Åkerøveien 1D

Åkerøveien 1D, 0586 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 162, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 197 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 56 kvm: Trappegang, gang, vaskerom, disponibelt rom og to boder.
1. etasje 61 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, stue, soverom og trapp ned til kjeller.
2. etasje 52 kvm: Gang, bad, wc og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 28 kvm: Dobbelgarasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 36 kvm: Terrasse og markterrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 54 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 52 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av soverom 2 er byggemeldt som kott. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende kledning og etterisolering fra 2024. Takkonstruksjonen er en saltaksform i tre, tekket med takplater fra Decra fra 2017 og 2024. Etasjeskillere er av betong og tre, med støpt gulv mot grunn i kjeller. Vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeår og 2024, med takvinduer fra 2017. Boligen har balkongdør og ytterdør til kjeller fra 2024, og entrédør fra 2021. Det er en nordvest-vendt støpt balkong på 6 m² og en sydvest-vendt markterrasse på 30 m² fra 2022. Boligen har elementpipe fra byggeår og peisovn i stuen.

Frittstående dobbelgarasje på 28 m² ble oppført i 1979. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med stående trekledning og saltak tekket med metallplater.

Sikringsskapet er plassert i kjellertrappen og har automatsikringer, overbelastningsvern, overspenningsvern og strømmåler. Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeåret, men med store oppgraderinger i 2001.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig, og rommet har kun naturlig ventilasjon uten etablert tilluft. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Tydelige sprekkdannelser observeres på trappens mur-/betongkonstruksjoner, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Drenering
- Alder: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.

Dobbelgarasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt (svikt i takstolene og ødelage takplater). Levetiden er passert, og bygningsdelen har nådd en alder og tilstand der utskifting må påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

2.etasje Baderom
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt og baderomspanel har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader.

1.etasje Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom Wc
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Avløprør: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Det er registrert merker etter drypp fra overtrykksventilen på gulvet.
- Varmepumper: Det er mer enn fem år siden varmepumpen sist fikk service.

Andre rom
- 1-2.etasje: Himlingsflater og veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Det er stedvis riss i veggflater og overgang vegg/tak. Gulvoverflater har slitasje, riper, hakk og stedvise åpninger i skjøter. Det er registrert knirk i større deler av gulvet i 2. etasje. Enkelte innerdører har skader/slitasje, og dørbladet på soverom 4 kommer i kontakt med karmen.

Rom under terreng Kjeller
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørbladet på en bod kommer i kontakt med karmen.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.
- Annet: Det observeres ventilasjonskanaler som vurderes å være asbestholdige.

Kaldtloft 2.etasje
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på ru-panel og taksperrer, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.

Kaldtloft over trapp ned til kjeller
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på ru-panel, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Loftkonstruksjonen er ikke luftet.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i deler av trappen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: På gang er det målt lokale høydeforskjeller opptil 23mm. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og noe rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer (kjellervinduene) viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har delvis en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Dobbelgarasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer, ytterdør og port viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Kaldtloft 2.etasje
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren er ikke kontrollert da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet opp.

Kaldtloft over trapp ned til kjeller
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren er ikke kontrollert da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet opp.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner (over tak): Ikke besiktiget da det ikke var sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg bort til skorsteinen.

Terrasse / platting Markterrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet konstruksjonsoppbyggingen.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider, har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m, og inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2003
Firmanavn: Rørlarse (rørlegger) og Andersen og Larsen (lelektrikker)
Beskrivelse av arbeidet: Renoverte badet med nytt gulv, badekar og servant. Ble også installert varmekabel i gulvet.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2017
Firmanavn: City taktekking (tak), NyttHjem (panel, isolasjon, dører og vinduer)
Beskrivelse av arbeidet: Nytt tak, takrenner og nedløpsrør. 2024 ny kledning, etterisolasjon, nye dører og vinduer.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2003
Firmanavn: Andersen og Larsen Elektro
Beskrivelse av arbeidet: Skiftet ledninger, oppgradert til 16 ampere, ny tavle, overspenningsvern.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Frostsprengning i rør til andre etasje.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2002
Firmanavn: RørLarsen
Beskrivelse av arbeidet: Skiftet sprukne rør
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja.
Oppsto sprekker etter bygging av tunneller ved Løren. Det er ikke foretatt noen tiltak.

Selger informerer i tillegg og at glassfelt i dørluke på peisen er knust.

Eneboligen fra 1963 strekker seg over tre plan og ligger tilbaketrukket til i et veletablert boligområde. Boligen har gjennomgått omfattende utvendige oppgraderinger de senere årene, med etterisolering og ny liggende trekledning i 2024, nye trevinduer samme år, og tak tekket med Decra takplater fra 2017. Innvendig har boligen en familievennlig og innholdsrik planløsning med blant annet fem soverom. Innvendig har boligen et generelt oppussingsbehov av de fleste overflater og innstallasjoner.

1. ETASJE

Vindfang og entré:
Inngangspartiet i 1. etasje har entrédør fra 2021 med glassfelter som tilfører dagslys til rommet. Fra vindfanget ledes du inn i gangen, som gir naturlig adkomst til stue, kjøkken og etasjens soverom, samt trappeløp videre opp til 2. etasje og ned til kjelleren.

Stue:
Stuen har gode vindusflater og oppvarming via en peisovn tilknyttet elementpipe, supplert av en luft-til-luft-varmepumpe fra 2018. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til to separate uteplasser. Det gjøres oppmerksom på at glassfelt i dørluke på peisen er knust.

Markterrasse & hage:
Uteområdene nås direkte fra stuen og gir fine muligheter for uteliv. Den nordvestvendte terrassen er støpt i betong og belagt med skifer, med rekkverk i tre, utebelysning og stikkontakt. Den sydvestvendte markterrassen i trekonstruksjon ble etablert i 2022 og har rikelig med plass til sittegrupper og grill. Fra markterrassen er det tilgang til en romslige solfylte hagen. Hagen er i dag rikelig beplantet, men det er muligheter for å fjerne store deler av dagens vekster for større utnyttelse av uteområdet.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra ca. 2002 med profilerte fronter og laminat benkeplate. Rommet er utstyrt med nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur, integrert stekeovn og platetopp, samt vegghengt kjøkkenventilator. Kjøleskap, fryser og oppvaskmaskin er frittstående.

Soverom:
Soverommet i 1. etasje har slett innerdør og god plass til seng og tilhørende møblement. Rommet egner seg godt som hovedsoverom, gjesterom eller hjemmekontor.

2. ETASJE

Soverom:
I 2. etasje ligger fire soverom. Rommene har varierte møbleringsmuligheter for seng, garderobeskap og skrivebord. Fra soverom 4 er det tilgang til et kneloft for ekstra lagringsplass.

Bad:
Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2003 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, baderomsplater på vegg og takplater i himling med takvindu fra 2017. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med stikkontakt, badekar med vegghengt armatur, samt mekanisk avtrekksvifte i himling.

Toalettrom:
Toalettrommet i 2. etasje er utstyrt med gulvstående toalett og vegghengt servant med armatur. Rommet har fliser på gulv, malte vegger, naturlig avtrekksventil i himling og luftespalte under døren.

KJELLERETASJE

Kjelleretasjen er uinnredet og inneholder to boder, disponibelt rom, gang og trapperom. Rommene har synlig støpt betonggulv og synlig grunnmur, og gir god plass til oppbevaring og tekniske installasjoner.

Vaskerom:
Vaskerommet i kjelleren er fra byggeår med slipt betonggulv og malte betongflater. Rommet er utstyrt med gulvstående vask, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, varmtvannsbereder på 194 liter fra 2018 og naturlig avtrekksventil. Vaskerommet har fått en helhetsvurdering på TG3 iht. tilstandsrapporten og har et oppgraderingsbehov.

Dobbelgarasje:
Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje fra 1979 oppført i uisolert trekonstruksjon med stående kledning og saltak med metallplater. Innvendig er det plass til to biler, og takstolene er stedvis oppbygget med plater for oppbevaring. Det er iht. tilstandsrapporten gitt TG3 på garasjetaket.

Overflater:
Gulv: Laminat og gulvbelegg i 1. og 2. etasje. Fliser på bad og toalettrom i 2. etasje. Slipt betonggulv på vaskerom. I kjeller laminat og delvis overflatebehandlet støpt betonggulv.
Vegger: Malt tapet og malte slette flater i 1. og 2. etasje. Baderomsplater på bad. Malte veggflater på toalettrom. Malt betong på vaskerom. Malt panel og synlig grunnmur i kjeller.
Himling: Malte slette flater i 1. og 2. etasje. Takplater på bad. Malt himlingsflate på toalettrom. Malt betong og støpt betong i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, fryser, komfyr og oppvaskmaskin samt vaskemaskin og tørketrommel.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedovn i stue, varmepumpe i stue og gulvvarme på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1963. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 11.01.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for garasje datert 30.11.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger for eneboligen. Det tas spesifikt forbehold om følgende avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:

Deler av soverom 2 i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring eventuelt at kott må etableres på soverommet igjen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 1935
Tinglysningsdato: 15.02.1962
Servitutten omhandler: Eieren forplikter seg til å opparbeide vei med kloakk til og langs tomten i inntil 8 meters bredde når Oslo kommune krever det, og vederlagsfritt avstå nødvendig veigrunn. Inntil da godkjennes Åkerøveien med 4 meter bred kjørebane. Eier er også forpliktet til å sette opp gjerde.

Dagboknummer: 5553
Tinglysningsdato: 10.05.1962
Servitutten omhandler: Erklæringen forplikter eier til å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer blant annet at kommunen har rett til å inspisere anlegget, og at eier plikter å koble seg til offentlig kloakk når kommunen krever det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknummer: 5554
Tinglysningsdato: 10.05.1962
Servitutten omhandler: Eieren forplikter seg til å koble eiendommens overvann til offentlig overvannskloakk når slik er lagt i veien utenfor. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Eiendommens rettigheter:

1962/5282-1/105 07.05.1962 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 84 BNR: 38
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Eiendommen har rett til å føre vann- og kloakkledninger over naboeiendommen gnr. 84, bnr. 38. Rettigheten inkluderer også adgang til reparasjon og vedlikehold av ledningene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en tilbaketrukket og usjenert beliggenhet i et veletablert boligstrøk på Refstad i Oslo. Nabolaget preges av rolige omgivelser, samtidig som du bor sentralt med kort vei til byens fasiliteter.

De daglige innkjøpene ordnes enkelt til fots, med både Rema 1000 i Sinsenveien og Meny på Løren en kort gåtur unna. På Løren Torg og Vinslottet finner du et variert utvalg av butikker, apotek, kaféer og spisesteder. Nærområdet byr i tillegg på gode aktivitetsmuligheter for store og små, med Roseveien ballplass og Kruttverksveien balløkke like ved, samt treningssentre som STERK og EVO på Løren. For turer i skog og mark er det tilgang videre inn mot Lillomarka med flotte rekreasjonsmuligheter året rundt.

Kollektivtilbudet fra Refstad er meget godt utbygd. Nærmeste bussholdeplass i Sinsenveien ligger en kort spasertur unna med hyppige avganger samt flybuss. Det er også gangavstand til Løren T-banestasjon, trikkestopp ved Sinsenkrysset og togforbindelser fra Grefsen stasjon. Med bil eller kollektivtransport tar turen inn til Oslo sentrum rundt ti til tolv minutter, noe som gir en smidig reisevei i hverdagen.

Boligen sokner til Refstad barneskole og Frydenberg ungdomskole.

Barnehager:
Refstad barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Løren Botaniske barnehage (1-5 år): 8 min. gange
Gartnerløkka barnehage (1-5 år): 9 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 735 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med singlet gårdsplass, gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Tomten har behov for betydelig beskjæring av busker og trær.

Oppgitt tomteareal er hentet fra arealbekreftelse fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i frittstående dobbelgarasje, samt biloppstillingsplasser på singlet gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Åkerøveien 1C, oppføring av tomannsbolig - Saksnummer: 202517266. Det ble gitt rammetillatelse 04.12.2023 på følgende: Tiltaket omfatter oppføring av tomannsbolig og riving av eksisterende bolig og garasje. Rammetillatelsen omfatter oppføring av tomannsbolig over to etasjer pluss underetasje, mønehøyde på 8,979 meter og gesimshøyde på 6,5 meter, tiltakets bebygde areal (BYA) er på 173,8 kvm. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det foreligger ingen igangsettelsestillatelse for arbeidet p.t. Det er uvisst hva status for arbeidet er. Les mer på kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202517266

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 594,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 10 376,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 001 904,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 474,- for 2026.

12 680 000,00 Prisantydning

Omkostninger

317 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
337 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
12 998 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 017 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Wollan

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,-
Foto  kr 8 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2681

Sist oppdatert: 21. oktober 2026 kl. 21:56