonen er utmerket. Fra Holmlia stasjon, en kort spasertur unna, tar toget deg effektivt til Oslo S. Bussforbindelser er også lett tilgjengelige, med nærmeste holdeplass bare et par minutter fra døren. Dette gjør pendling til og fra sentrum svært enkelt, enten det er for jobb eller byliv.

Fritiden kan nytes i nærområdet med et bredt spekter av aktiviteter. Lekeplasser og balløkker ligger like ved, og Holmlia Bad og lokale idrettslag tilbyr organiserte aktiviteter for alle aldre. For naturopplevelser starter turstiene inn i Grønliåsen og videre mot Østmarka rett i nærheten, og på sommeren er det kort vei til badeliv ved Hvervenbukta. Kulturelt byr Holmlia Kulturhavn på et levende program, og Søndre Aas Gård gir muligheter for hesteaktiviteter.

Ta inn Asperudveien der denne møter Liakollveien. Følg Asperudveien til Lerdalstoppen går inn til høyre. Ta inn den første gangveien i borettslaget og følg den til nummer 56. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Lerdalstoppen 56 sogner til Toppåsen skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 23 597 kvm som tilhører borettslaget. Felles uteområder med lekeplass og grøntarealer.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg (plass nr. 1056). Fastmontert lader for el-bil følger med.

Borettslaget har også gjesteparkeringsplasser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til bebyggelsesplan V080981, datert 08.09.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er knyttet til overordnet reguleringsplan S-2372.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 16379, datert 31.05.1979. Planen gjelder for et større område på Asperud og Lerdalstoppen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 949,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer (bl.a. gartnertjenester og vaktmester), kommunale avgifter, kabel-tv/internett, forretningsførsel m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Kabel-tv: kr 50,-
- Felleskostnader: kr 6 749,20,-
- Etterslep: Felleskostnader: kr 150,06,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 500 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Kostnader for fjernvarme betales månedlig av beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 411 467,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 950 000,00 Prisantydning
305 931,23 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 255 931,23 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 265 233,23 Totalpris inkl. omkostninger
5 275 183,23 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Grete Malm Nordtømme og Asbjørn Oddvar Nordtømme

Leiligheten er tilknyttet Lerdalstoppen Borettslag.
- Borettslaget består av 99 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, polisenummer 88411315.
- Borettslagets hjemmeside: http://vibbo/477.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i henhold til borettslagets bestemmelser.
Gass- eller elektrisk grill er tillatt på verandaer og terrasser.
Borettslaget har et grendehus som kan leies av beboerne.
Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 22.00 og kl. 07.00.
Borettslaget har avtale om vaktmestertjenester.
Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig, inkludert innvendige flater, rør, vinduer og dører.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til ulempe for de øvrige beboerne. Eieren er ansvarlig for enhver skade dyret påfører. Ved berettiget klage kan styret kreve at dyret fjernes. Hunder skal alltid holdes i bånd på borettslagets område, og all lufting skal skje utenfor området. Ekskrementer skal fjernes. Alle hannkatter skal kastreres og hunnkatter steriliseres. Katter skal øremerkes eller bære halsbånd med eiers informasjon.

Bygningsmessige forandringer, oppsetting av utvendige antenner, markiser eller montering av utstyr som varmepumpe på fasaden krever skriftlig godkjennelse fra styret. Borettslaget kan videoovervåke fellesområder som garasjeanlegg og grendehus.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av tak er et pågående prosjekt med en kostnadsramme på ca. 27,5 millioner kroner. Prosjektet er lånefinansiert, og dette vil medføre en fremtidig økning i felleskostnadene når lånet blir fordelt på andelene.
- Et forslag om utredning av vindusutskifting ble behandlet på årsmøtet i mai 2026, men styret anbefalte å utsette dette på grunn av den økonomiske belastningen fra takprosjektet.
- På årsmøtet i mai 2026 ble det også behandlet forslag om innføring av IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld), men styret anbefalte ikke dette da det ble vurdert som lite hensiktsmessig for fellesskapet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Juridiske personer kan eie opptil ti prosent av boligene. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS' sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører + energiattest   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring 13 450,00   kr 0,00
Foto  kr 3 500,00
Tilstandsrapport  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.262

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 15:57