Arilds vei 2C

Arilds vei 2C, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 630, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 225 kvm

BRA-i:
Kjeller: 57 kvm: Trapperom, gang, bod, vaskerom og rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje 70 kvm: Entré, bad, kott, stue/spisestue og kjøkken.
2. etasje 66 kvm: Gang, bad og fire soverom.

BRA-e:
32 kvm: Garasje

TBA (Terrasse- og balkongareal):
1. etasje 5 kvm: Vestvendt terrasse

Arealet i loftsetasjen måles til 25 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.11.2025 utført av Anticimex v/Lars Erik Bergesen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Den delen av loftet som i dag er innredet, er godkjent som disponibelt rom, jf. byggetegninger 06.10.2025. Arealet er ikke måleverdig på grunn av for lav takhøyde og innredning av rommet til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Rom som brukes til kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. byggetegninger datert 06.10.2025 og er antatt ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det foreligger godkjent bruksendring av kjeller datert 19.01.2026 hvor hobbyrom er omgjort til kjellerstue, deler av vaskerommet er inkludert i kjellerstue, resten av vaskerommet er omgjort til bad og bod mot nordvest er omgjort til soverom. Se pkt. "ferdigattest" for forutsetninger og mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og eventuelle TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Boligbygg over 2 etasjer samt kjeller og loftsetasje (dels innredet, dels kaldloft). Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner fra byggeår, utvendig tekket med takstein. Yttertaktekking av shingel over inngangsparti. Boligen har glatt/profilert entrédør med glassfelt, skyvedør til terrasse og vinduer med karmer av tre og to lags glass fra 2005. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1977, 1976 og eldre ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1976. Takvinduer fra 2005 og 2017. Boligen er elektrisk oppvarmet, kombinert med vedfyring og luft til luft varmepumpe. Det er solcellepaneler på tak.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ikke gitt TG 3 i rapporten. Det er gitt 61% TG2 i rapporten, følgende på bakgrunn av alder og slitasje: bad i 1. og 2. etasje, vaskerom, kjøkken, heltregulv i 2. etasje, parkettgulv på loft, trapp fra 2. etasje til loft, vannrør av kobber, hovedstoppekran, avløpsrør av støpejern, vinduer i boligen eldre enn 2005, drenering og vann-/avløpsledninger med tilliggende utstyr.

I tillegg har følgende har fått TG2:
- På bad i 2. etasje er det ikke drenering fra innebygget sisterne, eventuell fukt i konstruksjonen vil kunne medføre skader over tid før det oppdages. Det er slitasje/svertesopp på elastiske flisfuger, samt stedvis riss/sprekker i veggfliser.
- På bad i 1. etasje er det ikke drenering fra innebygget sisterne, eventuell fukt i konstruksjonen vil kunne medføre skader over tid før det oppdages. Det er stedvis riss i veggfliser, salt/kalkutslag på gulvfliser og manglende/slitte flisfuger på toalettsisterne.
- På vaskerom i kjeller kan det ikke verifiseres om det er brukt tilstrekkelig tettesjikt på gulv/vegger. Lokalfall ved sluk er mindre enn anbefalt. Det ble observert puss/malingsavskalling på vegg ved dør, samt at tilluftsspalte over/under dør ikke er etablert.
- Ventilasjon i boligen (inkludert kjelleretasje og loftsetasje), overstrømning og luftmengdeutskiftning, kunne med fordel vært bedre.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré.
- I kjelleretasje er det stedvis puss/malingsavskalling på vegg mellom vaskerom og gang, samt vegg i gang mellom trapperom og gang.
- Det er bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i trapperom i kjeller.
- Kjeller har stedvis vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmur. Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbygging er utført, i kombinasjon med alder på drenering utgjør dette en risiko for fuktskader- Det er ikke observert skader eller symptomer på skader.
- Deler av loftsetasjen er bruksendret fra råloft til beboelse, konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette gir risiko for fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader.
- Dørblad til innerdør i innredet loftsdel har kontakt med dørterskel/dørkarm og døren henger når den åpnes.
- Uinnredet del av loft har redusert adkomst for inspeksjon på grunn av lagrede gjenstander, samt at det er utført etterisolering. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført, dette gir risiko for fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader, men skader kan ikke utelukkes.
- Luftespaltene mellom taksperrer er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilasjon av kaldloft. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men dette kan heller ikke utelukkes.
- Innvendige trapper i huset har ikke håndløpere på begge sider. I trapp fra 2. etasje til loft er ganghøyden er stedvis lavere enn 2 meter. I trapp fra kjeller til 1. etasje er håndløper lavere enn 0,8 meter, samt at rekkverket har stedvis åpning på mer enn 10 cm.
- Det er målt skjevheter i 2. etasje, forskjell mellom høyeste/laveste punkt på 2 meter er målt til ca. 12 mm i gang og 18 mm på soverom 1.
- Det er målt skjevheter i gang i kjeller, forskjell på høyeste/laveste punkt er ca. 19 mm.
- Fordelerskap for rør-i-rør har ikke etablert avrenningsmulighet til sluk, dette gir risiko for følgeskade ved lekkasje.
- Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget eller på arbeider utført på anlegget.
- Det er usikkert om utvendig panel er montert med lufting, manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Noe råteskader ble observert på ytterkledning ved inngangsparti.
- Takvinduer er erfaringsmessig å anse som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetid på takvindu fra 2005 usikker.
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. TG2 er satt på bakgrunn av slitasje, skader e.l som ikke registreres uten tilkomst.
- Rekkverkshøyden på vestvendt terrasse er under 1 meter.
- Det er stedvis sprekker/riss og pussavskaling på grunnmur.
- Det er foretatt en enkel og overordnet vurdering av garasjens tilstand og moderat vedlikehold vurderes tilstrekkelig.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
- Det er ikke mulig å gjennomføre hulltakning/fuktmåling på bad i 1. og 2. etasje, samt vaskerom, på grunn av våtsonens plassering. Det ble ikke oppdaget negative avvik som kan tolkes til fuktskade på noen av rommene.
- Innvendig pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Boligen har solcellepanel, dette er ikke vurdert. Dette må utføres av fagkyndig person.
- Det er ikke kjent når det sist var service på varmepumpe.
- Det er ukjent om det er utført radonmåling i boligen.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking), takgjennomføringer, skorsteiner over tak, gesimsløsninger, detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner, beslag, renner, nedløp og snøfangere er ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Fundamenter er naturgitt skjult og det er ingen sikre opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser følgende i sitt egenerklæringsskjema:
- Det ble satt inn ny utekran pga frostspreng på vaskerom vinteren 2010. Alt utført av IF forsikring. Varmtvannsbereder er også byttet.
- Nytt inner og yttertak samt utføring av møner, utført av Eiker Tak og blikk i 2017.
- Drenering forbindelse med rehabilitering av bolig, utført av Lundebygg AS i 2005.
- Montert ladeuttak i garasje, utført av Sønnico i 2013.
- Separert avløpsvann forbindelse med arbeider i Arilds vei, utført av Lundebygg AS i 2024.
- Montert vedovn i kjeller.
- Det er jordfeil i varmekablene i trapperom kjeller.

Velkommen til Arilds vei 2C, en meget innholdsrik familiebolig med flott beliggenhet på Grefsen/Kjelsås. Boligen har en praktisk planløsning over to hovedetasjer, samt kjeller og loft. Det er blant annet 4 soverom i 2. etasje, stor stue med delvis åpen kjøkkenløsning og utgang til lettstelt og barnevennlig hage i 1. etasje. Begge etasjene har fullverdige bad. I kjelleren foreligger det godkjent bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, se pkt. "ferdigattest". Svært godt med lagringsplass i kjellerboder, utebod og kaldloft, samt plass til to biler i dobbel garasje og på gårdsplassen.

Huset ble totalrenovert og ombygget i 2005, nytt inner- og yttertak fra 2017, samt at det er montert solcellepaneler på taket. Innvendige tak og vegger i store deler av boligen ble malt i 2025.

Boligen har en meget sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet med kort vei til det meste en aktiv familie trenger i hverdagen.

1. etasje:

Lys entré med flislagt gulv med varmekabler. Entréen har god størrelse med plass til sittebenk og ekstra lagring i kommode eller lignende, her kan hele familien ta på yttertøyet samtidig. I gangen inn mot stuen er det praktisk kott for oppheng av jakker. Fra entréen går trappen opp til 2. etasje og ned til kjelleren. Det er inngang til stuen via doble dører.

Stor stue med peis som gir god varme på kalde vinterdager. Stuen har store vindusflater ut mot hagen som gir godt med naturlig dagslys inn og en god romfølelse. Det er lagt nytt gulv, en lys og moderne 1-stavs eikeparkett, samtidig ble alle vegger malt i en behagelig beige farge som står godt til parkettgulvet. Fra stuen er det utgang via skyvedør til bred trapp og hellelagt markterrasse. Markterrassen har god plass til sittegruppe, grill og spisebord. Hagen er helt flat og pent opparbeidet med gressplen, frukttrær og hekk mot nabo. Hagen vender mot vest og har svært gode solforhold. Utearealene er fine for store og små, enten du vil ta morgenkaffen i trappen, grille eller spille fotball på plenen. Hagen strekker seg rundt den ene siden av huset, det er satt opp høyt gjerde med port ut til gårdsplassen.

Pent kjøkken med delvis åpen løsning mot stuen. Tidløse fronter i hvit høyglans, med integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn, samt oppvaskmaskin under benk og frittstående kjøleskap med frysedel. Kjøkkenet er godt utnyttet med god skap- og benkeplass. Sort benkeplate med nedfelt oppvaskkum, benkeplaten gir en fin kontrast til de hvite frontene og de lyse flisene som er lagt mellom benkeplate og overskap. Den delvis åpne løsningen fungerer godt og er en sosial løsning både til hverdags og ved spesielle anledninger.

Flislagt bad med gulvvarme. Badet er holdt i tidløse farger med hvite veggfliser og antrasittgrå mosaikkfliser på gulvet. Rommet ble pusset opp i 2005 og er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med fast glassvegg og servant med underskap. Ekstra lagringsplass i veggskap som matcher baderomsmøbelet og speil med overlys.

2. etasje:
Etasjen har en meget familievennlig planløsning med 4 soverom og bad på samme plan.

Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Hovedsoverommet er nymalt i en behagelig, mørk grønntone. Det er god plass til garderobeskap langs den ene veggen.

Soverom 2, 3 og 4 har også fin størrelse, og egner seg godt som barnerom eller gjesterom/kontor, med plass til seng og arbeidspult i alle tre rommene. Rommene er malt i moderne farger har originalt tregulv.

Pent flislagt bad med gulvvarme. Badet er holdt i samme stil som badet i 1. etasje, med grå mosaikkfliser på gulvet og hvite veggfliser. Vegghengt toalett og servant med underskap. Dusjhjørne med svingbare glassdører.

I gangen er det plass til en ekstra kommode eller annen lagring. Herfra går det fullverdig trapp opp til loftsetasjen.

Loftsetasje:
Loftsetasjen består av to rom. Rett opp fra trappen er det et stort kaldloft med mye lagringsplass. Videre kommer man inn i et rom som fungerer fint som lekerom for barna, ekstra TV-rom for ungdommene eller kontor. Rommet er ikke godkjent for varig opphold og er ikke omsøkt/bruksendret på grunn av for lav takhøyde. På godkjente byggetegninger er det vist et toalettrom i det som i dag fungerer som bonusrom. Toalettrommet er ikke bygget, men det ligger rør i gulv/vegg om ny eier ønsker å etablere dette.

Kjeller:
I dag består kjelleren av kjellerstue, en romslig bod og stort vaskerom. Kjellerstuen er per i dag godkjent som hobbyrom, men det foreligger godkjent søknad om bruksendring av kjelleren, hvor kjellerstuen er utvidet ved å ta halve vaskerommet med potensielt plass til kjøkken. Resten av vaskerommet er vist omgjort til bad, deler av gangen er vist som soverom og boden forblir bod/teknisk rom. Dersom kjøper velger å etablere/ferdigstille utvendig trapp, vil bod/teknisk rom kunne fungere som inngang til kjelleretasjen. Se vedlagte tegninger i salgsoppgaven og mer informasjon om forutsetninger stilt av Plan- og bygningsetaten under pkt. "ferdigattest" i salgsoppgaven. I dag har kjelleren en lys kjellerstue med plass til sofa og TV-møbel.

Praktisk vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, godt med skapplass og utslagsvask.

Godt med lagringsplass i en bod, i tillegg til muligheter i trapperommet og gangen.

Stor dobbeltgarasje med lader for el-bil. Det er også parkeringsmuligheter på gårdsplassen foran garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring og luft til luft varmepumpe.
Det er montert solcelleanlegg på taket. Anlegget har en effekt på totalt 4000 watt og produserer 3100 kilowatt årlig.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på våningshus og uthus, datert 24.10.1936. Det er også gitt ferdigattest på oppføring av garasje datert 28.02.1966 og tilbygg til våningshus 07.10.1974. I forbindelse med omgjøring fra horisontaldelt tomannsbolig til vertikaldelt tomannsbolig, er det gitt tillatelse til riving av anneks og garasje datert 30.05.2005. Det ble gitt tillatelse til tilbygg til og ombygging av horisontaldelt tomannsbolig til vertikaldelt tomannsbolig, samt oppføring av to doble garasjer 04.07.2005, ferdigattest på denne saken ble gitt 18.12.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

På byggetegninger datert 06.10.2025 er det en dør mellom gang og kjøkken. Her er det bygget et kott og det er ikke gjennomgang mellom gang/kjøkken. Dette er ikke søknadspliktig.

Rom som brukes til kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. byggetegninger datert 06.10.2025 og er antatt ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det foreligger godkjent bruksendring av kjeller datert 19.01.2026 hvor hobbyrom er omgjort til kjellerstue, deler av vaskerommet er inkludert i kjellerstue, resten av vaskerommet er omgjort til bad og bod mot nordvest er omgjort til soverom. Tiltaket krever et rømningsvindu på soverom og etablering av lysgrav. Se vedlagt tegning i salgsoppgave. Tiltaket vil ikke bli utført av dagens eier, men ny eier overtar retten til å kunne utføre tiltaket på egen regning og risiko. Tillatelsen er gyldig i 3 år fra 19.01.2026. Selger har bedt om en uttalelse om etablering av kjellertrapp. Kommunen bekrefter at ihht dagens regelverk så er ikke dette et søknadspliktig tiltak såfremt avstanden til nabogrense ikke er mindre enn 3 meter. Trapp ble forhåndsmeldt i sak 202522083. Dagens eier har påbegynt trappen ved å foreta noe graving, men ny eier overtar ansvar kostnad og risiko for videre etablering dersom det er ønskelig for kjøper.

Den delen av loftet som i dag er innredet, er godkjent som disponibelt rom, jf. byggetegninger 06.10.2025. Arealet er ikke måleverdig på grunn av for lav takhøyde og innredning av rommet til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. På byggetegningene er det tegnet inn et toalett på loftet, dette er ikke bygget, men det ligger opplegg klart i gulvet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 920627, tinglyst 08.11.1935, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Dagboknr 14474, tinglyst 15.12.1936, type heftelse: Bestemmelse om veg

Servituttene fra 1935 og 1936 er forsøkt innhentet, men det har ikke lyktes megler å finne disse i Digitalarkivet.

Dagboknr 13568, tinglyst 01.03.2005, type heftelse: - I forbindelse med utskillelse/bebyggelse av eiendommen, godkjennes Arilds vei midlertidig i sin nåværende bredde. Dersom dispensasjonen trekkes tilbake, skal eiere av Arilds vei 2B og 2C opparbeide veien i en bredde på opptil 10 meter, effektiv veibredde 6 meter. Eventuell veigrunn skal overdras kostnadsfritt til Oslo kommune.
Dagboknr 74741, tinglyst 04.11.2005, type heftelse: Erklæring/avtale - servitutten gjelder Arilds vei 2C (gnr. 75/bnr. 630) og Arilds vei 2B (gnr. 75/bnr. 1444). Disse to eiendommene skal ha gjensidig bruksrett til kjørbar atkomstvei (total bredde 4 m) og snumulighet, rett til bruk av nødvendig grunn reparasjon og vedlikehold av bolig, samt rett til felles stikkledninger for vann/avløp fra Arilds vei. Arilds vei 2B har rett til å legge stikkledning for vann/avløp med nødvendige kummer over Arilds vei 2C og frem til felles stikkledning. Eier av Arilds vei 2C forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, og eier av Arilds vei 2C skal ha fri adgang til vedlikehold-/reparasjonsarbeider.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Arilds vei 2C har en meget attraktiv og rolig beliggenhet i et boligområde som hovedsakelig består av villabebyggelse, småhusbebyggelse og store grøntarealer.

Meget sentralt beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass innen gangavstand), og Storo Storsenter er få trikkeholdeplasser unna.

Myrerjordet er få minutters gange fra boligen, perfekt for den aktive barnefamilien. Myrerjordet har de siste årene fått et løft med kunstgressbane, sandballbane, løpebane/tursti, boccia-bane, benker og treningsapparater. Mellom Arilds vei og Myrerjordet er det en grusplass som blir islagt til skøytebane på vinteren.

Er man aktiv i Kjelsås idrettslag er det gangavstand til Grefsen Stadion, fotballbanen i "Myra" og de andre sportshallene som er tilknyttet skolene og idrettslaget.
Langrennsgruppas varmestue på Langsetløkka er kun 5 minutter fra eiendommen med bil. Det er flotte, preparerte skiløyper og lysløyper i skisesongen herfra.

Nordmarka og Lillomarka byr på et eldorado av trenings- og turmuligheter både for ski, sykkel og til fots. Kort vei til Trollvann/Oslo alpinsenter og flere lysløyper. Flere treningssentre og andre fritidstilbud i nærområdet med allsidige tilbud til barn og voksne.

Svært gode turmuligheter i marka, med milevis med turløyper på bena eller på ski. Flott opparbeidet turvei langs Akerselva fra Nydalen og hele veien ned til Sørenga eller oppover mot Maridalsvannet og Maridalen. Gode bademuligheter i badekulpen i Nydalen, i tillegg til barnevennlige Stilla (Brekkedammen) og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet samt slalombakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva med mye mer!

Av dagligvareforretninger i området er SPAR innen få minutters gange. Her er det godt utvalg og ferskvaredisk. 150 meter unna boligen ligger Joker som er åpen hver dag hele året. Ellers er det to Coop Prixbutikker, Apotek og REMA1000 på Stillatorvet, samt treningssenter Avancia og Evo Fitness, Grains bakeri og pizza, ny Meny-butikk og frisør i Frysjaparken. Teknisk museum på Kjelsås er moro for barn i alle aldre! For storhandlingen er det en kort biltur til Storo senter, Oslos største kjøpesenter målt i antall butikker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn).

Det er flere barnehager i området, både private og kommunale. De nærmeste er Myrer Kanvas-barnehage i Nordstjerneveien 4, Haugensjordet barnehage i Myrerveien 14, Læringsverkstedet Naturbarnehage i Grefsenkollveien 12 A, Grefsenlyst FUS barnehage i Grefsenkollveien 14/16 og Myrertoppen barnehage i Myrerskogveien 38.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 570 kvm. Tomten er pent opparbeidet med flat gressplen langs med og bak huset, pæretre og bærbusker og gårdsplass belagt med belegningsstein.

Parkering for to biler i dobbelgarasje. Garasjen har ladepunkt for el-bil. I tillegg er det plass på egen gårdsplass foran garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder.

I Arilds vei 4A er det gitt tillatelse til fasadeendring og oppføring av dobbelgarasje. Det er gitt midlertidig brukstillatelse på garasjen, arbeider på huset skal i henhold til tillatelse være ferdig innen desember 2026. Se saksnummer 202507140 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

I Lyngåsveien 4C er det gitt rammetillatelse til påbygg, bruksendring og fasadeendring. Se saksnummer 2025/10466 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

Utsnitt av gjeldende plan kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 318,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 000,- kWh pr. år. Det er tegnet Norgespris og boligen er låst til dette frem til 31.12.2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 500,-.
Det er ført fiber fra Telia og VikenFiber inn til kjeller, men dette er ikke i bruk per i dag.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 6 968 772,- for 2024 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 10.958,- for 2026.

16 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

420 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
440 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 240 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Poulsson Krogh og Thomas Krogh

Etter nærmere avtale. Interessenter bes oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2 900,00
Kunderabatt -Boligstylingrådgivning: kr -2 000,00
Markedsføringspakke: kr 28 250,00
Oppgjør: kr 7 500,00
Tilrettelegging: kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysniger: kr 1 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter og eiendomsskatt: kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst: kr 850,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring og tilstandsrapport: kr 86 750,00
Boligstylingrådgivning: kr 2 000,00
Foto:  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 41-0031/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2531

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 17:43